בשטח עדיין פועלים קבלני חתימות ומאכערים אחרים שמוכרים לדיירים חלומות שאינם קשורים למציאות / איור: Shutterstock
לפני שבועות אחדים אישרה הוועדה למתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל) להפקדה תוכנית להתחדשות עירונית במתחם אילת בשכונת גבעת הזיתים בלוד. כיום מצויות במתחם 209 יחידות דיור ב-16 מבנים, ובמקומן ייבנו 911 יחידות דיור בבניינים בני 27-8 קומות. בנוסף, בתחום התוכנית קיימים שלושה מבנים בני ארבע קומות המיועדים לחיזוק ועיבוי, שיכלול תוספת של 48 יחידות דיור חדשות.
ב', בעל דירה במתחם, מספר שהחתמת הדיירים היא הליך ארוך שלא הסתיים עדיין: "יום ולילה לא מפסיקים להתקשר ולהציק לנו. יש קבלן חתימות אחד, עם סיפורים מכאן ועד השמיים, שהתיישב על האזור הזה. לחלק מהדיירים הוא סיפר שעוד לפני שיתחיל הפרויקט הוא כבר יבנה להם מעלית. רק שהוא לא אמר שאין לו היתרים ומה המשמעות של זה עבור הפרויקט. הוא ואלה שעובדים בשבילו קונים את החתימות של הדיירים ומוכרים אותן לקבלנים, ליזמים, לכל המרבה במחיר. בלי לחשוב מה הדייר רוצה, מה הוא צריך.
"אתה צריך להבין שקבלן החתימות יכול לתקוע את כל הפרויקט. נניח שהדיירים בוחרים יזם. הוא מוכן לתת את החתימות בתמורה לסכום של 100,000 שקל בעבור כל חתימה. הוא מתווך את החתימה שלי. למה? יש לנו עו"ד מייצג דיירים, מינהלת. מי צריך את המאכער הזה?"
"עם כל הזיקוקים והפירוטכניקה, אנשים חותמים"
מדינת ישראל הגדירה את נושא ההתחדשות העירונית המתחמית, במתכונת פינוי בינוי, כיעד ראשון במעלה. זה בא לידי ביטוי באופן מובהק בהצהרות הרבות של מנכ"לית מינהל התכנון דלית זילבר, וגם בחידושים שהוכנסו לחוק ההסדרים ונועדו לאפשר מימוש מהיר יותר של יוזמות כאלה. בין היתר הפחתת הרוב הדרוש לתביעת דייר סרבן, פטור ממיסוי היטלי בינוי ורף של היטל השבחה בסך 25%.
אבל שיחות עם דיירים, עם עורכי דין, ועם מנהלי המינהלות להתחדשות עירונית בערים שונות, מגלות שהתחום עדיין פרוץ למדי, לעתים מנוהל על ידי שרלטנים, והמדינה חלשה.
עו"ד רוית סיני מספרת שלמרות חוק המארגנים מ-2017, שנועד להסדיר את פעילותם של אלו שמתקשרים עם בעלי דירות בהסכם, במציאות עדיין נעשים ניסיונות להחתים דיירים שלא כחוק, תוך הבטחות שווא ושקרים: "חוק המארגנים נחקק מטעם הרשות להתחדשות עירונית, כי היו תלונות מצד בעלי דירות על כך שהוחתמו על ידי זרים, שהם לא עורכי דין, על מסמכים שלא היו מובנים להם. החוק עשה סדר וקבע שכל אדם שרוצה להחתים במסגרת פינוי בינוי חייב באימות חתימה של עורך דין, ורצוי שזה יהיה עו"ד מטעם הדיירים.
"מה עושים אותם מאכערים? הם מנסים להחתים לטובת יזם שאיתו הם עובדים ומונעים משאר הדיירים לבחור יזם באמצעות מכרז, או דרכים אחרות. אותן חתימות מפריעות לבחור יזם.
"נוסף לחוק המארגנים נקבע גם שאותו עו"ד חייב לתרגם את המסמך לשפת האם של הדיירים. כלומר אי אפשר להחתים אדם על חוזה בשפה שאינה מובנת לו".
עומר זיו, ראש המינהלת להתחדשות עירונית בעיר בת ים, מתאר את דינמיקת ההחתמה: "החברות הגדולות מעדיפות במקרים רבים לא להתעסק יותר מדי עם הדיירים בשלבי ההתארגנות הראשוניים. מגיע למתחם מחתים כזה, שמציג את עצמו כעובד של חברה גדולה שמתמחה בהתחדשות עירונית, ומביא איתו על ההתחלה הצעה מפורטת, לפעמים אפילו עם תוכנית או הדמיה שאין לה שום קשר למציאות או למדיניות עירונית.
"פתאום מגיע רובין הוד, שמציע הרים וגבעות. צריך לזכור שבמקרים רבים אלו אנשים שלא מבינים בתחום, אוכלוסיות מוחלשות שמחכות לבוסט כלכלי וביטחוני ובכלל לשיפור איכות חיים. כמו כן, עד לפני כמה שנים התמורות היו תחום פרוץ לגמרי. אז פתאום מגיע המארגן, עם כל הזיקוקים והפירוטכניקה, ואנשים חותמים. צריך להבין שמופעל לחץ על הרשויות כי יש תושבים שרוצים את התהליך ומישהו הבטיח להם.
"זה קורה לא מעט גם בהקשר של מבנים מסוכנים, ששם הלחץ גדול עוד יותר על התושבים שעומדים בפני הליך משפטי אם לא יסירו את המסוכנות. את הלחץ הזה יודעים אותם מחתימים לנתב לכיוון העירייה. יש הסכמים כאלה שמאפשרים למחתימים להחזיק בידם את התושבים, עד שיום אחד, אולי, יצליחו לעשות עסקה, הסכמים שנחתמו עוד לפני עידן 'חוק המארגנים'. הם לא מאפשרים לאף אחד להיכנס למתחם או לפרויקט".
"תהליך העברת הידיים מפחית את הסיכוי למימוש הפרויקט"
נועם סלע, ראש מנהלת התחדשות עירונית פתח תקווה, מתאר את הדינמיקה הבעייתית: "מגיע מחתימן ומבטיח לאנשים שתוך שנה הוא יפנה אותם ואף ייתן להם תוספת של 25 מ"ר לדירה הקיימת, כשבפועל, אין לו שום כוונה ושום יכולת. מדובר באנשים קשי יום, שלפעמים גם לא מבינים את השפה, שלא מבינים על מה הם חותמים. מוכרים להם חלום. יש פה סכנה גדולה, שזו הערת האזהרה, שכובלת את בעל הדירה לאותו מארגן מאכער. אנחנו לא מדברים פה על חברת בנייה גדולה, אזורים, שיכון בינוי, אלא בן אדם שהוא מתווך והמטרה שלו היא להשיג חתימה. הוא יודע ללחוץ על הנקודות הכואבות של הבן אדם שהבניין שלו מתפרק, או שאין לו מעלית. זה נעשה בניגוד לחוק המארגנים, כי צריך לעשות כנס, כי צריך לחתום על מסמך בנוכחות עורך דין, כי צריך שתהיה נציגות לבית.
"הבעיה שאין מי שאוכף את החוק הזה. אנחנו כמינהלת התחדשות עירונית מגיעים בדיעבד ומנסים לטפל בנושא. זה שוק עם המון כסף וההיבט הזה פרוץ כי אין סנקציות כלפי מאכערים כאלה. מה שניתן לעשות זה לבטל את החוזים".
גדעון קינג, ראש המנהלת להתחדשות עירונית אשקלון: "אנחנו מדברים על מאכערים, חסרי ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית, שהולכים ומחתימים אוכלוסיות מוחלשות, אנשים מבוגרים, עולים חדשים ומציירים להם תמונת מצב כאילו יש להם תוכנית מאושרת, כאילו הם בונים מטעם העירייה, או בתיאום עם העירייה. כמובן שזה פשוט לא נכון. יש אפילו דוגמאות להחתמות במקרים שבהם נקבע שלא יהיה פינוי בינוי, ואולי אפילו לא תמ"א 38. המאכערים האלה נכנסים לא פעם למתחמים שכבר יש מחתימים אחרים ואז, או שיצטרכו לעמוד בתנאים שלהם, או שהם יתקעו את הפרויקט".
קינג מסביר ש"אלה הסכמים בני עשרות עמודים. אנשים לא מבינים שיש בהם ייפוי כוח לשם רישום הערת אזהרה וייפוי כוח תכנוני. משם הדרך קצרה".
מה עושות העיריות: לייצר מדיניות
למרות הכול, הגישה של זיו היא לא להילחם במחתימים: "כשהגעתי לבת ים, לפני כשנה וחצי, גיליתי שיש לא מעט מחתימים כאלה בעיר. ההחלטה שלי הייתה לא בהכרח להילחם בהם, אלא לייצר יחד עם אגף ההנדסה ובגיבוי הוועדה המקומית, מדיניות ומסלול התחדשות ברור ומובן לכולם בכדי לסייע לכל תושב שפונה אלינו וליישר גם את אותם מחתימים. מי שלא עומד בקריטריונים האלו שקבענו - תכנוניים, ציבוריים, כלכליים וחברתיים, לא מתקדם.
"התופעה הזאת לא נעלמה לחלוטין ועדיין יש גורמים שנועלים את עצמם במתחמים, אך אלו שמבינים שיש דרך לנהל, דרך שמוסכמת על העירייה, מצליחים גם לקדם את הפרויקט. אני שמח לראות היום שיש רבים שמתנהלים בצורה מתואמת מול מחלקות התכנון ומול המינהלת, ומייצרים פרויקטים הרבה יותר איכותיים עבור העיר ותושביה".
סלע מפתח תקווה: "עד היום פעלנו בעשרות מקרים לשחרר אנשים מול מאכערים, שהחתימו אותם על הערות אזהרה והתכוונו לסחור בחתימות. לא הייתה להם שום כוונה לבצע את הפרויקט. המטרה הייתה למכור אותו. תהליך העברת הידיים גורם לכך שהסיכוי שהפרויקט יתממש יפחת. כי בסופו של דבר כל אחד גוזר את שורת הרווח שלו, ומי שצריך לבצע, הלכה למעשה, לא נשאר לו רווח. אנחנו עשינו קמפיין שקרא לא לחתום למאכערים".
"הרשינו לעצמנו להגיד לתושבים לא לחתום"
בן מיוסט, מנכ"ל החברה הכלכלית לוד, מעיד שעד לפני כמה שנים הייתה בעיר לוד אנרכיה בתחום: "כשהגעתי ללוד ב-2017, בכל פינה היה איזה מישהו, מאכער, או חברה מארגנת, שהתייחסו לקבוצת בתים כשייכת להם והפעילו לחצים על הדיירים. כיוון שיש לי רקע משפטי, הדבר הראשון שעשיתי היה לעצור את זה. הרשינו לעצמנו לתלות מודעות בבניינים ולהגיד לתושבים לא לחתום. ראינו שהיה לזה ביטוי בשטח. איך? כי המאכערים התחילו לפעול נגדנו. שיטה אחת הייתה להפעיל פוליטיקאים כדי שיטענו שנעשה להם עוול נורא כי השקיעו הרבה מאמצים.
"עשינו סדק. הודענו שאנחנו מטפלים בתהליך ההתארגנות, גורמים לתושבים לבחור נציגות ברמת הבניין והמתחם. ורק אז בוחרים עורך דין מייצג. לא אחד שהביא המאכער או היזם. הוא מתחיל בהחתמת ייפוי כוח מול הדיירים. זה נושא מאוד מורכב ומלא בפרטים. רק אחרי שאנחנו עושים שולחן עגול בוועדה המחוזית או בוותמ"ל (כלומר מתחיל תהליך תכנון ראשוני של תוכנית) אנחנו מתחילים לבחור יזם. ברגע שיש מדיניות תמורות ברורה, אז כל המאכערים עם ההבטחות המצחיקות שלהם כבר לא רלוונטיים. מה שאנחנו עושים כאן זה לייצר ודאות".
אלעזר במברגר, מנהל הרשות להתחדשות עירונית: "הרשות להתחדשות עירונית פועלת באמצעות המינהלות העירוניות ליצירת הליכים סדורים של החתמת בעלי דירות על הסכמה לפרויקט, במטרה למנוע תופעות של הטעיה או ניצול. בנוסף, במסגרת חוק ההסדרים שאושר זה עתה, נקבע הסדר חדש לפיו בעל דירה רשאי לבטל באופן חד צדדי עסקת התחדשות עירונית אם המחתים איננו פועל לקידום העסקה בתוך לוח זמן סביר שנקבע בחוק".
עיקרי חוק המארגנים
● מארגן עסקת התחדשות עירונית יסביר באופן מפורט לדיירים את תנאי ההתקשרות
● יקיים אספה בהשתתפות 40% לפחות מבעלי הדירות, שעליה יודיע בכתב, 7 ימים מראש
● באספה יודיע בשם מי הוא פועל, כמה שכר טרחה יקבל, ואם מישהו מהדיירים מסייע לו
● רק לאחר ההסבר המפורט באספה, רשאי המארגן להחתים את הדיירים על הסכם כתוב
● ההסכם יתורגם לשפות נוספות לפי הצורך ובהתאם לאופי הדיירים בבניין
● ההסכם יכלול לוחות זמנים לשלבי הפרויקט וסעיף הקובע שאי־עמידה בהם תביא לפקיעתו