מארגן קבוצות הרכישה אלדד פרי / צילום: איל יצהר, גלובס
"יש השקעות שאסור לפספס!" כך בישרה לפני כשלוש שנים פרסומת לפרויקט הנדל"ן, פרי פלייס, של קבוצת פרי נדל"ן ברחובות: 750 דירות בנות שני חדרים, המיועדות להשכרה לסטודנטים, שבסמוך אליהן שטחי מסחר, אולם קונגרסים ובית מלון. סכום ההשקעה: החל מ-700 אלף שקל, במתכונת של קבוצת רכישה.
לכנס לשיווק הפרויקט, שנערך באולם מתחת למשרדי הקבוצה בנס ציונה, הגיעו כ-1,000 אנשים, הרבה יותר ממה שהאולם היה יכול להכיל. "אנשים עמדו בתור", נזכר א', בן 63, שהגיע לכנס. הוא התוודע לפרויקט מהפרסומים הרבים שליוו אותו. "זה היה וואו", הוא אומר על הכנס.
כשהגיע למשרדי פרי נדל"ן בנס ציונה, אפילו הזדמן לו לפגוש אישית את אלדד פרי, הבעלים של פרי נדל"ן. "הוא היה מדהים", נזכר א'. "בחור כריזמטי מאוד, עושה רושם של מישהו אמין. הייתה לו אשת מכירות מדהימה, שגם היא נראתה לי מאוד אמינה, וכל המקום היה שוקק: אנשים באים, הולכים, עורכי דין, תחושה של פעילות, שנותנת להרגיש שכל הקודם זוכה וככל שאקדים להירשם, כך אהיה יותר בר מזל".
מאחר שעלות הדירה לא הייתה גבוהה, א' שילם את מלוא הסכום במכה אחת, ובתמורה קיבל הנחה של 100 אלף שקל, כך ששילם רק 600 אלף שקל. בהמשך, הוא נדרש לתשלום מס רכישה על ידי המדינה, ושילם אותו. בדיעבד הוא אומר, שיש בו הרבה כעס כלפי "מנגנוני המדינה, שלקחו ממני כסף על משהו שאולי לא יקרה. אבל בגלל שנדרשתי לשלם מס רכישה, גם הרגשתי בטוח יותר, כאילו קיבלתי אישור לזה שהכול בסדר".
משחלפו שלוש שנים מבלי שהייתה כל התקדמות, לפני שבועות מספר התקשר א' לאיש הקשר שלו בחברה, והתעניין היכן עומדים הדברים. "הוא אמר לי שיהיה עיכוב אבל שאין לי מה לדאוג. לא ידעתי כל כך מה לעשות עם זה. לאורך הדרך קיבלנו כל מיני מסמכים שכביכול מעידים על אישורים שונים, למשל אישור מהעירייה. רק אחרי זה הבנתי שלא שמתי לב שלא הייתה על המסמך חותמת של העירייה".
ימים מספר לאחר אותה שיחת טלפון הוציא ביהמ"ש המחוזי בתל אביב צו הקפאת הליכים לקבוצה, ומינה שני נאמנים, עורכי הדין אהוד גינדס וגונן קסטנבאום. חובותיה של קבוצת פרי נדל"ן לגורמים שונים נאמדים ב-500 מיליון שקל. א' מבין כיום, שהכסף שהשקיע בדירת הסטודנטים, אולי יירד לטמיון. " זה כואב מאוד", הוא מודה, "ואני לא יודע להסביר איך זה קרה. אני אדם זהיר. בכל מקרה, אני לא נותן לזה להשפיע עלי יותר מדי. אם תהיה אפשרות להוסיף סכום כסף לא גדול ולקבל בכל זאת דירה, אני אעשה את זה".
לא כל הלקוחות של פרי, באחד מכ-20 הפרויקטים שלו ברחובות, בת ים, רמלה, לוד, מודיעין ופתח תקווה - הם בני מזל כמו א'. עורכי דין המייצגים כעת את הלקוחות השונים, יודעים לספר על מקרים טרגיים: "יש לי לקוחה", מספר אחד מהם, "שקנתה את הדירה עבור בנה, ילד עם צרכים מיוחדים. זו הייתה אמורה להיות הדירה שתבטיח את עתידו לאחר שהיא לא תהיה בחיים". עורך דין אחר מספר על לקוחה ששמה את כספה באחד הפרויקטים, ולאחר שהתפוצץ האירוע, "לא יצאה מהמיטה שלושה ימים".
גם יואן קאים, שרכש דירה בפרויקט מלודי של פרי ברמלה, מספר שהאירוע השפיע על המשפחה. "הבית במצב של דאון", הוא אומר. איך הגיע למלודי? שנתיים-שלוש לפני הרכישה, הוא מספר, היה בקשר עם קבוצת אלדד פרי לגבי הפרויקטים שלהם. "היה להם פרויקט בבת ים ברחוב בלפור - בניין בוטיק עם שלוש מעליות, אבל זה לא היה פרקטי עבורנו כי אנחנו חמש נפשות. ואז התחילו פרסומים חזקים על מלודי, עם אייל גולן ואליקו (אייל גולן, שדרן הרדיו אליקו, וצביקה פיק היו הפרזנטורים של הפרויקט ואף רכשו בו דירות - ה.מ). הגעתי אליהם לפגישת ייעוץ. המחיר ההתחלתי של הדירה היה 1.4 מיליון שקל, והצלחתי להוריד אותם ל-1.27 מיליון שקל, עבור דירת חמישה חדרים עם מחסן, בקומה תשיעית מתוך 10 קומות".
קאים התבקש להעביר סכום של 400 אלף שקל, והוא אפילו חשב, כך הוא נזכר היום, להעביר את הכסף במלואו מראש, אם תהיה לו אפשרות. עד שהשיג את ההלוואה מהבנק לקבלת הסכום הראשוני, הופעל עליו לחץ אינטנסיבי להעביר את הכסף מצד פרי נדל"ן.
כשהם לחצו לקבל את הכסף, זה לא העלה אצלך שאלות?
"הם אמרו, ‘לקחנו הלוואה כדי לרכוש את הקרקע ועכשיו אנחנו לוקחים כסף מהדיירים כדי להחזיר את ההלוואה, ואז ניקח בנק מלווה'. מעולם לא שמעתי על בנק מלווה שהיה לפרויקט. כשהעברתי את הכסף, אמרו לי שהכסף יישב בפרי אסטרטגיות או בנאמנות. בחרתי בנאמנות אבל לא קיבלתי לזה שום אסמכתא".
לפני כשנה ביקשו מהם לחדש את החתימה והסבירו להם שהפרויקט הופך לפרויקט יזמי, המפרט ישתנה, ושמו החדש: סנטרו. הוצע לו להוסיף 200 אלף שקל בכדי לקבל דירה בקומה ה-14 בפרויקט, משודרגת לעומת המקורית. "חשבנו לבטל, אבל הם הציעו שהכסף ישכב אצלם בינתיים, ואם לא נרצה בסוף, נקבל את הכסף בחזרה בתוספת של 100 אלף שקל. הסכמנו. הם שכנעו אותנו שזה עדיף כי זה פרויקט יזמי". זמן קצר לפני שהתברר מצבה הקשה של הקבוצה, מספר קאים, נדלקו לו נורות אדומות, והוא ביקש לבטל את ההסכם.
בעקבות מה נדלקו נורות?
"לפני חודשיים התחלנו לשמוע סיפורים, ואחרי זה ראינו שהם קיבלו קנס ממשרד השיכון. שאלנו אותם על נציגות דיירים בפרויקט והם אמרו לנו שאין דבר כזה. באחד הימים התייצבנו שם וביקשנו לבטל את העסקה. אמרו לנו שאין בעיה, והחתימו אותנו על מסמכים שאומרים שאנחנו אמורים לקבל את ההחזרים החל מנובמבר. הפתיע אותי שהם הסכימו לבטל בלי בעיה. בדיעבד, הם כנראה ידעו כבר מה עומד להיות. זה היה ארבעה ימים לפני ההחלטה של בית המשפט להקפיא הליכים".
בענף הנדל"ן היו רבים שהעריכו שזה רק עניין של זמן עד שהבועה ששמה אלדד פרי, תתפוצץ. תשובות ברורות לגבי הסיבות שהביאו לקריסה, יהיו מן הסתם רק לאחר שהנאמנים שמינה בית המשפט, ייכנסו לעובי הקורה. ואולם כבר עכשיו, אפשר לדבר על כמה דפוסי התנהלות, שלא לקוחים דווקא מעולם הטעויות העסקיות, אלא מעולמות אחרים: נטילת הלוואות מכל הבא ליד, לרבות מאנשים פרטיים; ערבוב בין החברות הבנות של הקבוצה - חברת היזמות, החברה המארגנת, וחברת הביצוע; ומעל הכול, התנהלות ראוותנית, בזבזנית, מצד פרי עצמו, שכל כולה נועדה למטרה אחת: להאדיר את שמו של פרי, כנראה במטרה להשיג עוד ועוד רוכשים לפרויקטים.
הראוותנות הזו כללה משרדים מפוארים במגדל עזריאלי בתל אביב; משכורת חודשית בת שש ספרות; רכב מפואר; תרומות של מיליונים; השקעה בקבוצות כדורגל בהיקף של כ-15 מיליון שקל; פרסום מסיבי בהיקף של כ-12 מיליון שקל בשנה, כך לדברי פרי עצמו, באחד הראיונות שנתן. הכול בכדי להציג תדמית של איש עסקים שנמצא בליגה של הגדולים.
"היה ברור שזה מה שיקרה", אומר גורם בכיר בענף הנדל"ן. "בכל בוקר כשהייתי פותח את העיתונים ורואה את כמויות הפרסום, את הסגנון של המודעות, את המיקומים, ואת המחירים של הדירות בפרויקטים, הבנתי שזה לא אמיתי".
"לפרויקטים גדולים צריך כסף גדול"
פרי, בן 43, נולד בנתיבות. לאחר השחרור מהצבא, עבר לעיר רחובות, ומאז הוא שם. שם גם החל את פעילותו כאיש נדל"ן, וביסס את המוניטין שלו. "מלך חדש לרחובות", בישר אחד העיתונים המקומיים, שתיאר את קבלת הפנים של אוהדי מכבי שעריים, שפרי רכש לפני כמה שנים, ואחר כך פרש ממנה.
רבים רואים הקבלה גדולה בין פרי לבין ענבל אור, עוד יזמת נדל"ן מהפריפריה, שפרצה לקדמת הבמה, וקרסה ברעש גדול. פרי פעל בהיקפים גדולים בהרבה, אך בכל מה שנוגע לשיווק המסיבי ול"קפיצה לבריכה של הגדולים" בטרם עת, יש הרבה דמיון, לדעת רבים. "לפרויקטים גדולים צריך להיכנס עם כסף גדול", אומר עו"ד אביב טסה, המייצג חלק מהתובעים נגד פרי. "כל עוד אתה בקבוצות רכישה קטנות, אתה לומד ומרוויח ובונה לעצמך שם והכול טוב. אבל כשאתה נכנס לבריכה של הגדולים, בשביל זה צריך כסף. וזה לדעתי מה שקרה לענבל אור, וגם לו".
כמו אור, גם פרי דאג להציג פאסון של איש עסקים חשוב. "היית מגיע למשרדים שלו", מספר גורם שניהל איתו מגעים, "אתה רואה שם חדר ישיבות ענק עם שולחן ענק, וכדי להגיע אליו אתה צריך לעבור ארבע מזכירות שרק מדברות זו עם זו".
בהמשך עזב פרי את המשרדים המפוארים בתל אביב, וחזר למשרדים בנס ציונה. "אני לא יכול לומר שתל אביב לא עזרה לי", אמר בריאיון ל"מרכז הנדל"ן" לפני כשנה. "האדריכלים תל אביבים, המהנדסים תל אביבים, הבנקים תל אביביים, ומצאתי את עצמי ממילא כל יום בתל אביב. אבל אנשים התפכחו, והם שמחים לבוא למשרדים פשוטים של 600 מ"ר בנס ציונה".
חלק מטיפוח התדמית, היה צירופם של אנשי מפתח לשורותיו. כך למשל, ב-2015 מינה כסמנכ"ל לקבוצה את ישראל טוויטו, שעזב את תפקידו כעורך מהדורת החדשות של ערוץ 10 אז. טוויטו הוא כיום מנכ"ל חדשות 13; לפני כשנתיים הוא מינה את יו"ר עמידר לשעבר, יצחק לקס, למנכ"ל משותף בקבוצה, לצידו; לסמנכ"ל כספים הוא מינה את גרשון מאואר, מי שכיהן כ-20 שנה כסמנכ"ל הכספים בנכסים ובניין; ואת אילן פייגלמן, שהיה סמנכ"ל הביצוע של תדהר, הוא מינה למנכ"ל החברה-הבת, סולארא, חברת הביצוע. "האתגרים שעומדים בפנינו", הוא הסביר באותה הזדמנות, "חייבו את חיזוק שדרת הניהול מתוך מטרה לבנות את הפרויקטים בצורה איכותית, יעילה ומהירה".
פרי דאג להופיע בכנסים כלכליים לצד דוברים בכירים, לרבות נציגי הממשלה; הוא דאג להזכיר את העובדה שהוא עורך דין, ולצרף לשמו את התואר דוקטור. בכתבה שפורסמה עליו בדה מרקר, ב-2015, צוין כי הניסיונות לברר במה עוסק הדוקטורט של פרי, ומאיזה מוסד אקדמי, עלו בתוהו.
בכל הנוגע לשיווק, הוא גילה יצירתיות רבה. למשל, פרויקט המגורים ששיווק ברמלה זכה לשם מלודי, ומותג כפרויקט מגורים המיועד לחובבי מוזיקה. בכל אחד משלושת הבניינים היה אמור להיות חדר מוזיקה הכולל כלי נגינה וקירות אקוסטיים. ההסבר למהלך היה שאנשים רבים הם חובבי מוזיקה, והפרזנטורים, כאמור, היו מוזיקאים כמו צביקה פיק ואייל גולן.
אחת הדרכים של פרי להיכנס לתודעה כאיש מוביל, כאמור, הייתה באמצעות ההשקעה בספורט. לא רק בהפועל מרמורק הוא השקיע - קבוצה שהוא נכנס אליה בתיווכו של מי ששימש נשיא הכבוד שלה, הזמר אייל גולן. הוא אף ניסה להשקיע במכבי שעריים ואף להיכנס לבית"ר ירושלים. הוא ובעלי הקבוצה, אלי טביב, לא הגיעו לעמק השווה, אך באחד הראיונות הצהיר פרי, כי ביום מן הימים הוא "עוד ייכנס לשם".
באותו ריאיון הוא הכחיש בתוקף את הסברה כי הוא משקיע בקבוצות כדורגל כדי לקבל יחסי ציבור, והסביר כי המניע שלו הוא הרצון לדחוף ילדים לספורט, במקום שיבלו שעות מול מסכים. הוא תרם לוועד האולימפי, והבטיח דירות חינם לספורטאים שיביאו מדליות. הוא גם שכר לעצמו תא כבוד במשחקי היורוליג של מכבי ת"א. עניין של 130 אלף דולר לעונה.
כל אלו עשו את שלהם: פרי נחשב לכוכב עולה בנדל"ן, וגורמים עסקיים רציניים ניאותו להעניק לו הלוואות. בין אלה קרן אקספו, שכעת תובעת את פרי נדל"ן, ואנשי עסקים שהעניקו לו הלוואות של עשרות מיליוני שקלים. איש העסקים השוייצרי חיים חמו העניק לפרי הלוואה של 218 מיליון שקל. בתביעה שהגיש לפני מספר ימים הוא טוען כי העניק את הכסף על סמך מצגי שווא. לדבריו, "היה שבוי בקסמיו של פרי, ונתן בו אמון מלא".
"לקחו כסף בלי כוונה לבנות דירות"
מי שההתנהלות הראוותנית של פרי לא הדליקה אצלו נורה אדומה, יכול היה לקבל איתות אזהרה בפרשה שיצאה לאור לפני כשנה. עו"ד אבי ששו הגיש הליך לביהמ"ש בשם 28 רוכשי דירות בפרויקט הורייזן בבת ים של פרי. התובעים טענו, כי שילמו כספים עבור הדירות בפרויקט, ואינם יודעים מה עלה בגורלם.
בדיון שהתנהל לפני מספר ימים בבית המשפט, טען עו"ד אסף אנגלרד, המיצג רוכשים בקבוצת הורייזן בבת ים, כי "נעשו דברים לא תקינים גם ברמת הפרת חוזה, גם בהפרת הוראות חוק, וגם ככל הנראה בשליחת יד בכספים של חברי הקבוצה...". ואילו עו"ד משה זלצר, המייצג גם הוא כמה רוכשים, אמר בבית המשפט, כי "עולה חשד כי מדובר בהונאה של ממש. לקחו כסף בלי שום כוונה לבנות דירות, הבטיחו לאנשים בקבוצת רכישה שיתנו להם יותר הנחה אם יקדימו תשלום, בלי הערת אזהרה, בלי שרכשו את הקרקע".
פרי לא רק שיווק דירות ללקוחותיו, אלא גם נטל מהם הלוואות. "הוא אמר לאנשים", מספר עו"ד אוריאל זעירא, המייצג רוכשים שקנו אצל פרי וייצג גם את ענבל אור. "תנו לי מיליון שקל, וכשהפרויקט יתקדם, תמירו את זה לדירה. עד אז, הציע להם ריבית של 9% בשנה על ההלוואה".
איך הסכימו?
"בא אליך בחור כזה, טייקון, בעלים של קבוצת נדל"ן, מבקש מאנשים שילוו לו כספים, הופך אותם לשותפים שלו, וזה היה מפתה. והוא עשה את זה עם עשרות אנשים. לאנשים יש כסף בצד, שבבנק לא מרוויח כלום, ופה הם רואים הזדמנות לעשות רווח על הכסף, אז הם משתכנעים".
כנגד הכסף שהלוו לו, קיבלו אותם מלווים משכון מרשם המשכונות, שלמעשה, מסבירים עורכי דין, אין לו שום ערך. מי שביטלו, קיבלו צ'קים של פרי, שלא כובדו. אחרים קיבלו טופס שבו נאמר כי יתחילו לקבל החזרים בשנת 2024.
חלק מהמקרים האלה התגלגלו לכלל הליכים משפטיים: בבקשה שהגיש לאחרונה עו"ד גיא סרוסי, בשם לקוחותיו, לעיקול חשבונות הבנק של פרי נדל"ן, הוא טוען כי הלקוחות רכשו דירה בפרויקט הורייזן, בדצמבר 2017. לאחר שהעבירו 825 אלף שקל עבור הדירה, חזרו בהם, כי התברר שלא יהיו ליווי בנקאי לפרויקט אלא רק ליווי חוץ בנקאי, שידרוש ריבית של 10%.
הקבוצה התחייבה להחזיר להם את הכספים תוך פריסת תשלומים בצ'קים דחויים עם ריבית. חוץ מהצ'ק הראשון שנפדה, כל שאר הצ'קים לא כובדו. לאחר שפנו לקבוצה, קיבלו סדרה חדשה של צ'קים, וגם שם ההתנהלות חזרה על עצמה. כך גם בפעם השלישית. לאחר שגובש הסכם פשרה, גם אז ביטלה קבוצת פרי את ההמחאות שניתנו.
בתגובה שנתנה פרי לבקשה, ממש בעת האחרונה, הציגה עצמה כ"חברה חזקה ומבוססת, ואחת החברות הפרטיות החזקות בארץ בנדל"ן, עם קרקעות בשווי מאות מיליוני שקלים ו-3,000 יח"ד. יותר מכך: במשבר הקורונה לא ביקשה מענק ולא נטלה הלוואה בערבות מדינה". את הקושי התזרימי הסבירה הקבוצה במעבר ממתכונת של קבוצת רכישה למתכונת של קבוצת יזמית.
גם עו"ד אמירה נהיר נתקלה בהתנהלות משונה מצד קבוצת רכישה: נהיר ייצגה לקוח שביקש לרכוש דירה בפרויקט פרי נופים במודיעין. הקבוצה הציעה לו לרכוש דירה של רוכש בפרויקט שביקש לצאת ממנו. לאחר שהלקוח שילם 850 אלף שקל בשני תשלומים שנרשמו לטובת חברת הביצוע של הקבוצה, טוענת נהיר, אנשי החברה "נעלמו". רק לאחר שהודיעה כי תגיש בקשת פירוק, היא אומרת, נחתם הסכם פשרה, שלא קוים. היא נאלצה לפתוח תיק הוצאה לפועל, שהביא להסכם פשרה נוסף, שרק התשלום הראשון בו שולם.
באותו ריאיון שהוזכר קודם, ב"מרכז הנדל"ן", לעיתונאי דרור מרמור, התנגד פרי לטענה כי הצמיחה העסקית שלו הייתה מהירה, שכן לדבריו, כבר בשנת 2000 הוא הקים קבוצות רכישה, אמנם של 8-10 דירות, אך "בכל מקרה זה לא זמן אפס, והיו פה גדולים ממני שעשו את זה מהר יותר".
כשנשאל על כך שהוא עוף מוזר בענף הנדל"ן הוא הודה שמדובר ב"נקודה רגישה. לא הגעתי למנוחה ולנחלה שיהיה קונצנזוס לגבי פרי נדל"ן... אבל עם כל שנה שחולפת, ואני מוסר עוד בניין ועוד בניין, יותר ויותר אנשים מבינים את הפעילות. מסרתי מעל 800 יח"ד בשנתיים האחרונות, מעפולה עד אשדוד, ויש לי בצנרת 3,000 דירות; אני מראש אימצתי את הדרך שבה אף פעם הלקוח שלי לא ירגיש לא בסדר. גם לקוח שמתחרט אחרי הסכם שיתוף, אני אמצא מי שיחליף אותו, וגם אם לא, אני מחזיר לו את כל הכסף".
כשנשאל אם הברכיים לא רועדות לו בבוקר, לנוכח היקף הפרויקטים שיש לו, השיב: "הברכיים מתחילות לרעוד כבר מהלילה, כשעולים לישון. אני אחראי לעסק מאוד גדול ובוודאי שאני כל הזמן נזהר וטרוד וחושב איך אני מתקדם ומקדם. ברור מאליו שהכול קרה יחסית מהר למקום שאני נמצא, אבל אין לי שום דבר שהתחלתי ולא סיימתי ואני בטוח שכל מה שהתחלתי אני אסיים".
והיכן הוא רואה את עצמו בעוד 10 שנים? שאל אותו מרמור. "עם 3,000-5,000 יח"ד בנויות, עם משרדים ומסחר מניבים; גם מי שמרוצה ממני ככה-ככה, בעוד 5 ו-10 שנים יקבל שירות ויגיד שאני עשר".
תגובה: "החברה פעלה על פי חוק"
מקבוצת אלדד פרי נמסר בתגובה: "ביום חמישי שעבר קבוצת אלדד פרי נכנסה להליך של שיקום ומנהלי החברה מקצים את מלוא מרצם וזמנם יחד עם הנאמנים שמינה בית המשפט על מנת לקדם תוכנית הבראה שתיתן מענה ללקוחות ולנושים. טענות של רוכשים על עיכובים בהחזרת כספים בגין ביטול עסקאות, יבדקו ויתבררו בפני הנאמנים שמונו על ידי בית המשפט.
"אנו מאמינים כי למרות המצב התזרימי הבעייתי שאליו נקלעה הקבוצה, הרי שיש לה עודף נכסים ובטוחות על פני התחייבויות והיא תעמוד בהתחייבויותיה.
"עם זאת אנו לא יכולים לעמוד מנגד לנוכח הטענות השגויות שהוצגו לנו ומהניסיון לייצר מצג שווא של פעילות שאינה במסגרת החוק והשוואת פעילות החברה לפרשיות אחרות שהיו בענף בעבר. החברה פעלה על פי חוק, בנתה ואכלסה עד היום מאות דירות והיא מאמינה בפוטנציאל הנדל"ני של הפרויקטים שבנייתם טרם החלה ובערך שישיאו לחברי הקבוצות עם השלמתם".