עופר נמרודי, מנכ"ל הכשרת הישוב / צילום: ורדי כהנא
בעל השליטה בהכשרת הישוב, המנכ"ל עופר נמרודי, מנצל את הנפילה במניית החברה מתחילת השנה להגדלת החזקתו. נמרודי רכש אתמול (א') במהלך המסחר בבורסה מניות בכ-1.3 מיליון שקל, והגיע להחזקה של כ-25% מההון (יחד עם אביו יעקב - 55%). זאת, לאחר שבשבוע שעבר רכש עופר מניות בכ-620 אלף שקל.
מניית הכשרת הישוב , הפועלת בתחום הנדל"ן המניב בארץ ובאירופה, ובייזום נדל"ן בארץ, קפצה במהלך המסחר היום (ב') בכ-8%. עם זאת, מתחילת השנה, בהשפעת משבר הקורונה שהיכה במניות הנדל"ן בבורסה, רשמה המניה ירידה של 44%, ושווייה הצטמק לכ-830 מיליון שקל.
אתמול פרסמה מחלקת המחקר של חברת החיתום רוסאריו המלצה על מניית הכשרת הישוב, עם מחיר יעד של 34 שקל למניה - גבוה בכ-37% ממחירה הנוכחי בבורסה. ברוסאריו מעריכים את שווייה הכלכלי של החברה בכ-1.1 מיליארד שקל.
ברוסאריו מציינים, כי בניית מגדל יעקב נמרודי (בצומת הרחובות מנחם בגין וקרליבך בת"א, על חורבות "בית מעריב") צפויה להתחיל לקראת סוף שנת 2021, ושלבי האכלוס של מגדל המשרדים המתוכנן יתרחשו לפחות בעוד חמש שנים: "להערכתנו, הודות למיקום האטרקטיבי ולתזמון הנוח של הפרויקט, קיים כיום עודף שווי משמעותי ביחס לזה הרשום בספרים".
מעבר לעודף השווי הנוכחי, מעל הפרויקט מרחפים, כך רוסאריו, עוד שני מנגנוני יצירת ערך: הראשון - במסגרת תוכניות האוצר לאפשר המרה של זכויות בנייה ממשרדים למגורים עשויה החברה למצוא עצמה עם זכויות מגורים בהיקף של כ-30% מהמגדל.
בשל המיקום המרכזי של הפרויקט (לב ת"א) והקרבה שלו לרכבת הקלה, הסבת זכויות שכזו עשויה להביא לקפיצת ערך בשל קפיצה משמעותית ברמת המחיר מכ-15 אלף שקל למ"ר משרדי לרמה של כ-55 אלף שקל למ"ר מגורים.
"אנו מאמינים כי אין לעיריית ת"א רצון שייווצרו לה 'פילים לבנים' בלב מרכזי הביקוש, ולכן, במידה ונראה מצב של ירידה דרמטית ברמות הביקוש למשרדים, להערכתנו תפעל העירייה להמרת הזכויות הקיימות לכאלו של מגורים. למעשה, מגדל יעקב נמרודי העתידי מהווה פרויקט משרדים באחד המיקומים הטובים של ת"א, עם אופציה חזקה למגורים".
זאת ועוד: עיריית ת"א נתנה כבר בזמנו אישור ל-60 קומות שיכיל המגדל. עם זאת, רשות התעופה האזרחית התנגדה לכך, וביקשה לצמצם את התוכנית ל-42 קומות, בטענה שהפרויקט ממוקם באחד מנתיבי הנחיתה של נתב"ג. כיום מתנהלים דיונים וערעורים בהובלת החברה, אשר מטרתם להשיב את תוכניות הפרויקט למצב ההתחלתי של 60 קומות. "תוספת כזו של 18 קומות עשויה להביא לקפיצה של יותר מ-20 מיליון שקל בתזרים השנתי של החברה (מעבר לתחזיות הקיימות)", מציינים ברוסאריו.
פרויקטים נוספים בצנרת של הכשרת הישוב הם בית קלקא בת"א, לגביו מציינים ברוסאריו כי מדובר ב"קרקע עם פוטנציאל גדול מאוד, אשר נמצאת על ציר מנחם בגין, ממול למתחם שרונה"; ופרויקט פאת ים בהרצליה פיתוח - בבעלות החברה 67% ממגרש בשטח של כ-11 דונם על שפת הים ברחוב גלי תכלת: "החל מחודש פברואר האחרון, למגרש תב"ע בתוקף לבית מלון בעל 144 חדרים. כמו כן, הקרקע הנ"ל לא תואמת את האסטרטגיה של החברה ולכן צפויה להימכר ברווח של כ-80 מיליון שקל להערכתנו".
בנוגע לתחום ההתחדשות העירונית מציינים ברוסאריו, כי "בצנרת של החברה 15 פרויקטים בסדר גודל של כ-7,500 יח"ד חדשות, אשר נמצאים בשלבי תכנון. חלק מהם נמצא כבר בשלבי תכנון מתקדמים ועל סף התחלת בנייה. בנוסף, בחודש מאי האחרון זכתה החברה יחד עם חברת כרמים נדל"ן במכרז לפרויקט גדול של פינוי בינוי בבית הכרם בירושלים. להערכתנו, פעילות זו של החברה (שכמעט ואינה משוקללת בשווי הנוכחי) צפויה להוות מנוע צמיחה משמעותי מאוד לשנים הבאות".
ברוסאריו מציינים עוד, כי "להכשרת הישוב יש פלטפורמה חזקה ואיכותית לעשות בדיוק את הדבר הנכון בזמן הנכון בתחום הלוגיסטיקה. מעבר לפעילות נוכחית מניבה וצומחת, הגידול הפוטנציאלי בסך השטחים להשכרה של MLP (זרוע הלוגיסטיקה של הכשרה באירופה, בעיקר בפולין), צפוי להוות מנוע צמיחה משמעותי עוד יותר בעתיד הלא רחוק של החברה".