דירה למכירה דרך תיווך / צילום: גיא ליברמן
השיח הציבורי על שוק הדירות מוטה ובחלק לא מבוטל ממנו עוסק בגורמים לא רלוונטיים. אנחנו כותבים על כך לא אחת, ואולם בשבוע שעבר נחשפנו למקבץ נושאים כאלה.
הראשון היה עניין רווחיות היזמים שעלה מהדוחות האחרונים של החברות. שר האוצר משה כחלון וקודמו בתפקיד יאיר לפיד כבר האשימו את יזמי הנדל"ן בכך שהם תורמים לעליית מחירי הדירות בשל רווחיות מופרזת. "אני מציע שהקבלנים יתרגלו להפסיק לאכול סטייקים ולהתחיל לאכול שניצלים. אפשר לחיות גם מרווח של 10% ו-15%, לא צריך 100%", אמר שר השיכון לשעבר יואב גלנט, אז ממפלגתו של כחלון, ל-YNET בספטמבר 2017.
הדוחות הכספיים של החברות היזמיות שהתפרסמו בשבועות האחרונים הראו רווחיות לא רעה גם בפרויקטים שמבוצעים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. למעשה הרווחיות הזו היא שמאפשרת את כניסתן לתוכנית הזו.
למעשה, מעולם לא הוכחה התזה שהרווחיות של היזמים "גבוהה מדי"; לא הוכח שהרווחיות היזמית תרמה לעליית מחירי הדירות; ההיפך הוא הנכון - הרווחיות ברוב הפרויקטים לא חרגה בהרבה מהנורמה של 15%-20%, שכבר מלווה את הענף שנים רבות, ללא קשר למחירי הדירות.
הגורם השני הלא רלוונטי שעלה בשבוע שעבר היה הנתון שהציעה הממשלה, שלפיו חל שיפור ביחס שבין מחירי הדירות לבין ההכנסה (נשיגות), כלומר שבעצם קל יותר לרכוש דירה כיום. ב-2016 היחס הזה הגיע ל-7.92 שנות הכנסה משפחתית ממוצעת למחיר דירה ממוצעת ואילו ב-2018 היחס ירד ל-7.43.
אבל האם באמת קל יותר לקנות דירה? ההון העצמי שבו רוכשים רוב הצעירים את דירותיהם הוא זה של ההורים - לא שלהם. ישנם משקי בית שמגיעים לרמות נאות של הכנסה, אך אינם יכולים להצליח לחסוך את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה, כי להוריהם אין את היכולת להגיע אליו; לעומתם, זוג עם הכנסה נמוכה יותר יגיע לדירה, כי המשפחות יכולות לנפק את ההון העצמי הנדרש.
את הגורם הלא רלוונטי השלישי אכנה בשם כולל "ספירת דירות". קשה להאמין עד כמה תזה שהופרכה עוד בתחילת העשור, לפיה "עליית מחירי הדירות נובעת ממחסור בדירות" ממשיכה לשמש את הענף, ולגרום לעיוותי תכנון קשים, ולבנייה מיותרת.
מחירי הדירות עולים בעיקר עקב ריביות נמוכות, התקבצות מקורות התעסוקה במרכז הארץ והכשל התחבורתי הגדול. בנייה בלתי סבירה בפריפריה אינה פותרת מאומה, ותכנון לעוד עשור ושניים לא יכול להתמודד עם מחירי דירות גבוהים עכשיו.
לפיכך, ניתוח של פרסומי הלמ"ס על התחלות בנייה הוא חשוב, אבל הוא בהחלט לא חזות הכל. ספירת יחידות הדיור שמתוכננות במוסדות התכנון היא עניין למקצועני תכנון בלבד. אדם לא מחליט לרכוש דירה לפי התחלות בנייה או לפי הספקי תכנון, אלא לפי מצבו הכלכלי.
במצב שבו מוצאים בעיות במקום שאין, ומתעלמים מבעיות אמיתיות - לא צריך להתפלא שהפתרונות שמתגבשים - אינם פועלים. אולם כפי שנראה במערך הפוליטי הישראלי - הלא רלוונטי מנצח.