גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

דעה: בשיח הציבור על שוק הדירות - הלא רלוונטי מנצח

הממשלה התפארה בכך שמשך הזמן הדרוש לרכישת דירה התקצר מ-7.92 ל-7.43 שנים, אבל היכולת לרכוש דירה תלויה בהון העצמי שיש לזוג, שבדרך-כלל מגיע בכלל מההורים ● דעה

דירה למכירה דרך תיווך / צילום: גיא ליברמן
דירה למכירה דרך תיווך / צילום: גיא ליברמן

השיח הציבורי על שוק הדירות מוטה ובחלק לא מבוטל ממנו עוסק בגורמים לא רלוונטיים. אנחנו כותבים על כך לא אחת, ואולם בשבוע שעבר נחשפנו למקבץ נושאים כאלה.

הראשון היה עניין רווחיות היזמים שעלה מהדוחות האחרונים של החברות. שר האוצר משה כחלון וקודמו בתפקיד יאיר לפיד כבר האשימו את יזמי הנדל"ן בכך שהם תורמים לעליית מחירי הדירות בשל רווחיות מופרזת. "אני מציע שהקבלנים יתרגלו להפסיק לאכול סטייקים ולהתחיל לאכול שניצלים. אפשר לחיות גם מרווח של 10% ו-15%, לא צריך 100%", אמר שר השיכון לשעבר יואב גלנט, אז ממפלגתו של כחלון, ל-YNET בספטמבר 2017.

הדוחות הכספיים של החברות היזמיות שהתפרסמו בשבועות האחרונים הראו רווחיות לא רעה גם בפרויקטים שמבוצעים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. למעשה הרווחיות הזו היא שמאפשרת את כניסתן לתוכנית הזו.

למעשה, מעולם לא הוכחה התזה שהרווחיות של היזמים "גבוהה מדי"; לא הוכח שהרווחיות היזמית תרמה לעליית מחירי הדירות; ההיפך הוא הנכון - הרווחיות ברוב הפרויקטים לא חרגה בהרבה מהנורמה של 15%-20%, שכבר מלווה את הענף שנים רבות, ללא קשר למחירי הדירות.

הגורם השני הלא רלוונטי שעלה בשבוע שעבר היה הנתון שהציעה הממשלה, שלפיו חל שיפור ביחס שבין מחירי הדירות לבין ההכנסה (נשיגות), כלומר שבעצם קל יותר לרכוש דירה כיום. ב-2016 היחס הזה הגיע ל-7.92 שנות הכנסה משפחתית ממוצעת למחיר דירה ממוצעת ואילו ב-2018 היחס ירד ל-7.43.

אבל האם באמת קל יותר לקנות דירה? ההון העצמי שבו רוכשים רוב הצעירים את דירותיהם הוא זה של ההורים - לא שלהם. ישנם משקי בית שמגיעים לרמות נאות של הכנסה, אך אינם יכולים להצליח לחסוך את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה, כי להוריהם אין את היכולת להגיע אליו; לעומתם, זוג עם הכנסה נמוכה יותר יגיע לדירה, כי המשפחות יכולות לנפק את ההון העצמי הנדרש.

את הגורם הלא רלוונטי השלישי אכנה בשם כולל "ספירת דירות". קשה להאמין עד כמה תזה שהופרכה עוד בתחילת העשור, לפיה "עליית מחירי הדירות נובעת ממחסור בדירות" ממשיכה לשמש את הענף, ולגרום לעיוותי תכנון קשים, ולבנייה מיותרת.

מחירי הדירות עולים בעיקר עקב ריביות נמוכות, התקבצות מקורות התעסוקה במרכז הארץ והכשל התחבורתי הגדול. בנייה בלתי סבירה בפריפריה אינה פותרת מאומה, ותכנון לעוד עשור ושניים לא יכול להתמודד עם מחירי דירות גבוהים עכשיו.

לפיכך, ניתוח של פרסומי הלמ"ס על התחלות בנייה הוא חשוב, אבל הוא בהחלט לא חזות הכל. ספירת יחידות הדיור שמתוכננות במוסדות התכנון היא עניין למקצועני תכנון בלבד. אדם לא מחליט לרכוש דירה לפי התחלות בנייה או לפי הספקי תכנון, אלא לפי מצבו הכלכלי.

במצב שבו מוצאים בעיות במקום שאין, ומתעלמים מבעיות אמיתיות - לא צריך להתפלא שהפתרונות שמתגבשים - אינם פועלים. אולם כפי שנראה במערך הפוליטי הישראלי - הלא רלוונטי מנצח.  

עוד כתבות

סינגפור  / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

מכתב למשרד הבריאות: "דווקא מסינגפור אתם מונעים כניסת זרים?"

במכתב שהעבירו שתי ישראליות תושבות סינגפור לשר הבריאות ולשר החוץ, הן כותבות: "אם יש מדינה שיכולה לווירוס הזה – זו סינגפור! אז דווקא מהם אתם מונעים כניסה?"

אבישי אברהמי / צילום: יונתן בלום

הכנסות Wix ב-2020 צפויות להתקרב למיליארד דולר; למרות הצמיחה המהירה, החברה עדיין לא מרוויחה

חברת האינטרנט צמחה בשנת 2019 ב-26.1% בהכנסות, שהגיעו לרמה של כ-761 מיליון דולר ● Wix סיימה את השנה עם הפסד נקי בסך 86.4 מיליון דולר, גבוה מההפסד שנרשם ב-2018

האישה היחידה בחדר / צילום: יעל שינקר, גלובס

140 חברות ישראליות, רק 24% נשים בדירקטוריונים: הרשימה המלאה

מה משותף לצ'ק פוינט, בזן, הבנק הבינלאומי, שיכון ובינוי וסלקום? בדירקטוריון שלהן יושבת אישה אחת בלבד ● "גלובס" יצא למסע בעקבות ייצוג הנשים בדירקטוריונים וחזר עם ממצאים מדאיגים ● מהחברות הסבירות ועד המביכות - הנה הרשימה המלאה

פרסום של מורגן סטנלי בניו יורק / צילום: Shutterstock

מורגן סטנלי מהמר על הלקוחות הקטנים: רוכש את E-Trade ב-13 מיליארד דולר

העסקה תעצב מחדש את עתידו של בנק ההשקעות ותמצב אותו כאחד הגופים החזקים בארה"ב בכל הנוגע לניהול כספם של אנשים רגילים ● מנייתה E-Trade מזנקת בכ-24% בטרום-מסחר

דני מזרחי, אופל בלאנס \ צילום: יח"צ

לאחר עלייה של 90% בשנה: בני משפחת מזרחי מימשו מניות אופל בלאנס בכ-30 מיליון שקל

רכישת המניות על ידי הפניקס ואקסלנס, שהפכו לבעלי עניין בחברה, התבצעה במחיר של 4.55 שקלים למניה ● גם אלטשולר שחם הפך בעל עניין בחברה בחודש אפריל 2019 אשר מחזיק בכ-9.5% ממניות החברה

משק עזר במושב קדרון נמכר  ב–6.35 מיליון שקל / צילום: יח"צ

בכמה נמכר משק עזר במושב קדרון סמוך לרחובות?

כמה עלה בית בן 6 חדרים במפלס אחד על שטח של 2.38 דונם? ● ועוד נכסים שנמכרו והושכרו לאחרונה

חנן מלצר / צילום: שלומי יוסף

העליון דחה את בקשת "גלובס": הדיון בעניין חקירת מח״ש לא יצולם ולא יוקלט

חוק בתי המשפט אוסר על צילום והקלטת דיונים בבית המשפט, ללא אישור של השופט הדן בתיק ● השופט מלצר דחה את הבקשה וציין כי השופטים "שוקדים מזה זמן על הכנת תכנית מובנית לצילום והקלטה של דיונים נבחרים בבית המשפט העליון"

מתקן ההתפלה פלמחים / צילום: שלומי יוסף

חריגות במים: המשטרה פתחה בחקירה נגד מפעילת מתקן ההתפלה בפלמחים

"גלובס" חשף חריגות במים במתקן ההתפלה שורק • אלא שהפארסה לא נגמרת כאן ● ל"גלובס" נודע כי דיווחים כוזבים אודות בדיקות המעבדה במתקן ההתפלה של פלמחים עומדים כעת בלב חקירת משטרה • איך בשניים מחמשת מתקני ההתפלה בארץ התגלו חריגות ומשרד האנרגיה שותק?

בניה ירוקה באוסטרליה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

בדרך למדינת בנייה ירוקה: התקנות שכל ענף הבנייה צריך להכיר

ועדת המשנה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה הצביעה היום על ההמלצות לתקן הבנייה הירוקה בישראל ● התקנות החדשות שצפויות להתאשר במועצה הארצית בתוך כשבועיים ייכנסו לתוקף עד 2025

פרופ’ מייקל פורטר וניר ברקת   / צילום: רמי זרנגר

קבלו תזכורת: ההיסטוריה הפחות מחמיאה של המנטור של ניר ברקת

וגם: מנכ"לית המוסד לבטיחות ולגהות, ד"ר אורנית רז, תפרוש לאחר ארבע שנים בתפקיד ● השיחה

פרנץ ליבנספצר, מנהל תחום אריזות ואיכות הסביבה של קבוצת נסטלה העולמית / צילום: איל יצהר, גלובס

האחראי על איכות הסביבה בנסטלה העולמית בטוח: "אנחנו בדרך לשינוי היסטורי"

פרנץ ליבנספצר, מנהל אריזות ואיכות הסביבה של ענקית המזון נסטלה, הגיע לבקר בחברת אסם שבבעלות הקבוצה, ויש לו הרבה מה לומר על אריזות המזון המזהמות • לדבריו, בחברה עדיין מחפשים תחליף מזהם פחות לשקיות החטיפים ומעדיפים למכור מוצרים בתפזורת וללא עטיפה

שער בכניסה לשכונה בעיר שנחאי / צילום: רויטרס ALY SONG

המשטר הסיני בכל פינת רחוב: המלחמה בקורונה, גרסת השכונה

780 מיליון סינים, מחצית מאוכלוסיית המדינה, נמצאים עדיין תחת הגבלות תנועה שונות כדי למנוע את התפשטות הנגיף ● מי שאחראיות על יישום ההגבלות הן השכונות והקהילות, שלפעמים הולכות רחוק מדי

אורנה דריזין, בעלת השליטה בנקסטייג' / צילום: איל יצהר

חברת המחקר והפיתוח המקומית שתשתמש בקנאביס לשיפור פוריות הגבר

המטרה היא לפתח משפחה של חומרים הפועלים על רצפטורים קנבינואידים בגוף כדי לשפר את תפקוד הזרע

הפודקאסט Gilmore Guys / צילום: באדיבות Gilmore Guys

סדרת הבנות הנוסטלגית שקמה לתחייה בדרך לא שגרתית

סדרת הבנות "בנות גילמור" ירדה מהמסך לפני כבר כמעט יותר מעשור ● תחביב של מעריץ אדוק וחברו הטוב הפך לפודקאסט "Gilmore Guys", והחזיר לחיים את רורי גילמור ● המלצת פודקאסט ● האזינו

טראמפ ופוטין / צילום: רויטרס - Kevin Lamarque

המודיעין בארה"ב: רוסיה שוב מתערבת בבחירות 2020 לטובת טראמפ

ההערכה הושמעה בתדרוך מודיעיני לצירי בית-הנבחרים ● טראמפ זועם על החשיפה: "מספקת תחמושת לדמוקרטים" ● פיטר את ראש המערך המודיעין הלאומי והחליפו באחד מנאמניו, שאין לו שום ניסיון בעבודה מודיעינית

בנימין נתניהו ויעקב ליצמן מבקרים במרכז הרפואי שפתחו לחולי קורונה בשיב"א / צילום: Heidi Levine, Associated Press

הקורונה בארץ: אחת הנוסעות שהוחזרו מספינה ביפן אובחנה בנגיף

משרד הבריאות הודיע כי אישה אחת מתוך 11 הישראלים שהועברו למתקן שהוקם עבורם בשיבא אובחנה בווירוס, והבהיר כי היא נמצאת בבידוד והשגחה ● תוצאות הבדיקות של יתר הנוסעים יצאו תקינות, והם סיפרו על השמחה לשוב ארצה והגעגועים למשפחה: "תודה לאל שחזרנו"

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 19 בפברואר

אתמול באיכילוב: 5 נפגעים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

שבוע האופנה מילאנו / צילום: Gettyimages ישראל

צבעוניות נועזת ועור במקום ג’ינס: המראות החמים ברחובות מילאנו בשבוע האופנה

שילובי הדפסים שמכריזים על קיומם וטוויסט לחליפה המחויטת ● בבירת האופנה הבינו כבר מזמן שהמראות המעניינים נמצאים בכלל מחוץ למסלול

וול סטריט / צילום: רויטרס

וול סטריט נסוגה מהשיא: הדאו השיל 100 נקודות, הנאסד"ק איבד 0.8%

בורסות אירופה ננעלו בירידות, הדאקס איבד 0.9%, הפוטסי השיל 0.3% ● מדד הייצור של פילדלפיה עלה לשיא של שלוש שנים ● דרישות הראשוניות לדמי האבטלה בארה"ב בשבוע החולף הסתכמו ב-210,000 תביעות, בהתאם לתחזיות

יעקב ליצמן ובני גנץ / צילום: דוברות הכנסת, יח"צ

גנץ נגד ליצמן: "כראש ממשלה אעביר את ברית הזוגיות"

יו"ר כחול לבן האשים את ליצמן במשבר בבריאות והזכיר את הקשיים שמערים לדבריו הממסד הדתי על העולים ● ליצמן: "מר בני גנץ, החרדים אינם שק החבטות שלך"