גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

דירות יוקרה בת"א: 100,000 שקל למ"ר והכיוון למעלה

פנטהאוז במגדל ארלוזורוב 17 נמכר ב-84 מיליון שקל ● מדובר בשתי דירות שצורפו לאחת ברמת מעטפת ● כיצד טיפס המחיר בכ-20% והפך את הרכישה לעסקה היקרה במגדל? ● ניתוח עסקה

מגדל ארלוזורוב 17 / צילום: גיא ליברמן
מגדל ארלוזורוב 17 / צילום: גיא ליברמן

אחת לכמה חודשים מתבשם שוק דירות היוקרה בעוד "עסקת ענק" אשר גורמת לכולם להתחיל לחשב האם באמת קיים נכס בישראל אשר מחיר המכירה שלו מגלם שווי של יותר מ-100 אלף שקל למ"ר.

בשנה האחרונה פורסמו כמה עסקאות ענק. לפני כמה חודשים האחרונים נודע כי בית השגריר האמריקאי בהרצליה נמכר למיליארדר שלדון אדלסון (שנפטר מאז) ב-230 מיליון שקל, מחיר המגלם כ-230 אלף שקל למ"ר.

קודם לכן נחשף כי איש העסקים הרוסי רומן אברמוביץ' שילם יותר מ-200 מיליון שקל עבור בית בשטח של כ-4 דונם, אף הוא בהרצליה פיתוח. הפנטהאוז של האוליגרך ואלרי קוגן על קו החוף בתל אביב ברחוב הרברט סמואל הוצע בחודשים האחרונים למכירה בסכום של 220 מיליון שקל, סכום המגלם 180 אלף שקל למ"ר. ועוד לא הזכרנו את הסכום הצנוע בסך 835 מיליון שקל אשר הוצב כתג המחיר עבור טירת הענק של ואלרי קוגן (כן, אותו מר קוגן מהרברט סמואל) בקיסריה.

שמוליק כהן, שמאי מקרקעין / צילום: דובי שמחי

העסקה:

לאחרונה פורסם שקומת פנטהאוז במגדל ארלוזורוב 17 בתל אביב נמכרה ב-84 מיליון שקל. העסקה כוללת שתי דירות פנטהאוז נפרדות המיועדות לאיחוד, ברמת מעטפת (דירה ריקה עם תשתיות בסיסיות), בקומה ה-28, בשטח כולל של כ-730 מ"ר פלדלת ו-126 מ"ר מרפסות.

המגדל:

מגדל ארלוזורוב 17, הממוקם במיקום מנצח בקרבת חוף הים של תל אביב, מעוצב באופן יוצא דופן ויוקרתי. המגדל כולל בניין מרקמי בן ארבע קומות המחובר למגדל בן 29 קומות הבנוי על שטח של כ-8 דונם והכולל כ-4 דונם פארק. המגדל, שבו סה"כ 131 יח"ד, כולל לובי מפואר ומרווח בגובה של 14 מטר, משולב פינות ישיבה, בריכת שחייה אולימפית על הגג, חדר כושר, חדר עסקאות, אולם קולנוע, חניון דיירים הכולל 333 חניות וחניון ציבורי הכולל 162 חניות ב-3 קומות. במרכז המגדל אטריום שמחבר את שני חלקי הבניין באמצעות גשר ומשכן בתוכו ארבע מעליות זכוכית שקופות הצופות לנוף העיר.

המחיר:

מחיר הרכישה מגלם כ-115 אלף שקל למ"ר. ברם, ניתוח מעמיק יותר מעלה שאם נביא בחשבון מקדם אקוויוולנטי לשטח המרפסות הרי שהשווי למ"ר אקוויוולנטי ("שטח שווה ערך") הינו כ-105 אלף שקל. ואולם מאחר ששתי הדירות הן ברמת מעטפת המצריכה השקעות מרובות, הן לרמת גמר והן לאיחוד שתי הדירות, אזי השווי למ"ר חוזר ונוסק לכ-120 אלף שקל למ"ר.

עסקאות דומות:

דירות טיפוסיות במגדל נמכרו בשנים האחרונות בכ-80 אלף שקל למ"ר ודירות מיוחדות (דופלקסים/פנטהאוז) נמכרו ביותר מ-100 אלף שקל למ"ר. מניתוח עסקאות נוספות של דירות יוקרה בתל אביב, דירות ביותר מ-100 אלף שקל למ"ר, נמכרו בירקון 55 (150 אלף שקל למ"ר), בטרומפלדור 4 (123 אלף שקל למ"ר) וברוטשילד 36 (103 אלף שקל למ"ר).

בשורה התחתונה:

כיצד טיפס המחיר בפועל בכ-20% לעומת עסקאות אחרות באותו מגדל והפך את הרכישה לעסקה היקרה במגדל? ראשית, הקומה והנוף הנדיר הנשקף ממנה מהווים את הבסיס למחיר הגובה. שנית, אין ספק שהפרטיות הבאה לידי ביטוי מאיחוד שתי דירות ובפועל ברכישת קומה שלמה ומרפסת גדולה מאוד ואחודה (מי אמר קורונה?), לצד הגמישות התכנונית והאפשרות להטבת מס הגלומות ברמת מעטפת תרמו למחיר ששולם.
ברם, ולמרות הרושם שעסקאות היוקרה מציפות את ישראל בכלל ובאזור תל אביב הרצליה בפרט, לא כך הדבר. מניתוח כלל עסקאות היוקרה בישראל, המוגדרות עסקאות מעל 10 מיליון שקל, בשנים 2019-2020 אנו מזהים צניחה בהיקף עסקאות כאלה.
אם בסך הכול במספר העסקאות שנעשו בשנים אלה אנו מזהים צלילה של כ-60%, הרי שבעסקאות מעל 50 מיליון שקל הצלילה במספר העסקאות מגיעה לכ-80%.

הכותב שמאי מקרקעין ממשרד SK שמאות המתמחה בליווי פיננסי של פרויקטים לגופי מימון

עוד כתבות

דירות בבנייה / צילום: רפי קוץ, גלובס

משרד המשפטים: הקלות בלוחות הזמנים ליזמים שיאחרו במסירת דירות עקב הקורונה

מתווה הפיצוי של יזמי נדל"ן שמאחרים במסירת דירותיהם ישונה מהקבוע בחוק ● זאת בעקבות מכתב מהיועץ המשפטי לממשלה, שבו נקבע כי על אף שהחוק למתווה הפיצויים לא שונה, המלצות שהתקבלו בעניין בשנה שעברה תקופות משפטית

אילוסטרציה - בורסה ת"א / צילום: שלומי יוסף

פתיחת המשק הקפיצה את הבורסה: ת"א 35 עלה ב-1.5%, דלק ב-7%

סקטור הגז והנפט נהנה מהעליות במחירי הנפט ● מדד הבנקים זינק ב-2.4%, ומנגד מדד האג"ח הגלובליות נפל ב-2% בעקבות טיוטה שפרסמה רשות ניירות הערך ● נלה דיגיטל זינקה בכ-77% על רקע כניסתה של קרן וואליו להשקעה

רינת אפרימה, מנכ״לית אבן קיסר / צילום: איליה מלינקוב

מנכ"לית אבן קיסר: "אמרו לי 'תבואי פחות'. אני בספק אם היו אומרים את זה לגבר"

לרינת אפרימה יש מנוע בעירה פנימי עוצמתי, שלא תמיד היה קל לעיכול בחברות שבהן עבדה ● היום בתפקידה כמנכ"לית אבן קיסר ישראל, היא כבר יודעת שזו חוזקה ולא חולשה ● "אני נהנית ממה שאני עושה, ואין מצב שאכבה את המנוע" ● מתוך הפודקאסט "חצי שעה של השראה עם ערן גפן"

חוזרים ישראלים מחו"ל עונדים צמיד אלקטרוני במסגרת הפיילוט החדש / צילום: Associated Press, Sebastian Scheiner

תקנות התעופה החדשות: לאן נעלמו הצמידים האלקטרוניים?

הצמידים האלקטרוניים הובאו כרעיון לחלופה לנוסעים שיבקשו להעביר את הבידוד שלאחר הנחיתה בישראל בביתם במקום במלונית ● בשבוע שעבר אף התקיים פיילוט בנושא ● כעת חובת הבידוד במלוניות הוסרה, ועמה נעלמו - לפחות לעת עתה - גם הצמידים האלקטרוניים, שלא מופיעים בתקנות שאושרו אמש

מנכ"ל "קומרצבנק", מרטין זילקה. המסר של הבנק: שלמו 0.5% ריבית על הפקדונות או שתעזבו / צילום: Reuters, KAI PFAFFENBACH

מדוע הבנקים בגרמניה מסלקים לקוחות עשירים עם מיליוני אירו בחשבונותיהם

מזה תקופה ארוכה, הבנק המרכזי האירופי גובה ריבית שלילית על הפקדות, שהופכת את הררי המזומנים שמופקדים בבנקים להתחייבות ● אי לכך רבים מעדיפים לוותר על אחד מאפיקי ההכנסה המסורתיים שלהם ולהפנות את הלקוחות לבנקים אחרים

מרינה פיגובסקי , הבעלים של רשת EXCLUSIVE לריקודים סלונים / צילום: דמיטרי סקולסקי

"מה יהיה בעוד שנה? יהיה עוד וריאנט ושוב אני אשקע לחובות של שכירות? אי אפשר לחיות בלי הכנסות שנה וחצי"

מריה פיגובסקי, הבעלים של רשת EXCLUSIVE לריקודים סלוניים לגילאי 50 ומעלה ● בעקבות הקורונה חזרה למשרה חלקית בתחום ההייטק ● "אנחנו נלחמים בלי שום תמיכה מהמדינה" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז

שי ג'ינפינג / צילום: AP - Li Xueren

דעת הקהל האמריקאית לגבי סין עברה מרעה לרעה מאוד

כמעט מחצית מהאמריקאים אמרו שעל ארה"ב לנסות לרסן את כוחה של סין, כך מגלה סקר שנערך בידי מכון פיו

הדיירים שמסרבים להתחדשות עירונית / צילום: Shutterstock

סחטן או קורבן? מיהם הדיירים שמסרבים להתחדשות עירונית

אין כמעט פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי שאין בו דייר אחד לפחות שמסרב לחתום על החוזה עם היזם ● באילו מקרים ההתנגדות מוצדקת, ואיך אפשר למנוע מראש מצבים כאלה ● פרויקט מיוחד 

לשכת תעסוקה ת"א / צילום: שירות תעסוקה

תעסוקת נשים בקורונה: הושפעו יותר מהסגרים, אך נוטות פחות מגברים לאבטלה ממושכת

לפי נתונים שמפרסם שירות התעסוקה לרגל יום האישה הבינלאומי, שיעורן של נשים בין דורשי העבודה נע בין 52.5% ל-58.5% - לאורך המשבר ● סגירת מערכת החינוך בשל הסגרים אילצה נשים רבות לצאת לחל"ת על מנת לטפל בילדים

נגיף הקורונה / צילום: Shutterstock, creativeneko

מחקר על מקור נגיף הקורונה מציע רמזים חדשים לגבי מקור המגפה

נגיפי קורונה הקרובים לזן של המגפה נמצאו בקרב עטלפים ופנגולינים באסיה

אלי רוזנברג (בעיגול) ומטוס אל על בשדה התעופה בן גוריון / צילום: פרטי, יואב יערי

המדינה צפויה להעביר לאל על מקדמה של כמיליארד שקל על דמי אבטחת הטיסות - ומה ייתן הבעלים בתמורה?

לגלובס נודע כי בתמורה להסדר הזה, בעלי אל על אלי רוזנברג יזרים לחברה הון נוסף של כ-40 מיליון דולר, בכפוף להסכמות

סופר יודה - תל אביב / צילום: רוני שיצר

פז השלימה את רכישת רשת סופר יודה בכ-170 מיליון שקל

מנכ"ל קבוצת פז, ניר שטרן: "רכישת סופר יודה מחזקת את הזרוע הקמעונאית של פז ומבססת את מעמדה כשחקנית הנוחות המובילה בישראל. הרכישה תהווה פלטפורמת צמיחה משמעותית עבורנו"

אנטנת 5G. גם הממשלות צריכות לקלוט שעליהן לשנות גישה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מפעילי התקשורת חוששים מהקצאה חופשית של תדרים

משרד התקשורת פרסם קול קורא לקראת גיבוש מדיניות בתחום ה-26 גיגה הרץ, והמפעילים חוששים לאבד נתח הולך וגדל מרווחיותם שכבר נמצאת בתחתית

לשכת תעסוקה חולון / צילום: איל יצהר

האוצר מפרסם קול קורא להכשרות מקצועיות בתחומי התעשייה והבנייה

ההכשרות המקצועיות יתמקדו במקצועות נדרשים בתעשייה, תוך מתן דגש לסיוע לעסקים קטנים ● ההשקעה הממשלתית במסגרת הקול הקורא עומדת על 16 מיליון שקל

פרופ' אמיר ירון / צילום: רפי קוץ, גלובס

תוך חודשיים בלבד: בנק ישראל ניצל יותר משליש מתוכנית רכישות המט"ח ל-2021

בהמשך לרכישות של 6.8 מיליארד דולר שביצע בנק ישראל בחודש ינואר, רכישות המט"ח של הבנק בפברואר הסתכמו ב-4.9 מיליארד דולר ● סך היתרות מט"ח עלו בפברואר להיקף של 185 מיליארד דולר

הבית ברחוב ויצמן בכפר סבא / צילום: טל ארץ קדושה

בית ישן בכפר סבא נמכר ב-2.8 מיליון שקל כנכס להשקעה

הבית, דו-משפחתי ישן בן 3 חדרים שעבר למוכרים בירושה, נמצא ברחוב הראשי של העיר ● שטחו 100 מ"ר והוא בנוי על מגרש של 375 מ"ר

נוטינגהאם, אנגליה / צילום: Shutterstock, trabantos

מתחמם הסכסוך בין מומחה המס, שחקן הקזינו המקצועי ורעייתו ופרויקט 70 מיליון הליש"ט בנוטינגהאם

בכיר לשעבר ברשות המסים תובע כ-52.6 מיליון שקל מדוד אשד ורעייתו, בטענה כי בני הזוג הוליכו אותו שולל והפרו התחייבויות כלפיו במסגרת פרויקט להקמת מעונות סטודנטים באנגליה ● בתגובות שהגישו בני הזוג לביהמ"ש נטען כי עורך הדין ניסה להשתלט שלא כדין על נכסיהם ומעל בכספים

רון פאינרו - לאומי קארד / צילום: בני גמזו לטובה

הקורונה חתכה 11% ממחזור ההוצאות החודשי בכרטיסי מקס, והרווח וההכנסות של החברה נחתכו בחדות

חברת כרטיסי האשראי שבשליטת קרן ורבורג פינקוס סיימה את 2020 עם רווח של 94 מיליון שקל, כשמחצית ממנו הגיעה מרווח הון מפשרה משפטית ● המנכ"ל פאינרו: "הדוחות הם ראי ל'שנת הקורונה', הרגשנו את השפעתה על כל חלקי הכלכלה"

שדה תעופה נתב"ג ריק מנוסעים / צילום: יוסי פתאל

בלי מלוניות ו(כמעט) בלי ועדת חריגים: כל מה שצריך לדעת על תקנות התעופה החדשות

כמה נוסעים יוכלו להיכנס לישראל, האם יהיה צורך באישורי ועדת החריגים, והאם בוטלו סופית מלוניות הקורונה? ● כל מה שצריך לדעת על תקנות התעופה המעודכנות שאישרה הממשלה

חיסון נגד קורונה בישראל / צילום: Reuters, Amir Cohen

הסייעת לא התחסנה והורחקה מביה"ס. ביה"ד מתלבט אם זה חוקי ומחכה ליועמ"ש

בקשת הסייעת להשיבה לעבודה בתקופה זו לא התקבלה ● החלטת ביה"ד, גם אם היא זמנית, נותנת רוח גבית למועצה, למעסיקים ולהצעת החוק המתגבשת במשרד המשפטים לאפשר הטלת מגבלות על עובדים לא מחוסנים בענפים מסוימים