גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

חמישה תירוצים שמונעים מערבים לקדם תוכניות בנייה

הדרך לגיהינום היתרי הבנייה במגזר הערבי רצופה כוונות טובות - אבל הקשיים והעיכובים שרשויות המדינה מערימות לא מאפשרים לחברה הערבית לצמוח באמת

אום אל פחם / צילום: איל יצהר
אום אל פחם / צילום: איל יצהר

המחסור הקשה בקרקעות לבנייה ביישובים הערביים, גורם לבעלי הקרקעות להגיש בקביעות תוכניות מפורטות להפשרת קרקעות למגורים, לתעסוקה ולמסחר. אבל רבות מהתוכניות נעצרות בוועדות התכנון, בעילות שונות. התנאים שדרושות הוועדות לקידום תוכנית בנייה, ובעיקר המחוזיות שמטפלות בשינוי ייעוד הקרקע, פועלות לרוב כך שוועדות התכנון והמדינה ישלטו בקצב-טיימינג התכנון והבנייה וההתפתחות בחברה הערבית.

תנאי ראשון הוא התניית הדיון בתוכנית מפורטת לבנייה במגרש או בקבוצת חלקות, בסיום תוכנית-המתאר הכוללנית ביישוב. לפי מנגנון זה, ועדת התכנון טוענת שאין ביכולתה לשפוט את התוכנית הנקודתית שהגיש לה בעל הקרקע כל עוד לא הסתיים תכנון היישוב הכולל.

אולם ביישובים ערביים רבים סיום תוכנית-המתאר אורך שנים, ובעל הקרקע מנוע, לפי ועדת התכנון, מלקדם תוכנית מפורטת לבנייה, ועליו להמתין שאי פעם, יסתיים התכנון הכולל של היישוב, ואז יבחנו את התוכנית שהגיש.

מנגנון נוסף לעצירת הדיון בתוכניות, הוא קשירת התכנון בשינוי תחום השיפוט של היישוב. במקרים רבים החלקות הפרטיות של האזרחים הערבים חורגות מקו השיפוט של הרשות המקומית, ומוגדרות כשטח ללא רשות מקומית, או שהחלקות מצויות בשטחי מועצה אזורית אחרת. לפי ועדות התכנון, גם כשהקרקעות הפרטיות הופשרו לבנייה ביישוב, לא ניתן להוציא היתרי בנייה, עד שתחום שיפוט הרשות יותאם לקו הבנייה שאושר בתוכנית-המתאר הכוללנית של היישוב, החלטה שנתונה למשרד הפנים.

כלומר, בעל הקרקע שחיכה שנים להפשרתה, ושסוף-סוף אושרה לבנייה בתוכנית-המתאר, מתבקש שוב להמתין עד שמשרד הפנים יואיל לכלול את הקרקע שלו, שאושרה לבנייה, בתחום הרשות המקומית.

תנאי נוסף של ועדות התכנון, הוא התניית הדיון בתוכנית בהגשת פרוגרמה ליישוב, ואז תבדוק ועדת התכנון את נחיצות התוכנית שמגיש בעל הקרקע. מדובר במסמך רחב ומורכב - מיפוי חברתי-תכנוני-כלכלי - הסוקר את מצב היישוב וצרכיו, ושהכנתו ארוכה ויקרה. לרבים אין יכולת להכינו, ומתייאשים מהתוכנית. מנגון נוסף (רביעי), הוא התניית הדיון בהכנת מסמך חלופות למיקום התוכנית. התנאי נדרש לרוב בתוכניות להקמת מיזם מסוים - גן אירועים, מרכז מסחרי, בית מלאכה. במקרים כאלה, דורשת הוועדה שבעל הקרקע/היזם, יגיש מסמך חלופות למיקום המיזם, ויוכיח שהמיקום שהציע הוא המיטבי.

זה מצריך מהיזם להכין מיפוי תכנוני כולל ומפורט ליישוב ולאזור (חלקות, בעלויות, ייעודים) כדי להוכיח שהמיקום ראוי לתוכנית. הוועדה לא סומכת על תמיכת-אישור הרשות המקומית לתוכנית. לרוב, תמיכת הרשות מתקבלת באי-אמון בוועדה, ובעל הקרקע משלם את מחיר האי-אמון ברשות, על-ידי הגשת מסמך שעלותו מאות-אלפי שקלים. יזמים מתקשים לשאת בעלות ונוטשים.

דרישה נוספת שמעלות הוועדות כתנאי לדיון בתוכנית היא הגדלת תחום התוכנית לשטח גדול יותר מהקרקע של היזם. למשל, אדם שמבקש את הכשרת ביתו נדרש, נדרש, לרוב, לכלול בתוכנית את כל המתחם/השכונה, כך שהתוכנית תעסוק בקבוצת בתים.

גם אם הוועדה רוצה לקדם חשיבה תכנונית רחבה לאזור, התנאי הזה פוגע בבעלי קרקע שמתקשים להגיש תוכנית רחבה יותר. כך, התוכנית שנועדה לבעיה נקודתית הופכת לבעיה גדולה.

אף שניתן לטעון שחמש הדרישות לעיל של ועדות התכנון, שהן רק חלק משורת דרישות, צודקות מקצועית, כשהן גורמות לעצירת התכנון המפורט שמגישים בעלי הקרקעות והופכות למחסום יותר מלפתרון, חובה לשקול-לבחון זאת מחדש. לא ייתכן שבעלי הקרקעות יגישו תכנון מפורט כדי לפתור בעיות ולפתח אותן כחוק, ודווקא ועדות התכנון יערימו קשיים ויחסמו תכנונים.

היעדר תכנון והתארכות ההליכים גורמים לבעיות הבנייה ללא היתר ביישובים הערביים, ואף בתי המשפט הכירו בכך. על-ידי עצירת התכנון שמגישים בעלי הקרקעות, מפספסת המדינה את הערך של השתתפות הקהילה המקומית והאזרחית בתכנון. פעילות האזרחים לתכנון והוצאת כספם הן דבר חשוב התורם לחיזוק שלטון החוק ולאמון הקהילה במוסדות התכנון. יש לעודד מגמה זו, ולא לעצור אותה. יחס דוחה במקום יחס תומך-מעודד, מעמיק את אי-האמון של החברה הערבית במוסדות התכנון. 

הכותב הוא עו"ד ודוקטור למשפטים, מומחה לענייני קרקע ודיור

עוד כתבות

גירושים. שיתוף נכסים עשוי להיווצר גם בלי כוונה מפורשת / אילוסטרציה: Shutterstock

ביהמ"ש הכריע: בעל ישלם לגרושתו 50 מיליון דולר - "אחד המקרים המקוממים"

סכסוך גירושים באלפיון העליון הוביל להכרעה דרמטית נגד מי שנקבע כי השתמש במומחיותו למקלטי מס ונאמנויות, כדי להסתיר רכוש משפחתי בהיקף של 75 מיליון דולר ● האישה צפויה לקבל כמחצית מהרכוש ומהבית, ובסך-הכול כ-50 מיליון דולר ● עורכי דינו של הבעל: "בפסק הדין נפלו טעויות חריפות, נערער"

נתב''ג. הישראלים חזרו להזמין חופשות / צילום: ap, Matias Delacroix

רוב החברות הזרות לא יחזרו לנתב"ג בקיץ. לאן בכל זאת תמצאו טיסה בפחות מ-200 דולר

על אף המספר המצומצם של חברות התעופה שפועלות כיום מנתב"ג, עדיין ניתן למצוא כרטיסי טיסה ברגע האחרון במחירים יחסית זולים, בעיקר ליעדים קרובים כמו קפריסין ויוון ● ייתכן שפתיחתו מחדש של טרמינל 1 באוגוסט יזרז את חזרתן של חברות הלואו קוסט, מה שיגדיל את היצע הטיסות

גל קרובינר, מנכ''ל פאגאיה / צילום: יח''צ פאגאיה

מנכ"ל פאגאיה רוצה לבנות חברת פינטק של עשרות מיליארדי דולרים

שלוש שנים לאחר הדרמה שנלוותה להנפקת פאגאיה בנאסד"ק, מציגה החברה לראשונה רווח נקי ● גל קרובינר, מנכ"ל ואחד ממייסדי החברה, מסמן יעד שאפתני: "להוכיח שאפשר לבנות חברת פינטק של עשרות מיליארדי דולרים מישראל" ● ההמלצה שלו ליזמים צעירים: "להשקיע בבחירת השותפים, ולהבין שזה כמעט כמו נישואים"

סיכום שווקים / עיבוד: טלי בוגדנובסקי, צילום: AP

שמונה מניות עם הזדמנות ושתיים שכדאי להיזהר מהן - ועוד 4 כתבות על המצב בשווקים

בנק אוף אמריקה מפרסם רשימה של מניות מעניינות להשקעה ● הבורסה בתל אביב הפכה לאחת החזקות בעולם, ושברה שורה של שיאים היסטוריים ● ההצלחה של קת'י ווד ● וגם: האם יכול להיות שאחת הדרכים הכי יקרות להשקיע בשוק ההון היא גם הכי משתלמת?

צילום: Shutterstock, Rita Kapitulski

השכר הממוצע טיפס לכמעט 14 אלף שקל באפריל. מה קרה בהייטק?

מנתוני הלמ"ס עולה כי השכר הממוצע למשרת שכיר בישראל בחודש אפריל הגיע ל-13,905, עלייה של 3.6% לעומת אפריל 2024 ● מספר משרות השכיר של ישראלים עמד על כ-4.1 מיליון, עלייה של 2.1% לעומת אפריל אשתקד ● בהייטק, השכר הריאלי דווקא נמצא בירידה

שלי הוד מויאל / צילום: חן מזרח

הכרישה החדשה: הדרך של היזמת שהייתה מעורבת כבר ב-27 אקזיטים

לפני 15 שנה אבא של שלי הוד מויאל נפטר בפתאומיות, והיא החליטה לעזוב את הקריירה בניו יורק ולחזור לארץ ● מאז היא הספיקה להקים קרן הון סיכון ובקרוב גם נראה אותה על המסכים בתוכנית "הכרישים": "במשך שנים הרגשתי שהיה לי הרבה מזל כשאנשים מסביבי העצימו אותי ודאגו לי - ורציתי לתת את זה גם לאחרים"

הנשיא טראמפ / צילום: ap, Jacquelyn Martin

טראמפ: "ייתכן ותהיה עסקת חטופים עד שבוע הבא"

גורם ישראלי אישר כי ישראל קיבלה את המסמך ופרטיו נלמדים, לפי הדיווחים, חמאס העביר תשובה שכוללת "בקשה לתיקונים קלים" • טראמפ: "חמאס הגיב ברוח חיובית, אולי תהיה עסקה עד השבוע הבא" ● לראשונה: שני עובדי סיוע אמריקנים נפצעו בפיגוע של חמאס בעזה ●  50 חטופים - 638 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

אנה וינטור בשבוע האופנה בפריז. תובענית / צילום: Reuters, Benoit Tessier

על המלכה הבלתי מעורערת של עולם האופנה שפרשה השבוע מווג

אחרי יותר משלושה עשורים הכוהנת הגדולה של עולם האופנה פורשת מעריכת ווג ● אבל לא צריך להספיד כל כך מהר את האישה שעל פיה יישק דבר, אנה וינטור מקבלת קידום ותמשיך להיות האורים והתומים של המסלול ● עכשיו נותרת השאלה מי יצליח להכנס לנעלי המנולו שלה?

שר המשפטים ויו''ר ועדת השרים לענייני חקיקה, יריב לוין / צילום: נועם מושקוביץ'/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהכפפת היועמ"שים במשרדי הממשלה למנכ"ל ולשר

הצעת החוק, שתעלה ביום ראשון לוועדת השרים לחקיקה, בראשות שר המשפטים יריב לוין, מבטלת את הכפיפות של היועמ"שים במשרדים ליועצת המשפטית לממשלה, וקובעת כי הם יידרשו לפרסם תזכירי חוק לפי דרישה ישירה של השר במשרד

התחדשות עירונית בת''א. התחום תופס יותר משליש מהתחלות הבנייה / צילום: דיויד לוין

אופטימיות על סטרואידים: 13 חברות נדל"ן חדשות הגיעו לבורסה מאז ינואר

13 חברות נדל"ן הצטרפו לבורסת תל אביב במחצית הראשונה של השנה, חלקן אפילו לא מסרו פרויקט עדיין ● במקום שהריבית הגבוהה תנקה את השוק, רק צצים עוד ועוד יזמים - וההוצאות שלהם דווקא גדלות

מל''ט אנקה 3 / צילום: צילום מסך יוטיוב

המל"ט הטורקי שהתרסק והביך את ארדואן

אנקה 3, המל"ט המתקדם ביותר של טורקיה, התרסק במהלך טיסת ניסוי ● קוריאה הצפונית תקבל הדרכה שתאפשר לה לייצר כטב"מים איראניים מסוג שאהד 136, תמורת העברת 25 אלף עובדים למפעל כטב"מים ברוסיה ● אוקראינה מייצרת מוקשים במדפסות תלת־ממד ● והודו חושפת כטב"ם מתאבד חדש ● השבוע בתעשיות הביטחוניות

ישי דוידי, מראשי קרן פימי / צילום: יונתן בלום

קרן פימי ממשיכה למכור מניות בטחוניות: הציפה רווחים של כ-2 מיליארד שקל מתחילת השנה

הקרן, שמוביל ישי דוידי, מכרה אמש מניות עשות אשקלון ברבע מיליארד שקל - בהמשך למימושים בפי.סי.בי, אורביט ותאת

הדמיית מגדל הספירלה של קבוצת עזריאלי בתל אביב / צילום: KPF

עסקת ענק: משרד עורכי הדין שעובר למגדל הספירלה של עזריאלי

משרד עורכי הדין נשיץ, ברנדס, אמיר, ישכור 11,000 מ"ר במגדל הספירלה של עזריאלי ● על פי הערכות בשוק, המחיר לרמת מעטפת עומד על כ-130 שקל למ"ר, כך שהמשרד ישלם כ-17 מיליון שקל בשנה ● וגם: הריבית עוד לא ירדה - אבל היזמים מתנפלים על המכרזים: יותר מ־130 הצעות לארבעה מגרשים בת"א וביבנה ● חדשות השבוע בנדל"ן

טלי גוטליב, מהרן פרוזנפר / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות, תמר מצפי

סמוטריץ' רוצה מישהו מבחוץ לאגף התקציבים. איך יגיבו העובדים?

סמוטריץ' רוצה מישהו מבחוץ לאגף התקציבים ● הדיון בבג"ץ שלא היה אמור להתקיים ● ומחיר ההתחייבויות שמשרד החינוך שכח ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

מוצרים בסופרמרקט / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

פרשת תיאום המחירים במזון: כתב אישום נגד סמנכ"ל מכירות בשסטוביץ

רשות התחרות הגישה כתב אישום נגד משה גוזלי, סמנכ"ל מכירות בשסטוביץ, בגין השמדת ראיות ושיבוש מהלכי משפט ● בחודש פברואר האחרון הגישה רשות התחרות כתב אישום ראשון בפרשה נגד רשתות הקמעונאות ויקטורי, יוחננוף, סופר ברקת ומנהליהן ● עורך דינו של גוזלי: "טוב היה לו כתב האישום הזה לא היה בא לעולם"

ליז טראס מתפטרת מראשות ממשלת בריטניה / צילום: Associated Press, Alberto Pezzali

ראש ממשלת בריטניה לשעבר: "הניסוי של עצמאות הבנקים המרכזיים נכשל"

45 יום בלבד כיהנה ליז טראס כראש ממשלת בריטניה, אך היא מתעקשת שלא מדובר בכישלון ● בראיון מיוחד לגלובס היא מתארת כיצד התנגדות הממסד הכלכלי ותגובת השווקים לתקציב שהובילה הביאו להדחתה ● היא תוקפת את הבנק המרכזי, מתייצבת מאחורי ישראל והמבצע באיראן, ויש לה גם אזהרה: "אם לא נשמור על ערכי המערב, נגיע לנקודת אל־חזור"

מטוסי קרב איראניים באספהאן / צילום: Reuters, WANA NEWS AGENCY

רגע אחרי הפסקת האש, איראן יוצאת לעסקת ענק. על הפרק: מטוסי קרב חדשים

הכתבה הזו הייתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס, ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מיד לאחר כינון הפסקת האש, שר ההגנה האיראני המריא לסין עם מטרה אחת: לרכוש מטוסי קרב מדגם J-10C ● מדובר בחלופה זולה יותר למטוסי סוחוי 35 שלא סופקו לאיראן למרות הבטחות מצד רוסיה, ובקפיצת מדרגה טכנולוגית עבור הצי המיושן של הרפובליקה האסלאמית

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו / צילום: ap, Eric Risberg

הבניין בסן פרנסיסקו התנדנד ועבר שיפוץ. מה קרה למחירים?

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו עבר שיפוץ יסודי בשווי 100 מיליון דולר, לאחר שהחל לשקוע זמן קצר לאחר שהושק • אלא שלמרות הצלחת השיפוץ, מחיר הדירות בו ירדו ביותר מ־20%

ג'אקו 7 / צילום: יח''צ

מהפך: זה הרכב הנמכר ביותר בישראל מתחילת השנה

הדגם הנמכר ביותר ביותר במחצית החולפת היה הקרוס־אובר ג'אקו 7 עם מנועי בנזין ופלאג־אין, כאשר הדגמים הנמכרים ביותר אחריו היו שייכים למותגים יונדאי וטויוטה ● X7, הקרוס־אובר פרימיום החדש של זיקר, נחת בישראל ● ובמדיה האיראנית מדווחים כי ישראל תקפה מפעל רכב באיראן, במהלך מבצע "עם כלביא" ● השבוע בענף הרכב

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בשיאים חדשים בעקבות דוח התעסוקה שהפתיע לטובה

נאסד"ק עלה ב-1% ● הנשיא טראמפ אמר שג'רום פאוול "צריך להתפטר מיד" בפוסט שפרסם אתמול בלילה ברשת Truth Social ● תשואות האג"ח עולות והדולר מתחזק ● הסיכויים להורדת ריבית בקרוב ירדו דרמתית ● דרמה כלכלית בבריטניה: שרת האוצר, רייצ'ל ריבס, פרצה בבכי בפרלמנט ● בורסות אירופה ננעלו בעליות ● מחר לא יתקיים מסחר בוול סטריט לרגל יום העצמאות במדינה