ככמה ימים לפני ראש השנה האחרון ישבנו בגינה של איש העסקים עדי קייזמן בצהלה. קירות הבית בפנים היו עמוסים ביצירות אומנות, אחד מהכלבים המשפחתיים הסתובב בין הספות בחוץ, וקייזמן השיב לשורה של טענות נגדו מצד משקיעים ישראלים שקנו דירות בברלין. הוא דיבר בהתרגשות, לעתים בזעם, מעביר את התחושה שהוא נלחם על שמו הטוב. הוא הבהיר כי העסקים מעולם לא היו טובים יותר, שלחברות שבבעלותו יש "עודפי כסף משמעותיים" ושהכל עומד להסתדר על הצד הטוב ביותר.
חצי שנה קדימה, הדברים השתנו.
הבית המפואר בצהלה, על שלל יצירות האומנות שבו, פונה בחופזה והוצע להשכרה. הכלבים הוצעו לאימוץ. קייזמן, ביחד עם אשתו הדוגמנית אסתי גינזבורג ושני ילדיהם, עזבו את הארץ ללוס אנג’לס, כפי שחשף שי שלו ב"גלובס". קייזמן הקפיד לפזר ערפל מסוים סביב משך הנסיעה. לשלו אמר בתגובה, כי "משפחתי ואני חולקים את חיינו בעסקים בישראל ובארה"ב כבר קרוב לשנתיים".
ללקוחות "ברלין אספייר", החברה שבאמצעותה נמכרו מאות דירות לישראלים בבירת גרמניה בשנים האחרונות, כתב כי התכוון לעדכן אותם מראש, וכי מדובר ב"נסיעה לארה"ב כמדי שנה... מתוך בחירה לבלות תקופה זאת בחברת משפחתה של אשתי שחיה בחו"ל".
בכל מקרה, לקייזמן היה עדכון משמעותי לתקשורת ולמשקיעים: "לאחרונה נכנס משקיע זר (תאגיד אוסטרי) לחברה שהייתה בבעלותי ובימים אלו אני מתעניין במיזמים חדשים בתחומי הנדל"ן", אמר לשלו, בעוד למשקיעים הבטיח: "בתום מספר חודשים של משא ומתן הצלחתי לסיים עסקה ולהכניס לחברה משקיע בעל חברה אוסטרית זרה, שפועלת בעיקר בווינה...הפעם בעקבות השינוי המבורך שקרה, אני מתכנן לשהות כאן יותר זמן (למרות שאני מתכנן להגיע בסוף אפריל לכמה ימים), תלוי בהשפעת הקורונה". פרטי המשקיע או החברה האוסטרית שבבעלותו לא פורסמו.
מיד אחרי פרסום הידיעה החלו הטלפונים לצלצל. על הקו היו לקוחות של "ברלין אספייר" שניסו לדלות פרטים. "האם אתם יודעים איפה נמצא קייזמן?", שאלו. "האם אתם יודעים מה שמה של החברה האוסטרית?", "האם אתם מכירים לקוחות אחרים שלו שנפגעו?". כמה דיווחו כי כתובות הדואר האלקטרוני של "ברלין אספייר" ו"ברלין אסטייט"- שפירסמו בשנים האחרונות באתרים ישראלים מודעות רבות עם ההבטחה ל"דירות להשקעה בברלין עם הון עצמי של 50 אלף אירו" - הפסיקו לתפקד.
המצב אולי השתנה, אבל הטענות נגד קייזמן דומות לאלו שהגיעו לידי "גלובס" בעבר. כמו אז גם עכשיו, רבים מלקוחות החברה חוששים להזדהות, ומקווים כי קייזמן - שממשיך להיות בקשר עם חלקם דרך הטלפון - יפתור באופן אישי את המחלוקות והסכסוכים הכספיים ביניהם. בשבועות האחרונים, עם זאת, השיחות לובשות אופי בהול יותר, החשש בקרב הלקוחות גדול יותר. אחרי הכל, קייזמן עכשיו רחוק מהם, רחוק מישראל.
השיטה: אופציות לרכישת דירות
עדי קייזמן, 48, הוא אחד מאנשי העסקים הישראלים הראשונים שזיהו את הפוטנציאל הנדל"ני של ברלין. הוא הגיע לעיר בתחילת שנות ה-2000, והקים במהרה חברה שצברה בפורטפוליו שלה בניינים שלמים, אותה קרא על שם ראשי התיבות שלו, של ביתו ושל בת זוגו דאז עפרה שטראוס (ADO). החברה צמחה בהדרגה, וניצלה את הזינוק המהיר והסבסוד האדיר של בירת גרמניה, עד שנמכרה ב-2.7 מיליארד שקל לפני כחצי שנה. קייזמן עצמו פרש ממנה הרבה לפני, ועבר לעסקים פרטיים שבמרכזם מכירת דירות בברלין לשוק הישראלי.
צריך להבהיר, חלק מהלקוחות של "ברלין אספייר" מרוצים מההשקעות שעשו. "גלובס" דיבר גם איתם. מי שקנו דירות בשוק הגרמני מבלי להבין בו ממש, תוך כדי שהם חותמים על חוזה ישראלי שאינו תקף בגרמניה, אך שבסופו של דבר קיבלו במחירים נמוכים-יחסית מהשוק דירות הרשומות על שמם בטאבו, הרוויחו במקרים רבים באופן ממשי, או לפחות "על הנייר".
המודל של "ברלין אספייר", חברה רשומה בברלין, ו"ברלין אסטייט" - מותג שהוקם בישראל לצורך המכירה (כפי שהסביר קייזמן עצמו) - פעל בעשור האחרון בבירת גרמניה בהצלחה יחסית עד הקיץ האחרון, עד שכמה מהחברות מוזגו לפעילות חברה אחת - "Berlin Aspire Construction" שמה, ואתרי החברה "נסגרו לשיפוצים". במקביל, צצה חברה חדשה, בשם "גראנד אורבן", בכתובת אחרת, המטפלת באותם נכסים שהיו בעבר של החברות המוכרות. מנכ"ל "גראנד אורבן", אגב, הוא בכיר לשעבר ב"ברלין אספייר".
בראיונות שונים אמר קייזמן כי למעשה הוא אינו הבעלים של החברות. על חלק מהחוזים הוא חתום כמיופה כח, או כנציג מטעמן. עם זאת, בשיחה בביתו עם "גלובס" לפני כחצי שנה, אחרי שהוצג סבך החברות הרשומות בישראל, אוסטריה וגרמניה, אמר איש העסקים כי נכון לספטמבר 2019: "בשרשור אחזקות מסוים, אני הבעלים של הכל". החברה הישראלית שבה מחזיק קייזמן נכון ללפני חצי שנה היא "איי.די.או החזקות".
מודל הפעילות היה כזה: החברה הברלינאית לקחה הלוואה כדי לקבל אופציה לרכישת בניין שלם. האופציה העניקה לה תקופת זמן מסוימת (לרוב חצי שנה) לגייס את הכסף. בתקופת זמן זו שיווקה החברה את הדירות במחירים נמוכים ממחירי השוק, לישראלים שקנו אותן מבלי לבקר בהן, וכך גייסה את הכסף. היא גם שמרה לעצמה לרוב את זכויות הבנייה על הגג, שהיו שוות הרבה בברלין עד שהעירייה עצרה אותן בהדרגה בחלק השכונות - ואז התקדמה עם תהליך החלוקה.
הבעיות: מחלוקות כספיות
אם הכל הלך חלק, בתוך שנתיים או שלוש היתה למשקיע הישראלי דירה רשומה על שמו בטאבו הגרמני, השווה "על הנייר" כפול ולפעמים גם פי שלושה מהערך שבה רכש אותה. לפי ארגוני דיירים בברלין, "ברלין אספייר" אחראית לכ-40 פרויקטים כאלה ברחבי ברלין, כאשר כל אחד מהם נוהל על ידי חברה עצמאית שהוקמה לצורך העסקה. קייזמן סיפר ל"גלובס" כי מכר לא פחות מ-1,500 דירות למשקיעים, רובם המכריע ישראלים.
אבל לא תמיד הדברים הלכו חלק. מהצד הגרמני, צצו טענות על פינוי דיירים בשיטות מפוקפקות, על שיפוצים רועשים ועל אי התחשבות בדיירים. קייזמן הכחיש טענות אלה. "אני לא עובר על הכללים הלגיטימיים, והחוק גם לא מאפשר לי", אמר ל"גלובס", "אני לא יכול לפזר עכברים ולא ג’וקים, או לשים דבק במנעול". עדיין, כתבת תחקיר שהתפרסמה בעיתון "ברלינר צייטונג" בפברואר 2019 (שקייזמן הגיש נגד חלקים ממנה תביעת לשון הרע, ובית משפט הורה לשנות חלקים ממנה), פגעה במוניטין של החברה.
מהצד הישראלי, בבניינים שבהם הפרצלציה התעכבה, בדירות שלגביהן ההסכמים בוטלו, או שהיו אמורות לעבור שיפוץ או במקרים אחרים - התעוררו לפי העדויות לעתים מחלוקות כספיות בין המשקיעים לקייזמן. בימים אלה, כפי שנודע ל"גלובס", מי שמכנים את עצמם "נפגעי קייזמן" מקימים קבוצות ווטסאפ שבהן הם מתייעצים מה לעשות, מתקשרים לעיתונאים, יוצרים קשר עם עורכי דין ולעתים עם קייזמן עצמו - ותוהים מה הדרך הטובה ביותר לקבל את הכספים שלטענתם מגיעים להם.
ד’ וש’, זוג מישראל, סיפרו ל"גלובס" לפני כשבועיים (חלק מהפרטים בסיפורם שונה לאור דרישתם לשמור על אנונימיות). כי נפגשו מספר פעמים עם קייזמן באופן אישי במשרדי "ברלין אסטייט" בתל אביב במהלך 2016, אחרי שנחשפו למודעות באתרי האינטרנט על הזדמנויות לרכישת דירה בברלין. לאחר שבחנו מספר הצעות, בחרו דירה בשווי של כ-150 אלף אירו בצפון העיר. הם חתמו על חוזה. העסקה כללה העברת כמחצית מהסכום לחברה באופן מיידי, ושאר הסכום ברגע שיושלמו התהליכים הבירוקרטיים והדירה תעבור לרשותם. בינתיים, נאמר להם שיהיו זכאים למחצית משכר הדירה שיתקבל.
לאחר שנה וחצי, אחרי תלונות חוזרות ונשנות על כך שתהליך חלוקת הבניין לדירות מתעכב, הם נפגשו שוב עם קייזמן. בשיחה עם "גלובס" סיפרו כי ביקשו לבטל את העסקה וכי איש העסקים הסכים, ללא תנאים מיוחדים. התוצאה הייתה מסמך שהציגו ל"גלובס", שבו לכאורה מתחייב קייזמן - כנציג אחת החברות המעורבות ברכש הבניינים - כי החברה תשיב להם את מלוא הסכום - כ-75 אלף אירו.
מאז, במשך כשנה וחצי, השניים "רודפים" אחרי קייזמן והחברות הקשורות לפעילותו ומנסים לקבל חזרה את מלוא הכסף. לטענתם, קייזמן אינו נעלם לגמרי ואינו "מנתק מגע", אלא ממשיך כל הזמן בהבטחות שאוטוטו יהיו חדשות. "הוא ממשיך כל הזמן להבטיח שההעברה תתבצע בקרוב, ונוקב כל פעם בתאריך יעד אחר - עוד חודשיים, אחרי השנה החדשה, אחרי משבר הקורונה, אבל הכסף לא מגיע", סיפרה ש’.
הידיעות על כך שעזב ללוס אנג’לס מדאיגות אותם. "זה כסף שאנחנו עדיין משלמים לבנק בעבורו, כי לקחנו הלוואה כדי לממן את חלקו. בסופו של דבר אין לנו דירה, אין לנו חלק מדירה, ואין לנו את הכסף שהעברנו - בפועל מדובר על מעל רבע מיליון שקל שנעלמו", אמרה.
ההבטחה: איפה התשואה השנתית
יש גם מי שמגדירים את עצמם כ"נפגעים" טריים יותר. שני משקיעים שפנו ל"גלובס" סיפרו כי החברה הפסיקה בחודשים האחרונים באופן חד-צדדי להעביר ביחד עם שכר הדירה את תוספת התשואה השנתית של 5% שהובטחה להם. תשואה זו היתה במקרים רבים חלק מהניסיון לשכנע ישראלים להשקיע דווקא בברלין, ודווקא באמצעות "ברלין אספייר".
הבטחת התשואה לא היתה סעיף חריג, אלא חלק מהפרסומות של הקבוצה באינטרנט. במהלך שלוש השנים הראשונות שאחרי רכישת הדירה, התחייבה החברה, היא "תשלים" את שכר הדירה המתקבל מההשקעה, כך שישקף תשואה של 5% בשנה על ההון.
כעת, כאמור, סיפרו ל"גלובס" כמה משקיעים כי בעקבות השינויים של החודשים האחרונים והשותף המסתורי החדש, הופסקה באופן חד-צדדי "ההשלמה" הזו. "הפעם האחרונה שבה קיבלתי את זה הייתה בפברואר 2020", סיפר אחד מהם, "עכשיו אני מקבל רק את שכר הדירה, בניכוי דמי הניהול".
טענה דומה, אגב, מופיעה גם בתביעה נגד קייזמן שהגישו בני הזוג יורם וג’ייבי לוי, שנחשפה ב"גלובס" בשבוע שעבר על ידי מתן ברניר. השניים מתגוררים בארה"ב, ורכשו לפי כתב התביעה ארבע דירות - שתיים לבדם ושתיים עם שותפים - מ"ברלין אספייר". הם טוענים כי גם להם הופסקה העברת אותה "השלמה" מצד "ברלין אספייר". קייזמן מסר בתגובה לדיווח המקורי כי "אין לי מושג במה מדובר", והפנה את "גלובס" לעורך דינן של החברות הגרמניות שבבעלותו ונתבעו יחד עמו. לא התקבלה תגובה מהם.
אבל יש מי שמצאו הד לשינוי במצב כבר בהודעתו של קייזמן עצמו למשקיעים בתחילת אפריל, שבה כתב: "חשוב להבין שהמשקיע החדש עובד בסגנון אירופאי, הוא ייצמד להסכמים ויפעל תוך כדי שהוא נענה אחד לאחד להוראות החוק ולא תהיינה לא ‘עיגולי פינות’ ולא ‘מחוות’ שאנחנו ניסינו לתת לכם הקונים שלנו".
אחד מהמשקיעים סיפר ל"גלובס" כי הוא נואש מהניסיון לרדוף אחרי הכסף וליצור קשר עם קייזמן, והוא מוותר על כ-15,000 אירו שעדיין חייבים לו, לטענתו. "העיקר שהדירה שלי רשומה בטאבו", אמר. זוג אחר סיפר כי היא מוכן לוותר על חוב של עשרות אלפי אירו, גם משום שהדירה שלהם נרשמה על שמם בטאבו, והם אינם רוצים להמשיך ולהסתבך בפרשה.
הדילמה: לוותר או לתבוע?
אחרי ימים רבים של תחקיר בנוגע לקייזמן, ושיחות במהלך השנה האחרונה עם עשרות משקיעים ישראלים שהיו בקשר אתו, נראה שמה שמאפיין רבים מהפונים הוא החשש להיחשף. רבים מציגים חוזים והתכתבויות, אבל חוששים לפרסם את שמם. הם מספרים על חובות, אך לא מוכנים לפרסם את המסמכים בתקשורת. חלקם מוותרים על הכספים שהחברה חייבת להם לכאורה. בשביל רבים מהם זה מהלך הגיוני - ערך הנכס עלה בצורה שמקזזת גם הפסדים חלקיים. הם מוכנים לקבל "תספורת", העיקר שהדירה תהיה רשומה על שמם.
בשביל אחרים זה לא. הם מוצאים את עצמם מחכים לתשובה מקייזמן. איש העסקים העניק את המספר שלו לכל מי שהיה מעוניין בכך, ולפי עדויות עדיין זמין בעבור חלק מהמשקיעים בווטסאפ. הוא עונה לשאלות, מבטיח לסדר את המצב או במקרים רבים אחרים - מבהיר כי הוא אינו הכתובת לטענות ומפנה את המשקיעים לברלין.
נכון לעכשיו, הוא גם משדר מסר אחיד למי שפונה אליו: עדיף לא לפנות לתקשורת או לגורמים אחרים, משום שהדבר עלול לפגוע בהשקעה. "אני מבקש מכם בימים באלה לגלות איפוק וסבלנות ולתת לנו לפתור את מה שצריך", כתב בעדכון למשקיעים, "כל פעולה אחרת שתעשה מצדכם עשויה כרגע לפגוע גם בנו, אך בעיקר בכם".
מבחינה זו, התביעה שהוגשה בשבוע משנה את התמונה. חלק מהמשקיעים אמרו ל"גלובס" כי הם נחושים לקחת את קייזמן לבית המשפט. חלק סבורים כי עדיף להם לסגור את הדברים באופן אישי. בכל מקרה, הסכר עשוי להיפרץ. מה שהתחיל בתור שאיפות להשקעות נדל"ן מניבות, שהמשיך בפגישות במשרדים מהודרים מלאי יצירות אומנות ובחלומות על נכס בבירת גרמניה - עלול להפוך בקרוב לקרב משפטי ופיננסי על קו ישראל-ברלין-לוס אנג’לס.
תגובת קייזמן
"גלובס" פנה לקייזמן ביום רביעי בבקשת תגובה ותשובה לטענות חלק מהמשקיעים עד ליום חמישי בבוקר. תגובתו הגיעה רק לאחר מועד ירידת העיתון לדפוס. קייזמן ביקש להבהיר בתגובה כי "'ברלין אספייר' זו חברה שמעולם לא הייתה בבעלותי" וכי "לא פרשתי מעסקי הנדל"ן בברלין , קיים לי אינטרס בפעילות והפירות העתידים בחברה. בנוסף, נמשיך לחפש הזדמנויות עסקיות בברלין".
לגבי מעברו ללוס אנג'לס והאפשרות שיבקר בישראל, אמר קייזמן: "הגענו לכאן ללוס אנג'לס בלי הרבה יומרות, אנחנו לא פוסלים שום אפשרות. בוודאי שאגיע לישראל, איזו שאלה זאת?!".
כשנשאל לגבי האשמות משקיעים לגבי הפסקת תשלום התשואה שהובטחה (5%), כפי שמפורט, ענה קייזמן: "בכל שנות פעילות החברה תחת הנהגתי, החברה עמדה בכל התחייבויותיה כלפי מלוא הרוכשים. הגיע משקיע חדש והבנתי שהוא החליט לא לקיים התחייבות זו. זה בוצע ללא ידיעתי ובטח שללא הסכמתי".
"השותף החדש הינו תאגיד אוסטרי אשר מוחזק על ידי אזרח ישראלי", אמר קייזמן בתשובה לשאלה מיהו אותו תאגיד אוסטרי עליו עידכן את משקיעיו, "הוא פעיל באותו תחום בווינה ומבקש לשמור על פרטיותו ואני מכבד את רצונו". בנוגע להאשמות באי-תשלום סכומים שהחברה והוא התחייבו אליהם הבהיר קייזמן "חשוב לציין שההתחייבויות של החברה כלפי משקיעיה לא השתנו כתוצאה מכניסת השותף. ככל שנחתמו הסכמי ביטול כאלה ואחרים, החברה ובעל השליטה החדש יצטרכו לכבד אותם".
קייזמן הוסיף לגבי התביעה שהוגשה בבית המשפט המחוזי בתל אביב: "התביעה שהוגשה היא שקרית ביסודה. מדובר על זוג שרכש 4 דירות: שתיים רשומות בטאבו כבר מזמן, שתי דירות נוספות נרכשו במשותף עם שני חברים נוספים. בשל מחלוקת פנימית ביניהם, הרישום טרם הושלם. לא היה מעולם שום עיכוב מצד המוכרת".
