שכונת נצבא סיטי, ראש-העין החדשה / צילום: שלומי יוסף
בשבוע שעבר הנפיקה חברת אזורים את קרן הריט שלה, "אזורים living", שמיועדת לייזום פרויקטים להשכרה ארוכת-טווח. החברה גייסה 400 מיליון שקל לאחר שנכשלה בניסיון הקודם לעשות זאת. גם חברת אאורה הודיעה על כוונתה להנפיק בקרוב קרן ריט למגורים להשכרה. הן מצטרפות למגוריט, קרן הריט שכבר פועלת בתחום המגורים, שיש לה כבר 330 דירות מושכרות ועוד מאות בתהליכי הקמה.
לצד קרנות הריט יש חברות גדולות שפועלות במסגרת "דירה להשכיר", בראשן אשטרום שיש לה יותר מ-1,400 דירות להשכרה בארבעה פרויקטים. ונוסף לאלה יש חברות נדל"ן גדולות וקטנות שמציעות דירות להשכרה תוך ניצול ההטבות של החוק לעידוד השקעות הון.
הן יודעות שיהיה לסחורה שלהן ביקוש. על פי הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), חיים כיום במדינת ישראל כ-730 אלף משקי בית גרים היום בדירה שכורה, הם מהווים כ-28% ממשקי הבית. מדובר בציבור מגוון שכולל סטודנטים, זוגות צעירים, פליטים, משפחות שידן אינה משגרת לרכוש דירה וגם משפחות שמתוך החלטה כלכלית בחרו לגור בשכירות או לגור בדירה שיותר מתאימה לצרכים שלהן. בחלק מהמקרים הן משכירות דירה אחרת שבבעלותן.
מסקירת גיאוקרטוגרפיה עולה כי לאורך השנים שיעור משקי הבית שגרים בשכירות נמצא במגמת עלייה קלה, לפני שני עשורים, שיעור משקי הבית שגרו בשכירות עמד על כ-24%. כלומר, קיים ביקוש קבוע ואף עולה לאפשרות המגורים בשכירות. מצד שני, הבנייה להשכרה עד לשנים האחרונות נעשתה בקצב נמוך מאוד: כמאות יחידות דיור בשנה בלבד. זאת בעוד שלפי הפרופורציות בין בעלי הדירות לבין שוכרי הדירות, סך התחלות הבנייה שאמור להיות מוקצה לדירות להשכרה אמור להגיע ל-15-20 אלף בשנה.
במשך השנים כוחות השוק גברו לעתים על כוחות החוק, והמחסור בדירות להשכרה התמלא בצורה של פיצולי דירות והסבת מרתפים ליחידות דיור. לא רק בתל אביב, אלא גם בערים הקטנות ובמושבים.
במחקר שנעשה לפני כמה שנים באשדוד על ידי גיאוקרטוגרפיה נאמדה תופעת פיצולי הדירות בעיר במאות יחידות. גם בקריית טבעון הקטנה (כ-20 אלף תושבים) עשרות ואולי מאות דירות נוצרו באופן פיראטי, ששוכרים אותן סטודנטים ומועסקים ביקנעם.
בשנים האחרונות ניכרת כאמור תזוזה בתחום הזה. הממשלה פועלת, לעתים במכוון ולעתים שלא, בכמה דרכים לתמרץ את התחום.
מסלול דירה להשכיר: "רק בזכות קרקע במחיר מופחת"
הצעד הבולט ביותר לעידוד הממשלתי של הבנייה להשכרה הוא "דירה להשכיר", החברה הממשלתית לשיווק פרויקטים להשכרה ארוכת-טווח, מפרסמת מכרזי קרקע במחיר מופחת, ליזמים שיבנו על הקרקע דירות להשכרה לטווח ארוך, ובסוף התקופה ימכרו אותן בשוק החופשי.
שיווק הקרקע במחיר מופחת הוא המפתח לריצה של התחום. "אני לא יכול להתחרות במכרזים על קרקעות נגד גופים שבאים למכור את הדירות", אומר רון אבידן, מנכ"ל אזורים. "אני יכול להתחרות רק כשמוגדר מראש שהשימוש בקרקע הוא להשכרה לטווח ארוך של 15-20 שנה. ככל שהמדיניות תיושם באופן אינטנסיבי יותר, יהיה מקום להעמקת התחום".
חלק מהפרויקטים של דירה להשכיר מוקמים על ידי קרנות ריט. חברת אזורים, שכבר יזמה שני פרויקטים במסגרת דירה להשכיר, תעביר אותם לניהול הקרן החדשה שהקימה. חוק הריטים החדש מעודד קרנות ריט להשקיע ברכישת מקבצי דיור באמצעות הטבות מס.
גם חברות רגילות מביעות עניין בדיור להשכרה. בחמש השנים האחרונות שווקו קרקעות לאלפי יחידות דיור להשכרה בחיפה, ברמת השרון, ברעננה, בהרצליה, בתל אביב, בירושלים ובראשון-לציון. בימים אלו משווקות דירות ברמלה, בחולון, בראשון-לציון וגם בשוהם. חברות גדולות כאפריקה ישראל, אשטרום, אזורים, צמח המרמן ושיכון ובינוי, פרשקובסקי, דונה, קבוצת אביב ואחרות נכנסו לפרויקטים לשכירות ארוכת-טווח.
מנכ"ל דירה להשכיר, יאיר טל, אומר כי "אני לא רוצה להישמע יומרני ולומר שרק בגלל דירה להשכיר כל השוק הזה התעורר, אבל לחברה יש ללא ספק חלק גדול בהתעוררות בעולם השכירות ארוכת-הטווח בכמה מובנים: קודם כול, השוק רואה שיש פרויקטים קיימים - כאלה שמאוכלסים וכאלה שבהקמה - והם כאן כדי להישאר, היזמים רואים את התפתחות השוק ורואים שיש ביקוש גדול לפרויקטים של דיור להשכרה. אנחנו משקיעים המון, אני אישית מסתובב בין החברות והיזמים בארץ; גם השוק מתפתח וכאסמכתה לכך אנו רואים שיש יותר עניין מבעבר מגופים מוסדיים במימון פרויקטים.
"אני חייב להזכיר כאן את הוותמ"ל, שהיא הצנרת המרכזית שמייצרת פרויקטים להשכרה. על פי חוק הוותמ"ל כ-30% מכלל יחידות הדיור בכל תוכנית שמוקדמת בוותמ"ל, ייועדו להשכרה ארוכת-טווח, השוק רואה את זה ונערך לזה. זה הצפי לעתיד, יש לנו היום מעל 65 אלף יחידות דיור בוותמ"ל שמוכרזות להשכרה ארוכת-טווח, בשלבים שונים של תכנון ושישווקו בשנים הבאות, זהו אוקיינוס כחול מבחינת היזמים". עניין אחר שעליו מדבר טל הוא שינוי הגישה הציבורית. כשמדברים על הגידול במספר השוכרים, יש למקד את הדברים: יש שינויים בהרגלי הצריכה בכלל ובפרט של דור ה-Y, שתפיסתם שונה, ויש מעבר מעולם של נכסים לעולם של שירותים - דירה שכורה היא בעצם שירות, מגורים בנכס שאינו בבעלות.
"הקושי לרכוש דירה עושה את שלו. אנחנו רואים כמה משכורות נדרשות כדי לרכוש דירה. הציבור מבין שחלום הדירה בבעלות הולך ומתרחק, אבל מבין שיש חלופה איכותית, שהיא בהחלט אלטרנטיבה לדירה בבעלות, המאפשרת יציבות וודאות לאורך זמן ללא צורך להתפשר", הוא אומר.
אבידן מעריך כי השינוי הזה שמתרחש אצל הדור הצעיר ילך ויתעצם. "ברור לנו שהדור הצעיר - קרא לו 'דור ה-Y' אם תרצה, שלא מעוניין לעשות את הפעולות המחייבות וארוכות-הטווח של רכישת הדירות, ומעוניין לשכור דירה. ואם אתה מסיר את התנאים של אי הוודאות ושל המצב הפיזי המאוד ירוד של הדירות שמוצעות להשכרה, והוא מקבל משהו שיש בו סטנדרטיזציה עם ניהול ואחזקה מקצועיים, הדור הזה פוגש מוצר שמעניין אותו יותר.
"בסופו של דבר הדיור להשכרה ייתפס פחות כדיור נחות ויותר כאלטרנטיבה לגיטימית. זה תהליך שייקח זמן, והביקושים ילכו ויגדלו".
המשקיעים הפרטיים נטשו את השוק בשנים האחרונות עקב המיסוי הגבוה. זו סיבה מבחינתכם להיכנס?
"לא. הם עזבו כי הכריזו עליהם מלחמה, ובהדרגה הם חוזרים ויחזרו. אבל כשאני בונה 200-300 דירות שמיועדות להשכרה, זו דירה שונה מהותית מדירה של משקיע בבניין בתל אביב או בבת ים. אני בונה בניין להשכרה או מתחם שלם להשכרה. זה שונה באופי, בניהול ובסביבה וברמת האחזקה. זה מוצר אחר לגמרי".
מסלול החוק לעידוד השקעות הון: "קופה יפה לחברה"
המסלול של ייזום פרויקטים להשכרה ארוכת-טווח באמצעות דירה להשכיר - אינו היחיד. אפשרות אחרת היא ליזום פרויקטים לטווחים קצרים יותר, תוך ניצול החוק לעידוד השקעות הון. זה מבטיח למי שמשכיר לפחות חצי מהפרויקט ושש דירות לתקופה של חמש שנים - הטבות מס הכנסה ומע"מ. מצד שני, שכר הדירה מפוקח ומוגבל.
"הפעילות בתחום הזה גדלה מ-2013 ל-2015 בעקבות פעולה הסברתית שלנו", מספר נחום איצקוביץ', מנהל הרשות להשקעות במשרד הכלכלה. "פעלנו עם רשות המסים ועם התאחדות בוני הארץ במפגשים ובכנסים לחשיפה של האפשרויות, וזה קלע בהתחלה לחברות קטנות וליחידים".
אחד ההבדלים בין המסלול של דירה להשכיר למסלול של החוק לעידוד השקעות הון הוא שהראשון שמסתכל לעתיד רחוק - כמעט שאינו מגלה עניין במצבי שוק משתנים; המסלול השני רגיש מאוד למצבי שוק, ובשנים האחרונות חלו לא מעט תנודות בענף. ב-2018 מספרן של הדירות שאושרו קפץ, ואילו בשנה שעברה שוב נרשמה התכווצות מסוימת במספרן.
"ב-2017, האוצר ורשות המסים ביקשו לשנות את החוק באופן מהותי.
"ההצעה הייתה לבטל את האפשרות של יחידים (כלומר מי שאינם חברות או תאגידים) להיכלל בזכאות להטבות מס, וכן להעלות את הסף המינימלי של דירות שמזכות בהטבות משש דירות ל-30. הדבר יצר גל של בקשות מצד אנשים שחשבו שהחוק עומד להשתנות, שבא לידי ביטוי באישורים של 2018; באותה תקופה קודם גם חוק מס הדירה השלישית, שהלחיץ מאוד אנשים שיש להם קרקעות למספר יחידות דיור. ואולם בחוק ההוא הייתה החרגה למי שכלול בחוק עידוד השקעות הון. זה יצר תנופה של בקשות בשנים 2016-2018", מסביר איצקוביץ. "ב-2019 מה שהשפיע הוא אי הוודאות בשוק, שנוצר בעקבות ריבוי מערכות הבחירות".
אחת החברות הגדולות שנכנסו לענף הדיור להשכרה במסלול הזה היא נצבא, שמקצה כ-600 דירות בפרויקט שלה בראש-העין להשכרה. שרון תוסייה-כהן, מנכ"ל משותף בנצבא, אומר כי "הקטליזטור שלנו לכניסה לענף הדיור להשכרה היה ההטבות של המדינה. אנחנו חברה חזקה פיננסית וברגע שמדינת ישראל שמה הטבות להשכרה לחמש שנים, חוסר הוודאות לא מכניס אותנו לסיכונים גדולים, להבדיל מחוסר ודאות שיש במסלולים של השכרה ל-20 שנה, נוסח דירה להשכיר.
"עשינו חשבון שאם אנחנו דוחים את מכירת חצי מהדירות ובתקופה הזו משכירים אותן, אנחנו עושים הכנסה יפה לקופה של הקבוצה. ההטבות של המדינה להשכרה לחמש שנים הן הטבות טובות. וזה שזה רק חמש שנים, יש לך רמת ודאות וניהול סיכונים שאתה יכול לחיות איתן. בדקנו את דירה להשכיר לשכירות ל-20 שנה והרגשנו שאין לנו יכולת לנתח את הדברים".
איצקוביץ מעיר על כך שחלק מהחברות שנכנסות למסלול ההשכרה סבלו מהאטה גדולה במכירות, והסבו אותן להשכרה. "בעיקרון, מה שמושך הן הטבות המס, במיוחד כשיש האטה ברכישה וחברות נמצאות בשלבים מתקדמים של הבינוי וניצבת בפניהן האופציה שהדירות לא יימכרו והם לא יקבלו שום הטבות מס. אז הם בוחרים בזה כחלופה סבירה. זו הערכה שלי.
"בראש-העין, למשל, יש תנופה גדולה של בינוי, ואם הביקושים יורדים שם ודירות נמצאות בשלבים מתקדמים של בנייה, היזמים לא רוצים להשאיר אותן לא מאוכלסות. לא נשכח שההשכרה היא לחמש-שבע שנים, לא לדורי דורות".
החברות הקטנות: "המשקיעים יצאו, והשוק נפגע"
יש גם חברות שבונות במכוון להשכרה, ומאלף לשמוע על השיקולים של בעליהן בקבלת ההחלטה שלא לבנות דירות למכירה, אלא להשכרה בלבד. הנה חברת בבלי הירוקה, שבשליטת שמוליק סאלם, שבונה כיום בפתח-תקווה ברחוב הפלמ"ח 18 ו-20, ולה פרויקטים נוספים קטנים, בהיקף של עשרות דירות. "שיניתי את הקונספט בשנתיים האחרונות ואת כל הקרקעות שאני רוכש אני מסב להשכרה", אומר סאלם.
"ברגע שפגעו במשקיעים, והעלו את מס הרכישה לדירה שנייה ל-8%, זה גרם לזה שלא נכנסו דירות חדשות למלאי הדירות להשכרה, משקיעים הפסיקו לקנות דירות ופגעו בשוק. מחירי ההשכרה החלו לעלות. מצאתי שאין דירות להשכרה, אין פרויקטים, ויש מחסור בדירות של 3 ו-4 חדרים".
כל הדירות בפרויקטים שלו מיועדות להשכרה. "אני לא בונה דירות מיוחדות כמו לופטים או דירות גן, אלא רק דירות של 3 עד 5 חדרים, הרוב בנות 3 ו-4 חדרים, במקומות שהם לא יוקרתיים, אלא במרכזים העירוניים הישנים", אומר סאלם.
"המתמטיקה שלי בנויה משני פרמטרים: עליית השווי של המבנים, ופטור ממס שבח בעת המכירה של דירות ששימשו להשכרה. אם אתה עושה את זה כל עשר שנים, אתה חוסך הרבה. הוצאות התחזוקה של הבניין - הכול מוכר כהוצאה ומתקזזים על המע"מ בהתאם".
סאלם מסכם כי הפעילות נוצרה בגלל שינויי הרגולציה. "הרגולציה פגעה באנשים שלא יכלו לקנות דירה. אם מס הרכישה לא היה עולה - לא הייתי נכנס לענף, כי לא הייתי יכול להתחרות. כל כך הרבה דירות היו רוכשים, שזה לא היה הופך את זה לעסק".
ציון אוטמזגין, מנכ"ל חברת י.ד.ר שבבעלות אלי יוסימוב ותמיר רן, מקים מקים פרויקט תמ"א 38/1 ברחוב עמינדב בשכונת ביצרון בתל אביב, ואצלו החשיבה שונה לגמרי מזו של סאלם מבחינת תמהיל הדירות: 24 דירות מתוך הדירות שהוא יוסיף לפרויקט (שכולל שלושה מבנים) - יהיו להשכרה. בניגוד לסאלם, הדירות שיושכרו יהיו דווקא דירות גדולות של 4 ו-5 חדרים. "השארתי לעצמי אפילו 10 פנטהאוזים מתוך הפול של 24 דירות האלה. אמנם הם לא המוצר הכדאי ביותר להשכרה, אבל אם אני מסתכל לטווח יותר רחוק, אז פנטהאוז הוא דירה יקרה, ואם אני מקבל הטבת מס, עדיף לקבל אותה על הפנטהאוזים. אז אם אני יכול להשאיר אצלי את הדירות הללו, מבלי לפגוע ברווחיות של הפרויקט - אז המצב מצוין".
לדבריו, קשה היה לאשר את הפרויקט, אבל "בסופו של דבר הממשלה אישרה אותנו. מכיוון שזה פרויקט תמ"א, אין לך עלות השקעה כמו בפרויקט רגיל שבו אתה קונה את הקרקע ואתה צריך לשלם עליה מחיר גבוה ועד שאתה מקבל את האישורים ובנה את הבניין, הכסף ולא מנוצל. כאן הקרקע היא של בעלי הדירות ולי כיזם יש חוזק פיננסי גבוה יותר, שמאפשר לי להפשיר יותר דירות להשכרה".
גם אחרי הקפיצה, קשה לעמוד בביקושים לדיור בשכירות
גם אם נחבר את שני המסלולים, של השכרות לטווח ארוך של 20 שנה ולטווח בינוני לחמש שנים, עדיין סך הדירות המוקמות להשכרה מוסדית רחוק מאוד מלעמוד בביקושים.
מחקר של המחלקה הכלכלית בחברת גיאוקרטוגרפיה מלמד כי 65% ממשקי הבית שגרים היום בשכירות ישקלו את האפשרות הזו אם תהיה זמינה לאזור מגוריהם. מהמחקר עולה כי גם כ-42% מי שרכשו דירה בעבר היו שוקלים את האפשרות לשכור דירה לטווח ארוך באופן ממוסד לפחות לזמן מסוים. כמובן שלא כל מי שבוחן את האלטרנטיבה הזו יבחר בה אך אם ההיצעים יהיו אטרקטיביים דיים ניתן יהיה למסד את השוק לאורך זמן.
ואולם בדומה לתוכנית מחיר למשתכן הממשלתית, שמציעה דירות רבות במקומות שבהם אין ביקושים, ודירות מעטות יחסית באזורי הביקוש, בגיאוקרטוגרפיה חוששים שגם בדירה להשכיר אין התאמה בין מיקומי הפרויקטים לביקושים. "שיווק של 300 יחידות דיור להשכרה ארוכת-טווח בירושלים, ששם כ-216 אלף יחידות דירות, איננה שקולה לשיווק של כ-450 דירות ברמלה לשכירות בנוסף לכ-100 דירות שנרכשו על ידי מגוריט שמהוות מעט יותר מ-10% מהדירות להשכרה היום בעיר", נכתב בדוח שהוציאה החברה.
"כמו כן יש לזכור כי שיווק דירות מואץ בערים מסוימות גורר הרבה משקיעים, חלקם משקיעים סמויים - צעירים שרוכשים דירה במחיר למשתכן בפריפריה, ימשיכו לגור במרכז וישכירו את הדירה שרכשו".
נראה כי מבחינה זו המדינה תצטרך לפתח כלים משוכללים יותר מאשר אלה הננקטים כיום, שאינם בוחנים כלל את כוחות השוק הפועלים בסביבות הפרויקטים להשכרה.