גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אדוארדו אלשטיין, בעלי אי.די.בי / צילום: שלומי יוסף, גלובס

חברת S&P מעלות החליטה להפחית את דירוג החוב של חברת נכסים ובניין בדרגה אחת ל-A מינוס, בשל הרעה בפרופיל העסקי של החברה כתוצאה ממימושי נכסים. בנוסף הותירה S&P מעלות תחזית שלילית לנכסים ובנין , המאותת על אפשרות להפחתה נוספת של דירוג החוב בחודשים הקרובים.

כחלק מדרישות חוק הריכוזיות, מימשה נכסים ובניין בשנה האחרונה 22% ממניות החברה הבת גב-ים, מתוכן כ-5% בחודש שעבר. בנוסף מכרה נכסים ובניין נכסים ניבים נוספים, הכוללים את חלקה בקניון קריית אונו ואת החזקותיה בבנייני משרדים בת"א ובירושלים.

נכסים ובניין גם חתמה השנה על עסקה שטרם הושלמה, למכירת החזקותיה בחברת מרכזי הקניות ישפרו. לדברי S&Pמעלות, עסקאות אלו מקטינות את תיק הנכסים המניבים שלה החברה לשווי של 3.4 מיליארד שקל בלבד, וזאת בהשוואה לתיק של 11 מיליארד שקל בסוף 2018 (אז כלל התיק איחוד של גב-ים).

לדברי חברת הדירוג, כעת מרוכז התיק המניב של נכסים ובניין בנכס עיקרי (מגדל HSBC במנהטן), המהווה את מרבית השווי בתיק ואחראי למרבית ה-NOI (הכנסה תפעולית נטו). שינויים אלו מגבילים את הערכתנו לפרופיל הסיכון העסקי" כותבים בחברת הדירוג.

מימוש הנכסים המניבים הגדיל את חלקו היחסי של תחום הייזום למגורים בפעילות נכסים ובניין הנחשב למסוכן יותר מהפעילות המניבה להערכת חברת הדירוג ומשום כך מעלה את הסיכון העסקי. לדברי &P מעלות, "התמורות מהמימושים האחרונים ישמשו בעיקר לרכישת נכסים מניבים חדשים וקרקעות להשקעה בפרויקטי הייזום למגורים של החברה.

"להערכתנו, קיימים סיכוני התממשות בשל משך הזמן הצפוי באיתור והשלמת עסקאות חדשות התואמות את האסטרטגיה העסקית, ולכן לא צפויה תרומה מהותית ל-EBITDA (רווח תפעולי לפני פחת והפחתות, ע"כ) מרכישת נכסים חדשים בשנת 2020", כותבים בחברת הדירוג. את התחזית השלילית הם משאירים על רקע החשש להשקעות גדולות יורת בקרקעות על פני נכסים מניבים.

במקביל, חתמה נכסים ובניין לאחרונה על עסקה במסגרתה תרכוש מידי קבוצת אי.די.בי כ-25.8% ממניות חברת IDBG בתמורה ל-27.8 מיליון דולר (כ-97 מיליון שקל). נכסים ובניין מחזיקה ביתרת מניות IDBG ותהפוך בעקבותיה לבעלים יחיד, אולם לדברי חברת הדירוג העסקה אינה מקטינה את הסיכון וזאת גם אם תיעשה במחיר שמתחת לשווי בספרים.

חברת IDBG מחזיקה בפרויקט המשרדים והמסחר טיבולי בלאס וגאס, שתפוסתו הנוכחית אינה מלאה. בחברת הדירוג מדגישים כי החלק המסחרי של הפרויקט חשוף למגמת הקניות המקוונות (מעבר לקנייה באינטרנט).

נכסים ובניין מהווה את זרוע הנדל"ן של קבוצת אי.די.בי-דסק"ש, שבשליטת אדוארדו אלשטיין. בחברה הודיעו היום כי אלשטיין ימונה מעתה למנכ"ל החברה ואילו שותפו סאול זאנג ימונה לתפקיד יו"ר הדירקטוריון שלה (בשנה האחרונה החזיק אלשטיין באופן זמני בשני התפקידים), כאשר בנוסף לכך מונה גיל קוטלר לתפקיד משנה למנכ"ל לפיתוח עסקי.

כדי להשלים את רכישת יתרת מניות IDBG, נדרשת נכסים ובניין לקבל את אישור בעלי מניות המיעוט שלה, שמחזיקים ב-31% ממניותיה. אישור העסקה תוכנן לעלות להצבעה ב-9 ביוני, במסגרת אסיפת מיוחדת של בעלי המניות, אולם אמש החליטו בחברה לדחות את ההצבעה בשבועיים, על רקע התנגדות חלק מבעלי מניות המיעוט.

העסקה עצמה נחתמה במהלך משבר הקורונה העולמי, ועקב כך כללה הנחה של כ-31% על השווי הממוצע של IDBG, כפי שעלה משלוש הערכות שווי שונות לעסקה. עם זאת, לנוכח חוסר הבהירות בנוגע להצבעת הגופים המוסדיים באסיפה, החליטה החברה לדחות את ההצבעה בשבועיים, כאשר בזמן הזה היא אמורה לקבל הערכת שווי מעודכנת ל-IDBG, שתכלול את השפעות משבר הקורונה, ושעשויה לתמוך באטרקטיביות העסקה.

את תמורת העסקה מייעדת אי.די.בי לתשלומי ריבית למחזיקי אגרות החוב שלה משלוש הסדרות. התשלום למחזיקי סדרות י"ד ו-ט"ו אמור להתבצע ב-30 ביוני, כלומר לאחר מועד האסיפה החדש שמתוכנן לעוד כשלושה שבועות. עם זאת, התשלום לסדרה ט' אמור היה להתבצע כבר ב-18 ביוני, ובשל כך פנתה אי.די.בי למחזיקי סדרה זו בבקשה לדחות את מועד התשלום ל-30 ביוני. ההצבעה על בקשתה זו מתוכננת להתבצע.