פרויקט המשרדים פארק בראסוב, רומניה / צילום: מצגת החברה
חברות הנדל"ן הישראליות פועלות כיום בארבע מדינות מרכזיות במזרח אירופה: פולין, צ'כיה, רומניה וסרביה. בפולין למשל, צמח התוצר המקומי הגולמי (תמ"ג) בשיעור שנתי ממוצע של 4.25% בין השנים 2014-2019, לפני שירד ב-2.7% ב-2020 ל-594 מיליארד דולר, בעקבות התפרצות מגפת הקורונה בעולם.
מתי נכנסה אפי נכסים לאירופה ולמה:
אפי נכסים פועלת בתחומי הנדל"ן השונים באירופה, באמצעות החברה הבת אפי אירופה שבבעלותה המלאה. היא נכנסה להשקעה ביבשת לפני יותר מעשרים שנה, בעת שנשלטה בידי קבוצת אפריקה ישראל וכחלק מהרחבת הפעילות של אפריקה ישראל אל מעבר לגבולות ישראל.
בתחילה התמקדה אפי אירופה בעיקר בצ'כיה, אולם עם השנים גדלה הפעילות והתרחבה למדינות נוספות, ובראשן רומניה, פולין וסרביה. התרחבות זו נעצרה בעקבות המשבר הפיננסי העולמי של 2008-2009 (והמשבר שאליו נקלעה אפריקה ישראל בשל כך), אולם חזרה ב-2011 עם ההתאוששות העולמית מהמשבר והשלמת הסדר החוב הראשון של אפריקה ישראל.
ב-2016 נקלעה אפריקה ישראל למשבר נוסף, וב-2019 מכרה את מניות השליטה באפי נכסים לידי שורה של משקיעים, ובהם החברות הציבוריות ביג ומגה אור. בתחילת ינואר 2021 הפכה ביג לבעלת השליטה באפי נכסים (הנסחרת כיום בשווי של יותר מ-6 מיליארד שקל) עם החזקה של 63.8%, לאחר שרכשה נתח נוסף מהמניות במסגרת הצעת רכש חלקית לציבור.
היקף פעילות נוכחי:
פעילותה של אפי נכסים באירופה מתחלקת כיום לשני תחומים עיקריים. התחום הראשון הוא משרדים ומסחר, ואילו התחום השני הוא מגורים להשכרה ומגורים למכירה. שיטת הניהול של החברה באירופה מבוססת על הנהלות מקומיות בכל אחת מהמדינות שבהן היא פועלת.
נכון לסוף יוני 2021 הסתכם שווי נכסי אפי נכסים באירופה ב-9.5 מיליארד שקל, מתוכם 23 נכסים מניבים בשווי כולל של 7.74 מיליארד שקל. לנכסים מניבים אלו שטח השכרה כולל של 748 אלף מ"ר, ושיעור התפוסה הממוצע בהם עמד בסוף יוני על 78%.
נכסים אלו גם מניבים כיום הכנסות בקצב שנתי מתואם של 529 מיליון שקל בשנה. נוסף על כך, מורכבת רשימת הנכסים באירופה מנדל"ן מניב בהקמה בשווי של 620 מיליון שקל, ממלאי דירות (כולל מגורים בהקמה) בשווי של 142 מיליון שקל ומעתודות קרקע בשווי של 1 מיליארד שקל.
תוכניות לעתיד:
התמקדות בפעילות בתחום הנדל"ן המניב במדינות שבהן פועלת החברה (רומניה, צ'כיה, סרביה ופולין) - הן באמצעות פיתוח פרויקטים והן בדרך של רכישת נכסים מניבים.
הרחבת פעילות הדיור להשכרה במדינות הפעילות. להערכת החברה, עד תום 2025 היא תחזיק ב-2,123 דירות להשכרה במדינות פולין, צ'כיה ורומניה (יחדיו), אשר יניבו לה NOI (הכנסה נטו מפעילות השכרה) של 70 מיליון שקל בשנה.
כחלק ממימוש האסטרטגיה חתמה החברה לאחרונה על מסמך הבנות לא מחייב לרכישת מרבית הזכויות בקרקע במרכז העיר ורשה (בירת פולין) שעליה מתוכנן לקום פרויקט הכולל מתחמי משרדים, שטחי מסחר ובנייני מגורים להשכרה, בהיקף כולל של כ-105 אלף מ"ר. עלות רכישת הזכויות בפרויקט תעמוד על כ-90 מיליון אירו.
המנכ"ל אבי ברזילי: "אנחנו רוצים להגדיל מאוד את הנפח וההיקף של הפעילות בתחום הדיור להשכרה ארוכת-טווח במדינות שבהן אנחנו פועלים, ונוסף על כך אנחנו רוצים להגדיל את המשקל של פולין בפורטפוליו שלנו, כי שם הפעילות שלנו כרגע יותר מצומצמת. אנחנו מאמינים מאוד בכלכלת פולין, שהיא הכלכלה החזקה ביותר במרכז אירופה כיום".