אופיר שריד, מנכ''ל מליסרון / צילום: סיון פרג'
הרבעון השלישי של 2021 עמד בסימן חזרה לשגרה כמעט מלאה בכלכלת ישראל. אחרי ימי הסגר הארוכים בתחילת השנה והמערכה מול החמאס בהמשך, הגיע רבעון שבו פעל המשק ללא הפסקה, למעט הגבלות מסוימות שהטילו התו הירוק והסגול.
את ההגבלות המעטות הללו לא הרגישו חברות הקניונים, שנהנות מתוצאות כספיות חזקות במיוחד, אחרי שנת הסגרים שפגעה קשה בפעילותן. ענקית הקניונים המקומית מליסרון דיווחה השבוע כי סיימה את הרבעון השלישי עם רווח נקי לבעלי המניות של 293 מיליון שקל, המשקף צמיחה של 275% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.
מליסרון, שבשליטת ליאורה עופר, פועלת בישראל, ומחזיקה ב-17 קניונים בשווי של 14.8 מיליארד שקל, בחמישה מתחמי הייטק בשווי של 3.2 מיליארד שקל ובחמישה נכסים בעלי שוכר יחיד בשווי של 1.1 מיליארד שקל. כמו כן עוסקת החברה בייזום של שלושה פרויקטים בתחומי המשרדים ובראשם צמד מגדלי לנדמארק בת"א, המוקמים בשיתוף עם חברת אפי נכסים .
בשיחה עם גלובס אומר מנכ"ל מליסרון, אופיר שריד, כי "היה לנו רבעון מצוין עם עלייה ב-FFO (רווח נקי תזרימי) וב-NOI (רווח מפעילות השכרה), שנובעת מגידול בפדיונות השוכרים. למעשה רואים את זה מאז שפתחנו את הקניונים ובמיוחד בתחום של הקמעונאות והאופנה, דרך המוצרים לבית ומוצרי החשמל".
הכנסותיה של מליסרון מדמי שכירות ואחרות צמחו ברבעון השלישי ב-18.5% ל-397 מיליון שקל. ברבעון השלישי העניקה החברה הקלות בשכר דירה של 2 מיליון שקל בלבד בגין נזקי הקורונה, לעומת הקלות של 21 מיליון שקל שניתנו לשוכרים ברבעון המקביל אשתקד.
ה-NOI המיוחס לבעלים עלה ברבעון השלישי ל-281 מיליון שקל, בהשוואה ל-230 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד ולעומת כ-274 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2019. ה-FFO עלה ברבעון השלישי של 2021 לשיא של 201 מיליון שקל, בהשוואה ל-141 מיליון שקל ול-180 מיליון שקל ברבעונים השלישיים של 2020 ו-2019, בהתאמה.
"למזלנו ראש הממשלה הנוכחי לא להוט לסגרים"
לדברי המנכ"ל שריד, "צריך לזכור גם שכבר לא מדובר על השלמות של אחרי יציאה מסגר. ביולי-אוגוסט אומנם התחילה ההתפרצות הרביעית של הקורונה בישראל, אבל למזלנו ראש הממשלה הנוכחי לא להוט לסגרים. הוא לקח הימור נכון ובגלל זה אנחנו נמצאים במקום שבו אנחנו נמצאים.
"הכלכלה והצריכה נמצאים במקום הזה רק בגלל שלא היה לנו סגר של עוד איזה חודשיים מיותרים, כמו שהיה לנו בפעם השלישית. ולכן על אף הקורונה באוגוסט ובספטמבר אנחנו מראים צמיחה מאוד יפה בפדיונות, והם הרבה יותר גבוהים ממה שהיה ב-2019".
שריד מסביר, כי "רואים שבכל הקשור להרגלי הצריכה, אנשים מאוד הגדילו את הצריכה שלהם. אני חושב שמה שמוביל לכך זה שהצריכה תמיד הייתה קיימת, אבל חלק גדול ממנה היה מופנה לחו"ל, וברגע שהחלק של חו"ל נחלש הקניות נשארות בארץ.
"אני קורא לזה 'קניות ציוניות'. מבחינתי, התחרות הכי קשה שלנו היא מול הטיסות הבינלאומיות ורק אח"כ האינטרנט, והקורונה היא ההוכחה המדעית לכך, כי עם כל הסגרים והפתיחות שלאחריהם, סיפקה לנו את כל המצבים.
"לכן אנחנו יודעים בדיוק להגיד מה קורה כאשר השמיים סגורים אבל הקניות באינטרנט עובדות, ואפילו מה שקורה כאשר הקניות באינטרנט לא עובדות כי הייתה תקופה שלא היו משלוחים מחו"ל. מזה למדנו שבאופן חד-משמעי השמיים הפתוחים הם התחרות הגדולה ביותר, ועצם זה שהשמיים סגורים זה מה שמביא לגידול בפדיונות.
"מעבר לכך, כתוצאה מכך ששמרנו שהקניונים יישארו פתוחים כמה שיותר זמן, גרמנו לאנשים שלא לשנות את הרגלי הצריכה שלהם. אנשים באים לקניונים בהמוניהם ואנחנו רושמים שיאים".
לדברי שריד, רואים את זה בראש ובראשונה בפדיונות חנויות האופנה וההנעלה, שגדלו ברבעון השלישי ב-13% לעומת הרבעון המקביל, אבל גם במגזרים כמו תכשיטים עם גידול של 5%, עיצוב הבית עם גידול של 8%, מוצרי חשמל וטכנולוגיה עם גידול של 5% ועוד. כך, למעשה, נותר רק מנוע אחד בענף הקניונים שעדיין לא חזר לעבוד באופן מלא, והוא תחום בתי הקולנוע, שפועל כיום תחת מגבלות "מטורפות", לדבריו.
"לשמחתי בתי הקולנוע מהווים 1% בלבד מה-NOI שלנו, ככה שזה לא דרמטי, אבל הם לא חזרו לעבוד כמו שצריך, ויחד איתם חלק מבתי הקפה והמסעדות שנשענים על קרבתם לבתי הקולנוע. אם בחודשים מרץ-אפריל הם הציגו ירידה של 10%-11% בפדיונות, אז כיום הם מציגים ירידה של 4%-5% ביחס לתקופה שלפני המשבר".
פרויקט Landmark תרם לעליית שווי הנדל"ן
מה שעוד לא ראינו ברבעון השלישי, אבל אנחנו כבר רואים עכשיו, זה את תחילתו של גל עליות מחירים במוצרי צריכה במשק. מי שמעלה את המחירים הם היצרנים והיבואנים, כאשר החנויות עצמן יבקשו לגלגל אותן לצרכנים.
האם להערכתך עליות המחירים ישפיעו על הצריכה וכתוצאה מכך גם על פדיונות השוכרים שלכם?
"אני רואה צריכה מאוד חזקה, שאני לא יודע אם עלייה של 2% או 5% במחיר תשפיע עליה. ברור שאם יעלו את המחירים ב-50% אז זה ישפיע, אבל הכול עולה. הדיור עולה וגם המחירים באונליין יעלו ואפילו יותר, כי שכר העבודה עולה, מחיר הדלק עולה, ולכן מחיר המשלוח יעלה.
"אגב, הדבר הכי לא ירוק והכי לא סביבתי בעולם זה הרכישות באונליין, בגלל המשלוחים של מוצרים בודדים".
לפי הנהלת מליסרון, ממועד פתיחת הקניונים בסוף חודש פברואר השנה ועד לסוף חודש ספטמבר נרשמה עלייה משמעותית של כ-6% בפדיונות בקניוני החברה, בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2019. בנוסף לכך, במהלך תשעת החודשים הראשונים של 2021 הציגה החברה עלייה ממוצעת של כ-5% בדמי השכירות הריאליים בגין חוזים חדשים וחידושי חוזים בקניונים, ושל כ-4% בדמי השכירות הריאליים במשרדים.
חוזים אלו תורגמו גם לעלייה בשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה, שבבעלות מליסרון. ברבעון השלישי לבדו היא רשמה עליית שווי נדל"ן להשקעה בסך של 250 מיליון שקל, אשר הובילה לזינוק החד ברווח הנקי.
לדברי החברה, נבעה עליית השווי מעליית מדד המחירים לצרכן שהגדילה את הכנסותיה, מהעלאת דמי שכירות ומעדכון הערכת שווי לפרויקט Landmark ת"א. בחברה הסבירו, כי בעקבות ביקושי שיא להשכרת שטחי משרדים באזור ת"א, בעיקר מצד חברות הייטק גדולות, היא העלתה את צפי ההכנסות בפרויקט הדגל שהיא יוזמת.
פרויקט לנדמארק כולל שני מגדלי משרדים, ובמהלך הרבעון חתמה מליסרון על חוזה ראשון לאכלוס כ-11% מהשטח הכולל של הפרויקט, העומד על כ-150 אלף מ"ר משרדים ומסחר. ה-NOI הצפוי בפרויקט, אשר סיום בניית חלקו הראשון צפוי בסוף שנת 2023, נאמד עתה בכ- 290 מיליון שקל (כ-145 מיליון שקל חלק החברה) בתפוסה מלאה, וזאת לעומת הערכה מתחילת שנת 2021 אשר עמדה על כ-190 מיליון שקל בלבד (כ-95 מיליון שקל חלק החברה).
המניה עלתה ב-60% מתחילת השנה
מליסרון, כמו יתר חברות הנדל"ן המניב, ספגה ירידה חדה של עשרות אחוזים בערכה בתגובה להתפרצות משבר הקורונה. אולם התאוששות המשק ואישור החיסונים לקורונה הביאו לשינוי המגמה ולתפנית חדה. כיום נסחרת מליסרון בשווי שיא של של 13.2 מיליארד שקל, לאחר שמנייתה עלתה ב-60% מתחילת השנה.
לדברי שריד, מניה של חברות נדל"ן כמו מליסרון מספקת הגנה למשקיעים מפני אינפלציה. "כל החוזים שלנו צמודים למדד המחירים לצרכן וגם כל ההוצאות שלנו צמודות למדד, אבל בין לבין יש רווח של מיליארד שקל.
"ככה שאם אתה חושש מאינפלציה, ורוצה להיות על חוף מבטחים במקרה של שחיקת השקל עקב האינפלציה, הרי שהמניה של מליסרון היא מה שצריך ללכת אליו. היא גם לונג על הנדל"ן והיא גם לונג על השקל, כי היא צמודת-מדד".