נכס של אול יר/ צילום: מצגת החברה
משבר הקורונה, המעמיק ברחבי העולם, מפעיל לחצים כבדים גם על חברות הנדל"ן, ובמיוחד על אלה שנדרשות לבצע פירעונות חוב גדולים בשנה הקרובה ועדיין לא השלימו את היערכותן לכך.
אחד מתתי הסקטורים שצפוי להיפגע מהמשבר הנוכחי, כפי שהדבר משתקף בתשואות האג"ח, הוא זה של חברות נדל"ן זרות, הפועלות בארה"ב, שגייסו עשרות מיליארדי שקלים באמצעות הנפקות אג"ח בבורסת תל אביב. מדד תל בונד - גלובל , הכולל את החברות העיקריות בסקטור זה, רשם ירידה של 19% מתחילת מרץ, כשרבות מאותן אג"ח נסחרות בתשואת "זבל" דו-ספרתית.
איתות לקושי צפוי בהחזר החוב מצד אחת החברות שנחשבו למובילות בסקטור, התקבל בשבוע שעבר: חברת הנדל"ן הזרה רילייטד, בעלת חוב של קרוב ל-800 מיליון שקל למחזיקי האג"ח, זכתה להערת "עסק חי" מפתיעה מרואי החשבון שלה, על רקע חוסר בהירות בנוגע לפירעון איגרות החוב שלה בספטמבר. היום נוספו התרעות שליליות מצד שתי חברות נדל"ן זרות נוספות: אול-יר וקופרליין.
מימון מחדש לפרויקטים בברוקלין
אול-יר, שנמצאת בשליטת יואל גולמן, עוסקת בהשכרה של נדל"ן מניב למגורים ברובע ברוקלין שבעיר ניו יורק. לחברה חוב של כ-2.32 מיליארד שקל למחזיקים בארבע סדרות האג"ח (ב'-ה') שלה. שתי הסדרות הלא-מובטחות של אול-יר, ב' ו-ד', נסחרו היום לפי תשואה שנתית לפדיון של 55% ו-36%, בהתאמה, ואילו שתי הסדרות המובטחות בשעבודים על נכסים, ג' ו-ה', נסחרו לפי תשואה שנתית לפדיון של 16% ו-6%, בהתאמה.
במהלך שנת 2020 נדרשת אול-יר לפרוע למחזיקי האג"ח הלא-מובטחות סכום של 44 מיליון דולר (בעיקר בנובמבר), וכן סכום של כ-19 מיליון דולר למחזיקי האג"ח המובטחות. ב-2021 יעמדו בפני אול-יר פירעונות של 60 מיליון דולר באג"ח הלא-מובטחות (בעיקר בנובמבר) ועוד 24 מיליון דולר באג"ח המובטחות.
לדברי רואי החשבון של אול-יר, שני הנכסים המשועבדים מייצרים NOI (רווח גולמי מהפעלת נכסים) שעולה על התשלומים הדרושים. ואולם, בכל הקשור לפירעון החובות הלא-מובטחים, נסמכת החברה בראשות גולדמן על יכולתה לממש נכסים ולבצע מימון מחדש לנכסים אחרים, וזאת למרות המצב הנוכחי בשווקים.
אול-יר פתחה את 2020 עם סכום של 24.5 מיליון דולר בקופתה, ולהערכת הנהלת החברה, היא תצליח למכור השנה נכסים בתמורה (נטו) של 68 מיליון דולר, ולבצע עסקאות מימון מחדש בחברות נכס, שיניבו לה תזרים נקי נוסף של 38 מיליון דולר. על פי תזרים המזומנים החזוי לשנתיים הקרובות, מתכננת אול-יר לבצע מימון מחדש לפרויקט "דניזן-בושוויק" ולפרוע את אג"ח ה' במלואן, וכן לבצע מימון מחדש לקומפלקס "וויליאם הייל" ולפרוע גם את אג"ח ג' במלואן.
ב-19 בפברואר התקשרה אול-יר עם מוסדות פיננסיים בארה"ב, במזכר עקרונות לא מחייב להעמדת מימון בסך 675 מיליון דולר לפרויקט "דניזן-בושוויק" (שלבים א' ו-ב') ולעשרה נכסים נוספים שאינם מהותיים לחברה. ההלוואה למימון הנכסים אמורה לעמוד לתקופה של 10 שנים, אבל לדברי אול-יר, המו"מ עם המלווה עדיין נמשך ומצריך זמן רב מהצפוי, לאור התפרצות משבר הקורונה.
נוסף על כך, חתמה אול-יר ב-5 במרץ על הסכם עם צד שלישי למכירת מלוא זכויותיה ב-74 נכסים מניבים, הכוללים 611 יחידות דיור ו-18 יחידות מסחר בברוקלין. על פי ההסכם, אמורה אול-יר לקבל תמורת הנכסים הנמכרים סכום של 344 מיליון דולר ברוטו (כולל 15 מיליון דולר שכבר שולמו כמקדמה), המשקף תזרים חיובי נטו של 59 מיליון דולר לאחר פירעון ההלוואות הקיימות על הנכסים והפחתת הוצאות העסקה.
בהתבסס על הנחות אלה, מעריכים הנהלת אול-יר והדירקטוריון שלה כי בידי החברה יהיו המקורות הנדרשים לעמוד בהתחייבויותיה בעתיד הנראה לעין. עם זאת, אשתקד העריכה החברה כי תוכל למכור השנה נכסים שיניבו לה תזרים (נטו) של 92 מיליון דולר, כשבפועל הניבו לה הנכסים שנמכרו ב-2019 תזרים של 34 מיליון דולר בלבד. בחברה הסבירו את הפער הגדול בדחייה של מכירת נכסים מ-2019 ל-2020.
אול-יר סיימה את 2019 עם הפסד המיוחס לבעלים של 85.7 מיליון דולר, שנבע, בין השאר, מהוצאות הפרשי שער בסך 46.7 מיליון דולר, שרשמה החברה בגין התחזקות השקל מול הדולר (מטבע הפעילות של החברה הוא דולר ארה"ב, אבל את חובותיה היא גייסה בשקלים). הפסד זה צמצם את ההון העצמי של אול-יר ל-416.6 מיליון דולר בסוף 2019, לעומת 483.5 מיליון דולר בסוף 2018.
קופרליין מבקשת דחייה בתשלום לאג"ח א'
חברת נדל"ן זרה אחרת, קופרליין, שנמצאת בבעלות משפחת שלזינגר, עדיין לא פרסמה את דוחותיה ל-2019, אבל היום כבר הודיעה על החלטתה לדחות את פירעון עיקר החוב למחזיקי אג"ח א' שלה בשישה חודשים, על רקע השלכות משבר הקורונה על פעילותה.
לדברי הנהלת החברה, בעקבות שיחות שהתקיימו בסוף השבוע עם גופים מוסדיים ומשקיעים אחרים, המחזיקים בכ-90% מיתרת הערך הנקוב של סדרה א', הודיעו אלה בכתב לחברה כי בכפוף לאישורי ועדות ההשקעה שלהם, הם יתמכו בהצעת הדחייה של החברה באסיפת מחזיקים שתכונס לשם כך.
קופרליין עוסקת גם היא בתחום הנדל"ן למגורים בארה"ב. לדברי החברה, לאור שינוי שנעשה בחלק מהעסקאות שהיוו מקורות לתזרים המזומנים שמשרת את תשלומי האג"ח, ולאור הצורך של החברה בשמירת "כרית מזומנים" לששת החודשים הקרובים להגנה על נכסיה כתוצאה ממשבר הקורונה, התכנס אתמול הדירקטוריון לישיבת עדכון בנושא.
בסיומה של הישיבה הוחלט כי החברה תעביר את מלוא תשלום הקרן והריבית התקופתי למחזיקי אג"ח ב', שמתוכנן ל-1 באפריל. נוסף על כך, תעביר החברה תשלום קרן וריבית של 11.5 מיליון שקל למחזיקי אג"ח א', מתוך תשלום של כ-144 מיליון שקל שהיתה אמורה להעביר להם במסגרת פירעון מלא של סדרה א' ב-20 באפריל.
במקביל, פנתה קופרליין לנאמן האג"ח בבקשה לכנס אסיפת מחזיקים, שבה תועלה להצבעה הצעת החברה, שלפיה קרן האג"ח בסך 132.5 מיליון שקל תידחה ל-20 באוקטובר. בתמורה יקבלו מחזיקי האג"ח עבור תקופה זו תשלום ריבית של 10.8 מיליון שקל, המשקף ריבית בשיעור שנתי של 16.3% עבור שישה חודשים (כלומר, ריבית חצי-שנתית של 8.15%).
במקביל, דיווחה החברה כי התקשרה בהסכם למכירת הנכס "הארבור אין" בתמורה כוללת של 75.4 מיליון דולר, כשהשלמת העסקה במהלך החודשים הקרובים תניב לחברה תזרים נקי של 18 מיליון דולר, ועוד 7.4 מיליון דולר שיועמדו כהלוואת מוכר וישולמו לחברה בתוך כשלוש שנים.
בעקבות ההודעות נפלו היום אג"ח א' ו-ב' של קופרליין ב-7% וב-6.5% בהתאמה, למחירים של 90 אגורות ו-67 אגורות, בהתאמה. אג"ח ב', בהיקף של כ-307 מיליון שקל, נסחרת כעת לפי תשואה שנתית לפדיון של 19%.
