המרכז המסחרי של ישפרו במודיעין / צילום: תמר מצפי
קבוצת אי.די.בי-דסק"ש, שנמצאת בשליטת אדוארדו אלשטיין, עוסקת בתקופה האחרונה באינטנסיביות במימוש נכסים, לצורך שיפור הנזילות ופירעון החובות למחזיקי האג"ח. אחד הנכסים המרכזיים של הקבוצה שעומד על המדף בשנים האחרונות, הוא חברת הנדל"ן המניב ישפרו.
ישפרו נמצאת בבעלותה המלאה של חברת נכסים ובניין - זרוע הנדל"ן של קבוצת אי.די.בי-דסק"ש. לישפרו שבעה קניונים בערים מודיעין, קרית גת, נס-ציונה, באר-שבע, ירושלים, בית שאן וערד. באמצע 2017 התחילה נכסים ובניין בהליך למכירתה של ישפרו, לפי שווי חברה של 700-750 מיליון שקל, אבל המהלך נעצר באמצע 2018, לאחר שההצעות שהתקבלו היו נמוכות מהרצוי. בחודשים האחרונים הונע התהליך מחדש, מתוך כוונה לסיימו עוד בתקופה הקרובה.
לישפרו יש הון עצמי של 595 מיליון שקל נכון לסוף ספטמבר 2019, כשנוסף על כך הציגה החברה במאזנה גם הלוואת בעלים של 102 מיליון שקל. מאז, הספיקה החברה להחליף חוב של 131 מיליון שקל למחזיקי האג"ח שלה בהלוואת בעלים נוספת של 120 מיליון שקל - כך שבפועל עמד ההון העצמי האמיתי של החברה על כ-806 מיליון שקל בחישוב לאחור.
על פי הערכות בשוק, נכסים ובניין מבקשת סכום של כ-900 מיליון שקל, המשקף מכפיל של כ-1.1 על ההון העצמי האמיתי (כולל הלוואות הבעלים) של ישפרו. עם זאת, ייתכן כי בסופו של התהליך, תסכים החברה גם לסכום נמוך יותר.
מהלך אסטרטגי של יציאה מתחום הריטייל
לדברי גורמים בשוק, על רכישת ישפרו מתמודדות שתיים מקבוצות הנדל"ן המניב הגדולות בישראל - קרן ריט1 וחברת מגה אור, שנמצאת בשליטת צחי נחמיאס. שתי מתמודדות קטנות יותר הן חברת להב אל.אר, שנמצאת בשליטת אבי לוי ואלי להב, וחברת תנופורט של ירון אדיב וכידן דהרי.
ריט1 נסחרת כיום לפי שווי של 3.8 מיליארד שקל, בעוד שוויה של מגה אור עומד על כ-3 מיליארד שקל. לפיכך, השתיים נחשבות לגדולות מספיק לצורך ביצוע הרכישה.
להב אל.אר נסחרה היום לפי שווי חברה של 210 מיליון שקל בלבד, אבל היא אמורה להשלים בימים הקרובים הנפקת זכויות גדולה, שתזרים לקופתה סכום של כ-150 מיליון שקל. מניותיה של תנופורט אינן נסחרות בבורסה, אבל היא נחשבת לחברה מדווחת בזכות אג"ח בהיקף של 302 מיליון שקל שהנפיקה לציבור.
נכון לסוף ספטמבר 2019 הציגה תנופורט הון עצמי של 258 מיליון שקל, בעוד ההון העצמי של להב אל.אר עמד אז על כ-130 מיליון שקל. עם זאת, הנפקת הזכויות והמרה למניות של אג"ח להמרה אמורים להגדיל את הונה העצמי של החברה לכ-350 מיליון שקל.
היום דיווחה להב אל.אר כי "החברה, יחד עם שותפים אפשריים, מנהלים מגעים ראשוניים בלבד לרכישת מניות ישפרו". עוד הוסיפה להב אל.אר כי "נכון להיום אין ודאות כי העסקה תצא אל הפועל, באיזה עיתוי ובאילו תנאים".
עבור נכסים ובניין בפרט, וקבוצת אי.די.בי-דסק"ש בכלל, מדובר בחלק ממהלך אסטרטגי של יציאה מתחום הריטייל. בין השאר, מכרה נכסים ובניין באחרונה את חלקה (50%) בקניון קרית אונו לחברת אמות, המחזיקה ב-50% הנותרים, בתמורה לכ-538 מיליון שקל.