רוכשי דירות לא יוכלו לעמוד בהחזר המשכנתה ויעדיפו לפנות לשכירות / איור: גיל ג'יבלי
האם שוק הנדל"ן מגיע לנקודת שינוי, שבה פחות אנשים יכולים לרכוש לעצמם דירה ועל כן הם יחפשו את אפשרויות המגורים שלהם בתחום השכירות? על פי בית ההשקעות מיטב דש, התשובה חיובית. מהשטח קשה להבחין בשינויים, ואולם אין ספק שהפערים שנפתחו בין מחירי הדירות למחירי השכירות - יצטרכו בשלב כזה או אחר להיסגר. להערכת בית ההשקעות, בעתיד הקרוב נצפה בעליית שכר הדירה. ההערכה היא, כי מרגע שחלק ממי שתכננו לרכוש דירות יגיעו למסקנה שאינם יכולים לעמוד במחירים ובמשכנתאות, הם יפנו את הביקושים שלהם לשוק השכירות. הגידול הזה בביקושים יעודד את בעלי הדירות להעלות את שכר הדירה.
באופן כללי, שוק המשכנתאות עולה במהירות, וכבר מזמן חרג מהנורמות המוכרות. ההיקף החודשי הממוצע של משכנתאות שנלקחות על ידי רוכשי הדירות ב-2021 חצה את רף ה-9 מיליארד שקל; עד השנה לא ניצפה אף חודש עם היקפים כאלה ואף לא כאלה שקרובים לממוצע הזה.
במצב כזה אין פלא שהמשכנתה הממוצעת הכוללת שנלקחה בחודש שעבר הגיעה ל-954 אלף שקל, לעומת 928 אלף שקל משכנתה ממוצעת שנלקחה בחודש יוני. מאז חודש יולי 2020 המשכנתה הממוצעת הנלקחת על ידי משקי הבית בישראל גדלה ב-23% ומאז יולי 2019 הגידול הוא של 33%. ניכר כי הקפיצה הגדולה נרשמה עם פרוץ הקורונה, מאז גובה המשכנתה הממוצעת שלוקחים רוכשי הדירות עלה בכמעט שליש.
זינוק במשכנתאות של זוגות צעירים
מי שלוקחים את המשכנתאות הגבוהות הם הסקטורים של הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור. בבנק ישראל עורכים רק אבחנה חלקית בין הפלחים השונים של השוק, ומהם ניתן ללמוד, כי המשקיעים הם אלה שלוקחים את המשכנתאות הנמוכות ביותר - בחודש שעבר משכנתה ממוצעת שלהם הגיעה ל-845 אלף שקל; הזוגות הצעירים רוכשי הדירות המוזלות של "מחיר למשתכן", לקחו ביולי משכנתה מממוצעת של 927 אלף שקל. כאן כבר הקפיצות גדולות בהרבה מאשר הממוצע הכולל, ומדובר בעלייה של כ-90% לעומת המשכנתה הממוצעת שסקטור זה לקח ביולי 2019. יש לזה סיבה טובה: לפלח השוק הזה יש כיום את התמריץ הגדול ביותר להקפיץ את האשראי הבנקאי שהוא לוקח לצורך רכישת דירה, והיא עליות המחירים המואצות. גם אם בני הזוג הצעירים לא זכו בדירת החלומות וגם אם היזם מתעכב בבנייה, ההנחות שבהן הם זוכים ברכישת הדירות עולות ללא הרף, והדירות בשוק החופשי רק מתרחקות והולכות מהם.
אין נתונים לגבי זוגות צעירים שרוכשים דירות בשוק החופשי ומשפרי דיור, אבל סביר להניח שמי שהכי לחוצים הם אנשי הקבוצה הראשונה, שאף הם בתודעה ששנות המתנה לירידת מחירי דירות לא הועילו ושתוכנית "מחיר למשתכן" נמוגה, ללא תחליף מיידי.
החזר המשכנתה הממוצע קפץ
בחזרה לסקירה השבועית של מיטב דש, ממנה עולה, כי לא ניתן להעלות את רף המשכנתה עד אין סוף, וכי בסופו של דבר מי שעומד בפני צומת הדרכים של רכישת דירה או מגורים בשכירות, צריך לקבל החלטה כלכלית, לפי מה יקר לו יותר - החזרי המשכנתה או תשלום שכר הדירה. להערכת בית ההשקעות - אנו נמצאים במצב שבו יותר יפנו לאפיק השכירות מאשר הרכישה.
"שוק הנדל"ן ממשיך להתחמם, כפי שבא לידי ביטוי בנטילת המשכנתאות ביולי, תוך גידול בגובה המשכנתה הממוצעת שמתקרב למיליון שקל. העלייה בגודל המשכנתה מעלה את גובה ההחזר הממוצע", נכתב בסקירה.
עיבודים שעשה בית ההשקעות לנתוני הלמ"ס ובנק ישראל העלו, כי בעוד שכר הדירה עולה באיטיות והגיע ברבעון השני של השנה ל-4,080 שקל בחודש, החזרי המשכנתה קפצו מסוף 2020 ליוני השנה ל-4,400 שקל. "לראשונה מאז 2012, גובה ההחזר הממוצע עלה מעל שכר דירה ממוצע. מצב זה עשוי להגביר ביקוש לדירות להשכרה. סימן נוסף שעשוי לבשר על התגברות העדפה לדירות להשכרה עולה מזינוק בכמות החיפושים בגוגל של צמד המלים 'דירה להשכרה' שהגיעו בחודשיים האחרונים לשיא מאז 2004", נכתב בסקירה.
"שוק עם לא מעט שיבושים"
הכלכלן הראשי של מיטב דש, אלכס זבז'ינסקי מסביר, כי "בסך הכל ה'שוק האמיתי' של הדיור הוא שוק השכירות שבו נפגשים מי שרוצה לגור בדירה עם מי שרוצה להשכיר. שוק הדירות הוא שוק עם לא מעט שיבושים, בגלל המינופים הגדולים, והימצאות משקיעים שרוכשים כמה דירות, ולכן כרגע אנחנו רואים שמחירי השכירות עולים בקצב מאוד איטי, שמשקף לדעתי את הביקוש מול ההיצע בשוק הדירות.
"ואולם בגלל העלייה הגדולה במחירי הדירות, גודל המשכנתה וההחזר שלה, אני חושב שהמצב ישתנה, כי יהיו משקי בית שפשוט לא יוכלו לקחת משכנתה, או שיהיה להם מאוד קשה, וזה אמור לשנות מאזן לטובת הביקוש לדירות בשכירות ופחות ביקוש לדירות בבעלות".
ואולם לא בהכרח הנתון שחשף בית ההשקעות הוא הטריגר לשינוי הגדול. "זה לא טריגר שאמור ליפול דווקא עכשיו. זה אינדיקטור שאומר לנו ששוק הדירות בבעלות מתחיל להיכנס לטריטוריה שתנתק חלק מהמשפחות את היכולת לרכוש דירה", אמר זבז'ינסקי.
פתרון של חלק מהרוכשים הוא לרכוש דירות במקומות זולים יותר ומרוחקים יותר מהמרכז, ואולם לדברי זבז'ינסקי, גם האפשרות הזו הולכת ונסגרת בהדרגה, עם עליות המחירים, ובסופו של דבר לא כל אחד יהיה מוכן להרחיק את עצמו ללא הגבלת מרחק ממרכז חייו, רק כדי לרכוש דירה זולה יותר.
"המספרים עצמם לא אומרים שהגענו לנקודת השינוי (Turning point) אלא שיש כאן כוח שמצטבר שעשוי לגרום בסופו של דבר לשינוי הזה", מסכם זבז'ינסקי. "על נקודת השינוי נוכל להצביע כנראה רק בדיעבד".
מחירי הדירות והשכירות התנתקו
לטווח ארוך מחירי השכירות ומחירי הדירות צריכים לנוע בצורה דומה, וזה אכן ניכר בראייה של עשרות שנים לאחור. ואולם מזה שנים ששני המדדים הללו התנתקו, ובעוד שמחירי הדירות עלו מאז 2010 ביותר מ-80%, מחירי שכר דירה עלו באותה תקופה בפחות ממחצית. כיום אין ספק שמבחינה כלכלית עדיף לשכור דירה מאשר לרכוש דירה. ואולם עצם זה, שלמרות שמחירי הדירות עלו בשיעורים הללו, שיעור שוכרי הדירות מכלל האוכלוסייה לא עלה באופן משמעותי באותו זמן מעיד, כי השיקולים הכלכליים הטהורים אינם עומדים בראש שיקולי הדעת, וכי לבעלות על דירה יש ערך תרבותי שחורג מההיבט הכלכלי הפשוט. ישראל אינה חריגה לעניין זה, ושיעור הבעלות על דירות בה (כ-70%) אינו יוצא דופן בהשוואה למדינות המערב.
עד כה מי שמסייע מאוד לצעירים לעמוד במחירי הדירות, הם בעיקר ההורים. השאלה היא, האם אנו קרובים לנקודה, שבה גם ידי ההורים תהיה קצרה מלהושיע.