גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

חמישה תירוצים שמונעים מערבים לקדם תוכניות בנייה

הדרך לגיהינום היתרי הבנייה במגזר הערבי רצופה כוונות טובות - אבל הקשיים והעיכובים שרשויות המדינה מערימות לא מאפשרים לחברה הערבית לצמוח באמת

אום אל פחם / צילום: איל יצהר
אום אל פחם / צילום: איל יצהר

המחסור הקשה בקרקעות לבנייה ביישובים הערביים, גורם לבעלי הקרקעות להגיש בקביעות תוכניות מפורטות להפשרת קרקעות למגורים, לתעסוקה ולמסחר. אבל רבות מהתוכניות נעצרות בוועדות התכנון, בעילות שונות. התנאים שדרושות הוועדות לקידום תוכנית בנייה, ובעיקר המחוזיות שמטפלות בשינוי ייעוד הקרקע, פועלות לרוב כך שוועדות התכנון והמדינה ישלטו בקצב-טיימינג התכנון והבנייה וההתפתחות בחברה הערבית.

תנאי ראשון הוא התניית הדיון בתוכנית מפורטת לבנייה במגרש או בקבוצת חלקות, בסיום תוכנית-המתאר הכוללנית ביישוב. לפי מנגנון זה, ועדת התכנון טוענת שאין ביכולתה לשפוט את התוכנית הנקודתית שהגיש לה בעל הקרקע כל עוד לא הסתיים תכנון היישוב הכולל.

אולם ביישובים ערביים רבים סיום תוכנית-המתאר אורך שנים, ובעל הקרקע מנוע, לפי ועדת התכנון, מלקדם תוכנית מפורטת לבנייה, ועליו להמתין שאי פעם, יסתיים התכנון הכולל של היישוב, ואז יבחנו את התוכנית שהגיש.

מנגנון נוסף לעצירת הדיון בתוכניות, הוא קשירת התכנון בשינוי תחום השיפוט של היישוב. במקרים רבים החלקות הפרטיות של האזרחים הערבים חורגות מקו השיפוט של הרשות המקומית, ומוגדרות כשטח ללא רשות מקומית, או שהחלקות מצויות בשטחי מועצה אזורית אחרת. לפי ועדות התכנון, גם כשהקרקעות הפרטיות הופשרו לבנייה ביישוב, לא ניתן להוציא היתרי בנייה, עד שתחום שיפוט הרשות יותאם לקו הבנייה שאושר בתוכנית-המתאר הכוללנית של היישוב, החלטה שנתונה למשרד הפנים.

כלומר, בעל הקרקע שחיכה שנים להפשרתה, ושסוף-סוף אושרה לבנייה בתוכנית-המתאר, מתבקש שוב להמתין עד שמשרד הפנים יואיל לכלול את הקרקע שלו, שאושרה לבנייה, בתחום הרשות המקומית.

תנאי נוסף של ועדות התכנון, הוא התניית הדיון בתוכנית בהגשת פרוגרמה ליישוב, ואז תבדוק ועדת התכנון את נחיצות התוכנית שמגיש בעל הקרקע. מדובר במסמך רחב ומורכב - מיפוי חברתי-תכנוני-כלכלי - הסוקר את מצב היישוב וצרכיו, ושהכנתו ארוכה ויקרה. לרבים אין יכולת להכינו, ומתייאשים מהתוכנית. מנגון נוסף (רביעי), הוא התניית הדיון בהכנת מסמך חלופות למיקום התוכנית. התנאי נדרש לרוב בתוכניות להקמת מיזם מסוים - גן אירועים, מרכז מסחרי, בית מלאכה. במקרים כאלה, דורשת הוועדה שבעל הקרקע/היזם, יגיש מסמך חלופות למיקום המיזם, ויוכיח שהמיקום שהציע הוא המיטבי.

זה מצריך מהיזם להכין מיפוי תכנוני כולל ומפורט ליישוב ולאזור (חלקות, בעלויות, ייעודים) כדי להוכיח שהמיקום ראוי לתוכנית. הוועדה לא סומכת על תמיכת-אישור הרשות המקומית לתוכנית. לרוב, תמיכת הרשות מתקבלת באי-אמון בוועדה, ובעל הקרקע משלם את מחיר האי-אמון ברשות, על-ידי הגשת מסמך שעלותו מאות-אלפי שקלים. יזמים מתקשים לשאת בעלות ונוטשים.

דרישה נוספת שמעלות הוועדות כתנאי לדיון בתוכנית היא הגדלת תחום התוכנית לשטח גדול יותר מהקרקע של היזם. למשל, אדם שמבקש את הכשרת ביתו נדרש, נדרש, לרוב, לכלול בתוכנית את כל המתחם/השכונה, כך שהתוכנית תעסוק בקבוצת בתים.

גם אם הוועדה רוצה לקדם חשיבה תכנונית רחבה לאזור, התנאי הזה פוגע בבעלי קרקע שמתקשים להגיש תוכנית רחבה יותר. כך, התוכנית שנועדה לבעיה נקודתית הופכת לבעיה גדולה.

אף שניתן לטעון שחמש הדרישות לעיל של ועדות התכנון, שהן רק חלק משורת דרישות, צודקות מקצועית, כשהן גורמות לעצירת התכנון המפורט שמגישים בעלי הקרקעות והופכות למחסום יותר מלפתרון, חובה לשקול-לבחון זאת מחדש. לא ייתכן שבעלי הקרקעות יגישו תכנון מפורט כדי לפתור בעיות ולפתח אותן כחוק, ודווקא ועדות התכנון יערימו קשיים ויחסמו תכנונים.

היעדר תכנון והתארכות ההליכים גורמים לבעיות הבנייה ללא היתר ביישובים הערביים, ואף בתי המשפט הכירו בכך. על-ידי עצירת התכנון שמגישים בעלי הקרקעות, מפספסת המדינה את הערך של השתתפות הקהילה המקומית והאזרחית בתכנון. פעילות האזרחים לתכנון והוצאת כספם הן דבר חשוב התורם לחיזוק שלטון החוק ולאמון הקהילה במוסדות התכנון. יש לעודד מגמה זו, ולא לעצור אותה. יחס דוחה במקום יחס תומך-מעודד, מעמיק את אי-האמון של החברה הערבית במוסדות התכנון. 

הכותב הוא עו"ד ודוקטור למשפטים, מומחה לענייני קרקע ודיור

עוד כתבות

חדשות ההייטק / צילום: ap, Michael Perez

החברה הישראלית שתספק נחילי רחפנים חמושים לארה"ב

המדור של גלובס מציג מדי שבוע את כל החדשות המעניינות בענף ההייטק • והפעם: Base44 של היזם מאור שלמה נמכרה לוויקס ב-80 מיליון דולר בעסקה יוצאת דופן, ענקית המחשוב שמאמינה בחברת הקוונטום הישראלית, חברת הרחפנים הישראלית, אקסטנד, זכתה במכרז לאספקת נחילי רחפנים חמושים משוטטים שפרסם משרד ההגנה האמריקאי בהיקף של 10 מיליון דולר, וגם סערה סביב מתכנת הודי שמואשם בהונאה סדרתית ● חדשות ההייטק

התחדשות עירונית בת''א. התחום תופס יותר משליש מהתחלות הבנייה / צילום: דיויד לוין

אופטימיות על סטרואידים: 13 חברות נדל"ן חדשות הגיעו לבורסה מאז ינואר

13 חברות נדל"ן הצטרפו לבורסת תל אביב במחצית הראשונה של השנה, חלקן אפילו לא מסרו פרויקט עדיין ● במקום שהריבית הגבוהה תנקה את השוק, רק צצים עוד ועוד יזמים - וההוצאות שלהם דווקא גדלות

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בשיאים חדשים בעקבות דוח התעסוקה שהפתיע לטובה

נאסד"ק עלה ב-1% ● הנשיא טראמפ אמר שג'רום פאוול "צריך להתפטר מיד" בפוסט שפרסם אתמול בלילה ברשת Truth Social ● תשואות האג"ח עולות והדולר מתחזק ● הסיכויים להורדת ריבית בקרוב ירדו דרמתית ● דרמה כלכלית בבריטניה: שרת האוצר, רייצ'ל ריבס, פרצה בבכי בפרלמנט ● בורסות אירופה ננעלו בעליות ● מחר לא יתקיים מסחר בוול סטריט לרגל יום העצמאות במדינה

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock, MagioreStock

נעילה חיובית בבורסת ת"א בהובלת מניות השבבים; השקל בשיא חדש

מדד ת"א 35 עולה ב-0.7% ● השקל לא עוצר: הדולר עומד על 3.36 שקלים ● לומברד אודייר: ממליצים על חשיפה עודפת לאג"ח בדירוג גבוה בארה"ב ● "צלב מוזהב" ב־S&P 500: האם זה סימן לתשואה גבוהה יותר בעתיד? ● היום יתקיים מסחר מקוצר בוול סטריט - עד השעה 20:00 שעון ישראל ● וגם: המשקיעים מחכים לדוח התעסוקה בארה"ב שישפוך אור על כיוון הריבית

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו / צילום: ap, Eric Risberg

הבניין בסן פרנסיסקו התנדנד ועבר שיפוץ. מה קרה למחירים?

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו עבר שיפוץ יסודי בשווי 100 מיליון דולר, לאחר שהחל לשקוע זמן קצר לאחר שהושק • אלא שלמרות הצלחת השיפוץ, מחיר הדירות בו ירדו ביותר מ־20%

דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו / צילום: יוסי שחר

בזמן המלחמה: בכמה נמכרה דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו?

בשכונת עג'מי ביפו נרכשה דירת 4.5 חדרים בשטח של 86 מ"ר עם ממ"ד ושתי מרפסות תמורת 3.18 מיליון שקל ● הנכס עמד פחות מחודשיים על המדף ● המוכרים הם משקיעים שלפי רשות המסים קנו את הדירה ב־2016 תמורת 2.2 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

הבכיר הבינלאומי שאיראן הגדירה כ"סוכן מוסד"

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: באיראן טוענים כי ראש ארגון סבא"א הוא סוכן מוסד, באיראן גם מאשימים זוג צרפתי בריגול בשביל המוסד, וכך פגעה המלחמה באיחוד האמירויות • כותרות העיתונים בעולם

קרן מור בקמפיין קופת חולים לאומית / צילום: צילום מסך יוטיוב

זו קופה, לא חופה: כוכבה שולחת את קופ"ח לאומית למקום הראשון באהדה

המקום השני באהדה שייך למתחרה, קופת חולים מאוחדת, כך עולה מדירוג הפרסומות הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה ● הפרסומת הזכורה ביותר שייכת למותג המזגנים טורנדו, שגם אחראי להשקעה הגבוהה ביותר השבוע, לפי נתוני יפעת בקרת פרסום

קובי זריהן בשיחה עם עו''ד רונית סיטון זלקינד / צילום: שיר הלוי

הממונה על הגנת הצרכן: "יש לי רק 8 מפקחים על 650 אלף עסקים"

קובי זריהן הסביר באירוע של משרד עוה"ד פירון מדוע הרשות לא פרסמה הקלות לקמעונאיות המזון במהלך המערכה נגד איראן ● יאיר אבידן, המפקח על הבנקים לשעבר, וד"ר שלומית וגמן-רטנר, ראש רשות איסור הלבנת הון ומימון טרור לשעבר, מצטרפים למרכז הפינטק הישראלי ● אירועים ומינויים

שטפון בטקסס / צילום: ap, Eric Gay

יותר מ-20 הרוגים בשיטפונות בטקסס, עשרות ילדות נעדרות

כ-20 ילדות ממחנה קיץ על גדות נהר הגוואדלופה נעדרות בשל הצפה של הנהר • הרשויות במדינה ציינו כי "אנחנו לא יודעים מתי הגשם ייפסק" • מושל טקסס פרסם סרטון של חילוץ באמצעות מסוק: "מחלצים מסביב לשעון"

שלי הוד מויאל / צילום: חן מזרח

הכרישה החדשה: הדרך של היזמת שהייתה מעורבת כבר ב-27 אקזיטים

לפני 15 שנה אבא של שלי הוד מויאל נפטר בפתאומיות, והיא החליטה לעזוב את הקריירה בניו יורק ולחזור לארץ ● מאז היא הספיקה להקים קרן הון סיכון ובקרוב גם נראה אותה על המסכים בתוכנית "הכרישים": "במשך שנים הרגשתי שהיה לי הרבה מזל כשאנשים מסביבי העצימו אותי ודאגו לי - ורציתי לתת את זה גם לאחרים"

בובות לבובו מוצגות לראווה בחנות של פופ מארט / צילום: Reuters, Oriental Image via Reuters Connect

חיוך מטריד ששווה מיליארדים: בובת הפרווה שהפכה לטרנד וכבשה את העולם

לבובו, הבובה הפרוותית בעלת הבעת הפנים המעט קריפית, הפכה ללהיט גלובלי - ולפריט חובה אצל סלבריטאיות על, כמו ריהאנה וקים קרדשיאן ● היצרנית, חברת פופ מארט הסינית, הכפילה את הכנסותיה ב־2024 ובסין כבר הזהירו מהתמכרות לבובה המעוצבת

לידיעת המתווכים / איור: Shutterstock

לידיעת המתווכים: חובת הדיווח החדשה שבדרך

הצעת חוק חדשה שהפיץ משרד המשפטים תחייב מתווכי מקרקעין לזהות את הלקוחות, לדווח ולנהל רישומים בכל העברת כספים ● לחוק יהיו כמה השלכות משמעותיות, בהן הפחתת היכולת לבצע עסקאות פיקטיביות או להסוות את זהות הנהנים האמיתיים בעסקאות נדל"ן

מטוסי קרב איראניים באספהאן / צילום: Reuters, WANA NEWS AGENCY

רגע אחרי הפסקת האש, איראן יוצאת לעסקת ענק. על הפרק: מטוסי קרב חדשים

הכתבה הזו הייתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס, ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מיד לאחר כינון הפסקת האש, שר ההגנה האיראני המריא לסין עם מטרה אחת: לרכוש מטוסי קרב מדגם J-10C ● מדובר בחלופה זולה יותר למטוסי סוחוי 35 שלא סופקו לאיראן למרות הבטחות מצד רוסיה, ובקפיצת מדרגה טכנולוגית עבור הצי המיושן של הרפובליקה האסלאמית

צילום: Shutterstock, Rita Kapitulski

השכר הממוצע טיפס לכמעט 14 אלף שקל באפריל. מה קרה בהייטק?

מנתוני הלמ"ס עולה כי השכר הממוצע למשרת שכיר בישראל בחודש אפריל הגיע ל-13,905, עלייה של 3.6% לעומת אפריל 2024 ● מספר משרות השכיר של ישראלים עמד על כ-4.1 מיליון, עלייה של 2.1% לעומת אפריל אשתקד ● בהייטק, השכר הריאלי דווקא נמצא בירידה

תיקון והתנצלות

מצלמות לרחפנים של נקסט ויז'ן / צילום: יח''צ

המצלמה שהפכה את האלוף במילואים, ולא רק אותו, למיליונר כבד

המניה שזינקה ב־2000% בארבע שנים, המימושים שהניבו לבכיריה 800 מיליון שקל והאלוף במיל' עמירם לוין שרשם אקזיט עצום ● איך הפכה חברה ביטחונית קטנה מרעננה לאחד מסיפורי ההצלחה הגדולים של שוק ההון, והאם יש סדקים בחלום של נקסט ויז'ן?

השבוע בעולם / צילום: רויטרס - PA Images

האם ארה"ב נוטשת את אוקראינה והאם חייזרים מתקרבים על גבו של אסטרואיד

אוקראינה חוששת שהפעם ארה"ב מתכוונת ברצינות לנטוש אותה ● פצצת המכסים מתקתקת - וטראמפ עושה עסקים עם קומוניסטים מכובדים מאוד ● שרת האוצר הבריטית מוחה דמעות ● ביבשת אמריקה הבוחרים מחפשים שמאל קיצוני ● עצם בין כוכבי סר לביקור ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם

מאפים וסלטים ב–Benno / צילום: אורנה בן חיים

היקב עם המיתוג המוזר שמוכר 10,000 בקבוקים בשנה

יקב בוטיק עם בלנד ייחודי, סדנת קרמיקה משעשעת, הרצאה בשפת הסימנים ותפריט עם נגיעות מקורדון בלו ● מצאנו חמלה לנפש ביישובים סביב נתב"ג ● חגית אברון תופרת יום

ניב כרמי, מייסד פולוס-טק / איור: גיל ג'יבלי

לתפוס מחבלים מהאוויר: המיזם החדש של ההייטקיסט שהקים חברה שנויה במחלוקת ועזב לשוויץ

חברת פולוס־טק שהקים אחד ממייסדי NSO, ניב כרמי, מפתחת חיישן שמותקן על מל"טים ומזהה מחבלים על פי אותות רדיו מהטלפון - בלי לפרוץ למכשיר ● לגלובס נודע: מתקיימים מגעים עם מערכת הביטחון לשילוב הטכנולוגיה, שהחלה את דרכה בתחום החילוץ וההצלה