הפגנה נגד ניפוח מחירי הדיור בברלין, גרמניה / צילום: Michael Sohn, Associated Press
בשביל אלפי ישראלים שקנו דירות להשקעה בבירת גרמניה בעשור האחרון, רפורמת השכירות חסרת התקדים שאומצה בשבוע שעבר בפרלמנט המקומי מאיימת "לגלח" עשרות ומאות אלפי אירו משווי השקעותיהם. הרפורמה, שתיכנס לתוקף בשבועות הקרובים, כוללת הקפאה של שכר הדירה בעיר לחמש השנים הקרובות, ואף "משיבה את הגלגל לאחור" מבחינת מחירי השכירות למצב שהיה ב-2013. בנוסף, איום בקנס של חצי מיליון אירו ירחף החל מנובמבר הקרוב על מי שעדיין ישכירו במחיר מופרז.
"אני חושב שאין מנוס מהתפתחות שוק שחור - שכר הדירה יהיה משהו אחד באופן רשמי, וחלק ממנו יועבר מתחת לשולחן", אמר ל"גלובס" בעל דירה ישראלי בעיר, שנאבק להבין בימים אלה מה עליו לעשות עם הדירות שברשותו - אחת מושכרת במחיר נמוך בגלל חוזה ישן, והשנייה פנויה. בנוסף, מי שיצטרכו להפחית שכר דירה בהתאם לחוק החדש (שמוריד דרמטית את המחיר למ"ר, לפעמים ביותר מ-50%) עשויים להיתקל בהחזרי משכנתא גבוהים, שכבר אינם מכוסים על ידי השכירות לבדה.
הישראלים אינם לבד, חלק גדול מהדירות שנקנו בעיר בשנים האחרונות נרכשו על ידי משקיעים זרים, וכולם חוששים כעת לשווי ההשקעה שלהם ולהחזרי המשכנתא. ביניהם, רבים בחרו במודל עסקי שכלל ריהוט דירה (אם היתה פנויה מדיירים) והשכרתה לתקופות קצרות. הרפורמה החדשה מחילה על דירות אלה את אותם הכללים החמורים לגבי דירות ריקות, ובכך סוגרת פרצה שאיפשרה לרבים להרוויח שכר דירה אסטרונומי.
ישראלים רבים קנו את הדירות להשקעה בברלין באמצעות חברות ישראליות-גרמניות דוברות עברית. פרסומים על "דירה בברלין עם 50 אלף אירו הון עצמי" הציפו את אתרי האינטרנט, והשמועות על השקעות מוצלחות עברו מפה לאוזן. שתי החברות הישראליות העיקריות שפועלות בתחום הן "אינספריישן גרופ" ו"ברלין אסטייט/אספייר". במקרים רבים, הישראלים שקנו דירות דרך החברות הללו גם משתמשים בשירותי הניהול שהן מציעות - הדואגים לגביית שכר הדירה, לקשר עם הדיירים, למענה לתלונות ולייצוג בעלי הדירות.
רוב הדירות יהיו בסדר
מה אומרות שתי החברות הללו על הרפורמה הקרובה? בהודעה ללקוחות של חברת הניהול של "ברלין אסטייט/אספייר", מתייחסת החברה למי שרכשו דירות ואז ריהטו אותן ומשכירים אותן באמצעות חברת-משנה לתקופות קצרות. השורה התחתונה של ההודעה היא שבגלל אופי הדיירים בדירות אלה (בינלאומיים, שאינם דוברים גרמנית), והביורקרטיה הגרמנית - הרוב יהיה בסדר.
בהודעה, שהגיעה לידי "גלובס", מפורטים השינויים הקבועים בחוק, ובסופה נכתב: "אנו מעריכים, בהתאם לאופי וסטטוס הדיירים המשכירים דירות לטווח בינוני בברלין, שלא צפוי שינוי מהותי בהתנהלות הדירה. יש לציין, כי במידה והדייר יחליט לפנות למשרד האכיפה, הוא ייתקל במערך ביורוקרטי ארוך ומתיש (במקרים רבים ארוך מתקופה ההשכרה עצמה) - אך בסופו של דבר, יש לקחת בחשבון שבמקרים בודדים יהיו תביעות לזיכויים מצד המשכירים לטווח בינוני. עם הזמן נקבל עוד ועוד מידע על החוק, ונשמור אתכם מעודכנים".
יש לציין כי ארגון בעלי הדירות הגדול בברלין (BBU) הצביע על כך שהחוק אומץ במתכונת של "איסור" (Verbotsgesetz), כך שלפי פרשניו המשפטיים אסור לבעלי הדירה לאחר תקופה של תשעה חודשים מרגע אימוץ החוק, לגבות שכר דירה מופרז (20% יותר מהמחיר המקסימלי שנקבע בטבלה שפירסמה העירייה הלוקחת בחשבון את המיקום, שנת הבנייה ומצב הדירה). איסור זה, וקנס המתלווה לו בגובה של 500 אלף אירו, היו הרקע לכך שהם המליצו באופן גורף לבעלי הדירות להוריד מיוזמתם את מחירי השכירות לאלה הקבועים בחוק החדש.
בחברה "אינספריישן גרופ" אומרים ל"גלובס" כי בחודשים האחרונים, מאז שהוכרזה הרפורמה, "יש עניין גובר בקרב קהל המשקיעים לנסות ולקבל כמה שיותר מידע בנושא, אך מאחר והניסוחים בחוק עצמו לא לגמרי בהירים ותמיד קיים פער בין לשון החוק ליישום שלו בפועל, קשה לתת מידע מדויק בנושא".
השורה התחתונה מבחינת החברה היא ברורה: "ההשלכה הישירה של חוסר הוודאות היא, שאנו ממליצים היום לכל מי שיש בידיו דירה פנויה בברלין להוציא אותה למכירה, למי שמחזיק דירה עם דייר זה זמן לא אידאלי למכירה וצריך להמתין ולראות לאן הדברים יתפתחו".
להערכת החברה, "ככל הנראה בטווח הקצר הרבה משקיעים יישבו על הגדר ולא ישכירו את דירותיהם, הדברים יילכו וייתבהרו בשבועות ובחודשים הקרובים. אם בוחנים את הפירסומים השונים באתרי ההשכרות הגדולים, ניתן לראות שכמות המודעות החדשות פחתה משמעותית ובקיימות לא רואים הרבה שינוי במחירים שמבקשים עבור הדירות, מה שמעיד שהשוק כרגע לא יודע איך לעכל את הדברים. נכון לעכשיו, מדובר על כך שלקראת סוף 2020 ניתן יהיה להתחיל עם תהליך הפחתת השכירויות - ועד אז יגיעו הרבה ערעורים לפתחו של בית המשפט".
שינוי בדינמיקה בשוק הדיור
גם החברה הישראלית מצטרפת להערכות חברות אחרות, סוכנויות נדל"ן ומשקיעים, הסבורים כי הרפורמה מרחיקת-לכת מבחינה חוקית, וכי היא למעשה נוגדת את החוקה הגרמנית שמטילה את הטיפול בנושאי הדיור על הממשלה הפדרלית, ולא על ממשלות מדינות המחוז (ברלין היא עיר-מדינה ברפובליקה הפדרלית הגרמנית). גורמים שונים, ביניהם מפלגת ה-CDU וגם ארגוני בעלי דירות התחייבו לעתור לבית המשפט החוקתי של גרמניה נגד הרפורמה.
בכל מקרה, די בחוקים שכבר אומצו כדי לשנות את הדינמיקה של שוק הדיור בברלין. "אין ספק שבכל הקשור לשוק ההשקעות במגורים יש האטה שמורגשת מאוד, כולם מחכים להתבהרות הדברים, המצב הנוכחי של חוסר הוודאות שם את שוק ההשקעות במגורים על 'הולד'. לעומת זאת, בשוק הדירות לשימוש עצמי הרפורמה לא ממש מורגשת והביקוש החזק נמשך".