הפרויקט של אלדד פרי במודיעין / צילום: משה כהן
עד כמה עמוק הבור הכלכלי של ספקיות האשראי לפרויקטים שארגנה קבוצת אלדד פרי? תביעה שהגישו בימים האחרונים חמישה מחברי קבוצת רכישה בפרויקט "פרי נופים" במודיעין לבית המשפט המחוזי בתל אביב באמצעות עורכי הדין אבי א.ששו ועמירם טפירו, מופנית בעיקר כלפי בנק וחברת מימון שסייעו ברכישת הקרקע.
גם חברת "אלדד פרי נדל"ן" שארגנה את קבוצת הרכישה ושנמנית על קבוצת פרי שנכנסה להקפאת הליכים נתבעת, וכן הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון. כחלק מהתביעה מתבקש בית המשפט לחייב את הנתבעים לספק לרוכשים בטוחות בשווי מצטבר של 2.3 מיליון שקל. המשמעות של המהלך עלולה להיות נרחבת, עבור חברים בקבוצות אחרות, ואף לערער את מעמדם של ספקי האשראי כנושים מובטחים.
החוק שהחברות צריכות להכיר
התביעה מתבססת על חוק המכר, שמעגן את חובות הקבלנים כלפי הרוכשים, להבטחת כספם. החוק כולל תאגידים שנתנו הלוואות ומשכנתאות לצורך רכישת הדירות, וקובע כי עליהם להעביר את כספי ההלוואה ליזם, רק לאחר שווידאו כי ניתנו בטוחות לרוכשים.
בתחילת השנה הוציא הממונה על חוק המכר, עמית גריידי, הנחיות לגופים המממנים החוץ בנקאיים שבו שב על הוראות החוק בנושא והדגיש כי, "על הגוף המממן לוודא כי ניתנה בטוחה לטובת הרוכש... או התחייבות בכתב של המוכר למתן בטוחה שכזו. יודגש כי החוק קובע כי ניתן להעביר את כספי ההלוואה למוכר הדירה רק לאחר שהגוף המממן וידא כי ניתנה בטוחה או התחייבות בכתב כאמור לעיל". קבוצות רכישה אינן כלולות בחוק המכר. במקרה של קבוצת פרי, קיים גריידי בדיקה בנושא לאור מידע שהגיע לידיו, ולפיו לחלק מהפרויקטים סממנים של יזמות נדל"ן. לפני מספר שבועות קנס גריידי בהקשר זה את פרי נדל"ן בכ-800 אלף שקל. עניין זה עומד בלב התביעה שהוגשה בין היתר נגד שתי חברות שמימנו חלקים מהפרויקט במודיעין: חברת "א.ר.א.ב בונוס", ובנק ירושלים.
לפי התביעה ב-2015 פרי נדל"ן חתמה על הסכם אופציה לרכישת קרקע עם חברת "גד-אפ" שרכשה קרקע במודיעין במסגרת מכרז של רמ"י, ב-30 מיליון שקל. מאוחר יותר מומשה האופציה והקרקע נקנתה ב-67.2 מיליון שקל, יותר מכפול מהמחיר שבו רכשה גד אפ את השטח.
קבוצת רכישה או יזמות נדל"ן
לפי המתואר בתביעה, קבוצת הרכישה הייתה אמורה לבנות 112 יחידות דיור, אך במועד רכישת הקרקע נכללו רק 41 חברים בקבוצה. על כן חברה בשם "פרי אסטרטגיות", הלוותה 37 מיליון שקל מבנק ירושלים, תוך משכון זכויותיהם של כל חברי הקבוצה ששילמו את ההון העצמי שהשלים את הרכישה. על פי התביעה, פרי עצמו או מי מחברותיו, לא השתתפו בתשלום עבור הקרקע. לפי התביעה הנאמן לקבוצת הרכישה כתב לחברים, כי המארגנת (כלומר אלדד פרי נדל"ן) היא שחתמה על מסמכי ההלוואה והיא שעתידה לשאת בתשלומיה, וכי המשכונים נרשמו כבטוחה לדרישת הבנק. בהמשך שיווקה פרי את היח"ד בפרויקט ונמכרו דירות רבות במחירים ובתנאי מימון שונים מאשר אלה של 41 החברים המקוריים. בסופו של דבר נותרו בידי פרי 12 יח"ד לא מכורות.
"מכאן עולה באופן מובהק כי הנתבעת 1 (אלדד פרי נדל"ן, א"מ) משמשת בפועל כיזם ולא כמארגן קבוצת רכישה ואף חברי הקבוצה אינם חלק מקבוצת רכישה אלא רוכשים של דירות בפרויקט בנייה". לטענתם, בבנק ירושלים היו מודעים לעניין זה וכי עד כה הבנק שומר בסודיות על תנאי ההלוואה שניתנו לפרי.
בתחילת 2017 החליטה פרי להמיר את ההלוואה מבנק ירושלים בהלוואה חדשה מחברת מימון חוץ בנקאי בשם בונוס, שבשליטת רו"ח אריק גולדיאן. התובעים אומרים, כי אין בידיהם מסמכים שקשורים להלוואה. פרי הודיע לוועד קבוצת הרכישה כי יתרת ההלוואה לבונוס תגיע ל-20 מיליון שקל. בתחילה מי ששילמה את התשלומים החודשיים על ההלוואה הייתה אלדד פרי נדל"ן, ואולם מאוחר יותר, טוענים התובעים, שההחזרים ניגבו מחשבון הנאמנות של הקבוצה, והגיעו למיליוני שקלים.
לאור זאת, טוענים התובעים כי אלדד פרי נדל"ן ושתי החברות המממנות הפרו את החוק, או שנהגו ברשלנות. הם מבקשים מבית המשפט להורות לנתבעים להנפיק לטובתם ערבויות חוק מכר בסך מצטבר של 2.36 מיליון שקל. מעבר לכך, דיון בנושא צפוי להעלות תהיות באשר למעמד המלווים כנושים מובטחים בקרקע.
מחברת "בונוס" נמסר: "על פי ידיעתנו התביעה הוגשה שלא על דעת הקבוצה ובניגוד להסכמי השיתוף, וכי החברה ממתינה למשיכת התביעה או לחליפין להוצאת העותרים מהקבוצה".
מבנק ירושלים נמסר: "כתב התביעה טרם התקבל. לכשנקבל אותו, נבדוק את הטענות".
מקבוצת פרי נדל"ן נמסר: "מדובר בשלושה מחברי קבוצת הרכישה מתוך 112 חברים בפרויקט שנמצא כבר בבנייה. לצערנו, חלק מועט מחברי הקבוצות נוקטים באמצעים משפטיים ומגישים תביעות סרק, בהן נטענות טענות מאולצות וחסרות שחר.
"על אף שחששם של חלק מחברי הקבוצות מובן לאור המצב אליו נקלעה החברה, חשוב לנו לציין כי אלדד פרי והנהלת הקבוצה עושים לילות כימים יחד עם הנאמנים שמונו על ידי בית המשפט ליצור תוכנית הבראה ושיקום לקבוצה אשר במסגרתה כל אחד מרוכשי הדירות וחברי קבוצות הרכישה יקבל את הדירה עליה שילם, ובמקביל ישולמו החובות לנושים ובכללם הלוואות לגופים פרטיים ועסקיים, רוכשים, וספקים".
עו"ד ערן אורבך, המייצג את קבוצת הרכישה "נופים" מסר כי נציגות הקבוצה פועלת מול הנאמנים וכי, "בקבוצה המונה למעלה ממאה חברים, קיימים גם מי שפועלים ללא תיאום עם הנציגות המנהלת את הקבוצה. התביעה שהוגשה היא ככל הנראה יוזמה עצמאית של מספר חברי קבוצה. הפעולות הנדרשות מצד הקבוצה והנציגות בעקבות הגשת התביעה נבחנות וינקטו בהמשך".