התנחלות נעלה ביהודה ושומרון / צילום: Ariel Schalit, AP
באמצע העשור הקודם רכש איתן פינזרו בית ביישוב אלפי מנשה שנמצא מזרחית לכפר סבא, תמורת 800 אלף שקל. לפני שלוש שנים, כשהוא ומשפחתו ביקשו למכור את הבית, הם קיוו לקבל תמורתו 1.6 מיליון שקל - מחיר שמשקף את ערכם של הנכסים ביישוב באותה העת. אלא שפינזרו לא הצליח לסגור עסקה כשהתברר כי הבית כלול ברשימת אלפי הבתים הלא חוקיים שנמצאים מעבר לקו הירוק. "כשקנינו את הבית נדרשנו לקבל הסכמה מהרשות המקומית והמינהל האזרחי. לא הייתה אז שום בעיה. יש לנו נסח הסכם חכירה ואישור זכויות. הכול היה בסדר עד שהחלטנו למכור אותו ולקנות בית אחר. מאותו רגע נכנסנו למחול שדים. הבנו שאין לבית היתר ושהמועצה מסירה כל אחריות בנושא הזה. זו פרשה שטלטלה את המשפחה שלנו בצורה בלתי רגילה. אנחנו אסירים בביתנו".
פינזרו הוא רק אחד מ-60 משפחות ביישוב שנמצאות בסיטאוציה דומה, דבר שמשפיע על ירידת ערך הבתים והן על האפשרות לקחת משכנתה בעבור רכישתם.
■ אמות ואלייד זכו במכרז הראשון במתחם שער העיר בירושלים
האופי המשפטי המורכב בשטח שמעבר לקו הירוק, יצר סוגים שונים של חוסר חוקיות, וגם נתונים שונים. לפי המינהל האזרחי, נכון ל-2016 היו 3,455 מבנים לא חוקיים בשטחים. לפי נתונים שהציגה שנה לפני כן עמותת הימין "רגבים", מדובר על קצת יותר מ-4,000, כאשר הריכוזים הגדולים נמצאים בעפרה (530), בית אל (289), עלי (166) ואלון מורה (128). בעוד שבמקרים רבים בעליהם של אותם מבנים (חלקם מבנים יבילים) היו מודעים לחוסר החוקיות בעת הקמתם, כאלף משפחות גילו זאת בדיעבד. זאת לאחר שב-1999 הקימו במינהל האזרחי את "צוות סטטוס מקרקעין", שזכה לכינוי "צוות קו כחול" (צבע הקו שמסמן את גבולות היישובים. ג"נ). הקו הכחול החדש ששורטט בעקבות עבודת הצוות יצר מצבים משונים של מובלעות בלב ישובים קיימים ואפילו של בניינים שחולקו באמצע כך שחלק מהם הפך ללא חוקי, בדיוק כמו במקרה של פינזרו.
"גילינו ששווי הבית שלנו צנח"
בין היתר מטרתו של חוק ההסדרה שהחל להתקדם ב-2017 היה להסדיר את המצב של הבתים בהתנחלויות. לאחרונה החוק בוטל החוק בבג"ץ כחלק מעתירה שהוגשה על ידי 23 ראשי מועצות כפרים פלסטיניים, ארבעה בעלי אדמות ו-13 ארגוני זכויות אדם. את העותרים ייצגו עורכי הדין מיכאל ספרד (יש דין ושלום עכשיו) שלומי זכריה ומיכל זיו (יש דין) ודן יקיר ורוני פלי (האגודה לזכויות האזרח). המשמעות הישירה של ההחלטה היא חוסר יכולת של בעלי בתים רבים למכור אותם.
"גילינו את זה שהבית נמצא מחוץ לקו הכחול רק בשנתיים האחרונות", אומר ל"גלובס" הרב גלעד לואיס, שמתגורר עם משפחתו כבר 23 שנים בבית אל שנמצאת בסמוך לרמאללה. "אנשים ביישוב שרצו למכור את בתיהם גילו שהבתים לא מופיעים בתב"ע. הפגיעה שלנו כבעלי בתים זה ששווי הבית שלנו צונח, לעומת בתים דומים". לדבריו הוא מתגורר בבית שגודלו 210 מ"ר, ושבו שמונה חדרי שינה, כאשר לדבריו בתים דומים ביישוב נמכרים ב-1.6 מיליון שקל, ולהערכתו בשל המצב המשפטי של הבית שלו, הוא יוכל למצוא קונה סביב 1.3 מיליון שקל בלבד.
"הבעיה השנייה היא שכמות האנשים שמוכנים לקנות נכס כזה שאי אפשר להוציא עליו משכנתה קטנה דרמטית", הוא אומר.
יואב אליצור הגיע לעפרה לפני 45 שנים, כשהיה בן 5. משפחתו היא מהגרעין שהקים את היישוב: "500 מתוך 600 הבתים בעפרה נמצאים מחוץ לקו הכחול. מי שבנה את הבתים, סלל את הכבישים ומתח את קווי החשמל זה המדינה. המדינה בנתה ואנחנו באנו לגור", הוא אומר, ומוסיף, "זה אומר שבתיאוריה יכול בג"צ להוציא פסק דין שיקבע שניתן להרוס את הכל כי זה יושב על אדמות שנקראות פרטיות ולא מוסדרות. הם עשו את זה כבר לתשעה בתים ברחוב לידי".
לשאלתנו כיצד המצב משפיע עליהם מבחינת האפשרות למכור את הבית הוא אומר כי, "בפועל, אי אפשר יותר לקחת משכנתה על הבתים האלה. זה אומר שאי אפשר למכור אותם. הבנקים לא רוצים להכניס את הראש למיטה החולה הזאת. יש פה באמת זוג שהתגרש ולא יכול למכור את הבית".
עו"ד יוסי שפרינצלס מהעיר החרדית מודיעין עילית: "בתוך העיר ישנן מובלעות שבהן לא בנו ואלו, למרות שפיזית נמצאות במרכז העיר, הן מחוץ לתחום השיפוט של העיר". מעבר לכך יש לדבריו כמה רחובות "בעייתיים". "הקו הכחול חותך בניינים באמצע. יש תב"ע והיתר בנייה, אך נתברר עשרים שנה לאחר מכן שלא ניתן היה להוציא היתר כי זה מחוץ לתחום השיפוט ויש שם קושי לקבל משכנתה. אלה בניינים שנמצאים מחוץ לתחום שיפוט מודיעין עילית", הוא מסביר, ואומר שיש גם מקומות שבהם המידע לא ברור וכך גם אם יש בעיה, היא לא מפריעה לקיים עסקאות.
"תופעה בתמיכה של גורמים במדינה"
עו"ד זיו סימון ממשרד סימון, עישר, דסקל ושות' המייצג תושבים ביישוב אלפי מנשה מסביר שלקוחותיו, שרכשו את בתיהם מהמדינה בשנות ה-80 וה-90, לא יכולים לממש את זכויותיהם הקנייניות: "ברגע שיש טענת בעלות היסטורית על הקרקע שעליה בנוי הבית, נוצרת בעיית מכירה או השכרה, כמו גם עם שיפוץ, או הרחבת הבית, כי אי אפשר להוציא היתרי בנייה. בנוסף, בשנה האחרונה נתקלנו בזה שהבנקים למשכנתאות לא נותנים הלוואות לאותם בתים. אותם אנשים כלואים בבתיהם. הם לא יכולים לנהוג בבתים שלהם כמנהג בעלים", הוא אומר. חוק ההסדרה לדבריו היה אמור להסדיר את הנושא.
מנגד אומר עו"ד שלומי זכריה, שייצג עותרים בבג"ץ נגד החוק כי, "בניגוד לספינים, רובם המכריע של המבנים האלה מעולם לא קיבלו היתר בנייה. הם לא נעשו בהתאם לתוכניות. חלק גדול אפילו נבנו מחוץ לשטחי שיפוט של מועצות ישראליות. זו תופעה מאד גדולה שנעשתה בתמיכה של גורמים במדינה, או כאלה עם אספירציות פוליטיות שרצו לבצע שינויים בשטח. להערכתנו, רוב המבנים נבנו מחוץ לתוכניות ולא על בסיס טעויות של המדינה. הדבר היחיד שהמדינה עשתה זה עצימת עין כנגד אי אכיפת החוק. המדיניות הזאת זה מה שהוביל לתוצאה שבסופו של דבר אלפי מבנים נמצאים במצב בלתי חוקי, ללא היתר בנייה. מעבר להיבטים משפטיים רגילים יש פה גם סוגיה של משפט בינלאומי".
"נכון לעכשיו למהלך הסיפוח אין השפעה על המחירים מעבר לקו הירוק"
אם מהלך הסיפוח שמקדם ראש הממשלה בנימין נתניהו, ייצא לפועל, המציאות מעבר לקו הירוק צפויה להשתנות באופן דרמטי. אלא שנכון לעכשיו, כפי שעולה מבדיקת "גלובס", ליוזמה אין השפעה על מחירי הנכסים בהתנחלויות. זכיין רימקס באפרת, עופר לוינשטיין, אומר כי, "אפרת נמצאת על ציר ביקוש גובר. הסיפוח וההסדרה לא משנים לאנשים. יש אצלנו ביקושים מאד גבוהים.
"נכון לעכשיו למהלך הסיפוח אין השפעה על המחירים מעבר לקו הירוק". מתווכת הנדל"ן, סיגלית רומנו, מסניף אנגלו סכסון באפרת תומכת בדבריו. "כרגע אנחנו רואים שיש מכירות. אין משהו שמצביע על שינוי. זה קצת מוקדם". המתווך אריק וחניש, מסוכנות אנגלו סכסון שמשרדו ממוקם באדם-גבע בנימין, מסביר כי אין שינוי לכאן או לכאן מכיוון שאנשים רבים מחכים לראות איך יתקדם מהלך הסיפוח, דבר שיחד עם משבר הקורונה מביא להקפאה מסוימת של המצב, מבחינת עסקאות.
עם זאת לדבריו בסיטואציה של סיפוח, מחירי הנדל"ן יעלו, ואז הגורם המשמעותי ביותר שישפיע על עליית הערך יהיה הקרבה לירושלים. מנגד ישובים שלא יסופחו הנה סיטואציה שאיננה מוכרת, ולדבריו המצב יכול להביא לירידת מחירים".