אתר בנייה במרכז. "יהיה יותר פיקוח על החברות" / צילום: Shutterstock
בחודש שעבר הגישו 25 דיירים בשני בניינים ברחוב אמיר גלבוע בתל אביב תביעה בגובה 1.5 מיליון שקל נגד חברת צמח המרמן, בטענה שחלפו יותר מעשר שנים מאז הסתיימה הבנייה, והחברה עדיין לא רשמה את הבתים כבתים משותפים, כלומר אין להם רישום בטאבו. לטענתם, הם סובלים לא רק מהפגיעה בערך הבתים, אלא גם מעוגמת נפש. החברה מסרה לגלובס כי היא ניסתה לרשום את הבתים אך נתקלה בקשיים בירוקרטיים.
המקרה של הבניינים ברחוב אמיר גלבוע עוד יתברר בבית המשפט, אבל מה שבטוח הוא שהדיירים שם לא לבד: בישראל יש כ-400 אלף יחידות דיור בבתים משותפים ובבתים צמודי קרקע, שהזכויות בהן טרם נרשמו בפנקסי המקרקעין (טאבו). לפעמים מדובר בבניינים בני עשרות שנים.
היעדר הרישום גורם לבעלי הנכסים קשיים שונים בעת מכירת הדירות, מערים קשיים גם על הקונים, ומהווה קושי גדל והולך עבור הרשויות. גלובס עושה סדר בעיות ובפתרונות.
■ מה הבעיה כשדירה אינה רשומה בטאבו?
חוק המקרקעין קובע כי עסקה של מכירה או רכישת נכס מסתיימת ברישום הזכויות בפנקסי המקרקעין. עד לרישום נתפס חוזה המכר כהתחייבות לעשיית עסקה בלבד, כלומר לא מדובר בזכות קניינית. הרישום בפנקסי המקרקעין, בטאבו, הוא מסמך המעגן את הבעלויות והזכויות בנכס וכל המצורף אליו (גג, חניה, גינה וכדומה). בין היתר מצוינים בנסח הטאבו שטח המגרש או הדירה ובעלי עניין נוספים השותפים במקרקעין כמו בנקים למשכנתאות, בעלי חוב וגופים אחרים המצוינים בנסח בהערות אזהרה.
"לפי חוק המקרקעין רק כאשר הזכות שלנו רשומה בטאבו יש לנו זכות קניינית בדירה. כל עוד אנחנו לא רשומים בטאבו יש לנו זכות חוזית (אובליגטורית)", מסביר עו"ד נדיר אביעד, שותף וראש מחלקת נדל"ן במשרד יגאל בורוכובסקי ושות’. "זכות בטאבו היא הראיה לבעלות שלנו על הנכס. כלומר, אם מחר תהיה מחלוקת בנוגע לזכויות בנכס, יש משמעות רבה לכך שהזכות רשומה בטאבו. גם כשאני רוכש נכס, אני רוצה לוודא שהנכס רשום בטאבו על שם מוכר הדירה".
אביעד מוסיף שיש משמעות רבה לקשר הקנייני והתכנוני: "יכול להיות שבמשך השנים בוצעו שינויים או הרחבות בנכס שאני לא יכול לעקוב אחריהן. היעדר הרישום בטאבו הופך את כל נושא הבקשות להיתרים להרבה יותר מורכב. היום אין קשר בין מוסדות התכנון לבין הקניין. הוועדות המקומיות מנפיקות היתר בנייה, במקביל מקדמים הליך של רישום בית משותף, ואין קשר בין הדברים. בלא מעט מקרים, במיוחד בדירות בנות למעלה מ-10 שנים, אתה רואה הבדלים תהומיים בין התשריט להיתר. עד כדי כך שאתה יכול לראות שבטאבו יש 9 דירות ובתשריט יש 11. אין סנכרון בין ועדות התכנון לבין שלב הרישום".
שלומי הייזלר, ראש הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין במשרד המשפטים, מסביר שגם מבחינת המדינה אי-רישום המקרקעין הוא פסול: "דירה שלא רשומה עלולה לגרום לסכסוכים על גבי סכסוכים.
"בסופו של דבר, כשאתה קונה נכס שלא רשום בטאבו, אתה לא יודע מה קנית וגם תקנת השוק לא מגינה עליך. בעולם שבו יש זכויות לבנייה לגובה (למשל, במקרים של התחדשות עירונית. ג.נ), כשאין רישום לזכויות ולהצמדות, ואין תקנון בית משותף, יש בעיה קשה עם רישום זכויות הבנייה".
■ אז למה יש כל כך הרבה דירות לא רשומות?
הייזלר: "המון דירות לא נרשמות כבית משותף משום שכאשר היזמים מגיעים לוועדה המקומית אומרים להם שכל הבניין חורג מההיתר.
"יש גם חברות שאומרות שיש להן קשיים בירוקרטיים בגלל כל מיני דרישות רגולטוריות בנושאים תכנוניים או אחרים. יש גם הרבה חברות שטוענות שבמסגרת הסכם המכר שלהן עם הדיירים, הדיירים התחייבו לשלם לחוד על הרישום".
במקרים אחרים הרישום תלוי בהליכים כמו פרצלציה ורפרצלציה (איחוד וחלוקה של חלקות), שיכולים לארוך שנים, או בהמצאת אישורים על תשלום מסים והיטלים שונים, שלאחר שנים קשה להציגם.
עו"ד נדיר אביעד מציג זווית נוספת: "יש היום בשוק הרבה מאוד חברות משכנות (יזם, או משרד עו"ד שמנהל את הרישום) שיש להן אינטרס להשאיר את המצב כמו שהוא, כי הן מקבלות סכום כספי על כל העברת זכויות שהן מבצעות". הוא מתכוון לכך שכל עסקה בדירה שנמצאת בבניין הלא רשום מחייבת את הקונה לעבור בחברה המשכנת ולקבל אישור, וכמובן לשלם עבורו כמה מאות שקלים.
גורמים אחרים בשוק אומרים שהמצב הפוך: הטרחה הכרוכה בכך אינה משתלמת לחברות המשכנות, וכי אם תהליך הרישום היה קל יותר, הן היו מעדיפות לרשום את הבתים.
מה ההשפעה של היעדר רישום על שווי הנכסים?
נהוג לחשוב שהיעדר רישום בטאבו פוגע בערך הדירות, בין היתר משום שיש רוכשים שיעדיפו שלא לרכוש דירה ללא רישום בטאבו.
אסף גסטפרויד, יו"ר מחוז חיפה והצפון בלשכת שמאי המקרקעין, סבור שהירידה במחיר הנכס כתוצאה מאי הרישום בטאבו אינה גדולה כפי שנהוג לחשוב: "לפני שהדירות נרשמות בטאבו הן מנוהלות על ידי החברה המשכנת, שנקראת ע"י אחדים ‘טאבו קטן’. כשמאי שמעריך דירה, כל עוד אני יכול לזהות את הנכס מבחינה קניינית/משפטית אין ירידת ערך, מכיוון שזה לא משהו שמקשה על נטילת משכנתה.
"יש מקרים שבהם גם כשאני יכול לזהות את הנכס אבל הוא רשום בחברה משכנת, עשויה להיות ירידת ערך. מתי למשל? כשהבניין נבנה לפני 15-20 שנה, אין מניעה לרשום בטאבו, אך הזכויות לא נרשמו".
■ מה מציעה המדינה?
לאחרונה הושלם בממשלה דוח שנועד להגביר את הוודאות במרשם המקרקעין. הדוח הוכן ע"י צוות בין-משרדי בראשותו של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי), ארז קמיניץ, והיו שותפים בו נציגי משרד המשפטים, מינהל התכנון, משרד האוצר, מפ"י (מרכז מיפוי ישראל) ורמ"י (רשות מקרקעי ישראל). הדוח הציע פתרון לרישום בבניינים חדשים - לייצר איחוד של הליך התכנון והליך הרישום.
הכוונה היא להשתמש בשלל אמצעים: ראשית, לצרף נספח רקע לתוכנית לאיחוד וחלוקה הכולל "בדיקת היתכנות רישומית". מטרת הבדיקה היא לבחון כבר בשלבים המוקדמים להגשה של תוכנית אם ובאיזו דרך ניתן יהיה לרשום את הזכויות של הבעלים בקרקע. שנית, תנאי להפקדת תוכנית יהיה הגשה של תשריט תיעוד גבולות. זאת, כדי למנוע חוסר התאמה בין חישוב שטחי המגרשים וגבולות התוכנית בזמן אישורה של התוכנית. שלישית, תנאי למתן תוקף של תוכנית יהיה אישורה של תוכנית לצורכי רישום (תצ"ר), שתדייק גם את גבולות המגרשים בתוך הקו הכחול של התוכנית.
כמו כן, הצוות ממליץ כי ביחס לרישום של בית משותף, הרישום ייעשה על פי ההיתר האחרון שניתן לבית המשותף במסגרת הליכי הרישוי ("היתר שינויים") ולא על בסיס תשריט בית משותף, אשר במצב הדברים כיום נעשה פעמים רבות לאחר הבנייה.
הייזלר: "הכיוון הוא לפתור את כל המכשול הבירוקרטי. היזמים מתכננים פרויקט עוד לפני שהקרקע עברה פרצלציה. אחרי שהם תכננו את המקום, הם צריכים לעבור את שלב ההיתר. רק אחרי שהם מאכלסים את הדירות הם באים לרשום את הזכויות ברשם המקרקעין. פערי הזמן וכל מיני דרישות רגולטוריות גורמים לכך שיש פער עצום בין סוף המעשה למחשבה תחילה. אנחנו מציעים לקחת את השלב הסופי (היתר השינויים), ולרשום אותו כתוכנית הבית המשותף ואז לא ייווצר פער זמן שבו הדיירים יעשו כל מיני שינויים".
אתם מציעים פתרון לרישום בטאבו רק של הדירות החדשות.
הייזלר: "נכון שעיקר הדוח מתעסק בדירות החדשות, אבל זה לא לגמרי מדויק. חלק מהבעיה לרשום את הבתים הישנים קשורה לפערים בין המצב המאושר למצב שנבנה בשטח.
"הדוח מטפל בזה כי הוא מציע לקבוע רשימה של חריגות לא מהותיות, שלא יוכלו להוות חסם בפני רישום כל בית משותף. למשל, אם מישהו סגר מרפסת, או אפילו הוסיף חדר, לכל היותר זה ידרוש חריגה מהיתר לאותה דירה ספציפית. הדבר הזה לדעתנו ייתן תשובה לפחות ל-40% מכלל המקרים. אנחנו מוצאים שיש חסם גם בגלל אי-מתן אישורים של רשות המסים והעיריות. אנחנו מציעים שיהיו מקרים שיירשמו".
האם בכוונתכם להטיל קנסות על חברות משכנות שלא ידאגו לרישום?
"גם היום אמורות להתחייב להביא לידי רישום את הבית המשותף. ואם הם לא עושים את זה, אז באופן עקרוני, אפשר לחלט להן ערבויות. הדוח גם מדבר על זה שגם במישור הזה יהיה יותר פיקוח".
■ אז מה קורה מכאן והלאה?
הדוח של הצוות הבין-תחומי הוגש לעיון הציבור ובמשרד המשפטים מספרים שהתפתח סביבו דיון ער.
הייזלר: "נוצר שיח עם הרבה חברות קבלניות. בעיה אחת שעולה מהשטח היא שאם עושים היתר ורישום בבת אחת, צריך לדאוג לזה שלכל הגופים יהיו האמצעים לתת את המענה בזמן - מפ"י, רשות התכנון וכו'. היזמים חוששים שייווצר פקק באחד מהם, שיעכב את התכנון עוד יותר. זו טענה רצינית והצוות מביא את זה בחשבון.
"גם הרשויות המקומיות ביקשו לחדד דברים. יש בדוח המלצה חשובה שאפשר להבחין בין עבירת בנייה קלה לעבירת בנייה חמורה כשבאים לרשום בית משותף. ניקח דוגמה קיצונית: מה קורה בבית משותף ששלוש הקומות התחתונות שלו בסדר, ושלוש העליונות ללא היתר, או כמה דירות. אז אני רושם את כל הבית, ואז הרשות המקומית אומרת שהשלוש העליונות לא כדין והורסת אותן. מה אני עושה עם הזכויות של אותם דיירים? אז פה יש בעיה, ולכן החלטנו רק על עבירות לא מהותיות. נקיים על זה דיון כי זו טענה שנשמעה הרבה".
מה השלב הבא?
"חלק מהדוח יהיה חייב תיקון חקיקה בחקיקה ראשית, חלק יהיה חייב בתקנות, ולכן חייבים החלטת ממשלה כדי שכל המשרדים יהיו בעניין. אבל במקביל יש בדוח נושאים טכניים שבהם אנחנו לא מחכים להחלטת ממשלה, אלא רק לעניין תקציבי.
"אחד הנושאים האלה הוא שיטת החישוב השונה של השטחים, מה שמשפיע על שיטת התשריטים השונה. למה פורמט התשריט לרשות המקומית שונה מפורמט התשריט לרישום הבנייה? למה אני מדבר בשפה אחת בהיתר, ובשפה אחרת ברישום בית משותף? בהיתר את רואה שגודל הבית הוא X ובטאבו הוא Y. בטאבו בודקים שטח כולל קירות חיצוניים ומרפסות מקורות, ובהיתר בודקים מרפסות מקורות אחרת, והפערים יכולים להגיע למטרים רבים. לחלק הטכני לא צריך חקיקה - אפשר לקחת תשריט אחד שישמש להכול. לא צריך שני אדריכלים ושתי בקשות, וזה יחסוך כסף לאזרחים. על זה אנחנו כבר עובדים עכשיו עם הגופים הרלוונטיים - השמאי הממשלתי, מינהל התכנון ומשרד השיכון".
ההצעות העיקריות של הצוות הבין-משרדי
● צירוף נספח רקע לתוכנית לאיחוד וחלוקה הכולל "בדיקת היתכנות רישומית"
● תנאי להפקדת תוכנית יהיה הגשה של תשריט תיעוד גבולות
● תנאי למתן תוקף של תוכנית יהיה אישורה של תוכנית לצורכי רישום (תצ"ר)
● רישום בית משותף ייעשה על פי ההיתר האחרון שניתן לבית המשותף ("היתר שינויים")
● הגברת הפיקוח והאכיפה על חברות יזמיות שלא ירשמו בתים
● קביעת רשימה של חריגות לא מהותיות שלא ימנעו רישום (כמו סגירת מרפסת)