בפרויקט התחדשות עירונית נדרש גורם מוביל אחד לאורך כל הדרך / צילום: Shutterstock
הכתבה בשיתוף קבוצת שפיר
אחת ההתפתחויות המעניינות ביותר בעולם הנדל"ן בישראל בשנים האחרונות נוגעת להתחדשות עירונית. הפעילות הזו, שבאמצעותה שכונות ישנות, בתים מתפוררים ובניינים שסובלים מליקויי תחזוקה מתעוררים לחיים, מושכת בעלי נכסים, יזמים, קבלנים ומשקיעים. עם זאת, כיום כבר ברור, שכדי להצליח לקדם תוכנית של התחדשות עירונית יש צורך בניסיון רב בפרויקטים קודמים והתמצאות ברגולציה - לדעת להתיר את פלונטרים שונים. וככלל להתגבר על קשיים שונים שעולים לכל אורך הדרך.
התחדשות עירונית חולשת על מגוון תהליכים משיפוץ חזיתות, דרך תמ"א 38 ועד לפינוי בינוי. במאי האחרון פורסם דוח הרשות להתחדשות עירונית על פיו במהלך 2019 אושרו יותר מ-26,500 יחידות דיור במסגרת זו. מדובר בהכפלה של הנתונים ביחס לשנה הקודמת. הדוח אף הצביע על כך שכ-200 אלף יחידות דיור נמצאות בתהליכים שונים של התחדשות עירונית. עוד עלה ממנו כי 70% מהתוכניות שאושרו היו במחוז המרכז ובמחוז תל אביב.
איך לבחור חברה לליווי פרויקט התחדשות עירונית?
בפרויקט התחדשות עירונית יש כמה תחנות לאורך הדרך. אחת המשמעותיות היא זו שבה מגישים את התוכנית לאישור הרשות המקומית. אך מעבר לכך, גם איסוף החתימות מהדיירים, טיפול בקשיים שעולים לאורך הדרך (שינוי דרישות של הרשות המקומית, הצורך בעדכוני תב"ע, מגבלות גובה והרחבת שטח ועוד) וכמובן, בניית הפרויקט, הן תחנות חשובות.
"יש פרויקטים שהשלבים השונים מתנהלים בצורה מנותקת אחד מהשני. מגיע יזם, מחתים את הדיירים ומסיים את התפקיד שלו. הוא מעביר את החתימות ליזם אחר שמאשר את התוכנית מול העירייה. אחרי כן, לא מעט פעמים, יזמים עוזבים באמצע התהליך ומתחלף מי שמוביל את הפרויקט בזמן הבנייה", אומר גד גרשון, סמנכ"ל ייזום נדל"ן בקבוצת שפיר, המקימה פרויקטי נדל"ן ותשתיות גדולים ברחבי הארץ בחמשת העשורים האחרונים, גם בתחום ההתחדשות העירונית.
"הניסיון והמיומנויות שנדרשים מחברות יזמיות בתחום הם רבים", הוא אומר, ומוסיף כי יזמים טובים צריכים לדעת להפוך את הפרויקט לרווחי עבורם ואטרקטיבי עבור הדיירים, לדעת איך לנהל משא ומתן עם הרשויות לגבי התוספת שתינתן לדירות החדשות וגם כמובן לעבוד מול בעלי הדירות.
שפיר מגורים - יזמות, ניהול וביצוע פרויקטי התחדשות עירונית. לפרטים הקליקו כאן>>
"אנחנו, בשפיר, עוסקים בתחום ההתחדשות העירונית כבר 8 שנים. מאחורינו 15 פרויקטים של 11 אלף יחידות דיור בסך הכל", מדגיש גרשון. עוד הוא אומר כי בשנות פעילותה עסקה החברה בעיקר בתוכניות התחדשות עירונית גדולות, עם פרויקטים של 250 יחידות דיור ועד למעלה מ-1,000, מקרית מוצקין שבצפון ועד לאזור רחובות וירושלים וכן במרכז הארץ ובדרומה. "שפיר היא חברה עם גב כלכלי שעוזר לה להתמודד ולהתמיד בפרויקטים של התחדשות עירונית. אנחנו לוקחים אך ורק פרויקטים שאנחנו מלווים אותם מההתחלה ועד הסוף - משלב החתימות ועד לשלב מסירת יחידות הדיור. זה מעלה את אחוזי ההצלחה שלנו בפרויקט וכמובן גם את שביעות הרצון של הדיירים", מדגיש גרשון ומוסיף כי החברה מספקת לדיירים איש קשר קבוע שמלווה אותם לאורך כל הדרך ודואג לעדכן אותם בזמן אמת.
"כשמסתכלים על פרמטרים כמו - הגב הכלכלי, הניסיון וההיסטוריה של הפרויקטים", טוען גרשון, "מתגלים ההבדלים בין חברות יזמיות עם ניסיון, שיודעות להתמודד עם הפרויקטים ולהביא תוכניות גדולות לגמר, לבין יזמים שעשויים להתייאש באמצע ולנטוש פרויקט אחרי 7-10 שנים".
כל בעלי העניין צריכים לשלב כוחות
אז איך מתמודדים עם פרויקטים בשטח ונותנים להם מענה? גרשון משתמש בשתי דוגמאות של פרויקטים שיזמה הקבוצה בשנים האחרונות. "בצפון הארץ הקמנו פרויקט של התחדשות עירונית שהטילו עליו מגבלות גובה בשל מעבר של מטוסים באזור. הדבר נעשה ללא התרעה אחרי שהתוכנית כבר אושרה", הוא מסביר. ההשלכות של מגבלת גובה הן כמובן קריטיות לרווחיות עבור היזם ולכדאיות עבור הדיירים. בבנייה לגובה ניתן לבנות יותר יחידות דיור, וכך, גם הדיירים מקבלים תמורה גבוהה יותר, בין אם בשטח הדירה או באופן אחר. "כעת, לאחר עבודה לא מעטה מול הרשויות, אנו במסלול לקבלת אישור להקמת כמה בניינים באזור למרות מגבלת הגובה - הפרויקט יהיה טוב יותר מבחינה רווחית, מבחינת איכות החיים של הדיירים וגם מבחינת פיתוח האזור".
דוגמה נוספת מגיעה ממרכז הארץ: "הרשות המקומית לא התלהבה מקידום פרויקט של התחדשות עירונית, וגם לא ספציפית באזור המדובר. אבל כמובן שמאוד קשה ללכת נגד הרצון של התושבים. אז ערכנו כנסים, עברנו מאחד לשני על מנת לשכנע, ושוחחנו עם הדיירים על החשיבות של הפרויקט והכדאיות שלו. החתמנו 80% מהדיירים באזור ועם זה הלכנו לרשות המקומית. עם כזאת תמיכה אי אפשר היה להתנגד לפרויקט. אבל חשוב להבין שגם להחתים דיירים ולהשיג תמיכה - זו עבודה לא פשוטה שאנחנו יודעים לעשות".
"אני מאוד מאמין בתחום", מסכם גרשון, "ולכן אני חלק ממנו. אני חושב שצריכים להיות הרבה יותר פרויקטים של התחדשות עירונית. זו עבודה של חברות עם ניסיון, מצד אחד, שיידעו לדחוף את זה, אבל גם של התושבים שיידעו לדרוש זאת, מצד שני. יש שכונות שלמות שמשוועות להתחדשות, בניינים מתפוררים וסכנות אמיתיות שדורשות טיפול. זה הדבר הנכון למדינה".
כפי שניתן לראות, נושא ההתחדשות העירונית מצוי על סדר היום ומושך לא מעט בעלי דירות. התהליך ארוך ולעיתים סבוך ועל כן זהות היזם שיוביל עבורכם את הדרך היא מהותית; אחד כזה המחזיק בנסיון, ביכולות ובכלים המתאימים, עשוי להקל ולהביא אתכם באופן חלק לקו הגמר.
שפיר מגורים - one stop shop להתחדשות עירונית. לפרטים הקליקו כאן>>