מרלו''ג בחיפה / צילום: יח''צ
השנתיים האחרונות אילצו את חברות ה-Retail לגלות דינאמיות וגמישות שספק אם טובי האתלטים היו מסוגלים. בזמן שהקורונה הלמה בכלכלה והגבלות התנועה הפכו לחלק שגרתי בהתמודדות מול התפשטות הנגיף, רבות מחברות הקמעונאות מצאו עצמן משותקות עסקית. אלה שהיו ערוכות עוד קודם עם תשתית חזקה של סחר מקוון ושרשרת אספקה משומנת, נהנו מיתרון תחרותי שהתבטא בתוצאות הכספיות והתברר כעוגן כלכלי. עבור אחרות ניצבה דילמה קשה - אדפטציה זריזה של הפעילות העסקית למצב החדש או דבקות בחנויות פיזיות ומכירה "מסורתית".
בחלוף כמעט שנתיים מאז המציאות הכלכלית התזזיתית, חברות רבות השכילו להבין, גם אם בעיכוב, שזו לא אופציה שאפשר להותיר על המדף. פירמות ביצעו הסבה, חלקית או מלאה, לטובת יצירת זרועות שיתמקדו בסחר מקוון כצינור נוסף, לעיתים העיקרי, להגדלת נתח המכירות. באשר להתעצמות המגמה אפשר ללמוד מנתונים עדכניים שפרסמה חברת המחקר העולמית Emarketer ביחס לשיעורי הסחר המקוון הגלובאלי, המאותתים כי מגמת ה- Ecommerce צומחת באופן אקספוננציאלי ונטועה עמוק בהתנהגות הצרכנים. זו עשויה להתעצם במהלך השנים הבאות, גם בחלוף משבר הקורונה.
היקף הרכישות המקוונות בעולם, שזכה להתרוממות רוח בעקבות הקורונה, צפוי להמשיך צפונה ולזנק מסך של כ-4.3 טריליון דולר בשנת 2020 לכ-6.4 טריליון דולר ב-2024, קפיצה של כמעט פי 1.5. המגמה העולמית קורלטיבית גם למתרחש בארה"ב, שם זירת הסחר המקוון צפויה בשנה הבאה לחצות לראשונה את רף הטריליון דולר ולהתבסס ב-2025 סביב כ-1.6 טריליון דולר, כך לפי תחזית Emarketer.
הציפייה להתרחבות מגמת הסחר המקוון משליכה כמעט באופן ישיר על הדרישה למרכזי אחסון והפצה. מחקר של פירמת הייעוץ ושירותי הנדל"ן CBRE מצא שכל עלייה של כמיליארד דולר במכירות מקוונות, כרוכה בתוספת של כ-1.25 מיליון רגל רבוע של שטחי לוגיסטיקה ואחסון חדשים. פירוש הדבר הינו תהליך המזין בהתמדה את פעילות מגזר הלוגיסטיקה, הנהנה מפריצת הסכר העוצמתית של עולם ה-Ecommerce.
פירמות הענק הפיקו לקחים מהמשבר - והמודל העסקי ניצב בנקודת מפנה
הגידול העקבי בסחר אונליין ובצריכה הפרטית בכלל, נשענים במידה רבה על שרשראות האספקה ומרחבי האחסון, המאפשרים לחברות לענות על הביקוש הגואה. אמנם במצב הנוכחי של ביקושים כבושים המתפרצים עם דעיכת המגפה לצד צווארי בקבוק בצירי הסחר העולמיים אינם מייצגים תמונה ריאלית, וצפויה סטגנציה מסוימת במוקדם או במאוחר, אלא שבהתבוננות רחבה, גם האטה תקופתית אינה מציבה עדיין איום ממשי על פופולריות המרלו"גים, שכן ישנם מספר "גורמי סיוע" התומכים בכך.
אחד מהם נוגע בעיצוב המודל העסקי של חברות ה-Retail, המתנקז בשנים האחרונות במאמץ לצמצם את ה-Time to market ביחס לחדירת מוצרים, קיצור משמעותי בטווחי זמן אספקתם ללקוחות הקצה והפחתה בעלויות התפעול לצד החזר השקעה מהיר ( ROI). אלו נלווים גם לרצון להתחבר לצרכנים לאורך מסע הרכישה, המתאפשר ביתר שאת כאשר מדובר ברכישות אונליין.
אתגר זה מחייב את חברות הצריכה להחזיק מלאים גדולים וזמינים במרכזי האחסון ולפתוח מרלו"גים קרוב ל"בית". תהליך כזה כבר נרקם בקרב תעשיית חברות האופנה הגדולות בעולם, שהודיעו באחרונה על נטישת מוקדי הייצור הזול באסיה והעתקת פעילות ייצור ואחסון סמוך יותר לשווקי היעד. התלות הקריטית באסיה הציבה בעיצומו של משבר הקורונה חברות רבות בעמדת נחיתות תחרותית ומנעה מהן לגלות גמישות ביחס לתנאי השוק המשתנים. לפי חברת הייעוץ אליקס פרטנרס (AlixPartners), המעבר לשרשראות אספקה אזוריות ולאומיות הינו תהליך מתמשך המעצב מחדש את המודל העסקי ועשוי להתקבע עוד הרבה אחרי חלוף משבר הקורונה.
אימוץ האסטרטגיה של סמיכות מוקדי הייצור והאחסון, שחברות ענק כמו בנטון, הוגו בוס ודומיהן לוקחות בה חלק, סוחפת גם חברות מענפי צריכה מקבילים וצפויה לתדלק את הביקוש למרכזים לוגיסטיים באירופה ובארה"ב, שווקי היעד התוססים של אותן החברות. המשמעות הינה שהמגמה דיפרנציאלית, שכן ניתוק מגע הדרגתי מאסיה, ככל שיתפתח לתהליך אגרסיבי יותר, יגרור רכישות והקמות של מרכזים לוגיסטיים במערב ובארה"ב, על חשבון סין, ווייטנאם ויתר המדינות המתפקדות כיום כמפעלי הייצור והאחסון הגלובאליים.
נוסף על כך, צמיחה עסקית טבעית של חברות הקמעונאות לצד עלייה עקבית בצריכה הפרטית, קשורות באופן ישיר למגזר הלוגיסטיקה, שבתורו מתרגם זאת להתרחבות מפת שטחי המרלו"גים. נקודה אחרת המאפיינת את יציבות תחום הלוגיסטיקה נעוצה בעובדה כי אופי חוזי השכירות בענף מבוססים על תקופות ארוכות-טווח וכוללים אופציות הארכה, המייצרים יסוד של יציבות גם מול עתות של התערערות האיזון הכלכלי.
עדות לכך קיבלנו במהלך התקופה האחרונה, כאשר מגזר הלוגיסטיקה גילה מידת חסינות גבוהה להשלכות המגפה והיה האחרון להיפגע בשרשרת, זאת בזמן שענפים כמו מלונאות, מסחר ומשרדים ספגו זעזועים והחלו לחרוק. הסיבה הינה שחברות עסקיות שנקטו בהליכי התייעלות העדיפו לצמצם בפעילויות המטה, שטחי המשרדים והמסחר, אך הותירו ברובן את המרכזיים הלוגיסטיים כליבה עסקית פועמת.
הסיכונים מסתתרים דווקא בהתפתחות הטכנולוגית בתחום
תהליכי האוטומציה המאפיינים את מרכזי הלוגיסטיקה המודרניים מייצרים חרב פיפיות משוננת. מחד, מערכות המיון, הליקוט והמידוף הרובוטיות, שהפכו למרכיב חשוב במרלו"גים המתוחכמים והחדישים, המסווגים בדירוג A, מייצרים אמנם אפקטיביות בפעילות השוטפת ומאידך, מגלמים תלות גבוהה בשוכר, שכן הקמה של מערך לוגיסטי כה מורכב שהותאם לצרכיו (Tailor Made) עשויה להוות משקולת כבדה במציאת שוכר חלופי שפעילותו העסקית תתאים בצורה מדויקת לאופי וייעוד הנכס.
כאן מסתמן כי לעיתים דווקא מבנים לוגיסטיים סטנדרטיים, שאינם חדישים ומסווגים בדרג B , מייצרים גמישות גבוהה ביחס לתרחיש של תחלופת שוכרים. אותם מרחבי אחסון מתפקדים גם כפתרון חיוני עבור ה"קילומטר האחרון" בטיפול במשלוחים, כלומר מרכז אחסון והפצה הקרוב ללקוחות הקצה. כמו-כן, יש לציין כי התפעול הכרוך בהשכרת נכס לוגיסטי מסוג זה, נמוך לרוב ביחס לסגמנטים מקבילים בענף הנדל"ן, כך שתשואה ברוטו גבוהה יותר שתתקבל בהשקעה במשרדים לדוגמה, שקולה לעיתים לתשואה נמוכה יותר שתניב השקעה זהה בנכסים לוגיסטיים.
הנוף החדש בצד הדרך
בעוד תתי-ענף (Submarkets) בסקטור הנדל"ן, כדוגמת משרדים, מסחר ומלונאות, מפלסים דרכם לפריים לוקיישן בערים הגדולות, מתחמי הלוגיסטיקה דווקא מוקמים לרוב בפרברים ואזורי שוליים, כשעלות הקרקע נמוכה באופן יחסי. היתרון במרלו"גים נגזר למעשה מיצירת גישה נוחה ומהירה לצירי תנועה ראשיים, סמיכות לערים מרכזיות או קרבה לחברות הפצה. כך לדוגמה, בארה"ב החלו לקום מרכזים לוגיסטיים בטבעת של חברות שילוח בינלאומית, כמו Fedexואחרות, המהוות מוקד משיכה עבור חברות שהבינו כי יתרון השילוח הקרוב והמהיר חשוב מאין כמוהו.
בצד כל אלו, חשוב להדגיש, מגזר הלוגיסטיקה אמנם מתפקד כמנוע צמיחה חזק בשנים האחרונות ונראה כי עוד רחוק ממיצוי הפוטנציאל נוכח האמור אך עדיין, הסתכלות רוחבית על התחום הינה טעות נפוצה מצד רבים מהמשקיעים. בכל השקעה נדרשת בחינה של ה-Asset Class הספציפי, תוך הבנה של אופי סביבת הנכס, משוואת ההיצע והביקוש באזור, מגמת המחירים וכיוצא בזה. לא אחת משקיעים עושים עסקות טובות בזמן גרוע, בעוד אחרים עושים עסקות גרועות בזמן טוב - וכאן נעוצה התובנה ביחס לכל השקעה. כמו-כן, היום מתפתחים מתחמים היברידיים המייצרים קומפוננט של מסחר, תעשייה קלה ולוגיסטיקה, המאפשרים מרחב תמרון ויצירת גמישות מקסימלית במענה למצבי השוק המשתנים, כפתרון השקעה מעניין עבור מי שמחפש להיחשף לתחום.
לסיכומו של עניין , אופי משבר הקורונה עשה סלקציה בין הסקטורים השונים, בעוד רובם ספגו מהלומה כואבת דווקא מגזר הלוגיסטיקה, מהבודדים יש לציין, נהנה מתנופה ומעמד של תת-ענף המגלה חסינות גם מול התערערות האיזון הכלכלי, וכמו בכל משבר, לצד המפסידים ניצבים המרוויחים ונראה שעד כה נכסים לוגיסטיים התמקמו בצד הנכון עבור המשקיעים.
** כותב המאמר הוא מייסד ומנכ"ל פרופימקס. אין לראות באמור לעיל ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר למוצרים פיננסיים כלשהם.