החלטה אחת של העליון סותרת החלטה אחרת בסוגיית פיצויי ערך במקרים של שינוי ייעוד מקרקעין ● מה המסר לציבור?
בנייה במרכז תל אביב / צילום: גיא ליברמן, גלובס
לעיתים קרובות אדם בוחר לרכוש קרקע בטבורה של עיר, מתוך ציפייה שניתן יהיה בעתיד לבנות עליה, בשל מיקומה. המחיר של אותה קרקע מושפע באופן מובהק ממיקומה והציפיה המובנית בסיטואציה.
לימים, מאושרת במוסדות התכנון תכנית המשנה את ייעודה של הקרקע באופן שפוגע בתכונותיה של הקרקע, כגון שינוי היעוד שלה לפארק ציבורי.
במקרה כזה, קמה לבעל הקרקע מכוח החוק (סע' 197 לחוק התכנון והבניה) זכות תביעה כנגד מוסד התכנון לפיצוי בגין ירידת ערך הקרקע, או בלשון החוק: " נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית".
יש לציין כי במקרים רבים, לצד הפגיעה התכנונית ביעוד הקרקע, מגיעה גם הפקעה של חלק ממנה (פיצוי בגין הפקעה הוא נושא לדיון נפרד ואנו מתמקדים כאן בפיצוי בגין ירידת ערך).
מספר תביעות כאלה (תביעות בגין ירידת ערך) אשר בהן ניתנו ע"י ועדות הערר ובתי המשפט המחוזיים החלטות סותרות, אוחדו בפני הרכב מורחב של 5 שופטי בית המשפט העליון (פרשת דלי דליה).
בפרשת דלי דליה, היו בפני מוסדות התכנון חוות דעת מקצועיות של שמאים, שלקחו בחשבון, לצורך קביעת הפיצוי לבעלי הקרקע, את הפוטנציאל העתידי הגלום במיקומה של הקרקע, אשר השוק מתמחר, כגון פוטנציאל בניה עתידי בלתי קונקרטי. זאת, מהטעם שהשוק עצמו מתמחר את השווי האמור. את זאת למדו השמאים בעלי המקצוע מהשוואה של עסקאות בשוק החופשי (שיטת ההשוואה), שעל בסיסה הגיעו למסקנה ששווי המקרקע בשוק מגלם גם רכיב ספקולטיבי לגיטימי של ציפייה עתידית להפשרתה.
במילים אחרות, הערכת השווי לצרכי פיצוי בעל הקרקע, לוקחת בחשבון את כל מרכיבי השומה, כולל פוטנציאל והפיצוי שיש לשלם לבעל הקרקע הוא לפי ערכה המוערך של הקרקע בשוק.
בחודש אפריל 2020 ניתן פסק דין ע"י ההרכב המורחב, ברוב של 4 שופטים כנגד דעתו החולקת של השופט גרוסקופף. חוות הדעת המרכזית נכתבה ע"י השופטת ברק-ארז, שבה נקבע בין, היתר העקרון הבא: למרות שהשוק עשוי לתמחר ציפיות לא קונקרטיות, הרי שמתוך מדיניות משפטית, הנחיית בית המשפט העליון היא כי לצורך חישוב פיצויים לבעלי הקרקע בגין ירידת ערך כתוצאה מפגיעת של תכנית, רכיב זה של שווי הקרקע, לא יילקח בחשבון.
השופטת ברק-ארז ניסחה במסגרת פסק הדין מעין תקציר של עמדת הרוב: בעת עריכת שומה לצורך פיצויי ירידת ערך, יש לקחת בחשבון רק פוטנציאל תכנוני קונקרטי, המבוסס על הפקדה של תכנית בניין עיר ודבר מה נוסף . אם מחיר הנכס מגלם פוטנציאל בלתי קונקרטי, כלומר כזה שמבוסס על מיקום הקרקע ועל ציפיות השוק, אך לא הופקדה עדיין תכנית שמכוחה יעלה מחיר הקרקע (כגון תכנית מופקדת להפשרתה לבניה), לא יילקח בחשבון פוטנציאל כזה ובעל הקרקע יקבל פיצוי שהוא פחות משווי הקרקע האמיתי. זוהי כמובן תוצאה קשה, המהווה פגיעה רבתי בקניינו של אדם.
בחודש אוגוסט 2020 ניתן פסק דינו של שופט בית המשפט העליון, אלכס שטיין, בערעור מנהלי 5098/18 (פרשת שניידר) שבו נקבע פה אחד, בהסכמת חבריו להרכב, עקרון שונה בתכלית השוני, העוקב אחר דעת המיעוט של השופט גרוסקופף בפרשת דלי דליה. בפרשת שניידר קבע בית המשפט העליון, בהרכב אחר כאמור, כי פוטנציאל אמיתי להשבחת מקרקעין הוא בר-פיצוי הן במסגרת הליכי ההפקעה והן בהליך לפי סעיף 197 ל חוק התכנון והבנייה (פיצויים בגין ירידת ערך).
בית המשפט קבע במקרה זה, שהשאלה אם פוטנציאל כאמור הוא אמיתי ובר קיימא, ואינו ספקולטיבי גרידא, היא "שאלה עובדתית... שעליה אמורים להעיד, ברגיל, מומחים מוסמכים בתחום של שמאות מקרקעין. מומחים אלה אמורים לחוות את דעתם על התנהגות השוק בהתבסס על הגישה הכלכלית ...": אם השוק מראה נכונות מצדם של קוני המקרקעין לשלם בעד הפוטנציאל הגלום בהם, אזי ייחשב הפוטנציאל הנטען לפוטנציאל אמיתי ובר-פיצוי; ובאין נכונות לשלם כאמור, ייחשב הפוטנציאל לתאורטי או לספקולטיבי שבגינו לא קמה זכאות לפיצוי .
משמעות הדבר: בעוד שבפרשת דלי דליה קבע בית המשפט העליון שלצורך חשוב פיצויי ירידת ערך אין לקחת בחשבון פוטנציאל עתידי, גם אם השוק מראה נכונות לשלם בגינו, הרי שפרשת שניידר קבע בית המשפט העליון כי אם השוק מראה נכונות לשלם עבור פוטנציאל בלתי קונקרטי כזה לדעת השמאי, אזי יש לפצות בגינו.
הנה כי כן, שני פסקי דין סותרים, באותה סוגיה, בתוך זמן קצר ונותרנו עם אי הוודאות וחוסר הצדק, כאשר במקרים דומים זוכה האזרח לתוצאה כלכלית שונה.
***גילוי נאות: הכותב ייצג חלק מבעלי הקרקע בתיק שמכונה פרשת דלי דליה