מארגן קבוצות הרכישה אלדד פרי / צילום: איל יצהר, גלובס
יש מקום לשקם את קבוצת אלדד פרי, ואולם גורמים שונים שמעורבים בפעילותה יצטרכו לשאת במחיר נפילתה. כך סיכמו נאמני קבוצת אלדד פרי את הדוח הראשון שכתבו בעניין הקבוצה שהגיעה להליכי חדלות פירעון. הנאמנים הצהירו כי מטרתם לשקם את הפרויקטים של החברה בגישה פרטנית שתותאם לכל קבוצה, וכי בדעתם לבדוק את מעמד הנשייה של החברות החוץ בנקאיות, שלהן חייבות הקבוצות של פרי כ-315 מיליון שקל; כמו כן יפעלו להשיב כספים שפרי שילם לנושים שונים ערב פתיחת הליכי הנאמנות. בנוסף, במקרים שבהם הובטחו לרוכשים הנחות או מחיר סופי לדירות הובהר כי לא ניתן יהיה לעמוד בהתחייבויות.
מדובר בדוח מפתיע, שכן הנאמנים, עוה"ד אהוד גינדס וגונן קסטנבאום, הקדימו את מסירתו בכשבוע ממועד שאותו קבעה להם השופטת עירית וינברג-נוטוביץ. הדוח בן 32 העמודים כולל סקירה על 15 חברות הבנות של אלדד פרי ועל הפרויקטים השונים שלה בקבוצות רכישה וביזמות. הדוח אינו כולל עיסוק בכלל מצבת החובות של החברה, אלא רק חובות לחברות חוץ בנקאיות, שהטילו שעבודים על הפרויקטים של החברה. חוב זה כאמור מגיע לכ-315 מיליון שקל. ואולם על פי דוח שהגישה חברת גמי וחיים בע"מ של המולטי מיליונר השוויצרי חיים חמו, כלל החובות של פרי נדל"ן, בהם החברה שלו שהלוותה לפרי 218 מיליון שקל ושל גורמים אחרים, מגיעים ל-550 מיליון שקל. הנאמנים פרסמו הזמנה להגשת תביעות חוב עד ל-30 בנובמבר.
9 פרויקטים תחת בדיקה
בדיקה מפורטת לגבי הסטטוס של כל הפרוייקטים של הקבוצה העלתה כי על אף ריבוי החברות, לב הפעילות של אלדד פרי התמצה בשלוש חברות: "פרי אסטרטגיות איתרה את הקרקע וקבילה אופציה לרכישתה; פרי נדל"ן ארגנה את קבוצות הרכישה שרכשה את הקרקע ובהמשך טיפלה בקידום התב"ע ותוכניות הבנייה; סולארא שימשה כקבלן המבצע של הפרויקט". זו הסיבה, שעיקר הפעילות של קבוצת פרי רוכזה בידי שלוש החברות הללו.
על הפרק עומדים 9 פרויקטים שהחברה ארגנה עליהם קבוצות רכישה: פרי נופים במודיעין, פרי בסט בלוד, פרי רמות ברמת גן, ניצני פרי, פרי פלייס ואורות חנן ברחובות, פרי ספיישל בפתח תקווה, ופרי ארט ופרי הורייזן בבת ים. בכל הקבוצות הללו הבהירו הנאמנים, כי במקרים שבהם חתמה קבוצת פרי עם רוכשים על הסכמים, שמבטיחים להם התחייבויות יתר, כגון הנחות במחירי הדירות או מחירי דירות סופיים - הנאמנים לא יוכלו לעמוד בהם. עוד נמצא, כי בחלק גדול מהפרויקטים טרם הוסדרו רישומי המקרקעין על שם חברי הקבוצות והנאמנים הודיעו כי הם מתכוונים לעשות זאת.
"לא פעם, ונראה שכך גם במקרה דנן, מתברר בדיעבד כי רבים מהמשקיעים 'מחזיקים בכיסם' הבטחות, התחייסויות פרטניות או מסתמכים על חומר פרסומי או מסמכי הצטרפות ראשוניים או 'מסמכי הבהרה' שיצרו ציפייה למחיר סופי ו/או לוח זמנים מובטח, שמנתבררים לאט לאט כחלומות באספמיה", מסבירים הנאמנים. "כאשר מארגן הקבוצה, במקרה דנן קבוצת פרי, נקלע לחדלות פירעון, פער הציפיות 'נופל' על שאר המשקיעים בקבוצת הרכישה, שמוצאים עצמם שותפים עם משקיעים בקבוצה שיש בידם התחייבויות יתר החורגות מהסכם השיתוף, ולכן אינם נכונים להשתתף בחלקם היחסי בפרויקט".
סקירת הפרויקטים מעלה כי פרי פלייס ברחובות הוא הפרויקט הגדול ביותר של הקבוצה. הוא נרכש מקבוצת קרסו ב-183 מיליון שקל, והוא כולל זכויות בנייה ל-6,000 מ"ר מסחר, 750 יחידות דיור של מעונות סטודנטים, 25 אלף מ"ר משרדים ו-1,500 מקומות חניה. בוועדה המחוזית מקודמת תוכנית להגדיל את זכויות הבנייה המסחריות ל-12.5 אלף מ"ר, ולהוסיף זכויות למשרדים או מלון או דיור מוגן בסך של 53 אלף מ"ר. עד כה שווקו 680 יחידות דיור וקבוצת פרי מחזיקה ב-70 הדירות הנוספות. לפי דוח שמאי, עם הבשלת הזכויות התכנוניות, שווי הקרקע יגיע ל-370 מיליון שקל. מנגד קיים הליך משפטי מטעם קרן המימון החוץ בנקאית אקספו, על סכום של 128 מיליון שקל.
פרויקט פרי בסט בלוד הוא פרוייקט להקמת מגדל בן 22 קומות ו-86 דירות, שבידי פרי נותרו 25 יחידות דיור. קרן אקספו מימנה את הפרויקט ב-39 מיליון שקל ושוויו כ-78 מיליון שקל.
פרויקט ניצני פרי ברחובות הוא פרויקט להקמת 3 מבנים של 9 קומות כל אחד ו-90 יחידות דיור ו-700 מ"ר מסחר - בכפוף לאישורי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, שטרם ניתנו; פרי מחזיקה בפרויקט ב-18 דירות ושטחי מסחר ואין על הקרקע חוב. פרויקט אורות חנן להקמת 28 דירות נמצא בשלב השלד ועד כה נמכרו 27 דירות. גם על פרויקט זה אין שעבודים.
פרויקט פרי הורייזן הוא פרויקטו למגדל של 42 קומות ו-206 יחידות דיור, והוא נמצא בשלב מתקדם של חפירה ודיפון; לקבוצת פרי 42 דירות בפרויקט, ורובץ עליו חוב של 65 מיליון שקל לטובת מלווים חוץ בנקאיים ובראשם קרן בונוס.
פרויקט פרי ארט הוא פרויקט להקמת מגדל של 15 קומות ו-54 דירות בבת ים וכ-400 מ"ר מסחר. התוכנית אושרה וממתינים להיתרי בנייה. בידי פרי נותרה דירה אחת. על הפרויקט רובץ חוב של 21.6 מיליון שקל לטובת קרן אקספו.
פרויקט פרי ספיישל בפתח תקווה אמור לכלול 100 דירות ו-230 מ"ר מסחר אולם התב"ע לפרויקט טרם הבשילה. עד נרכשו 35 דירות, כך שבידי פרי נותרו 65 דירות. על הקרקע רובץ חוב של 15.5 מיליון שקל למלווה חוץ בנקאי, בועז עדיני.
פרי נופים במודיעין הוא פרויקט להקמת 112 יחידות דיור והוא נמצא בשלב השלד שלו. בידי פרי נותרו 2 יחידות דיור, ועל הקרקע רובץ שעבוד בסכום השנוי במחלוקת של
11-17 מיליון שקל.
פרויקט רמות פרי ברמת גן הוא פרויקט המיועד ל-39 דירות בשכונת נווה יהושע. הפרויקט הסתיים והוא לקראת קבלת טפסי איכלוס (טופס 4). בידי פרי נותרו 5 דירות. על הפרויקט רובץ חוב של 31 מיליון שקל לטובת קרן בונוס.
מאידך, לקבוצה יש זכויות בשלושה פרויקטים ביזמות - פרי ריזורט באשדוד, פרי בסט בלוד ופרויקט פינוי-בינוי ברמת גן שנמצאים בשלבים מוקדמים ולהערכת הנאמנים, ניהול ומימוש יעיל שלהם יצור מקורות כספיים חשובים לקופת החברה.
"קיים חשש שהתשלומים נעשו תוך העדפת נושים"
פרק נפרד הקדישו הנאמנים לחברות החוץ בנקאיות שמימנו את הפעילות של פרי, והן ככל הנראה הנושות העיקריות של הקבוצה. בכתבות קודמות ב"גלובס" הועלו כבר היחסים המתוחים בין שני הגורמים. הנאמנים מסתמכים בין היתר על קביעות של הממונה על חוק המכר במשרד השיכון, עמית גריידי שקבע, כי חלק מקבוצות הרכישה של אלדד פרי לא התקיימו ככאלה ולכן הפרויקטים מחוייבים לעמוד בחוק המכר, דבר שאקספו ובונוס לא עמדו בו.
"ניכר כי גופי המימון החיצוניים והבעייתיות האינהרנטית הכרוכה בהתקשרויות עם גופים מסוג אלו אשר נעדרים כל פיקוח ומנגנוני אכיפה, יחייבו את הנאמנים להעמיק את הבירור ובדיקת מעמד הגופים המממנים ותוקפם של השעבודים שכן, כפי שקבע הממונה, בונוס ואקספו לא עמדו בהוראות חוק המכר, שעבדו את נכסי חברי הקבוצות, לא הבטיחו את זכויותיהם ולא יידעו את הרוכשים בדבר זכויותיהם על פי חוק הבטחת השקעות ואף שללו זאת א-פריורית".
הנאמנים מציינים כי נסיונותיהם להפגש עם קרן אקספו ומקבלי ההחלטות בה נבלמו על ידי בא כוחה "ובמקום להידבר עם הנאמנים למציאת פתרון יעיל לקרן אקספו ופתרון יעיל לקבוצת פרי... מתרכז בא כוח קרן אקספו בהגשת בקשות למימוש שעבודים ומינויו ככונס נכסים לפרויקטים", כתבו בדוח.
לבסוף, הנאמנים מצאו כי בשלושת החודשים שקדמו להוצאת הצו לפתיחת הליכים נגד קבוצת אלדד פרי, שילמו החברות של הקבוצה עשרות מיליוני שקלים לנושים שונים, וקיים חשש שהתשלומים או שחלקם נעשו תוך העדפת נושים. הנאמנים הודיעו כי הם עורכים בדיקה על כלל החברות שביצעו החברות של פרי ובמידת הצורך יבקשו להורות על החזרתם.
"קיימת לכאורה היתכנות והצדקה רבה לפעול לשיקומה של קבוצת פרי בדרך של ביצוע הפרויקטים או השלמתם ביחד עם תוכנית לשיקום כלכלי ו/או הסדר שיסדירו את החוב לנושים", סיכמו הנאמנים.