החלטה תקדימית של ועדת הערר המחוזית תל אביב מעמידה בסימן שאלה את כדאיותו הכלכלית של פרויקט פינוי בינוי שמקדמת בסר ושותפתה ברחוב לה גווארדיה בתל אביב. לפי ההחלטה, מבנה ציבור בשטח 1,300 מ"ר שתוכנן להיבנות כיחידה נפרדת, יבוטל. במקום זאת השטח הציבורי ייכלל בשטח הבנוי המאושר לבנייה של הפרויקט עצמו, כנראה על חשבון שטחי מסחר.
מדובר בתוכנית תא/מק/4593, שאותה מקדמות במשותף מארגנת קבוצות הרכישה, בסר, בניהולו של נחשון קיויתי, ושותפתה, חברת ע.ט התחדשות עירונית. תכנון הפרויקט נעשה על ידי משרד האדריכלים קו-מתאר.
הפרויקט מתייחס למבנים ברחוב לה גווארדיה מס' 24, 26, 28. מדובר בשטח של 10 דונם, שבו קיימים מבני בלוק טיפוסיים, בגובה שלוש-ארבע קומות ובהם 58 יחידות דיור ו-10 חנויות. במסגרת תוכנית ההתחדשות העירונית, אמורים המבנים הישנים להיהרס, ובמקומם ייבנו 228 יח"ד חדשות, בשטח ממוצע של 86 מ"ר, עם שטחי מסחר וחניה תת-קרקעית. על פי דרישת העירייה, אמורה התוכנית להקצות 600 מ"ר לטובת הקמת מבנה ציבור עצמאי. לפני שנתיים אושרה התוכנית להפקדה בוועדה המקומית.
לאחר ההפקדה הגישו התושבות סטלה אבידן ושרה מילוא התנגדות לתוכנית. בין היתר הן טענו שהעירייה מבקשת להפקיע שטח ציבורי ללא שימוש מוגדר וידוע. תשובת העירייה הייתה שעל פי תוכנית המתאר של העיר, תא/5000, על כל תוכנית המקודמת להציג מענה נורמטיבי לצורכי ציבור: "ככלל, העדיפות היא לייצר קרקע בתחום התוכנית כעתודה לצורכי הציבור ולא שטחי ציבור בנויים. התוכנית הזו מייצרת תא שטח בגודל של כ-600 מ"ר בייעוד מבנים ומוסדות ציבור על סמך בחינה פרוגרמטית שבוצעה ביחס לתוספת מספר יחידות הדיור המוצעת בתוכנית. היתרון בקביעת מגרש הוא הגמישות בקביעת השימוש העתידי ותזמון המימוש. לכן, בכוונה תחילה, אין למגרש המוצע שימוש מיועד והוא ייקבע בהתאם לצרכי השכונה והעיר המשתנים".
"אין להשתמש בשטח הפתוח למבני ציבור"
לאחר שהתנגדותן נדחתה, פנו אבידן ומילוא לוועדת הערר המחוזית. השתיים טענו בערר שלהן שאין בשכונה מחסור בשטחים למבני ציבור ואף הציגו כי בקרבת מקום קיים שטח של 74 דונם, שייעודו ציבורי והוא מכונה "מתחם המכללות" ועוד שטח בגודל של 15 דונם שייעודו חורשה.
ועדת הערר, בראשות עו"ד אפרת דון יחיא סטולמן, לא קיבלה את כל טיעוני העוררות, ואולם הבהירה כי אין להשתמש בשטח הפתוח לטובת מבני ציבור וכי יש להקצות בתוך תחום המבנה את שטחי הציבור הנדרשים לפרויקט. במילים אחרות, במקום שמבנה הציבור ייבנה על חשבון הגינה, הוא ייבנה בקומת הקרקע או בקומה הראשונה של המבנים החדשים, על חשבון שטח סחיר ובמימון היזם. חשוב להדגיש שלא נוספו עוד שטחי בנייה לבניינים בעקבות ההחלטה, כלומר היזם לא קיבל תמורה נוספת.
בישיבת הוועדה המקומית של עיריית ת"א-יפו, שהתקיימה בשבוע שעבר, הועלה נושא ביטול המבנה הציבורי והוחלט לחזור ולפנות לוועדת הערר המחוזית בבקשה לדיון נוסף.
העירייה: "תקדים בעייתי, פגיעה בתכנון"
האדריכל אייל רונן, ראש צוות מזרח במנהל ההנדסה של עיריית תל אביב-יפו, מסביר את השיקולים העומדים בבסיס התעקשות העירייה: "המעשה התכנוני של ועדת הערר יוצר קושי, משום שתוכנית התחדשות עירונית סמוכה, שמקודמת במקביל, מקצה בתחומה שטח זהה. שני המבנים, בשתי התוכניות, היו אמורים ליצור שטח של 1,200 מ"ר בייעוד ציבורי. היה אמור להיווצר כאן רצף של שטחי ציבור פתוחים ומבונים ברוח ה-DNA של שכונת יד אליהו".
רונן מבהיר שהחלטת ועדת הערר מהווה תקדים בעייתי: "זו תוכנית התחדשות עירונית ראשונה מסוגה ביד אליהו שמצליחה לייצר תבניות בנייה נמוכות של שש, שבע ושמונה קומות וגם שטח ציבורי. זו תבנית שעד היום התקשינו לייצר, גם משיקולים כלכליים. לדעתנו זו תוכנית מוצלחת.
"במסגרת ההחלטות של ועדת הערר וקביעת שטחי הציבור על חשבון שטחי המגורים נפגעת הכלכליות של הפרויקט. המרכיב שאותי מטריד הוא האם התוכנית תקפה מבחינת המימוש, או שאנחנו נשארים עם נייר. השינוי שקבעה ועדת הערר אינו קובע מיקום ספציפי לגבי שטחי הציבור. בהנחה שמדובר בכיתות גן הוא לא מאפשר חצרות, מה שמייצר קושי תכנוני ומאריך את הליכי התכנון".
נחשון קיוויתי, יו"ר בסר, זועם על החלטת ועדת הערר: "לא יכול להיות שאנחנו עובדים על התוכנית במשך שנים ומגיעים להסכמות עם 80% מהדיירים, גורמי העירייה, שיש להם גם חלק מהקרקע, ומגיעים למצב שבו הכול תקוע. העוררים האלה לא גרים שם בכלל והם לא חלק מהמשחק. הם באופן גורף וסיסטמטי מגישים התנגדויות לכל פרויקט בשכונה. הם לא רוצים התחדשות עירונית.
"הפקיעו שטח של 600 מ"ר שבו העירייה יכולה לבנות מבנה ציבור. אני לא מבין איך ועדת הערר החליטה שהיזם יבנה על חשבונו עוד 1,300 מ"ר מבני ציבור. כעת יש פה סימן שאלה לגבי הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, ואנחנו צריכים לתכנן את כל הפרויקט מחדש, וזה אחרי שלוש שנים של הלוך וחזור של תכנון. נגרם פה עוול לבעלי הקרקע שנמצאים במתחם".