המציאות המרה מתבהרת והולכת: זה לא עניין של מחסור בקרקעות, גם לא של מלאי תכנוני בחסר. בנייה מואצת אינה אפשרית בישראל בגלל תשתיות לקויות. היכן שמנסים לבנות באופן אינטנסיבי - מגלים בעיות.
בשבוע שעבר חשפנו כאן ב"גלובס" כי לא רק שאין סיכוי בקרוב לצאת במכרזי קרקעות חדשים באור עקיבא, אלא שקיים קושי אמיתי לממש חלק מהקרקעות שכבר שווקו שם, בגלל המט"ש (מתקן לטיהור שפכים) האזורי שהוקם ב-1997. הבנייה המואצת בערי הסביבה גרמה ללחצים גדולים מצד היישובים להגדלת פעילות המט"ש. לפי טענת אחד היזמים, הבעיה היא קיבולת המט"ש, ואילו ברמ"י טוענים שמדובר בחלוקה הפנימית של הפעילות שלו בין היישובים. כך או כך, ברור שקרב היום שבו יצטרכו להרחיבו, אם רוצים להמשיך לבנות באזור ההוא בקצב מהיר.
המט"ש באור עקיבא אינו חסם התשתית היחיד. ראש עיריית הרצליה, משה פדלון, הודיע לפני חודשים אחדים כי עקב בעיות באספקת מים לעירו, הוא אינו יכול לאשר עוד יחידות דיור; החברה הכלכלית קריית ביאליק הודיעה לקבלן התשתיות שפעל בצפון מזרח העיר על סילוקו מעבודת התשתיות בשכונת נאות אפק, שבה מוקמים כמה פרויקטים של מחיר למשתכן. בקרוב ייערך מכרז חדש, אך אכלוס חלק מהפרויקטים במקום ייקלע לפיגורים.
סיפור עצירת התמ"א 38 של רמת גן בתחום ההתחדשות העירונית אמנם בוטל בבית המשפט, אך אף אחד לא ערער על הטיעונים הבסיסיים של העירייה, שחסרות לה תשתיות ציבוריות שיאפשרו הקמת פרויקטים חדשים; בעיריית חיפה בדקו ומצאו שניתן לממש רק 40% מיחידות הדיור בעיר שמותרות מכוחה של תמ"א 38, כי מעבר להן, יתחילו להיווצר בעיות חמורות, במיוחד עקב מחסור בכיתות לימוד.
בעיות התשתית החמורות ביותר הן גם המוכרות ביותר, והן בתחום התחבורה. לפני כשנתיים וחצי החליטה הוועדה המחוזית מרכז להגביל את הבנייה בראש העין, עד להסדרת התחבורה מהעיר החוצה; לא ברור עד כמה קיימת הסדרה כזו. בינתיים בסירקין בפתח תקווה מתכננים מגה-תוכנית לבנייה בשטח המחנה הצבאי המתפנה משם. 8,500 יחידות דיור אושרו, ועיריית פתח תקווה עתרה כנגד הוותמ"ל בנושא, עקב אי מתן פתרון לתחבורה. בראשון לציון הודיע ראש העירייה רז קינסטליך כי יבטל יחידות דיור אם לא יוחזר לפעולה קו הרכבת מתחנת ראשונים בעיר לתל אביב. מכרז רמ"י לדיור להשכרה בדרך השלום, שהוצא במקור בדצמבר 2018, נדחה שוב ושוב, משום שהפרויקט נמצא על קו המטרו ואסור לקידום תכנוני. רק לפני כחודש נמצא הפתרון והמכרז יצא לדרך שוב.
אלו כמובן רק דוגמאות מעטות. הסכמי הגג בין המדינה לעיריות נועדו לפתור בעיות כאלו, אבל הם מסתכמים בעשרות מיליארדי שקלים, וספק גדול עד כמה הם ישימים. אבל אם מדינת ישראל באמת רוצה להתקדם בבנייה, התשתיות הן החסם הגדול שהיא חייבת לטפל בו.
