פרויקט פינוי-בינוי של דוניץ ביד אליהו / צילום: האחים דוניץ
בעקבות משבר הקורונה והעצירה הכמעט מוחלטת של הפעילות במשק, התרסקו מדדי הבורסה בת"א בעשרות אחוזים בשבועות האחרונים, ואיתם גם סקטור הנדל"ן על סוגיו השונים. הנפילות, מן הסתם, יוצרות הזדמנויות השקעה לטווח הארוך. אז מה נשתנה?
שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בנק ההשקעות ווליו בייס, פרסם בעקבות המשבר סקירה תחת השם "מַה נִּשְׁתַּנָּה? 4 קושיות נדל"ן בימי קורונה" ובו הוא סוקר את תחומי הנדל"ן המסחרי, המשרדים, הלוגיסטיקה והמגורים - מהן ההשפעות על כל אחד מהם, כיצד ניתן להיחשף לתחום בצורה סולידית יחסית ומה המניות המומלצות שלו לכל תחום.
נדלן מסחרי: ביג, רני צים ולהב
נראה, כותב ליפמן, כי הקניונים הם הנפגעים העיקריים ממשבר הקורונה - פגיעה ישירה של סגירת הקניונים היא אובדן הכנסה מדמי שכירות. לנוכח העובדה שרוב בעלי הנכסים הביעו נכונות לעבור בתקופה הקרובה למודל של אחוז מפדיון (כשהחנויות סגורות הפדיון הוא אפס), פגיעה עקיפה אך עם פוטנציאל נזק גדול הרבה יותר תנבע מהיחלשות משמעותית ואפילו קריסה של לקוחות. "להערכתנו מספר רשתות אופנה לא יעמדו בנזקי התקופה ללא שיפוי נזקים משמעותי מהמדינה, ויפסיקו לפעול, מה שיביא לירידה בתפוסה".
"תחום הפנאי שתפס מקום בתמהיל הקניונים לאחרונה יחווה מכה קשה גם הוא, בעיקר על רקע העובדה שחלק גדול משוכרי התחום הם חדשים יחסית בקניונים וכניסתם לוותה בהשקעות גבוהות בשטחים המושכרים, שלא החזירו את עצמן עדיין. מעל כל אלה כמובן, מצב של אבטלה גבוהה יגרור ירידה בהכנסה הפנויה של הציבור שתביא לירידה בפדיונות, מה שיקשה עוד יותר על השוכרים, ויביא לדרישה לשינוי מודל השכירות כך שיתבסס יותר על אחוזים מהפדיון. מסחר במרכזים פתוחים ייפגע פחות להערכתנו, שכן העומס על השוכרים בו נמוך יותר וכך גם מחיר השכירות למ"ר אבסולוטית".
בשורה התחתונה, חשיפה סולידית לתחום המסחר צריכה להתמקד להערכתו במרכזים פתוחים או במסחר ברחובות מרכזיים. מניות מומלצות: ביג , רני צים , להב .
משרדים: ריט1, סלע נדלן, אדגר, דורסל
הסיכון בתחום המשרדים, כותב ליפמן, יבוא מהאטה בכלכלה. "תקופות מיתון מאופיינות יותר בשמירה על הקיים ובקיצוצים, ופחות במעבר למשרדים חדשים. תחום המשרדים נכנס למשבר עם תפוסות גבוהות (מעל ל- 95%) ומתאפיין בחוזי שכירות בעלי מח"מ של 5 שנים, כך שכל שנה כ-20% מהחוזים נפתחים לחידוש. בטווח הקצר יהיה לחץ להורדה בדמי השכירות בעת חידושים".
"שוק המשרדים בתל אביב נהנה בשנים האחרונות מביקוש גבוה מתעשיית ההייטק; ביקוש זה צפוי להתמתן להערכתנו. בנוסף, השוק רווי מאוד בבנייה חדשה שצפויה להתאכלס ב- 2020-2021 (מתחם חסן עראפה, ציר יגאל אלון ומנחם בגין). מעבר של השוכרים למשכנם החדש יקשה על הנכסים שמהם עוזבים לשמור על תפוסה גבוהה ויכול גם הוא ללחוץ לירידת מחירים. להערכתנו, פרויקטים חדשים בייזום שטרם ביצעו השכרות משמעותיות ושנמצאים בשלב של חפירה או בניית חניונים בלבד יוקפאו לעת עתה".
לגבי תחום חללי העבודה המשותפים הוא מציין כי הפגיעה בו בהחלט תלויה באורך המשבר, אך גם לשינויים בצפיפות או בתקנות בתחום שאולי ייוצרו לאחר המשבר יכולה להיות השפעה מכרעת על התחום.
בשורה התחתונה: חשיפה סולידית לתחום המשרדים נכון לבצע על ידי קרנות הריט, ריט 1 וסלע נדלן (חשיפה נמוכה לייזום, מינוף סביר ונכסים לא משועבדים), ועל ידי השקעה באדגר ובדורסל , שנסחרות במכפילי הון נמוכים של כ-0.5. ו-0.7 בהתאמה.
לוגיסטיקה: וילאר, מגה אור, אייאיאס
לדברי ליפמן, כרגע נראה כי הלוגיסטיקה צפויה להיפגע הכי פחות מהמצב ואולי אף תתחזק. נקודות החוזק של התחום נשמרות ואף מתחדדות; מחיר נמוך של שכ"ד למ"ר, התאמת המרכזים הלוגיסטיים ללקוחות, השקעות מסיביות של הלקוחות בנכסים (ברוב המקרים עלות ההתאמות עולה על עלות הבנייה). "מעל לכל, שינוי הרגלי הצריכה של הלקוחות שיוביל לצריכה מוגברת בשיטת הקנייה המקוונת יכול לתרום לגידול בביקוש למרכזים לוגיסטיים חדשים. רוב החוזים בתחום הם ארוכי טווח".
בשורה התחתונה , חשיפה סולידית לתחום ניתן לדעתו לבצע על ידי השקעה במניות וילאר ומגה אור . חשיפה משיקה ניתן לבצע ע"י השקעה במניית אייאיאס , שמחיר השוק שלה גוזר מחיר של פחות מ- 1.5 מיליון שקל לדונם בפארק פלמחים.
מגורים: דמרי, פרשקובסקי, דוניץ
לגבי תחום המגורים כותב ליפמן כי "נקודת האור היא שכרגע תחום זה מוגדר עדיין כחיוני למשק והעבודה בו מותרת ונמשכת ברוב אתרי הבנייה (יתרון לפועלים הסיניים על פני עובדים מהשטחים). לאור העובדה שכ-8% מהתוצר נובעים מתחום זה ומהתעשיות הנלוות אליו, ענף הנדל"ן למגורים מהווה מרכיב משמעותי בתמ"ג".
עם זאת, "התחום מאופיין בהרבה רגולציה והתערבות ממשלתית וצפוי לתקופה מאתגרת. הגידול המשמעותי באבטלה יביא לירידה בביקוש לדירות ולהקפאה של תכניות שיפור דיור של אזרחים (שמהווים את עיקר מנוע הצמיחה), השיתוק בו מצויות הרשויות המקומיות יביא לעיכובים נוספים בהוצאת היתרים ובשינויי תכניות, ועתידה של תכנית מחיר למשתכן נראה שהוכרע לנוכח העלויות הגבוהות שלה עד היום, שלא סביר שהמדינה תוכל להמשיך ולממן. נראה כי מחירי הדיור לא יירדו באופן משמעותי בטווח הקצר, שכן הירידה בביקוש תפגוש ירידה בהיצע בצורה של קיטון בהתחלות הבנייה".
בשורה התחתונה, אומר ליפמן, חשיפה סולידית לתחום נכון לבצע על ידי השקעה בחברות משכנות איתנות, עם בסיס הון גבוה, עתודות קרקע ואחוז מכירות גבוה מסך היחידות בבנייה. החברות שמתאימות לקריטריונים הללו הן: דמרי , פרשקובסקי ודוניץ .
גילוי נאות: אין לראות במסמך זה ככולל כמידע מספק לשם רכישת ניירות הערך ו/או הנכסים הפיננסים הנזכרים בו ולכן אין לקבל על סמך מסמך זה בלבד החלטות השקעה כלשהן. מסמך זה אינו מהווה בשום דרך ייעוץ לרכישת ני"ע ובוודאי אינו מתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. לפיכך קורא הדוח אינו יכול להניח כי ביצוע השקעה בשים לב לאמור במסמך זה תניב לו רווחים כלשהן .