גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מתי ראוי לתוכנית שתתקדם במסלול הותמ"ל ומתי לא?

על מנהל התכנון והיועץ המשפטי לממשלה לגבש נוהל וקריטריונים, למקרים המתאימים להכרזה על מתחם מועדף לדיור ולקידום תוכנית במסלול הותמ"ל ● הנוהל אמור להדריך את הממשלה בקבלת החלטה מאוזנת על הכרזה על מתחם מועדף לדיור ובכך לנטרל עד כמה שניתן את החשש שמסלול הותמ"ל ינוצל לרעה

 

הקפדה על בדיקת סבירות ההחלטה לקדם תוכנית בותמ''ל תבטיח שלא ייעשה שימוש בה כדי להכניס ''פיל בקוף של מחט'' כלשון השופט עמית / צילום: Shutterstock, Yuri Dondish
הקפדה על בדיקת סבירות ההחלטה לקדם תוכנית בותמ''ל תבטיח שלא ייעשה שימוש בה כדי להכניס ''פיל בקוף של מחט'' כלשון השופט עמית / צילום: Shutterstock, Yuri Dondish

לאחרונה אישרה ועדת השרים לענייני פנים 17 מתחמים חדשים לדיור בהיקף מוערך של 50 אלף יחידות דיור לתכנון באמצעות הותמ"ל. ההחלטה עוררה מחדש את הדיון בשאלה האם חוק הותמ"ל שנחקק בשנת 2014 כהוראת שעה, לא מנוצל לרעה לשם קידום חפוז לתוכניות חשובות וארוכות טווח.

מצדה, הוועדה הארצית לדיור (הוותמ"ל) מגדירה את חוק הוותמ"ל כמקרה הצלחה. לדבריה החוק אפשר לקדם תכנון איכותי בפרק זמן מהיר. לפי נתוני הותמ"ל, מאז פרסום חוק הוותמ"ל ועד לסוף 2019 הוכרזו 134 מתחמים מועדפים, הכוללים 424,000 יחידות דיור, כשלאותו מועד אישרה הותמ"ל כ-226,500 יחידות דיור ברחבי הארץ, המהוות כ-35% מכלל היחידות שאושרו במוסדות התכנון באותם השנים.

מנגד, טוענים המבקרים לחוק הותמ"ל שקיומה של מערכת תכנון נוספת יוצר את החשש כי ייעשה שימוש בנתיב המהיר שמבטיח החוק, כדי לעקוף את מערכת התכנון הרגילה, ולקדם תכניות חשובות ללא דיון מעמיק ומקצועי. המסלול העוקף יגביר גם, לפי הביקורת, שחיתות שלטונית ופוליטיזציה של התכנון.

הטענות בעד ונגד השימוש במסלול הותמ"ל הובאו לפתחו של בית המשפט העליון. באחת הפרשות הצביע בית המשפט על החשש שתכנון שרצוי שיבחן במסלול הרגיל יועבר למסלול המהיר שלא בצדק, ובכך להביא לפגיעה באיכות התכנון. באותה הנשימה, הסביר בית המשפט שבחוק הותמ"ל בחר המחוקק להגביר באופן זמני את השיקול של ייעול הליכי התכנון לאור מצוקת הדיור (עע"מ 1846/18). ‏

בפרשה אחרת, קבע כב' השופט עמית שחוק הותמ"ל לא שם לו למטרה לקצר את הליכי התכנון באשר הם, אלא לקצר הליכי תכנון "במקום שאין הצדקה להתארכותם". לדבריו, לעיתים ההחלטה להעביר תכנון במסלול הותמ"ל "כניסיון להעביר פיל בקוף של מחט ולדחוף את הפיל חזק ככל הניתן כדי להשלים את המלאכה, מבלי ליתן את מלוא הדעת על הנזקים שעלולים להיגרם לפיל (ולסביבתו)" (עע"מ 9403/17).

בסופו של יום, לפי הפסיקה החלטה לקדם תוכנית במסלול הותמ"ל תיבחן בשלושה מישורים: מישור הסמכות, קרי התאמת התוכנית לתנאי החוק; מישור ההליך, שבו התקבלה ההחלטה שלא לתכנן במסלול הרגיל והנתונים הקשורים בהחלטה; ומישור שיקול הדעת, הבוחן את האיזון שנערך בין השיקולים השונים ובכללם החשש מפגיעה באיכות התכנון מעצם העברתו במסלול המהיר (עע"מ 29/20). יחד עם זה, הפסיקה לא שרטטה מבחנים ברורים לקבוע מתי ההחלטה לקדם תוכנית במסלול הוותמ"ל ולא במסלול הרגיל תיחשב ראויה וסבירה. לא רק זאת, הרושם הוא שבית המשפט מעניק משקל נכבד לצורך הלאומי בהגברת הדיור בארץ דרך הוותמ"ל, אפילו במקרים שבהם התכנון בותמ"ל נראה מורכב למדי.

חוק הוותמ"ל הוא חוק זמני וקונקרטי, אך הוא נוגע לכל תחומי החיים

לדעתי, בבחירה בין שני מסלול תכנון, שאחד מהם מהיר יותר, הנטייה הטבעית היא לבחור במסלול המהיר. נדרש לשלוט בנטייה זו ככל שמדובר בתכנון פיזי ארוך טווח. חוק הוותמ"ל הוא חוק זמני וקונקרטי, אך הוא נוגע לכל תחומי החיים, דיור, תחבורה, תעסוקה, מסחר ועוד. ההשלכה של החוק תלווה אותנו גם אחרי שיפקע. לכן, יש להשתמש בו בזהירות ובשיקול דעת. לא די בכך שהתוכנית תעמוד בתנאי הסף של החוק. על התוכנית גם להלום בתוכנה ובמצע התכנוני שלה את עקרון הזמניות של חוק הותמ"ל והמסלול המהיר המיוחד שהותווה בו. תוכנית תעמוד בכך אם הליך אישורה אינו מעורר סוגיות תכנוניות מקיפות ומורכבות, שהטיפול בהן חורג מהראייה התכנונית הצרה של התוכנית, וכאשר טיפול זה ראוי שייעשה שלא בתנאי לחץ ובמחטף.

כן, יש לבדוק גם מיהו "הפורום הנאות" לטפל בתוכנית, הותמ"ל או מערכת התכנון הרגילה. הכוונה למוסד התכנון המומחה ובעל הידע והניסיון הדרושים לטיפול בסוגיות שמעוררת התוכנית. הבדיקה בהיבט זה אינה מתמצת רק בשאלה, במה הייתה שונה התוצאה אילו התוכנית הייתה מתקדמת במסלול הרגיל על פני מסלול הותמ"ל. הכוונה לבחינה מקיפה יותר של תהליך הדיון והשקילה של מוסדות התכנון והשחקנים הרלוונטיים ומידת השפעתם על עיצוב תהליכי הבדיקה והמוצר התכנוני ואיכותו.

הקפדה על בדיקת סבירות ההחלטה לקדם תוכנית בותמ"ל, תבטיח שלא ייעשה שימוש בותמ"ל כדי להכניס "פיל בקוף של מחט" כלשון השופט עמית, ולא תברר לימים כבכייה לדורות. אני קורא, איפוא, למנהל התכנון וליועץ המשפטי לממשלה לגבש נוהל וקריטריונים, למקרים המתאימים להכרזה על מתחם מועדף לדיור ולקידום תוכנית במסלול הותמ"ל. הנוהל אמור להדריך את הממשלה בקבלת החלטה מאוזנת על הכרזה על מתחם מועדף לדיור ובכך לנטרל עד כמה שניתן את החשש שמסלול הותמ"ל ינוצל לרעה. הנוהל יהיה גם כלי נוסף בידי בית המשפט להערכת סבירות ההחלטה לקדם תוכנית מסוימת במסלול הותמ"ל.

הכותב הוא ד"ר למשפטים ועו"ד שותף במשרד עו"ד מ. פירון ושות'

עוד כתבות

טלי גוטליב, מהרן פרוזנפר / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות, תמר מצפי

סמוטריץ' רוצה מישהו מבחוץ לאגף התקציבים. איך יגיבו העובדים?

סמוטריץ' רוצה מישהו מבחוץ לאגף התקציבים ● הדיון בבג"ץ שלא היה אמור להתקיים ● ומחיר ההתחייבויות שמשרד החינוך שכח ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

תיקון והתנצלות

מאפים וסלטים ב–Benno / צילום: אורנה בן חיים

היקב עם המיתוג המוזר שמוכר 10,000 בקבוקים בשנה

יקב בוטיק עם בלנד ייחודי, סדנת קרמיקה משעשעת, הרצאה בשפת הסימנים ותפריט עם נגיעות מקורדון בלו ● מצאנו חמלה לנפש ביישובים סביב נתב"ג ● חגית אברון תופרת יום

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בשיאים חדשים בעקבות דוח התעסוקה שהפתיע לטובה

נאסד"ק עלה ב-1% ● הנשיא טראמפ אמר שג'רום פאוול "צריך להתפטר מיד" בפוסט שפרסם אתמול בלילה ברשת Truth Social ● תשואות האג"ח עולות והדולר מתחזק ● הסיכויים להורדת ריבית בקרוב ירדו דרמתית ● דרמה כלכלית בבריטניה: שרת האוצר, רייצ'ל ריבס, פרצה בבכי בפרלמנט ● בורסות אירופה ננעלו בעליות ● מחר לא יתקיים מסחר בוול סטריט לרגל יום העצמאות במדינה

דונלד טראמפ, נשיא ארה''ב / צילום: ap, Evan Vucci

נעילה אדומה באירופה; טראמפ: מדינות יתחילו לשלם מכסים ב-1 באוגוסט

טראמפ הודיע כי 10 עד 12 מדינות יקבלו הודעה היום בנוגע לשיעור המכס שיוטל עליהן, וכי מכסים בטווח שנע בין 10% ל-70% ייכנסו לתוקף בתחילת אוגוסט ● דאקס מאבד 0.7%, קאק נסוג ב-0.9% והפוטסי נחלש ב-0.2% ● הביטקוין ירד ביממה האחרונה ב-0.6%, וכעת ערכו של מטבע אחד עומד על כ-108,870 דולר ● היום יום העצמאות בארה"ב - לא יערך מסחר בוול סטריט

התחדשות עירונית בת''א. התחום תופס יותר משליש מהתחלות הבנייה / צילום: דיויד לוין

אופטימיות על סטרואידים: 13 חברות נדל"ן חדשות הגיעו לבורסה מאז ינואר

13 חברות נדל"ן הצטרפו לבורסת תל אביב במחצית הראשונה של השנה, חלקן אפילו לא מסרו פרויקט עדיין ● במקום שהריבית הגבוהה תנקה את השוק, רק צצים עוד ועוד יזמים - וההוצאות שלהם דווקא גדלות

מצלמות לרחפנים של נקסט ויז'ן / צילום: יח''צ

המצלמה שהפכה את האלוף במילואים, ולא רק אותו, למיליונר כבד

המניה שזינקה ב־2000% בארבע שנים, המימושים שהניבו לבכיריה 800 מיליון שקל והאלוף במיל' עמירם לוין שרשם אקזיט עצום ● איך הפכה חברה ביטחונית קטנה מרעננה לאחד מסיפורי ההצלחה הגדולים של שוק ההון, והאם יש סדקים בחלום של נקסט ויז'ן?

מל''ט אנקה 3 / צילום: צילום מסך יוטיוב

המל"ט הטורקי שהתרסק והביך את ארדואן

אנקה 3, המל"ט המתקדם ביותר של טורקיה, התרסק במהלך טיסת ניסוי ● קוריאה הצפונית תקבל הדרכה שתאפשר לה לייצר כטב"מים איראניים מסוג שאהד 136, תמורת העברת 25 אלף עובדים למפעל כטב"מים ברוסיה ● אוקראינה מייצרת מוקשים במדפסות תלת־ממד ● והודו חושפת כטב"ם מתאבד חדש ● השבוע בתעשיות הביטחוניות

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו / צילום: ap, Eric Risberg

הבניין בסן פרנסיסקו התנדנד ועבר שיפוץ. מה קרה למחירים?

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו עבר שיפוץ יסודי בשווי 100 מיליון דולר, לאחר שהחל לשקוע זמן קצר לאחר שהושק • אלא שלמרות הצלחת השיפוץ, מחיר הדירות בו ירדו ביותר מ־20%

ישי דוידי, מראשי קרן פימי / צילום: יונתן בלום

קרן פימי ממשיכה למכור מניות בטחוניות: הציפה רווחים של כ-2 מיליארד שקל מתחילת השנה

הקרן, שמוביל ישי דוידי, מכרה אמש מניות עשות אשקלון ברבע מיליארד שקל - בהמשך למימושים בפי.סי.בי, אורביט ותאת

קרן מור בקמפיין קופת חולים לאומית / צילום: צילום מסך יוטיוב

זו קופה, לא חופה: כוכבה שולחת את קופ"ח לאומית למקום הראשון באהדה

המקום השני באהדה שייך למתחרה, קופת חולים מאוחדת, כך עולה מדירוג הפרסומות הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה ● הפרסומת הזכורה ביותר שייכת למותג המזגנים טורנדו, שגם אחראי להשקעה הגבוהה ביותר השבוע, לפי נתוני יפעת בקרת פרסום

שמואל דונרשטיין / צילום: אייל טואג

אחרי תשע שנים, פועלים אקוויטי נפרד מהחזקותיו ברב בריח: מיהם המוסדיים שרכשו?

בית ההשקעות מור ולצידו סדרה של קרנות גידור רכשו מניות רב בריח בסכום של 55 מיליון שקלים ● המכירה התבצעה בדיסקאונט של כ-10% ממחיר השוק, אך עדיין גבוה ב-57% ביחס לשער מניית רב בריח מלפני כשנה

קובי זריהן בשיחה עם עו''ד רונית סיטון זלקינד / צילום: שיר הלוי

הממונה על הגנת הצרכן: "יש לי רק 8 מפקחים על 650 אלף עסקים"

קובי זריהן הסביר באירוע של משרד עוה"ד פירון מדוע הרשות לא פרסמה הקלות לקמעונאיות המזון במהלך המערכה נגד איראן ● יאיר אבידן, המפקח על הבנקים לשעבר, וד"ר שלומית וגמן-רטנר, ראש רשות איסור הלבנת הון ומימון טרור לשעבר, מצטרפים למרכז הפינטק הישראלי ● אירועים ומינויים

מטוס של אייר אינדיה / צילום: Shutterstock

זו חברת התעופה שלא תשוב לפעול בישראל בחודשי הקיץ

אייר אינדיה, חברת התעופה היחידה שמפעילה טיסות ישירות להודו, האריכה את השהיית הטיסות לישראל ● החברה מוותרת על הקיץ בישראל - אלה היעדים דרכם תוכלו לטוס להודו

שליח מזון רובוטי בארה''ב / צילום: ap, Carlos Osorio

רחובות אמריקה מתמלאים בשליחים רובוטיים - והאנשים מתעלמים ממצוקתם

השליחים האוטומטיים, שאפשר לראות בחלקים נרחבים של ארה"ב, נתקעים לעיתים בשלג או מתהפכים על גבם ● הציבור לפעמים מוצא אותם חביבים, אבל כשהם תקולים, התמונה ברורה: זה כל רובוט לעצמו

מטוסי קרב איראניים באספהאן / צילום: Reuters, WANA NEWS AGENCY

רגע אחרי הפסקת האש, איראן יוצאת לעסקת ענק. על הפרק: מטוסי קרב חדשים

הכתבה הזו הייתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס, ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מיד לאחר כינון הפסקת האש, שר ההגנה האיראני המריא לסין עם מטרה אחת: לרכוש מטוסי קרב מדגם J-10C ● מדובר בחלופה זולה יותר למטוסי סוחוי 35 שלא סופקו לאיראן למרות הבטחות מצד רוסיה, ובקפיצת מדרגה טכנולוגית עבור הצי המיושן של הרפובליקה האסלאמית

מוצרים בסופרמרקט / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

פרשת תיאום המחירים במזון: כתב אישום נגד סמנכ"ל מכירות בשסטוביץ

רשות התחרות הגישה כתב אישום נגד משה גוזלי, סמנכ"ל מכירות בשסטוביץ, בגין השמדת ראיות ושיבוש מהלכי משפט ● בחודש פברואר האחרון הגישה רשות התחרות כתב אישום ראשון בפרשה נגד רשתות הקמעונאות ויקטורי, יוחננוף, סופר ברקת ומנהליהן ● עורך דינו של גוזלי: "טוב היה לו כתב האישום הזה לא היה בא לעולם"

נווה אביב כפר שמריהו של ישראל קנדה / צילום: אלדד רפאלי

הריזורטים החדשים: כך הפך הדיור המוגן היוקרתי לשוק תחרותי במיוחד

ענף הדיור המוגן נחשב יציב, צומח ומבוסס דיירים "שבויים" לאורך שנים, מה שמוביל עוד ועוד שחקנים להיכנס אליו - מחברות נדל"ן ועד גופים מוסדיים ● בסגמנט היוקרה מדובר במוצר שממותג, ממוצב, משווק ומפורסם באופן חווייתי ומציע משירותי ספא ועד מסעדות גורמה

נתב''ג. הישראלים חזרו להזמין חופשות / צילום: ap, Matias Delacroix

רוב החברות הזרות לא יחזרו לנתב"ג בקיץ. לאן בכל זאת תמצאו טיסה בפחות מ-200 דולר

על אף המספר המצומצם של חברות התעופה שפועלות כיום מנתב"ג, עדיין ניתן למצוא כרטיסי טיסה ברגע האחרון במחירים יחסית זולים, בעיקר ליעדים קרובים כמו קפריסין ויוון ● ייתכן שפתיחתו מחדש של טרמינל 1 באוגוסט יזרז את חזרתן של חברות הלואו קוסט, מה שיגדיל את היצע הטיסות

ג'אקו 7 / צילום: יח''צ

מהפך: זה הרכב הנמכר ביותר בישראל מתחילת השנה

הדגם הנמכר ביותר ביותר במחצית החולפת היה הקרוס־אובר ג'אקו 7 עם מנועי בנזין ופלאג־אין, כאשר הדגמים הנמכרים ביותר אחריו היו שייכים למותגים יונדאי וטויוטה ● X7, הקרוס־אובר פרימיום החדש של זיקר, נחת בישראל ● ובמדיה האיראנית מדווחים כי ישראל תקפה מפעל רכב באיראן, במהלך מבצע "עם כלביא" ● השבוע בענף הרכב