יצחק תשובה/ צילום: גדעון לוין
יצחק תשובה, בעל השליטה בקבוצת דלק , מנצל את התשואות הנמוכות בשוק איגרות החוב ואת הרעב של המשקיעים המוסדיים ל"סחורה" בתשואה סבירה, ומקדם הנפקת אג"ח של זרוע פעילות הנדל"ן שלו בישראל - החברה הפרטית אלעד מגורים. החברה פרסמה טיוטת תשקיף, ובכוונתה לגייס כ-100 מיליון שקל באג"ח. את ההנפקה מובילה לידר הנפקות.
אלעד מגורים, או בשמה המלא "אלעד ישראל מגורים החדשה", הוקמה למעשה רק בדצמבר 2019, כשלחברה נוצקה פעילות שהועברה מהחברה האחות - אלעד ישראל מגורים, שהוקמה ב-1968 והקימה עד היום כ-25 אלף יחידות דיור בישראל. בעבר היתה אלעד מגורים חברה בת של דלק נדל"ן, שקרסה והגיעה להסדר חוב ב-2012. במסגרת ההסדר ספגו מחזיקי האג"ח של החברה "תספורת" של כ-65% על חוב של 2.1 מיליארד שקל. חלק מהפרויקטים של אלעד מגורים החדשה היו בעבר בבעלות דלק נדל"ן.
חברת אלעד מגורים פועלת בתחומי הייזום, התכנון, הבנייה והשיווק של מתחמי מגורים ושימושים מעורבים, בעיקר באזור גוש דן. לחברה פרויקטים מתוכננים בהיקף של כ-2,000 יחידות דיור למגורים (מתוכן 525 יחידות דיור בהקמה), כ-47 אלף מ"ר לשימושי משרדים ומסחר (מתוכם כ-31 אלף מ"ר בהקמה) וכ-39 אלף מ"ר קרקע הנמצאת כיום בייעוד חקלאי. החברה, תחת ניהולו של רונן יפו, מעסיקה כ-20 עובדים. עלות שכרו של יפו, המחזיק בכ-4.5% ממניות החברה, הסתכמה בתשעת החודשים הראשונים של 2019 בכ-1.8 מיליון שקל.
פרויקטים למגורים, מסחר ומשרדים
עם הפרויקטים המרכזיים של החברה נמנים המתחם הדרומי של "פארק תל אביב", הממוקם בסמוך לפארק מנחם בגין (פארק דרום) בתל אביב וכולל 371 דירות בחמישה בניינים - פרויקט שבו עד היום מכרה החברה 242 דירות; "אורבן פארק ראשונים" בשכונת האירוס בראשון לציון, הכולל 332 יחידות דיור בשישה בניינים, מתוכם שני בניינים הכוללים 132 יחידות דיור כבר אוכלסו, 134 דירות בשני בניינים נוספים שנמצאים בשלבי ביצוע (מתוכם 92 יחידות כבר נמכרו), ושני בניינים נוספים הנמצאים בשלבי תכנון מתקדמים.
עוד מקימה החברה כיום פרויקט בשכונת בית וגן בירושלים, הכולל מבנה מסחרי ו-135 יחידות דיור בשני בנייני מגורים - הראשון שבהם אוכלס לפני כמה שנים, והשני כולל 68 דירות, עם שטחי המסחר, הנמצאים בשלבי ביצוע. אלעד מגורים גם מקימה מגדל משרדים ומסחר בכפר סבא, בשטח של כ-25 אלף מ"ר (מתוכם 51% חלק החברה). שטחי המשרדים במגדל זה נמכרו במלואם, והביצוע נמצא בשלבים מתקדמים.
נוסף על כך, מחזיקה אלעד מגורים בקרקעות - בין השאר, בשטח של כ-50 אלף מ"ר בסמוך לפרויקט "פארק תל אביב" (שליש בבעלות החברה), שליש מעתודות קרקע לבניית 527 יחידות דיור במתחם מכבי יפו בדרום תל אביב, ועתודת קרקע בשטח של כ-2,200 מ"ר בייעוד מגורים ותעסוקה בשדרות רוטשילד בתל אביב (חלקה של החברה עומד על 27.5%).
כבטוחות למחזיקי האג"ח שלה תעמיד אלעד מגורים את הפרויקטים במתחם הדרומי של "פארק תל אביב" ואת "אורבן פארק ראשונים". ההכנסות הצפויות משניהם בשנים 2020-2022 עומדות על כ-144 מיליון שקל.
עוד עולה מהתשקיף כי בתשעת החודשים הראשונים של 2019 הסתכמו הכנסות החברה בכ-291 מיליון שקל, הרווח הגולמי שלה עמד על 67 מיליון שקל (23% מההכנסות), ובשורה התחתונה היא הציגה רווח נקי של כ-43 מיליון שקל. הונה העצמי של אלעד מגורים הסתכם בכ-236 מיליון שקל בסוף ספטמבר, מתוך מאזן בהיקף של 915 מיליון שקל.
תשובה מקדם את הנפקת אלעד קנדה
במקביל מקדם תשובה בימים אלה גם הנפקת מניות ראשונית בבורסת תל אביב של חברת הנדל"ן אלעד קנדה, שנמצאת בבעלותו. החברה, הפועלת בתחום הנדל"ן היזמי והמניב בקנדה ובארה"ב, חשפה לפני חודשיים כי קיבלה הערכת שווי חיצונית לפעילותה, העומדת על כ-2.7 מיליארד שקל.
אלעד קנדה עוסקת ברכישה, החזקה, הפעלה והשבחה של נכסים מניבים וקרקעות בארה"ב ובקנדה. כמו כן, עוסקת החברה גם בפיתוח, בנייה ומכירה של דירות מגורים בקנדה. אלעד קנדה מוגדרת כחברת אג"ח מדווחת, מאז שהשלימה באוגוסט 2018 הנפקה ראשונית לציבור של איגרות חוב מסדרה א'. במהלך השנה שעברה הנפיקה החברה סדרת אג"ח נוספת (ב'), וכיום נסחרות שתי סדרות שלה בבורסה בהיקף כולל של 797 מיליון שקל ערך נקוב.
בחודש שעבר השלימה חברה נוספת של תשובה, אלעד גרופ, גיוס של 500 מיליון שקל בהנפקה פרטית של אג"ח לגופים מוסדיים. אלעד גרופ מרכזת את עסקיו של תשובה בתחום הנדל"ן בצפון אמריקה, והיא מחזיקה, בין השאר, בבעלות מלאה על אלעד קנדה.
האג"ח של אלעד גרופ הונפקו בריבית שנתית של 5.65%, והן מובטחות בשעבוד על חלק ממניות החברה הבת, אלעד קנדה. מניות אלה יהפכו לסחירות אם תוציא אלעד קנדה לפועל גם את הנפקת מניותיה בתל אביב.