אהרון פרנקל / צילום: אלי אטקין
איש העסקים אהרון פרנקל השלים בסוף השבוע שעבר את מימוש יתר האופציות שקיבל אשתקד מגופים מוסדיים לרכישת מניות חברת הנדל"ן המניב גב-ים . ביום ה' האחרון הודיע פרנקל כי רכש עוד 2.3% מהון החברה, תמורת 116 מיליון שקל ולפי מחיר של 24.78 שקל למניה.
פרנקל רכש את המניות לאחר שמימש אופציות שקיבל אשתקד מחברת הביטוח מגדל, והוא מחזיק עתה כ-37.22% מהון גב-ים. מדובר במניות בשווי שוק של כ-3 מיליארד שקל, שאותן רכש פרנקל בשנה וחצי האחרונות תמורת כ-2.2 מיליארד שקל, כך שהן משקפות לו רווח "על הנייר" של יותר מ-700 מיליון שקל.
בהחלטתו על מימוש כלל האופציות העומדות לרשותו, עוד בטרם הגיעו למועד פקיעתן החל בנובמבר, מבקש פרנקל לשדר למשקיעים בשוק כי הוא מאמין בחברת גב-ים וכי בכוונתו להחזיק במניותיה לטווח ארוך. להערכתו, החברה תפרסם דוחות כספיים טובים לרבעון השלישי של 2021, ותראה כי לפחות עבורה, משבר הקורונה הוא בבחינת נחלת העבר.
בינתיים ערכו היום גב-ים ואמות השקעות אירוע חגיגי להשקת פרויקט ToHa2, במרכז תל אביב, שעל הקמתו הוחלט בתקופה האחרונה. בפרויקט מגדל המשרדים החדש ישקיעו גב-ים ואמות, בחלקים שווים, סכום עתק של 3 מיליארד שקל, והוא עתיד להסתיים במהלך 2026.
על פי המחירים הקיימים היום בשוק המשרדים באזור תחנת רכבת השלום צפוי המגדל החדש להניב בעתיד הכנסות של 280 מיליון שקל בשנה, כך שמהכנסה שנתית של 140 מיליון שקל לכל אחת מהחברות ניתן לגזור בהערכה גסה תוספת של כ-100 מיליון שקל בשנה ל-FFO (רווח תזרימי נקי).
התוספת הזאת, וההכנסות הנוספות שיגיעו מפרויקטים אחרים שאותם מקימה כיום גב-ים, גורמות לפרנקל להעריך כי גב-ים תכפיל את ערכה בתוך מספר שנים. מסיבה זו, הוא מרגיש בנוח לקדם מהלכים שישדרו לשוק כי הוא מסתכל אל עבר העתיד של גב-ים וכי אין בכוונתו למכור את המניות בזמן הקרוב.
עם נתח כל כך משמעותי, פרנקל היה שמח כנראה להשיג לעצמו את גרעין השליטה בגב-ים, אלא שמולו עומדת נכסים ובניין , בעלת השליטה לשעבר בגב-ים, המחזיקה בנתח גדול יותר, של 44.5% ממניות גב-ים. נתח זה מקרב את נכסים ובניין לעמדת שליטה בגב-ים ולמסלול התנגשות מול פרנקל סביב קבלת ההחלטות בדירקטוריון חברת הנדל"ן המניב.
גב-ים עוסקת בעיקר בתחום השכרת המשרדים, ומתמחה בפיתוח, הקמה ותפעול של פארקי הייטק, האהובים על חברות ענק בינלאומיות. בשנה האחרונה השקיעה גם נכסים ובניין סכום גדול, של כ-1 מיליארד שקל, בהגדלת שיעור החזקתה בגב-ים, ועניין זה לבדו העלה את רף הציפיות בשוק באשר לתוצאות מלחמת הגלדיאטורים המתהווה סביב חברת בנייני המשרדים.
המאבק בין נכסים ובניין לפרנקל הזניק בשנה האחרונה את מניית גב-ים ב-57% (47% מתחילת 2021) לרמת שיא המשקפת לחברה שווי של 7.9 מיליארד שקל. זאת, כאשר לגב-ים הון עצמי המיוחס לבעלים של כ-3 מיליארד שקל בלבד, נכון ל-30 ביוני השנה.
במחיר הנוכחי כנראה אין על מה לדבר
כבר לפני חודשיים דיווחה נכסים ובניין, כי היא בוחנת אפשרות לבצע הצעת רכש מיוחדת ל-5% לפחות ממניות גב-ים. הצעת רכש כזאת, אם תיענה בחיוב, תהפוך את נכסים ובניין באופן רשמי לבעלת השליטה בגב-ים, ומשום כך עשויה להתלוות בפרמיה מסוימת על מחיר השוק.
מאז, הספיקה נכסים ובניין לדווח כי היא מנהלת מגעים עם פרנקל לרכישת מניות גב-ים מידיו. פרנקל, כך נראה, יבקש למכור את המניות שבידיו רק תמורת סכום שיהווה פרמיה מהותית על מחיר השוק, אולם בהנהלת נכסים ובניין יתקשו להסכים לך.
פערי עמדות אלו מקשים לפי שעה על סגירת עסקה בין הצדדים, ועשויים להוביל להתארכות המצב הקיים. עבור נכסים ובניין, מחיר המניה הנוכחי כבר מגלם כאמור רווח עצום של כ-700 מיליון שקל לפרנקל, אשר אמור לספק אותו.
מנגד, פרנקל נוטה לפי שעה שלא למכור את המניות שבידיו במחיר השוק, או במחיר הקרוב אליו. כלפי חוץ הוא משדר את אמונתו הרבה בעסקי החברה, ואת הערכתו כי ביכולתה להכפיל את ערכה בתוך מספר שנים, כך שבמחירים הנוכחיים אין על מה לדבר.
השאלה הגדולה היא אם שני הצדדים יצליחו להיפגש באמצע הדרך ולהסכים על מחיר של כ-40 שקל למניה, שיגלם פרמיה של כ-10% על המחיר הנוכחי בשוק ומשקף שווי של כ-8.6 מיליארד שקל לגב-ים. מחיר כזה גם יגלם לפרנקל רווח ענק של כ-1 מיליארד שקל על השקעתו. נזכיר כי "סיבוב" פיננסי קודם של פרנקל בשוק ההון, רכישת מניות חברת המל"טים אירונאוטיקס, הניב לו לפני כשנתיים רווח של כ-90 מיליון שקל, עם מכירת החברה לרפא"ל ולאביחי סטולרו.
תצטרך 4.8 מיליארד שקל להצעת רכש
נכסים ובניין מהווה את זרוע ההשקעות בנדל"ן של קבוצת דיסקונט השקעות, שבה מחזיקים כיום חברת מגה אור שבשליטת צחי נחמיאס, חברת אלקו שבשליטת האחים זלקינד, איש העסקים רמי לוי וכן בעלי מניות מהציבור.
יש לציין, כי את רכישת המניות מפרנקל היא לא תוכל לבצע באופן ישיר, אלא רק דרך מהלך רחב יותר של הצעת רכש מלאה או של מיזוג בינה ובין גב-ים, וזאת עקב ההוראות הקבועות בחוק החברות.
הוראות אלו קובעות, כי במקרה שבו לחברה ציבורית אין בעל מניות המחזיק ב-45% לפחות ממניותיה, הרי שכל עלייה בשיעור ההחזקה אל מעבר לרף זה מחייבת הגשת הצעת רכש. כך, אם תבחר נכסים ובניין לרכוש את החזקותיו של פרנקל במלואן, יוכל ליהנות מכך ציבור המשקיעים כולו.
מהלך שכזה עשוי לעלות לנכסים ובניין סכום עתק של כ-4.8 מיליארד שקל, וחלק ניכר ממנו יוכל להגיע ממכירת מגדל HSBC בניו-יורק. המגדל רשום בספרי החברה לפי שווי של 865 מיליון דולר, אולם יש להניח כי היא תנסה למכור אותו במחיר גבוה הרבה יותר.
לצורך מימון המגדל נלקחה הלוואה שיתרתה הנוכחית עומדת על כ-380 מיליון דולר, כך שעסקה למכירתו לפי השווי בספרים תוכל להניב תזרים של כ-500 מיליון דולר (1.6 מיליארד שקל), או 1.1 מיליארד שקל נטו לאחר תשלום מסים. את מכירת הנכס מוביל ברוקר מקומי, שעסוק בימים אלו בהצגת הבניין למתעניינים הרבים שבאים לסייר בו.