נתב"ג. היו אלפי תביעות על הרעש, אבל לבסוף נקבע שלא ישולמו פיצויים / צילום: Shutterstock
סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה קובע כי בעלי מקרקעין (מבנים או קרקעות) שבתחום תוכנית בניין עיר ו/או הגובלים בה, יכולים לתבוע את הוועדה המקומית אם ערך הקרקע שלהם נפגע עקב אישור תוכנית חדשה.
על הנייר זה נשמע הגיוני, אבל בפועל, עורכי דין ושמאי מקרקעין הפעילים בתחום טוענים שהאפשרות הזו איבדה ממשמעותה. במילים אחרות, אם יש מצב שנפגעתם, כתוצאה מהקמה של פרויקט ענק, בכלל אין טעם לתבוע.
חלק מהמומחים שעימם שוחחנו מתמחים בטיפול במיזמי ענק כגון שלושת קווי המטרו המתוכננים בימים אלה במרכז הארץ (להבדיל מקווי הרכבת הקלה האדום, הירוק והסגול שכבר נמצאים בשלבים שונים של ביצוע), שדות תעופה ותוכנית שימור המבנים של העיר תל אביב.
"תאר לעצמך שביתך מסומן להריסה"
עו"ד עופר טויסטר מוטרד מאוד מההתנהלות סביב פרויקט המטרו בגוש דן: "הרבה מאוד אנשים שגרים לאורך הציר. כולם בונים על זה שהמערכת יותר משביחה מאשר פוגעת, העניין הוא הפגיעה בשלב הראשון".
"תאר לעצמך שאתה גר בבית והוא מסומן להריסה. בסוף אולי יפצו אותך אבל לך תדע כמה זמן זה יימשך. 15-20 שנה? מחר לא תוכל למכור את הדירה שלך, כי אף אחד לא יקנה בית שמסומן להריסה. ברור שיש משקיעים, אבל רוב השוק מתנהל על עסקאות קטנות".
טויסטר מעיד שכל הרשויות מפחדות כעת מתביעות פיצויים לפי סעיף 197 בעניין המטרו אך בו זמנית הוא מודה שאין לתובעים סיכוי רב לזכות: "גם אם יגישו 30 אלף תביעות המערכת לא מסוגלת להתמודד עם כמות כזאת. שום סיכוי שבעולם. סעיף 197 לא יעיל למסות כאלה".
מה הפתרון בעיניך?
"הפתרון היחיד הוא מנגנון על פי חוק, כמו שעשו כשפינו את פתחת רפיח, שייתן תשובות מהירות לאנשים שנפגעים. הבעיה היא שלרשויות המקומיות אין שום עניין לזרז את זה כי לא ברור עדיין מי ישלם. יכול להיות שעוד 20 שנה הם ייהנו מהיטלי ההשבחה, אבל בינתיים מישהו צריך לפצות את כל אלה שנפגעו במיידי".
שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל, טרשנסקי רפאל, מחזק את דבריו של טויסטר בעניין המטרו: "כל המתחם שבין הרחובות אלנבי לקינג ג’ורג’ מיועד לתחנת מטרו של קו M2. יש שם היום שמונה בניינים. הכול מופקע. הרי לא תהיה תחילת בנייה של המטרו בשמונה השנים הקרובות, אז בעלי הבתים לא יכולים לעשות שום דבר בנכס שלהם, שתקוע לפחות 10-15 שנה. לא יכולים לבנות, לא יכולים למכור. אבל אף אחד לא הפקיע אותם.
"הפתרון שנתן לזה המחוקק זה סעיף 197 מיום אישור התוכנית. אבל הליך של תביעה זה 10-15 שנה במקרה הטוב. אנשים שחיים שם היום, הרגת אותם. חייבים למצוא פתרון אחר. זה נורא מה שעושים לאזרחים בעיר הזאת".
"את הפיתוח האנשים צריכים לספוג"
עו"ד ענת בירן מבהירה ש"ככל שהשנים חולפות והפסיקה מתפתחת כך הסיכוי לקבל פיצוי לפי סעיף 197 קטן מאוד. ככל שהתביעות גדולות יותר הן מהוות סיכון לקופת המדינה וככה הסיכוי שהן יתקבלו, קטן יותר".
את יכולה לתת דוגמה?
"רואים את זה למשל בתוכנית המתאר הארצית של שדה התעופה בן גוריון (נתב"ג 2000), שאפשרה, בין היתר, את הקמת טרמינל 3. היו שם התארגנויות של תושבי המושבים והערים בסביבה והוגשו שם אלפי תביעות בסדרי גודל עצומים. חולון, אור יהודה, בארות יצחק, מזור ועוד רבים, כל היישובים האלה הגישו תביעות על ירידת ערך, כי כתוצאה מהגידול בתנועת המטוסים יש יותר רעש.
"אני מכירה את התיקים האלה עוד מהימים שהייתי יו"ר ועדת ערר של מחוז תל אביב. התביעות האלה נמשכו לפחות 15 שנה. לרשות שדות התעופה, שטענה כי בכלל אי-אפשר להוכיח נזק, היה אינטרס להמשיך ולקיים את הדיונים. אחרי שהדיונים הסתיימו הוגשו ערעורים מנהליים שהוכרעו ע"י השופטת מיכל אגמון-גונן, שקבעה שיש בסיס לתביעות האלה, אבל המדינה הגישה ערעור לעליון ובדיון נקבע שכאשר יש פרויקט תשתית, והנזק מתפזר על הרבה אנשים, אז כל אחד תורם את חלקו ולכן לא צריך לשלם פיצויים. יש פה שיעור לכל מי שרוצה להגיש תביעת 197".
עו"ד בירן אינה מהססת לומר שהיא לא מתלהבת לייצג בתביעות לפי סעיף 197: "אם אתה גר בעיר אתה צריך להביא בחשבון את הפוטנציאל שיבנו מולך מגדלים ויסתירו לך את הנוף. אני מאוד נזהרת היום כשבאים אליי ורוצים להגיש תביעות. כשאדם פרטי צריך לשלם שכר טרחה על ניהול הליך פיצויים לפי סעיף 197 והסיכויים כל כך נמוכים, אני חייבת לשקף לו את המציאות".
"15 שנה ו-20 ערכאות"
עו"ד דוד בסון, ממשרד הרטבי-בורנשטיין-בסון ושות’, אומר שאותה בעיה קיימת עם הכבישים: "בעשר השנים האחרונות נסללו שורה של כבישי רוחב, כך כביש 9, כביש 531, 541 ועוד.
"בהקמה של כבישים יש שלושה סוגים של פגיעות: פגיעה במי שלוקחים ממנו את האדמה, פגיעה במי שמגבילים לו את זכויות הבנייה ופגיעה במי שגר על יד הכביש וייפגע כתוצאה מרעש. לכל אחת מהקטגוריות יש דרך אחרת של פיצוי והיא מאוד מורכבת. ואתה יודע למה זה מורכב? כדי לדפוק את האזרחים. עושים את הכול מסובך, כדי שלא תקבל את הכסף.
"בכביש מס’ 9 ייצגתי לפחות 60 איש. עד שקיבלתי את הפיצוי עברו 15 שנה ו-20 ערכאות. במדינה מתוקנת היו צריכים לתת פיצוי. כך עשה אריק שרון בתקופת העלייה הגדולה מברית המועצות. הוא נתן לחקלאים שלקחו מהם את האדמות זכויות בקרקע. הוא לא בא אליהם עם מקל, אלא עם גזר.
"סעיף 197 לחוק הוא מקל גדול מאוד. כל הליך זה בית משפט, ועדת ערר, שמאי מכריע וכל מיני ערכאות מקושקשות שהחוק המציא כדי לדפוק את האזרח ולייאש אותו".