ישראל מתמנפת / איור: גיל ג'יבלי
עד כמה אתם מוכנים ללכת רחוק כדי לרכוש דירה ולמשכן את עצמכם? אין לשאלה הזו תשובה מדויקת, אבל רוכשי הדירות בשוק החופשי עונים בצורה ברורה: נכון לסוף 2021 הם מוכנים לקחת משכנתה ממוצעת של מיליון שקל, שיא שלא היה כדוגמתו, כדי להצליח לרכוש לעצמם דירה.
עד כמה 2022 תמשיך את בערת הנדל"ן של שנת השיא 2021?
יש כמה תרחישים לשאלה הזו, ואולם התרחיש שעולה ממגמות נתוני המשכנתה בשנים האחרונות מורה כי הסקטור המשמעותי ביותר שפועל בשוק הנדל"ן - זה של רוכשי דירות בשוק החופשי - ימשיך לפעול ברמות גבוהות מאוד, שהשוק טרם הכיר בעבר. כך עולה מניתוח גלובס את חתך הפעילות של רוכשי הדירות בשוק המשכנתאות.
שוק הנדל"ן נמצא בגאות היסטורית, כזו שגם השיא הקודם לא נגע בה. מחירי הדיור עלו ב-2021 לבדה ב-10%. בשנת 2019, ישראלים לקחו משכנתאות בשווי 68 מיליארד שקל. בשנת 2020 לקחו ב-78 מיליארד שקל, וב-2021 המשכנתאות שברו עוד תקרה והגיעו לשווי 117 מיליארד שקל בשנה אחת. כלומר אין מדובר בסתם שיא, אלא בקפיצת מדרגה.
היקף העסקאות שבוצעו בשנה שעברה צפוי להסתכם בכ-25% יותר מאשר השיא הקודם שנרשם ב-2015.
הממשלה מצידה פועלת כדי למתן את השוק בכמה אמצעים שכלולים בתוכנית הדיור שלה, ואולם האמצעי היחיד שנראה אפקטיבי להשפעה מיידית על השוק בצורה של מיתון פעילותו, היא העלאת מס הרכישה שהוטל על משקיעים.
סיפור המשכנתאות נוגע לעניין אחר - לעניין המוטיבציה. ניתוח המשכנתאות מהתקופה האחרונה יכול לתת לא רק מידע על פעילות רוכשי הדירות בשוק בעבר הקרוב, אלא גם לרמוז לנו על מצב הרוח הלאומי בכל הקשור לרכישת דירות, ככל שהמצב הקיים יימשך, ושלא יחולו שינויי מדיניות ממשלתיים או בעיות גיאופוליטיות, או שינויים במדיניות המשכנתאות של בנק ישראל למשל.
במסגרת העיבוד שערכנו לקחנו את הנתונים שמפרסם בנק ישראל אודות היקפי משכנתאות שנלקחים מדי חודש, ופיצלנו אותם לשלוש קבוצות: קבוצת המשקיעים, קבוצת רוכשי הדירות במסגרת מחיר למשתכן וקבוצת רוכשי הדירות בשוק החופשי שאינם משקיעים.
מחיר למשתכן: ירידה במספר הרוכשים
נתחיל עם מחיר למשתכן: שיעור הלווים החודשי של מחיר למשתכן מכלל לוקחי המשכנתאות הגיע ל-23%-25% במחצית הראשונה של 2020, ומאז ירד מאוד והגיע לכ-12% בדצמבר 2021. שתי סיבות יש לכך: הראשונה - מספר המשכנתאות למחיר למשתכן פחת והשנייה והעיקרית - מספר המשכנתאות ליתר מגזרי השוק עלה מאוד. מספר לוקחי המשכנתאות במסגרת מחיר למשתכן ירד מרמה של 1,900-2,400 ברבעון הראשון של 2020, ל-1,300-1,600 בחודשים האחרונים של 2021 עקב ירידה במספר הפרויקטים במסגרת מחיר למשתכן שבהם נמכרו דירות.
בין ינואר 2020 לדצמבר 2021 מספר הלווים במסגרת התוכנית ירד בכ-20%.
מגזר זה של לווים הוא הפחות חשוב מבין השלושה, ולא רק בגלל גודלו המצטמק. מדובר במגזר שאינו קשור להתנהלות הכללית של שוק הנדל"ן, מחירי הדירות שנרכשות בו אינם קשורים למחירי הדירות בשוק, והרכישות הן פועל יוצא של מועדי מכירת דירות שנקבעו לחודש כזה או אחר. לפיכך, בין אם השוק עולה או יורד - הפלח של מחיר למשתכן מתנהל לפי כללים משלו, ועל כן אינם מעידים על שום דבר שיכול להתרחש ב-2022.
המשקיעים: ידעו שהמס הולך לעלות
מגזר המשקיעים רשם עלייה מרשימה: מ-13% מכלל הלווים בחודשיים של משכנתאות בינואר 20’ ל-18% בדצמבר 21’. באותה תקופה מספר המשקיעים קפץ ב-122%, ואולם אין להקיש מזה הרבה לעתיד. הרמה הגבוהה של שיעור המשקיעים בחודשי 2021 האחרונים נבעה מהידיעה שהממשלה עומדת להעלות את מס הרכישה ולכן הם הגדילו מאוד את רכישותיהם. סביר מאוד שבעתיד הקרוב חלקם יירד מאוד במשכנתאות ובעסקאות, ובכך הם יחזרו על ההתנהגות מימי כחלון.
מצד שני בעתיד הקרוב צפויים רוכשי דירות של עד 3.5 מיליון שקל ליהנות מהורדת מס רכישה, ורוכשי דירות של יותר מ-3.5 מיליון שקל ייתקלו במס רכישה גבוה מהנהוג היום. החוק לעניין זה טרם אושר.
השאלה היא כיצד כל זה עתיד לשנות את השוק? לגבי המשקיעים התשובה נראית ברורה למדי. הם כבר היו בסרט הזה, כשמשה כחלון כשר אוצר העלה להם את מס הרכישה באופן דומה (העלאה של 60% - מ-5% ל-8% במדרגה התחתונה) ועל כן הם צפויים להוריד את היקפי רכישת הדירות שלהם להיקפים של 2020-2016, שאז פעלו בסביבת מיסוי דומה.
שינויי המס האחרים, שמבטאים הטבות מס (לא גדולות במיוחד) לרוכשי דירות יחידות זולות, והעלאות מס לדירות יקרות (שעלול להגיע גם לסכום בן שש ספרות, כשמדובר בנכסים יקרים) קשים יותר להערכה, וכפי שנראה עתה, הצעד הזה לא ישנה את השוק באופן מהותי - ההטבות אינן משמעותיות מספיק כדי לאפשר לרוכשים נוספים לרכוש דירות והרעות המס אכן קיימות, אבל מי שיכול לרכוש דירה ב-10 מיליון שקל כנראה שגם יוכל לממן את העלאת המס.
רוכשי השוק החופשי: בטוחים שהמחירים יעלו
הפלח השלישי כאמור, הוא הפלח החשוב ביותר מבחינת הערכת המוטיבציה לרכישת דירות. רוכשי דירות יחידות בשוק החופשי הם "הלחם והחמאה" של כל שוק נדל"ן. פלח זה מייצג את השוק בצורתו האותנטית ביותר, ללא שיקולי תשואות ומיסוי וללא עירוב סובסידיות ממשלתיות ברכישת דירות שאפילו בחירתן לגבי רוב הרוכשים אינה מלאה.
בחודש דצמבר לקחו 8,808 לווים שאינם משקיעים משכנתאות לרכישת דירה בשוק החופשי. מדובר בשיא חודשי. מאז ינואר 2020 מספרם עלה ב-73%, ואולם בניגוד למשקיעים, שביולי 2020 קיבלו עידוד כלכלי רציני משר האוצר לשעבר ישראל כ"ץ לשוב לשוק באמצעות הורדת מס רכישה - הרוכשים שאינם משקיעים לא קיבלו שום עידוד. הם פועלים כך משום שהם סבורים שמחירי הדירות יוסיפו לעלות.
המספר הזה שנרשם בדצמבר, אינו שיא של כל הזמנים. ביוני וביולי 2015 נרשמו למעלה מ-9,000 לווים של רוכשים מהשוק החופשי, שנהרו לקבל משכנתאות מהבנקים בנסיבות דומות של העלאת מס הרכישה על משקיעים.
השאלה מדוע רוכשי דירות בשוק החופשי מגדילים את הרכישות שלהם כשמוטל מס על משקיעים היא שאלה טובה, שהתשובה עליה כנראה לקוחה מענף הכלכלה ההתנהגותית. על פניו הרי לא הייתה להם שום סיבה להתנהגות המבוהלת הזו. ועדיין בין ההתנהגות של רוכשי הדירות בשוק החופשי ב-2015 לבין זו של 2021 יש הבדלים משמעותיים, שעל הראשון נעמוד מיד ואת השני ננתח בהמשך.
ב-2015 גל המשכנתאות לרוכשי השוק החופשי שאינם משקיעים נמשך ארבעה חודשים בין מאי לאוגוסט אותה שנה, וכאמור שיאו נרשם ביוני-יולי ולאחר מכן רמת הרכישות חזרה לרמת של לפני הגל (20%-25% פחות); ב-2021 הגל היווה שיא לעלייה במספר הרוכשים הללו שמתחילה עוד במאי 2020. דצמבר 2021 אמנם רשם שיא, אך כל המחצית השנייה של אותה שנה (למעט ספטמבר, שבו נחגגו חגי תשרי) לוותה במספר גדול מאוד של משכנתאות למגזר הזה, כך שסביר שבחודשים הקרובים נראה ירידה במספר הלווים במגזר זה, אך מתונה בהרבה מזו של 2015.
גובה המשכנתה: האם מיליון הוא התקרה?
עניין אחר שבדקנו הוא גובה המשכנתה הממוצעת. מגזר הלווים שרוכשים דירות במחיר למשתכן אינו מלמד הרבה, מהסיבות שנמנו קודם לכן, ואולם ניתן להעריך כי מי שזכו בדירות מוזלות במסגרת מחיר למשתכן בהגרלות שנערכו לפני שנתיים-שלוש רואים לנגד עיניהם שהמחירים שכבר אז היו אטרקטיביים, הפכו למציאת ענק עקב עליות המחירים, וחסכו להם עוד 100 אלף שקל ויותר ממחיר השוק.
לכן רואים באופן כללי עלייה במשכנתה הממוצעת של לווי התוכנית הממשלתית, אולם מעבר לזה ההתנהגות שלהם תלויה כאמור בפרויקטים שנמכרים בכל חודש וחודש.
אצל המשקיעים רמת המשכנתאות הממוצעות שנלקחו במחצית השנייה של 2021 הגיעה לרף של 800 אלף שקל בממוצע, ולא עלתה.
אצל הרוכשים בשוק החופשי, רף המשכנתה נמצא בעלייה ורשם קפיצה במיוחד במחצית השנייה של 2021, ומאז הוא סובב סביב המיליון שקל בממוצע. ביולי חצה לראשונה בהיסטוריה את הרף הזה.
מאז המשכנתה ירדה מעט, אך עדיין סובבת את המיליון שקל. זו רמת שיא שמעידה על מוטיבציה גבוהה במיוחד אצל רוכשי הדירות הללו לרכוש לעצמם דירה.
מצד שני, הרף של מיליון שקל נראה כסוג של תקרה שקשה יהיה לעלות עליה בהרבה, משום שרמת הסיכון במשכנתאות יתחיל לעלות והבנקים למשכנתאות יעצרו את הלווים, אם אלה לא יעשו זאת קודם לכן בעצמם.
שיעור ההחזר: סכום דומה, על פני יותר שנים
כיצד מצליחים רוכשי הדירות לממן כל כך הרבה משכנתה לדירות הולכות ומתייקרות?
הם מתמנפים, והרבה. שיעור ההלוואות במינוף גבוה (מעל 60% משווי הנכס) עלה מ-27.4% ב-2017 ל-42.5% ב-2021. בו זמנית, שיעור המשכנתאות במינוף נמוך (מתחת ל-30% משווי הנכס) ירד מ-8.5% ב-2017 ל-5.8% ב-2021. שיעור ניכר מהישראלים מוכנים ללוות הרבה יותר כסף מההון העצמי שעומד לרשותם כדי להשיג בעלות על נכס כאן ועכשיו.
ד"ר זיו נאור, מנהלת היחידה הכלכלית בפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, אומרת ש"יש היום הרבה יותר משכנתאות מבעבר והמינוף ברמת המשכנתה הבודדת גובר גם כן". למה? בעיניה, "חלק מזה נובע מהעלייה במחירי הדיור, שדורשת מאנשים להביא יותר הון עצמי. חלק מהלקוחות לא מגדילים את ההון העצמי בקצב עליית המחירים אלא את המינוף".
גם אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי, מסכים איתה: "מחירי הנכסים בישראל עולים, והשכר הריאלי פשוט לא מדביק את הקצב. המשכנתאות, שהיום הגיעו ל-927 אלף שקל בממוצע, נועדו להשלים את הפער - ועל כן נאלצות להתרחב".
שיעור המינוף: 55% משווי הנכס
גם מבט על ממוצע המינוף מלמד על עלייה: הערכה על סמך נתוני בנק ישראל מראה שממוצע המינוף עלה מ-50% בשנת 2017 ל-55% משווי הנכס ב-2021. כאשר, כמובן, גם שווי הנכס הממוצע עלה משמעותית. עם זאת, בבנק ישראל עצמו לא מודאגים: "אין כרגע חשש למינוף יתר", אומרת ד"ר נאור. "יש מגבלות רגולטוריות, של 75% מינוף לדירה ראשונה, 70% למשפרי דיור ו-50% למשקיעים. בנק ישראל עוקב אחרי ההתפתחויות, וכבר נקט צעדים בעבר כדי למנוע מינוף-יתר שאינו בר-קיימא".
היא מתכוונת, בין היתר, למגבלות שהוטלו בתקופת הנגיד סטנלי פישר זמן קצר לאחר משבר הסאב-פריים. משכנתאות במינוף של למעלה מ-75% נאסרו. "עד 2010 שיעור המינוף הממוצע היה 60%, כי היה אפשר לתת משכנתה בשווי עד 90% משווי הנכס", מסביר יוניסי. "סטנלי פישר הטיל צעדים רגולטוריים שנועדו לצמצם סיכונים - והמינוף ירד". ואכן, הוא ירד עד ל-50% ב-2017, ומאז - עולה בחדות עד לזמננו-אנו.
הסיבה לכך היא שבשנים האחרונות, בנק ישראל החל להוריד את הרגל מהבלם ולאפשר מינוף הולך וגובר. צעד משמעותי ראשון התרחש בסוף 2016, במסגרתו בנק ישראל התיר לבנקים להציע משכנתאות ממונפות הרבה יותר לדירות "מחיר למשתכן". באמצעות הוראה שמאפשרת לחשב את שיעור המינוף לא לפי מחיר הקנייה (המוזל), אלא לפי שווי הנכס המוערך.
יוניסי מספר גם ש"כחלק מהצעדים במשבר בקורונה, בנק ישראל הקל על יחס הלימות ההון ככה שצריך לרתק פחות הון". למה הכוונה? כשמשק בית לוקח משכנתה, לא רק הוא מתמנף - גם הבנק מתמנף. עד ההקלה הזאת, משכנתה במינוף גבוה של מעל 60% דרשה מהבנק לרתק הון נזיל בשווי 60% מההלוואה. עכשיו, צריך להפנות לכך רק 50% מהשווי שלה". דבר זה עודד מאוד את המוכנות של בנקים להציע הלוואות במינוף גבוה יותר.
צעד נוסף התרחש בסוף 2020 והתיר לבנקים להציע ריביות צמודות לפריים בשיעור של עד שני שלישים (והשאר בריבית קבועה מראש) בניגוד לשליש בלבד. ריבית הפריים, עשויה לעלות בהמשך, אך בטווח הקצר, היא מציעה ריבית אטרקטיבית יותר מאשר זו הקבועה המוצעת בידי הבנקים כיום.
שיעור ההחזר: סכום דומה, על פני יותר שנים
נתוני בנק ישראל מציגים יציבות מפתיעה בשיעור ההחזר החודשי הממוצע על המשכנתה מתוך ההכנסה, העומד על 26% כבר שבע שנים ברציפות. כיצד ייתכן ששיעור המינוף הולך ועולה, אך שיעור ההחזר מההכנסה נשאר זהה?
התשובה היא שהישראלים "מותחים" את המשכנתה הכי הרבה שהם יכולים. ב-2011, משך המשכנתה הממוצע עמד על 20.8 שנים למשכנתה צמודה למדד ו-18.8 שנים למשכנתה לא-צמודה, ב-2019 היא עלתה ל-22.5 ו-21.5 בהתאמה, וב-2021 היה זינוק נוסף: משכנתה צמודה ממוצעת עלתה ל-24.3 שנים, ולא-צמודה ל-22.9 שנים.
יונתן ברלינר, יו"ר הוועדה המקצועית בהתאחדות יועצי המשכנתאות, מפרט: "המינוף בא לידי ביטוי בהארכת חיי המשכנתה מ-22 שנה בממוצע לפני שנה, לכמעט 25 שנה נכון להיום. בנוסף אנו רואים מעבר משמעותי למסלולים הצמודים למדד ולמסלולים בריבית משתנה, אשר מסבירים את אי העלייה בהחזר החודשי ההתחלתי, אך מגדילים בצורה משמעותית את הסיכון של הלווים לשינויים עתידיים".
רימון חייט, כלכלן, יועץ משכנתאות ומחבר הספר "משכנתא יעילה", מביא סיבה נוספת להתארכות: "קהל הלקוחות שמגיע אליי הם בדרך כלל יותר אוריינים פיננסית. אפילו אם יכולת ההחזר שלהם גבוהה, הם מעדיפים להחזיר סכום פחות גדול בכל חודש ולהאריך את המשכנתה, כדי לשים יותר כסף בשוק ההון ולקבל שם תשואה גבוהה יותר לדעתם".