יותם בן חמו ושלמה פריאנטה, חברת חכם נדל''ן / צילום: איל יצהר
כששלמה פריאנטה, בעלים ומנכ"ל משותף בחכם נדל"ן, הרוכשת שטחי משרדים בפריים לוקיישן ובמרכזי העסקים המרכזיים בתל אביב, ראה בתחילת הקורונה אחת מהשוכרות שלו, מטפלת בתאומים קטנים ותוך כדי כך מנהלת שיחת עבודה עם ארצות הברית, הוא הבין שהחזרה למשרדים תהיה מוקדם מהצפוי. "הבנתי שזה לא יחזיק מעמד, העבודה מהבית", אומר פריאנטה, "ושמהר מאוד עובדים ירצו לחזור למשרדים".
כמי שמחזיק בכ-5,000 מ"ר שטחי משרדים, ובקנה יש לו עוד 5,000 מ"ר, הוא אומר שלא התרגש מהמעבר הכפוי מהמשרדים לבית. "החברות ששכרו משרדים", הוא מסביר,
"לא מיהרו לצאת מהחוזה. חברה ששוכרת אצלנו קומה של 1,000 מ"ר ועמדה לצאת להנפקה יום לפני הקורונה, לפי שווי של מיליארד שקל, שלחה את כולם הביתה, הקומה הייתה ריקה, אבל לא דיברו על רצון לבטל את הסכם השכירות. בסופו של דבר אנשים לא יכולים לעבוד מהבית".
חברות הנדל"ן המניב הגדולות שמשכירות משרדים חזרו מזמן לשגרה. מי שחטפו מכה רצינית בתקופת הקורונה הם בעלי השטחים הקטנים יחסית, 100-200 מ"ר, שמשכירים לחברות בגודל בינוני וקטן, שעברו לעבוד מהבית או יצאו לחל"ת.
למרות שהחברה מחזיקה גם שטחי משרדים קטנים ( בצד קומות שלמות), פריאנטה אינו מוטרד. לאחרונה רכשה הקבוצה עם משקיעים 3,000 מ"ר בבניין סקיי בחסן עראפה, תמורת 87 מיליון שקל, ומתכוונת לרכוש עוד 1,000 מ"ר בבניין. הקבוצה, שגם מנהלת את המשרדים, מציעה למשקיעים להשתתף איתם ברכישת שטחי משרדים בהיקף השקעה של החל מ-250 אלף שקל. הקבוצה שוכרת מהמשקיעים את חלקם היחסי, בתשואה של 5%, ואחראית להשכרות המשנה, לעבודות גמר ולכל מה שקשור לניהול הנכס.
הכוונה היא להשכיר את השטח לחברות הייטק, שמוכנות ויכולות להרשות לעצמן לשלם 200 שקל למ"ר ואף יותר. "אם היו לנו עוד 10,000 מ"ר", הם אומרים, "היינו משכירים אותם בקלות".
"ביקשו הנחה פה ושם"
את קבוצת חכם, העוסקת גם בייעוץ כלכלי והנדסי, נוסף לרכישה והשכרה של שטחי נדלן למשרדים, הקים הכלכלן יותם בן חמו, ב-2013, והוא משמש גם כמנכ"ל הקבוצה. בשלוש וחצי השנים האחרונות הקים יחד עם פריאנטה, עורך דין בהכשרתו, את חכם נדל"ן, שבמסגרתה הם רוכשים, משביחים ומנהלים שטחי משרדים. "רכשנו משרדים בעיקר בת"א וגם ברמת גן", מספר בן חמו, "וראינו שאנו משכירים אותם במחירים גבוהים ב-30% מהשוק, כי התאמנו אותם ללקוח הקצה".
בין היתר מחזיקה הקבוצה משרדים במגדלי ווי, ברסיטל ובבסר. יש להם קומות שלמות, לצד משרדים קטנים של 100, 200 מ"ר, למשרדי עו"ד או לחברות מימון.
בתחילת הקורונה, כל מי שהיה לו משרד תפס את הראש ושאל את עצמו איזו שטות הוא עשה.
"הייתה פאניקה אמנם, ואף על פי שביקשו הנחה פה ושם, אף אחד לא עזב את השכירות כי ידעו שיום אחרי ירצו לחזור".
והחברות אכן חזרו, ובגדול. "יש כיום 600 יוניקורנים בעולם, וכ-70 מהם בישראל. בלי ששמנו לב, הדור הצעיר הפך להיות מנוע הצמיחה של המדינה. אלה שצוחקים עליהם בארץ נהדרת. הם קובעים איפה יצמח שוק הנדל"ן: הם רוצים לגור בתל אביב, להגיע למשרד בקורקינט, ושיהיה להם מחוץ למשרד מסעדות, שופינג.
"חברות הייטק, בטח אלה שהן גלובליות, חייבות היום משרדים בתל אביב. הן מביאות משקיעים מהעולם, יביאו אותם לפתח תקווה? הם רוצים את הנוף של תל אביב.
"פנו אלינו עכשיו שתי חברות שמחפשות משרדים: אחת גייסה 50 מיליון דולר, והשנייה 60. שתיהן רוצות לשכור שטח גדול פי שניים ממה שהן צריכות. המנהלים אמרו לנו במפורש שהם מפחדים שייתקעו. החברות האלה הרי לא צומחות באופן רגיל, אלא בקפיצות ענק. אז הם מוכנים לשלם כרגע על שטח לא מושכר, זה בשבילם פינאטס. יש חברה שהשקיעה מיליונים בשיפוץ המשרד שלה לקראת הנפקה, כי הגיעו משקיעים מארה"ב. אנחנו רואים ארץ נהדרת וצוחקים, אבל זו המציאות. היום עלינו במעלית עם כמה עובדים, והם דיברו על כך שהביאו להם כנאפה מדלית אל כרמל. כשרואים את זה מבינים שבעשור הקרוב יהיה צורך בעוד 5 מיליון מ"ר משרדים בתל אביב (כיום יש כ-2.5 מיליון מ"ר)".
"הרצליה תנגוס בתל אביב"
בצד רכישת משרדים בבניינים החדשים, הקבוצה רוכשת גם משרדים בשטח המזרחי לרחוב המסגר (מול חסן עראפה), באזור המוסכים. מדובר במשרדים ישנים יותר, המיועדים להשכרה לשוכרים מדרג שני. הקבוצה כרגע נמצאת במו"מ לרכישת 2,000 מ"ר שם. פריאנטה: "יש שוכרים שלא יכולים לשלם את המחירים הגבוהים של הפריים לוקיישן, בבניינים החדשים, אבל עדיין חשוב להם שעל נייר המכתבים שלהם ייכתב תל אביב. 80-90 שקל למ"ר הם מוכנים לשלם, אבל לא את 200 ו-250 שקל למ"ר".
מלבד המשרדים האלה, הקבוצה גם מנהלת מו"מ לרכישת בניין באזור הבורסה ברמת גן, והכוונה היא לרכוש יחד עם אחרים את המגרשים הסמוכים, לפעול לאיחוד זכויות, ולהקים בניין חדש, במקום הקיים.
בתחילת הקורונה העריכו שבגלל הפקקים, חברות ענק יקימו חללי עבודה מחוץ לת"א.
"יש לנו קולגות שקנו קומות בבסר סיטי פתח תקווה ומשכירות את השטחים ב-79 שקל למ"ר. אבל כשאתה יורד שם למטה, אין מה לעשות. כשאתה בנק, אתה יכול לקחת את העובדים לפתח תקווה. תיקח עובדים שמשתכרים 15-12 אלף שקל לשם. אבל את המפתחים של ההייטק, שמשתכרים 50 אלף שקל, לא תוכלי לקחת לשם".
והרצליה פיתוח?
"אני מאמין שהיא תנגוס בתל אביב. מיקרוסופט ואפל בנו שם קמפוסים, וויקס השתלטה אפילו על השטח שחשבו שייועד לקניון. מסביבן יתפתחו מן הסתם חברות תומכות".
שלמה פריאנטה
אישי: בן 53, גר בתל אביב, נשוי פלוס שלושה.
מקצועי: בעלים ומנכ"ל משותף בחכם נדל"ן
עוד משהו: עורך דין בהכשרתו, עבד במשרד רה"מ בחו"ל 5 שנים
יותם בן חמו
אישי: בן 33, מתגורר בתל אביב, בזוגיות
מקצועי: בעל תואר ראשון בכלכלה ומינהל עסקים. בעלים, מייסד ומנכ"ל משותף בחכם נדל"ן
עוד משהו: חובב בישול
קבוצת חכם
תחום פעילות: עוסקת באיתור, רכישה, ניהול והשבחה שטחי משרדים בפריים לוקיישן. שתי זרועות נוספות הן ייעוץ כלכלי, וחברת הנדסה
היסטוריה: החברה הוקמה ב־2013
נתונים: 25 עובדים, 5,000 מ"ר מושכרים