גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בנק ישראל: התשואות על דירות נמוכות; מחירי הדירות גבוהים מדי

כך נכתב בפרק הדיור בדוח השנתי של בנק ישראל ● למרות זאת, בבנק המרכזי מתריעים כי עדיין קיים מחסור בהיצע דירות, בין היתר בגלל מימוש רק שליש מיעדי שיווקי הקרקעות בהסכמי הגג

אתר בנייה / צילום: תמר מצפי
אתר בנייה / צילום: תמר מצפי

מודל שהורץ בבנק ישראל שמשווה בין השקעה בדירות לבין אלטרנטיבות אחרות להשקעה ארוכת טווח, מצביע כי מחירי הדירות גבוהים מדי. ועם זאת, לא ניתן לחזות שהמחירים ירדו, שכן מחירי הדירות מושפעים גם מגורמים נוספים, שלא נבחנו במודל. עוד מעלה הסקירה, כי ההשקעה בבנייה למגורים בישראל, מקשה מאוד על הגדלת היצע ועל מתן תגובה לזעזועים בביקושים, מה שמסביר חלק מעליות המחירים בעשור האחרון. המודל, כמו גם סקירה נרחבת של שוק הדיור כלולים בדוח השנתי של בנק ישראל ל-2019.

מחירי הדירות מושפעים מגורמים שהם ארוכי טווח, ובראשם צורכי הדיור של האוכלוסייה, שמושפעים מגידול דמגורפי ומגורמים קצרי טווח. בדיקה שערך בנק ישראל לאורך 40 שנה בשוק הדיור בישראל מראה, כי מ-1980 מגמת עליית המחירים בשוק הדירות היא של 2.8% בשנה.

הבדיקה של הבנק את צורכי הדיור הדמוגרפיים העלתה, כי מאז 2009 נוצר גירעון במספר הדירות, יחסית לצרכים, מה שמביא ללחץ לעליית מחירי דירות. ואולם בדיקת תמחור הדירות יחסית לרמת שכר הדירה המקובלת והתשואות שמתקבלות מדירות מושכרות מעלה, כי מחירי הדירות כיום גבוהים מידי.

בסך הכל מעריכים בבנק ישראל, כי אם מחירי הדירות היו פועלים רק על סמך הגורמים ארוכי הטווח, הם היו אמורים לרדת באופן ריאלי ב-1.2% ב-2019. עצם העובדה שהם עלו מראה, שגורמים אחרים קצרי טווח שלא נבדקו, היו מעורבים בהטיית הכף, אחד מהם הוא העלאת שכר הדירה, למשל. גורמים קצרי טווח נוספים שמשפיעים, להערכת הבנק המרכזי, הם המדיניות המוניטרית של הבנק והתקדמות תוכנית מחיר למשתכן.

בדיקה אחרת שנערכה על ידי הבנק הייתה הגורם שמכונה "גמישות היצע" בדירות. מאחר שהליכי ייצור דירה, מתכנונה ועד לאכלוסה ממושכים מאוד, למדינה יש יכולת מוגבלת להגיב במהירות על זינוקים בלתי צפויים בביקושים לדירות, וכתוצאה מכך המחירים עולים. ככל שההשקעה בבנייה רבה יותר, ההליכים הללו יכולים להתקצר ולמדינה יכולת לענות בהיצע יותר גדול של דירות, כשהיא מבחינה בעליות מחירים, או בעליות בביקושים. היכולת הזו מוגדרת כגמישות היצע הדירות ביחס למחירן.

בדיקה בינלאומית שנערכה במסגרת ה-OECD ב-2019 העלתה, כי בישראל המצב קשיח יחסית למדינות אחרות הכלולות בארגון, וזה מסביר חלק מעליות המחירים המהירות שנרשמו החל מ-2008. זאת למרות צעדיה של המדינה בשנים האחרונות, להגדיל את היצע הדירות.

חלק מהבעיה, שמצא בנק ישראל היא אי עמידה ביעדי הסכמי הגג שנחתמו עם הרשויות המקומיות - בעוד שהיעד של שיווקי הקרקעות עד לסוף השנה שעברה עמד על קרקעות לכ-230 אלף יחידות דיור, בפועל שווקו קרקעות רק לכ-82 אלף יחידות דיור בלבד.

פרק אחר מעניין בדוח עוסק במשפרי הדיור. אלה נפגעים מהמדיניות הממשלתית, משום שזוגות צעירים מעדיפים לרכוש דירות חדשות מוזלות במסגרת מחיר למשתכן ובמסגרת השוק החופשי, ואילו המשקיעים מודרים מהשוק עקב העלאת המיסוי, החל מ-2015. אלה מקשים על משפרי הדיור למכור את דירותיהם וכפועל יוצא מזה, כמו גם כתוצאה מעליות המחירים, הם מקטינים את רכישת הדירות שלהם. פועל יוצא של עליות המחירים היה, שפחות משפרי דיור רוכשים דירות יקרות מהדירות שהם מכרו.

עוד כתבות

פועלי בנייה סינים. מהגרי העבודה הם שליש מכוח העבודה הסיני  / צילום: Arek Rataj, Associated Press

העובדים הדפוקים של סין משלמים את מחיר הקורונה: נותרו בלי עבודה ובלי שכר

290 מיליון מהגרי העבודה מהכפר ישנם בסין ובעשורים האחרונים הם תרמו תרומה מכרעת לצמיחתה המסחררת • כעת מהגרים אלו, הנחשבים כאזרחים סוג ב' ונטולי זכויות סוציאליות לפי הגדרות היסטוריות של המדינה, הם הראשונים להיפגע מהמיתון הכלכלי

איתמר דויטשר, מנכ"ל קבוצת אלקטרה  / צילום: ישראל הדרי

אלקטרה תנהל מתקנים עבור רפאל תמורת מאות מיליוני שקלים

אלקטרה זכתה במכרז שפרסמה רפאל לניהול כל מתקניה למשך שנתיים, עם אופציה לשש שנים נוספות ● לפי הודעת אלקטרה, ההיקף הכספי הכולל לתקופה של שמונה שנים צפוי לעמוד על כ-650 מיליון שקל

סניף של רשת עדיקה / צילום: שלומי יוסף, גלובס

גל העזיבות בעדיקה: גם סמנכ"ל הכספים יסיים את תפקידו בחברה

סמנכ"ל הכספים של קמעונאית האופנה, ישי שמע, יסיים את תפקידו "בהסכמת הצדדים", כך עולה מדיווח שמסרה החברה לבורסה ● שמע שימש כסמנכ"ל הכספים של עדיקה מאז אוקטובר 2017, והוא צפוי לסיים את כהונתו בתחילת באוגוסט

פולי ברונשטיין / צילום: אלעד גוטמן

המינוי שבוטל ועורר סערה: בכירים בליכוד אספו חומרים על מנכ"לית קרן היסוד המיועדת לפני שנפסלה

פולי ברונשטיין כבר נבחרה לתפקיד מנכ"לית קרן היסוד והתחילה חפיפה, כשפתאום קיבלה הודעה על ביטול המינוי ● הנימוק הרשמי: קיצוצים בעקבות משבר הקורונה ● בכיר בליכוד ל"גלובס": "היא, שפעלה להפיל את נתניהו, באמת חשבה שתוכל להתמנות לתפקיד במוסד לאומי חשוב?"

אורי יהודאי/ צילום:איל יצהר

יהודאי ושלושה בכירים לשעבר בפרוטרום שוחררו בתנאים מגבילים: "ממצאים המחזקים את החשד לשוחד"

לפי החשד, אורי יהודי, שהיה נשיא פרוטרום, וכן הבכירים לשעבר אלון גרנות, ארי רוזנטל וגיא גיל שיחדו פקידים ברוסיה ובאוקראינה וביצעו בנוסף עבירות דיווח, רישום כוזב במסמכי תאגיד ומרמה והפרת אמונים בתאגיד

בורסת ניו יורק / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

ממשלות, בנקים וחברות גייסו 150 מיליארד דולר ממכירת אג"ח קורונה

המגפה יצרה סוג חדש של אגרות חוב ואפשרה למנהלי קרנות לעבור מהשקעות של אחריות חברתית להשקעות ברפואה ובריאות

ח"כ עמיר פרץ בהשבעת הכנסת ה-35 / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

הכדור בעניין היטל ההיצף על המלט עבר לידי השר פרץ - הוועדה המייעצת המליצה שלא להעלותו

עתה, משהמלצות הוועדה נמסרו לשר פרץ, עומדים לרשותו 15 ימים להחלטה, שמבחינתו כנראה שלא תהיה קלה כל כך, זאת משום שלפרץ מכריז לאורך כל דרכו הפוליטית, כי הוא מתעתד להגן על התעשייה הישראלית

למידה מהבית / צילום: שאטרסטוק

עבודה מהבית מגדילה את אי השוויון

לא הכול ורוד: העבודה מהבית תפגע בעובדים החלשים ובמי שחייבים לשהות פיזית במקום העבודה

חנויות סגורות בככר המדינה בתל אביב / צילום: איל יצהר, גלובס

מספר החוזרים למעגל העבודה השבוע – פי עשרה ממספר היוצאים

ב-24 השעות האחרונות התקבלו בשירות התעסוקה 12,451 דיווחים על חזרה לעבודה ● במקביל, נרשמו 1,263 דורשי עבודה חדשים

המדריך לזיהוי פייק ניוז / צילום: אפרת לוי, גלובס

איך מסמנים פוסטים כוזבים בטוויטר ובפייסבוק?

איך מסמנים פוסטים כוזבים בטוויטר ופייסבוק, האם לאנשי ציבור מגיע יחס מיוחד, ואיך בודקים עובדות? ● נעה ברק, מנהלת הפיתוח של "המשרוקית", ועמרי זרחוביץ', עורך מדור ההייטק של "גלובס", הגיעו לעשות קצת סדר

כרטיסי אשראי / צילום: שאטרסטוק

בנק ישראל לבנקים: אפשרו לחברות כרטיסי האשראי לסלוק במס"ב

בבנק המרכזי רוצים להביא לכך שהיכולת להתממשק למערכות הסליקה של הבנקים תיפתח מיידית לחברות כרטיסי האשראי ובעתיד ליתר חברות נותנות שירותי אשראי ופינטק

סניף של יינות ביתן / צילום: איל יצהר, גלובס

הסכם קיבוצי בין הנהלת יינות ביתן לוועד עובדי מגה

בנוסף להסכם הקיבוצי הגיעו הצדדים להסכמות לגבי צעדי ההתייעלות בחברה ● בין צעדי ההתייעלות: סגירת המרלו"ג בקיבוץ אייל, כפי שנחשף לראשונה ב״גלובס״

האחים רפי וג'ו נקש  / צילום: רוני שיצר

ביהמ"ש: האחים נקש לא רשאים להקים מלון בוטיק בבית אגאבאבא בת"א

האחים וואליד ועבד אבולעפיה פנו לבית המשפט בבקשה למנוע מחברה בבעלות האחים נקש לבצע עבודות שיפוץ במבנה, בדרך להופכו למלון בוטיק ● החברה שבבעלות האחים נקש הינה דיירת מוגנת במבנה ● אחרי קרב משפטי ארוך קיבל בימ"ש את הבקשה

אדם עם מסכה עובר ליד בניין בורסת ניו יורק / צילום: Mark Lennihan, AP

זו לא אשליה אופטית – המניות בארה"ב באמת יקרות

מדד S&P 500 נסחר כעת במכפיל רווחים עתידיים של 21.6, רמה שנראתה לאחרונה בבועת הדוט.קום בתחילת שנת 2000 ● המדד אומנם חזר לאחרונה לרמתו בסוף אוקטובר, אך אז ציפיות הרווחים ל-12 החודשים קדימה היו גבוהות בכ-25% מהציפיות כעת

תוכנית עבודה / עיבוד: גלובס

איך משבר הקורונה שינה את עולם הסייבר? הצטרפו לשידור החי

האם תקיפות הסייבר גדלו בחודשים האחרונים, איך סטארט-אפים ישראליים מסוגלים למכור מרחוק, מה ניתן ללמוד ממתקפת הסייבר של איראן בישראל, ואיך אנחנו צריכים להגן על עצמנו? ● אימוץ טכנולוגיות: האתגרים הניהוליים

לשכת התעסוקה בתל אביב בחודש שעבר / צילום: רובי קסטרו - וואלה חדשות

300 אלף איש יושבים בבית. החל מעוד שבועיים הם לא יקבלו יותר דמי אבטלה

מאות אלפים כבר חזרו מהחל"ת לשוק העבודה, אבל מנכ"ל הביטוח הלאומי מאיר שפיגלר עדיין פסימי ומפנה אצבע מאשימה: "העלינו כל מיני רעיונות כדי לדרבן את החזרה לשוק העבודה, וכדרכו, אגף התקציבים סירב לכולם"

פגישת האוצר ואל על אמש / צילום: חו"ל מהודר

שר האוצר ישראל כ"ץ במסר לבכירי משרדו: זרזו את ההליך מול אל על וסכמו את ההלוואה מולם

כדי לקבל את הסיוע המיוחל אל על תהיה חייבת להציג הסכם קיבוצי עם עובדיה, שיעבוד מניות, סגירת קווים חדשים ומכירת מטוסים ● אמש, שעות ספורות אחרי שהסתיימה הרמת הכוסית לפרידה ממנכ"ל משרד האוצר שי באב"ד, התכנסו נציגי האוצר ואל על בכדי לנסות ולמצוא את המתווה שייתן אור ירוק להלוואה

מטוס של אל על / צילום: יח"צ

שוב התפוצץ המו"מ בין הנהלת אל על לנציגי הטייסים

נציגי הטייסים טוענים שהפיצוץ במו"מ הגיע על רקע הסירוב של בעלי החברה להזרים הון לחברה לפי דרישות האוצר ● עוד נטען לאי נכונותם של בעלי החברה, משפחת בורוביץ המחזיקה בחברת כנפיים, לדון עם הטייסים על התמורה להשקעה הנדרשת מהם, כלומר מתווה של אופציות או חלוקה של רווחים עתידית

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 3 ביוני 2020

אתמול באיכילוב: 7 פצועים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

"גלובס" ובית החולים איכילוב חוזרים לדווח על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

נועה קירל בפרסומת של YES  / צילום: צילום מסך

נועה תנוע: הפרסומת ל-yes עם נועה קירל ממשיכה להוביל את הדירוג

גיאוקרטוגרפיה: בראש טבלת הפרסומות הזכורות ביותר מדורגת גם השבוע הפרסומת של yes+ בכיכובה של נועה קירל ● הפרסומת של מכבי שירותי בריאות עם אדיר מילר – עדיין האהודה ביותר