עדיאל שמרון מנכל רשות מקרקעי ישראל / צילום: איל יצהר
"גם בשנת 2020 רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) תמשיך להיות מנוע הצמיחה לרפורמות הממשלתיות בתחום הנדל"ן ולמעשה - מפתח לפתרון משבר הדיור בישראל". במסר האופטימי הזה חתם מנהל רמ"י היוצא, עדיאל שמרון, את ההתייחסות האישית שלו לדוח הפעילות של רמ"י לשנת 2019. אלא שאז הגיעה הקורונה ופגעה במדד המרכזי שלפיו הוא נמדד - שיווק קרקעות למגורים.
בשנים האחרונות נמכרו בממוצע קרקעות לבניית 40 אלף יח"ד בשנה, אך ב-2020 הכמות נחתכה בכחצי. אם בהתחלת השנה ניתן היה לתלות את הסיבה לכך במגפה, בהמשך נעצרו השיווקים בשל חוסר תקצוב ממשלתי בתוכנית הדיור הנוכחית, "דירה במחיר מופחת", דבר שעשוי להקטין היצע ובהמשך להביא לעליית מחירים. בהקשר הזה מעניין להתייחס לחלק השני במשפט של שמרון, לפיו בישראל קיים משבר דיור, דבר שכלל איננו מובן מאליו. כך למשל רק לפני כחודשיים טען מנכ"ל משרד הפנים, מרדכי כהן, ש"משבר הדיור מאחורינו".
ציינת שיש משבר דיור. איך אתה מגדיר אותו?
"ההגדרה של משבר הדיור היא שהמחירים של הדירות עלו בשיעור משמעותי בפרק זמן מאוד קצר. מקובל להגיד 100% בין 2009 ל-2014- 2015. זה משבר הנדל"ן, שהרחיק את היכולת של זוגות צעירים וחסרי דירה לרכוש בית במדינת ישראל".
לדבריו הסיבות לכך רבות (ריבית, מיסוי, עלויות בנייה ועוד), אך הסיבה המרכזית הייתה ההיצע הנמוך, דבר שלדבריו נפתר. "בשש השנים האחרונות רמ"י הפכה למכונה משוכללת של תכנון פיתח ושיווק של יח"ד בכל המקומות שבהם היא מנהלת את הקרקע", הוא מצהיר, ומבקש לעשות סדר במספרים. לטענתו בכל שנה יש צורך בכ-50 אלף דירות חדשות. על כן, לדבריו, רמ"י צריכים לכוון לשיווקי קרקע של 35-30 אלף יח"ד בשנה, כשהיתרה תגיע מהשוק הפרטי ובכלל זה התחדשות עירונית. על רקע המספרים שהציגה רמ"י בשנים האחרונות נראה כי הוא חש בנוח להצהיר כי "בעיית היצע הקרקעות למגורים נפתרה".
אם זאת הוא מבקש לחדד שניהול הקרקע אינו שווה בכל האזורים, כך שלמדינה אין השפעה דומה בכל מקום. "כל מודיעין נמצאת על קרקע שמנוהלת על ידי רמ"י. אין שם מגרש אחד פרטי. לכן היכולת של רמ"י להשפיע שם היא מטורפת ועשינו את זה. כך גם בשדרות נתיבות, אופקים ויהוד. בפתח תקוה למשל, אם תתעלם רגע מסירקין, לרמ"י אין קרקעות, כך גם בכפר סבא.
אין מגורים, אז קנו קרקע ללוגיסטיקה
לאחרונה התבטאת שהקורונה תביא לעשור של משבר כלכלי וקושי לרכוש דירות, אתה עדיין חושב ככה?
"אני מופתע מהמהירות של תהליך החיסון, והיציאה הצפויה של ישראל מהמשבר היא יותר טובה ממה שצפינו. אני חושב שעדיין קשה להבין עד הסוף את המשמעויות של השנה הנוראית הזאת, שעברה על כל העולם. אם בקיץ הקרוב הקורונה תהיה מאחורינו יכול להיות שההשפעה לא תהיה כל כך קשה".
בניגוד לרשויות ממשלה רבות שפעילותן איננה מוכרת לציבור, קשה למצוא מישהו במרחב הישראלי שלא נתקל ברמ"י, שכנראה גם עוד שנים רבות תתקשה להשתחרר משמה הקודם והמקוצר "המינהל".
לשמרון יש הגדרה לגוף אותו הוא כעת עוזב. "אני רואה את רמ"י כ'חברת הנדל"ן של ישראל'. ה'תשובה' של מדינת ישראל. היא לא משרד ממשלתי רגיל. זה גוף שהוא בין עסקי לממשלתי, למעשה הוא מנהל את עסקי הנדל"ן של כל אזרחי מדינת ישראל. לכל אזרח במדינה יש מניה במפעל הזה".
במילים אחרות לרמ"י תפקיד כפול ולעיתים מנוגד: שמירה על הקרקע לצד מיקסום רווחים. שמרון מודה שהקיפאון הפוליטי שהחל ב-2019 ומשבר הקורונה שפרץ ב-2020 היוו אתגר לא פשוט ופגעו בפעילות. "רמ"י היא גוף שבעיקר נותן כסף למדינה ולא לוקח, לכן את ההשפעה של התהליכים הללו התחלנו להרגיש החל מהרבעון השני של 2020", הוא אומר ופורט כמה מהקשיים: ביטול ישיבות של קבינט הדיור, דבר שהוביל לחוסר בהחלטות ועל כן אי-קידום תוכניות משמעותיות לפרקים שונים, כמו תמ"א 70 (תוכנית למרחב שסביב המטרו. ג"ל) ועוד.
בנוסף, חוק הוותמ"ל לא חודש ופגע בגוף שאמון על קידום מתחמי ענק, ועדות גבולות שפעילותן נעצרה או לא החלה וכמובן שיווקי קרקעות למגורים. "למעט חודש אחד, מאז מרץ לא יכולנו לסגור מכרזים למגורים", הוא מודה.
רק בחודש האחרון רמ"י חזרה לתפקד כשמסה של מכרזים התפרסמו, מה שאולי משפר את המספרים היבשים בדו"חות, אך לא משנה את העובדה ש-2020 תיזכר כשנה שבה השיווקים למגורים התקדמו בהילוך איטי במיוחד. עם זאת, שמרון מסביר כי הכנסות רמ"י לא ירשמו צניחה חדה השנה. לדבריו, 2018 הסתיימה עם הכנסות של כ-13 מיליארד שקל, 2019 עם כ-12.75 מיליארד שקל ו-2020, כך הוא צופה, תסתיים בירידה ולא בקריסה, עם צפי הכנסות של כ-11.9 מיליארד שקל.
כיצד? לדבריו בזמן שמכרזי המגורים נעצרו, ברמ"י בחרו לקדם שיווקי קרקעות בייעודי תעסוקה ומתחמים לוגיסטיים. כך למשל בספטמבר נרכשו מגרשים באזור התעסוקה יואב שבדרום ב-524 מיליון שקל. בתחילת ספטמבר נסגרו מכרזים ביותר מ-150 מיליון שקל, אף הם בייעוד לתעשייה, לא הרחק באזור התעשייה תימורים שליד קרית מלאכי.
"גם למעמד הביניים מגיע סיוע מהמדינה"
תקופתו תיזכר כימיה של תוכנית מחיר למשתכן, של שר האוצר לשעבר משה כחלון. שמרון נחשב לאחד מתומכי התוכנית, שהסתיימה רשמית לפני מספר חודשים. (קיימת עדיין פעילות במסגרתה של בנייה ושיווקים מאוחרים. ג"ל). במקום התוכנית אושר מתווה אחר, תחת השם "דירה במחיר מופחת" בדחיפתו של שר השיכון הנוכחי, יעקב ליצמן.
במבט לאחור אתה חושב שמחיר למשתכן השיגה את מטרותיה?
התוכנית של מחיר למשתכן והתוכנית של דירה במחיר מופחת, שאיננה שונה בהרבה, הן טובות מאוד. המדינה צריכה להמשיך בתוכנית מחיר למשתכן או דירה במחיר מופחת ולהגדיר אותה בחקיקה אולי וצריכה להיות ל-20-30 שנה הבאות. שזוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה יקבלו פעם אחת במהלך החיים סיוע מהמדינה לרכישת דירה. זה מוצר צריכה בסיסי. כל משפחה צריכה מקום לגור".
כשאנחנו מעלים בפניו תמיהה שכבר עלתה בעבר, לפיה גם אנשים שאינם נחשבים לזוגות צעירים או שהם בעלי הכנסה גבוהה מקבלים סיוע נדיב מהמדינה בדרך זו, הוא משיב כי, "גם למעמד הביניים מגיע סיוע" וכי מדובר במספר נמוך יחסית מתוך הזכאים. "צריך לזכור שבמדינת ישראל יש את הגידול הטבעי הכי גדול בעולם המערבי והיא מדינה מפותחת לכל דבר. היא חייבת להתערב בשוק הזה, ההתערבות במסגרת מחיר למשתכן היא הכי קטנה שהמדינה יכולה לעשות, ולכן צריך להמשיך עם זה, ואני מזכיר שזה פעם אחת בחיים", הוא מסביר.
יש הרבה מקרים שזכאים ממתינים חמש ושש שנים עד לכניסה לדירה. אתה חושב שרמ"י ומשרד השיכון צריכים לפעול יותר בנחישות, בעיקר מול קבלנים?
"כן. שנינו עוקבים אחרי הבנייה, מחלטים ערבויות לקבלנים שלא בנו ובסוף אנחנו לא רואים עיכובים משמעותיים. יש לנו בעיה בחלק מהמקומות וזה בעולם הרישוי, שהוא לא באחריותי ואני יודע שמינהל התכנון ומשרד הפנים מתכננים שם מהפכה. יש שם קושי גדול. אנחנו לא יכולים לבוא לקבלן בטענות על זה שהוא לא מקבל היתרי בנייה. לשמחתי אין הרבה כאלה".
"תושבים חדשים הם ברכה ולא קללה"
שמרון, שעבד בעבר כעו"ד פרטי ואף שימש בתפקיד בכיר במינהלת תנופה שטיפלה במפוני גוש קטיף, עוזב את רמ"י לאחר תשע שנים. לפני שניהל את הרשות הוא שימש בה כמנהל מחוז מרכז וכמנהל החטיבה העסקית. כעת הוא מסיים קדנציה ארוכה במיוחד, כשלמעשה הוא מכהן בפועל כמנהל הרשות מאז תחילת 2015, עם עזיבתו הפתאומית של קודמו, בנצי ליברמן. ביוני אותה שנה הוא מונה למ"מ מנהל הרשות ובהמשך למנהל בפועל.
לדבריו, הוא לא הכיר לפני כן את השר כחלון, שמינה אותו למנהל רמ"י . "זה היה מינוי מקצועי לגמרי", הוא מסביר. באופן יוצא דופן הוא נשאר קרוב מאוד לכחלון, מכיוון ששר האוצר לקח על עצמו את תחום הדיור, והכפיף את רמ"י (ואת מינהל התכנון) למשרדו.
עם כינונה של הממשלה הנוכחית חזרה רמ"י למשרד השיכון, צעד שלדעת שמרון פחות נכון. "לרמ"י יש נגיעה בשלל תחומים - אנרגיה, הפרטה של חברת החשמל ותע"ש, שמורות טבע, מרלו"גים ותחבורה, ועוד ועוד. ולכן כשאתה יושב במשרד האוצר, שהוא גוף מטה שמתכלל את כל הצרכים של המדינה, ואגב זה יכול גם להיות משרד ראש הממשלה, הגיבוי שאתה מקבל ויכולת העבודה שלך היא מאוד טובה וזה היה חלק גדול מסוד ההצלחה שלנו".
לצד העבודה מול הגורמים הארציים, לשמרון היה ממשק כמעט קבוע מול ראשי הערים, בעיקר בקידום עשרות הסכמי גג מול רשויות רבות, אותם הוא מגדיר כהצלחה, אלא שיש לו גם ביקורת כלפי כמה מהם, שהצהירו מדי פעם כי יפסיקו לבנות בעריהם, אם בשל העובדה שהם גירעוניים לעיר ואם בשל גידול מהיר מדי.
"האמירה לפיה משפחות של תושבים חדשים שמגיעים לעיר הן גירעוניות היא לא מקובלת ואסור להגיד אותה. ברור שלנהל עיר זה לא פשוט. אנחנו מייצרים איזון כלכלי בתוך הסכמי הגג ויוצרים שטחי תעסוקה, אבל עיר צריכה תושבים. הם ברכה ולא קללה ואסור להתייחס אליהם כמשהו שמייצר גירעון תקציבי. ישנן ערים שקולטות תושבים רבים וצריכות סיוע. אולי יש לשנות את מבנה הארנונה. אני יודע שבמשרד הפנים עובדים על זה, אבל אי אפשר להגיד שלא בונים יותר".
מכרזים בשדה דב כבר בתחילת 2021
אם יש כותרת מעשית מהשיחה עם שמרון הרי שהיא נוגעת לקרקעות שדה התעופה שדה דב לשעבר בתל אביב, שנסגר ביולי 2019. לדבריו, כבר במחצית הראשונה של 2021 צפויים להתפרסם המכרזים הראשונים לקרקעות במתחם שבו מקודמת תוכנית שמזכירה עיר קטנה - 16 אלף יח"ד ושטחי תעסוקה ומסחר עצומים. על רקע המאבקים למניעת סגירת הפעילות בשדה שנמשכו עד לרגע האחרון, שמרון, שתמך בסגירה, מצהיר שמדובר באחד משיאי הקדנציה שלו.
"ההחלטה על סגירת שדה דב הייתה נכונה. לא קיבלו אותה במחשכים או בשל שיקול פוליטי, זו החלטה שהמדינה קיבלה כבר בשנות ה-70. זה אירוע מכונן והוא חלק משיאי הקריירה שלי, כי הצלחנו - הדרג המקצועי - לשים בפני מקבלי ההחלטות את המציאות. זה לא היה פשוט, אבל הם קיבלו את ההחלטות הנכונות".
ולא חשבת בשום שלב שלסגור תשתית לאומית זה דבר בעייתי?
"נשקלו כל השיקולים, לרבות שיקולים תכנוניים של כמה שדות תעופה צריכים ואיפה. אי אפשר להתעורר ב-2018 ולהגיד ‘החלטנו שאנחנו לא סוגרים'. דבר נוסף הוא שזה היה מביא לנזקים מטורפים של עשרות מיליארדים כפיצויים לבעלי קרקע, ואי-הכנסות. לרמ"י יש במקום קרקעות לכעשרת אלפים יח"ד ולשטחי תעסוקה ומסחר גדולים. צפי ההכנסות שלנו עומד על כ-20 מיליארד שקל".
ואי אפשר בלי לשאול - לאן מועדות פנייך?
"יש לי צינון של שנה, ואני מתכוון להיות בבית ולנוח. אין לי משהו על הפרק".
אז נראה אותך אצל תשובה?
"אין לי מושג. אולי אמשיך בסקטור הציבורי, או בסקטור הפרטי שגם הוא חשוב. עד עכשיו לא עסקתי בזה".
עידוד בנייה להשכרה? רק בשוק הפרטי
במהלך הראיון שמרון מקפיד על סבלנות, אלא שזו נגמרת כשעולה שמה של החברה הממשלתית "דירה להשכיר", שהחלה לפעול כמעט במקביל לכהונתו (היא איננה כפופה לרמ"י. ג"ל). "התפיסה שצריך להשתמש בבעלות הלאומית על הקרקע כדי לעודד דיור להשכרה היא טעות גדולה מאוד", הוא יורה ומסביר שהמדינה מפסידה כסף גדול, כדי שמעט משפחות ייהנו משכירות מסובסדת. "בשכונת עיר היין באשקלון שלושה מכרזי דיור להשכרה נכשלו. איפה הם מצליחים? באזורי ביקוש, שם ערך הקרקע מאוד גבוה, והיא נמכרת בנזיד עדשים", הוא ממשיך ומבקש להדגים.
"בשיטה הקיימת ערך הקרקע נמחק. מה המודל? 25% מהדירות הן במחיר מופחת של 20% פחות ממחירי השוק. אם ניקח שכ"ד ממוצע של 6,000 שקל, משפחה בפרויקט תשלם 4,800. 75% מהדירות האחרות הן כאמור במחירי השוק. אז נניח שאתה לוקח קרקע ל-200 יח"ד ברעננה ששווה 200 מיליון שקל, ומוכר אותה ב-50 מיליון. המדינה הפסידה 150 מיליון שקל. מה הרווחת? ש-50 משפחות משלמות 15 אלף שקל פחות לשכירות בשנה. ב-20 שנה, זה 300 אלף שקל. הגעת ל-300 אלף שקל. אז מדינת ישראל הפסידה 150 מיליון שקל כדי ש-50 משפחות ישלמו 300 אלף שקל פחות. עדיף ללכת לכל משפחה ולהציע מראש 200 אלף שקל. הם היו אומרים תודה ולוקחים".
לדבריו בתחילת הדרך הכוונה הייתה אחרת. "אני יודע מאנשים שהמציאו את המודל, שהרעיון שלהם היה שאנחנו נעשה שניים-שלושה פרויקטים כאלה וכך 'נחנך' את השוק המוסדי. בפועל אנחנו מוכרים קרקעות בנזיד עדשים", הוא אומר ומסביר שהמדינה חייבת לקדם את תחום השכירות, אבל רק בעידוד של השוק הפרטי על ידי הטבות מס בעידוד השקעות.
"זה צריך לבוא מהתקציב השוטף ולא מהרכוש הקבוע של המדינה. ככה עושים את זה בברלין ובארה"ב", הוא אומר ומציע דרך נוספת - לבנות לשכירות בקרקעות חומות. "במקומות שבהם יש עירוב שימושים אפשר לבנות גן, בית ספר ולמעלה דיור להשכרה, ככה לא מאבדים כסף".
עדיאל שמרון
בן 54, גר בתל אביב, גרוש+4 וסב לשניים • מכהן כמנהל רשות מקרקעי ישראל מיוני 2015 • למד תואר ראשון במשפטים באוניברסיטה העברית, תואר שני במינהל עסקים מאוניברסיטת בר אילן • היה בעבר מנהל מחוז מרכז ברמ"י, שימש כסגן ראש מינהלת ההתנתקות תנופה ולפני כן עבד כעו"ד פרטי • שירת כקצין קרבי בגדוד צבר בגבעתי עד לתפקיד מ"פ. במילואים שימש כסמג"ד ואף קיבל דרגת סא"ל