קריית שמונה. שכר דירה נמוך ופטור ממס / צילום: Shutterstock
ש’, בן 23, יחל בשנה הבאה בלימודי תואר ראשון בהנדסה באוניברסיטת בן גוריון שבנגב. אף ששנת הלימודים מתחילה רק באוקטובר, הוא כבר החל לחפש דירות להשכרה בבאר שבע, אם כי לא באופן אינטנסיבי. "נראה שיש המון היצע בשוק כרגע", הוא אומר. "אני יודע שהמחירים ירדו מעט, אבל מלכתחילה הם לא היו גבוהים. עכשיו, כשכבר מדברים על חזרה ללימודים פרונטליים, צעירים חוזרים יותר לעיר, אבל זה עדיין לא מה שהיה פעם".
בערים שבהן מוסדות אקדמאיים, השכרת הדירות מבוססת במידה רבה על הסטודנטים הלומדים בהן. באר שבע מאכלסת את הסטודנטים של אוניברסיטת בן-גוריון; שדרות מאכלסת את הסטודנטים של מכללת ספיר; ובקריית שמונה מתגוררים בשכירות סטודנטים ממכללת תל חי. כולן התמודדו במהלך הקורונה עם מצב של נטישת דירות על ידי סטודנטים שחזרו להורים. אם ממילא לומדים בזום, למה לשלם שכר דירה כדי להיות קרוב לאוניברסיטה?!
"הקורונה טרפה את הקלפים", נכתב באתר של השמאי לוי יצחק עמוק בתוך תקופת הקורונה. "תמיד ידענו שהשקעה הטובה ביותר בנדל"ן, היא רכישת דירה בסמיכות לאוניברסיטה או למכללה משום שכאן תמיד יימצאו שוכרים...." אלא שהקורונה, צוין שם, העמידה את ההנחה הזו לבחינה מחודשת.
מסקרים שביצעה קבוצת לוי יצחק לגבי שכר דירה בדירות סטודנטים באזורי מוסדות להשכלה גבוהה, נמצאה ירידת מחירים מובהקת, של עד 10%. בלוי יצחק תיארו מצב של דירות רבות ריקות באזורי הביקוש, המועדפים על סטודנטים, למשל בבאר שבע ובחיפה, וירידה בשיעור דומה בעקבות כך גם במחירי הדירות.
זאת בניגוד למה שזוהה בתל אביב וירושלים, ששם, לפי הממצאים, "הסטודנטים והשוכרים הפוטנציאלים אינם ממהרים לוותר על הדירות, ומעדיפים לחפש פשרות: מסבלטים חלק מהדירה, מצטופפים שניים בחדר וכך מקטינים את ההוצאות. אפילו קובעים ביניהם 'ימי שימוש': כמה ימים בשבוע שוכר אחד, בימים האחרים השוכר הראשון חוזר להורים והשני נמצא בחדר".
"בתל אביב", אומרת שרה מידה, מרכזת תחום הנדל"ן בלוי יצחק, "המחירים כמעט לא ירדו. בדירות הקטנות שכר הדירה אפילו עלה. בירושלים, גם כשהדירות היו ריקות, לא הייתה ירידת מחירים". והיא מסבירה: "בדרך כלל רוכשי הדירות בבאר שבע הם משקיעים קטנים. הם צריכים את שכר הדירה לתשלום המשכנתה ששימשה אותם לרכישת הדירה ולכן היו שם ירידות מחירים משמעותיות".
ומה קורה היום במקומות מבוססי הסטודנטים? בדקנו שלוש ערים שפעילות המשקיעים בהן כרוכה בסטודנטים, ואלה הממצאים.
באר שבע: "1,000 שקל לחדר"
לדברי תומר בוחבוט, זכיין אנגלו סכסון בבאר שבע, באזורי הביקוש, שכונות ג’ ו-ד’, לא יימצאו דירות פנויות, ויש נהירה של משקיעים. "אין דירות למכירה. המשקיעים מגיעים בהיקף הרבה יותר גדול מאשר בדרך כלל", הוא אומר.
אבל לא הייתה עזיבה של הסטודנטים?
"בבאר שבע מחירי השכירות נמוכים וההורים בדרך כלל מממנים. המחיר הוא בסביבות 1,000 שקל לחדר, יש הנחה של 50% על הארנונה, יש להם כאן חיי חברה תוססים, אז למה שירצו לזוז מפה?! כיף להם פה, אנשים מצאו עבודה והם מקבלים חל"ת. המחיה בבאר שבע זולה, כל שירותי הקהילה מוזלים. טוב להם כאן". למרות זאת, הוא יודע להצביע על אזורים שנפגעו יותר: "מול סורוקה יש מתחם חדש שבו דירות חדשות, ולא תצליחי למצוא שם דירה אחת פנויה להשכרה.
"לעומת זאת, דירות במעגלים המרוחקים יותר מהאוניברסיטה, או דירות מוזנחות, קשה להשכיר. השכירות שם נפגעה".
בוחבוט מספר על מגמה חדשה, של סטודנטים שמניעים את הוריהם לרכוש דירה בבאר שבע. בתקופת הלימודים הם מתגוררים בדירה יחד עם שותפים המשלמים שכירות. בתום הלימודים, או שההורים משאירים את הדירה או שמוכרים אותה. "עשינו כבר כמה סיורי דירות כאלה לסטודנטים שרוצים למשוך את ההורים", אומר בוחבוט.
שי שטרן, הזכיין של רימקס בבאר שבע, מודה שהייתה היסטריה זמנית, הן מצד בעלי הדירות והן מצד השוכרים, אך בשוליים רק מעטים מהסטודנטים עזבו את הדירות וחזרו להורים. "יש אצלנו מחלקה ייעודית של דירות להשקעה שמיועדות לשכירות לסטודנטים", הוא מספר, "ואני לא שומע על משהו מיוחד. יש ביקוש. גם מצד משקיעים וגם מצד הורי סטודנטים, ודירות הגן והפנטהאוזים נמכרות אפילו במחירים גבוהים מהשוק".
הממצאים הללו מחזקים את הנתונים העולים מדוח הכלכלנית הראשית באוצר, לגבי רוכשי דירות בבאר שבע בחודש ינואר. מהדוח עולה כי כ־40% מהרוכשים בעיר הם רווקים, שהשכר החציוני שלהם עומד על 7,000 שקל, כך שככל הנראה ההורים הם שרוכשים דירות על שמם.
רבע מהרוכשים מתגוררים במחוזות המרכז ות"א (14% ו-10%, בהתאמה). ניתוח רמות השכר של הרוכשים הצעירים באזור ב"ש בשוק החופשי ומחירי הדירות שרכשו מלמד כי דווקא בעלי השכר הגבוה ביותר - תושבי מחוז ת"א ,ששכרם הממוצע בשנת 2019 עמד על 18.7 אלף שקל, רכשו את הדירות הזולות יחסית. יש בכך רמז כי מטרת הרכישה של תושבי מחוז ת"א היא לצורך השקעה.
על פי נתוני אתר יד 2, שכר הדירה בדירות 3 חדרים בבאר שבע בשכונות ג’ ו-ד’ עלה ב-3% באוגוסט (ובמהלך השנה כולה ירד ב-1%) ונע סביב 2,400 שקל. מחיר המכירה הממוצע עומד על כ-680-780 אלף שקל לדירת שלושה חדרים.
שדרות: ירידות בשוליים
ומה בשדרות, שבה מתגוררים רבים מהסטודנטים במכללת ספיר? אביחי אזולאי, בעל משרד תיווך בשדרות, אומר כי יש חולשה מסוימת בשכונות החזקות המועדפות על סטודנטים - נוה אשכול ונאות אביב, אך הדברים מתחילים לחזור לעצמם. "המחירים ירדו מעט, אך לא באופן משמעותי", הוא אומר. "משקיעים מבינים שזה דווקא הזמן לקנות דירה כאן, יש ירידות מחירים בשוליים. אך בגדול השוק לא השתנה".
"עד לפני חודשיים באמת הייתה האטה", אומר כפיר אסולין, זכיין רימקס בשדרות. "באוקטובר הגיעו פחות השכרות של סטודנטים חדשים, אבל בחודש האחרון הביקושים חזרו. יש קבוצות של סטודנטים שעובדים פה, הקימו עסקים והם נשארו בכל התקופה הזו.
"גם מצד המשקיעים לא הורגשה ירידה. הם מצאו פתרונות במקרה שהסטודנטים עזבו: למשל, השכירו לזוגות צעירים שחיכו לדירות חדשות שעוד לא היו מוכנות. משקיעים שמגיעים לכאן לא פוחדים מקסאמים ולא מהפסקה של חודש-חודשיים, הם מאמינים במקום".
בגלל הממ"דים, בשדרות אין כמעט דירות שני חדרים. לדברי מתווכים, דירות שלושה-ארבעה חדרים בעיר מושכרות תמורת כ-2,500-3,000 שקל. מחירי הדירות בשדרות נעים סביב ה-600 אלף שקל לדירת 3-4 חדרים ישנה.
קריית שמונה: "רף כניסה נמוך"
בשנים האחרונות הגיעו משקיעים רבים לקריית שמונה, כדי לרכוש שם דירות להשקעה שאותן הם משכירים לסטודנטים של מכללת תל חי. חנן דדון ממירב השקעות אומר שיש דירות סטודנטים שהתרוקנו בתחילת השנה, אך לא ברמה שהביאה לירידת מחירי השכירות. נטישת סטודנטים, הוא אומר, הייתה רק בשוליים, וכיום יש ביקושים גבוהים לדירות בשכירות. עוד יותר מבוקשות הן דירות גן או דירות עם מרפסות.
"בגדול", הוא אומר, "יש נהירה של משקיעים לצפון. כי התשואה היא גבוהה. אנשים קונים כאן דירות שאותן הם משכירים לסטודנטים, וכשהסטודנטים עוזבים בקיץ, הם משכירים אותן במתכונת Airbnb. ממש חושבים איך לגרום לדירה לעבוד בשבילם".
עמרי בשירי, שותף בתיווך בשירי בקריית שמונה, אומר שהעזיבה הגדולה שחששו ממנה, לא קרתה, והוא מסביר: "השכירות בקריית שמונה היא זולה, כ-1,000 שקל לכל אחד. אין ועד בית, הארנונה מסתכמת ב-200 שקל, כך שאתה סוגר את כל ההוצאות ב-1,400 שקל.
"יש כאן איכות חיים מדהימה שלא ימצאו במרכז הארץ. הרבה צעירים שהיו אמורים לצאת לטיול הגדול, במקום זה לקחו דירות בקריית שמונה, והם מתגוררים בהם עם שותפים, ויצרו לעצמם קהילה קטנה. יש לי שבע-שמונה דירות שמושכרות בצורה הזו".
מה לגבי הסטודנטים שנה א’, שעדיין לא גרים בעיר?
"כאן הייתה ירידה גדולה, ומתוך 900 סטודנטים שיש בכל מחזור חדש, הגיעו רק 10%, כשבדרך כלל מגיעים 80%-85%. יש כאלה שמחכים לראות מה יהיה, או כאלה שלא מתגוררים רחוק, אז הם לא ממהרים לשכור דירה".
ומכירת הדירות באותו הקצב?
"יש פיצוץ של משקיעים. לא הייתה לי שנה כזו מטורפת. בסגר הראשון באמת דירות נמכרו במחירים נמוכים - מכרתי למשל דירת שלושה חדרים ב-219 אלף שקל, אך אחר כך המחירים חזרו לרמה הרגילה".
איך אתה מסביר את זה?
"אנשים לא רוצים להיות בבורסה. חוששים. רף הכניסה להשקעה כאן מאוד נמוך. אנשים ניצלו הזדמנויות בקורונה, ורכשו דירות במחירים טובים".
בשירי מספר על תופעה חדשה בחסות הקורונה: אנשי צבא או הייטקיסטים שמתגוררים במרכז, שעברו למשך שנה לגור בשכירות בקריית שמונה, כי ממילא הרי עובדים מהבית.
"מלבד המרחבים והנוף, הם נהנים מעוד כמה יתרונות: שכר הדירה הרבה יותר נמוך מאשר במרכז, כך שהם נהנים מהפער בין שכר הדירה שהם מקבלים על הדירה במרכז לבין שכר הדירה שהם משלמים כאן. מלבד זה, יש בקריית שמונה פטור ממס הכנסה על הכנסה עד 21 אלף שקל. גם מי שמרוויח 30 אלף שקל מקבל פטור על 21 אלף שקל מתוך זה, כך שהעלויות הן הרבה יותר נמוכות. ואז, הם גם ניצלו את הפטור מהמס וגם נהנים מהפער בשכר הדירה".