מימין: אילן קפון, צחי ארבוב וזיו יעקובי / צילום: אלכס פרגמנט
היזם צחי ארבוב מביא לבורסה בתל אביב את אחת מההנפקות הגדולות הצפויות השנה בכלל, ובתחום הנדל"ן היזמי בפרט. על פי ההערכות, ארבוב מעוניין להנפיק את קבוצת אקרו שבשליטתו לפי שווי של כ-3 מיליארד שקל, ובמסגרת זו לגייס לחברה כ-300-400 מיליון שקל.
את ארבוב ואקרו ניתן לשייך לקבוצה של יזמי נדל"ן צעירים ואגרסיביים שהפכו בשנים האחרונות לגורמים המובילים בעסקאות גדולות שנחתמו בגוש דן (קבוצה הכוללת גם את ישראל קנדה ואת קבוצת חג'ג'). אותם יזמים רכשו בעשור האחרון קרקעות בת"א ובסביבתה לצורך בניית פרויקטים שאפתניים של מגורים ומשרדים, במחירים גבוהים, ששיקפו גאות צפויה בשוק ומקסום של זכויות הבנייה. תחזית זו שלהם אכן התממשה בפועל, והניבה לאותן חברות רווחים גבוהים בשנים האחרונות.
בהתאם, השווי הגבוה שאליו מכוונת אקרו בהנפקתה, יציב אותה - אם ההנפקה תצא לפועל - בין יזמיות הנדל"ן הגדולות בבורסה בת"א הפועלות בעיקר בתחום המגורים הלוהט. בין אלו ניתן למנות את החברות פרשקובסקי ואפריקה מגורים, הנסחרות בשווי של סביב כ-3 מיליארד שקל כל אחת, ומקדימות אותן בשווי החברות אזורים (כ-4.2 מיליארד שקל), דמרי (כ-6 מיליארד שקל) וישראל קנדה (כ-5.5 מיליארד שקל).
את השוויים המרשימים הללו השיגו יזמיות הבנייה למגורים הבורסאיות אחרי זינוקים של מאות אחוזים במניותיהן מאז פרץ משבר הקורונה בשנת 2020 - נוכח הפריחה חסרת התקדים שממנה נהנה תחום הנדל"ן בישראל, ובייחוד תחום המגורים, בזכות מחירי וביקושי השיא לדירות למגורים בישראל.
מחזיק 29% מהמניות ו-55% מזכויות ההצבעה
טיוטת התשקיף שפרסמה אקרו בסוף השבוע מגלה כי מלבד ארבוב, בין בעלי המניות הגדולים באקרו נמנית חברת הביטוח והפיננסים הפניקס, עם החזקה של כ-17% מההון, ורעיה שטראוס בן דרור (באמצעות חברת שביל האלה), עם כ-14% מההון. שני אלה צפויים לרשום הצפת ערך משמעותית בשווי החזקותיהם, לאחר שרכשו אותן לפי שוויים נמוכים משמעותית ביחס לזה שאליו מכוונת אקרו בהנפקה לציבור (שאותה מובילה חברת החיתום של ברק קפיטל).
הפניקס השקיעה באקרו בשנת 2018 כ-100 מיליון שקל לפי שווי חברה של כ-355 מיליון שקל בלבד, וב-2020 מימשה אופציה לרכישת נתח נוסף ממניות אקרו, תמורת 20 מיליון שקל, הפעם לפי שווי חברה של כ-620 מיליון שקל. כניסתה של רעיה שטראוס לחברה בוצעה בדרך של עסקת החלפת מניות במהלך שנת 2020, לפי שווי חברה של כ-790 מיליון שקל לאקרו.
חלקו של ארבוב עצמו באקרו עומד על כ-29% מההון, אולם הוא מחזיק בכ-55% מזכויות ההצבעה בחברה בזכות ייפוי כוח שהעניקו לו בעלי מניות נוספים בחברה, הכוללים בין היתר את אילן קפון והמנכ"ל זיו יעקובי (המחזיקים 5%-6% ממניות החברה כל אחד).
זינוק של 190% ברווח הנקי בינואר-ספטמבר 2021
אקרו, שהחלה לפעול בתחום הנדל"ן בשנת 2006, מחלקת את פעילותה לשני תחומים מרכזיים: נדל"ן יזמי ונדל"ן מניב. בפעילות הנדל"ן היזמי עוסקת אקרו ברכישת קרקעות, תכנון, השבחה ופיתוח פרויקטים, ובתחום המניב היא עוסקת באיתור, פיתוח והשכרת נכסים - כל זאת בעיקר בתל אביב ובסביבתה.
על הפריחה בתחום המגורים בישראל מלמדים גם דוחותיה הכספיים של אקרו. בסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2021 צמחו הכנסות החברה ממכירת דירות ב-25%, והגיעו ל-290 מיליון שקל. זאת, לצד עלייה בהיקפי שערוכי נכסים שביצעה, והגדלת חלקה ברווחי חברות מוחזקות, הובילו לטיפוס של יותר מ-50% בכלל הכנסותיה, שהגיעו בתקופה זו ל-452 מיליון שקל. בשורה התחתונה, הרווח הנקי של אקרו בין ינואר לספטמבר 2021 זינק ב-190%, והגיע ל-135 מיליון שקל.
בסיכום שנת 2020 כולה הציגה אקרו זינוק של 330% בהכנסותיה ממכירת דירות, שהגיעו ל-341 מיליון שקל, וסך הכנסותיה לאותה שנה התחזק בכ-75%, ועמד על 490 מיליון שקל. ואולם, בסיכום 2020 גם עלויות הפעילות של אקרו גדלו, כך שהרווח הנקי שלה לתקופה זו הצטמק בכ-20% והסתכם ב-109 מיליון שקל.
לפי הנתונים שמציגה אקרו, כיום היא שותפה בייזום, תכנון והקמה של 45 פרויקטים (בשלבים שונים ויחד עם שותפים) הכוללים כ-7,200 דירות, מהם 26 פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, והם כוללים גם שטחי משרדים ומסחר בהיקף מצרפי של כמה עשרות אלפי מ"ר.
עוד לחברה, יחד עם שותפים, ארבעה נכסים להשכרה בהיקף של כ-55 אלף מ"ר (פחות משליש מהם שלה) ו-13 פרויקטים בתכנון ובהקמה של משרדים, מסחר ומלונאות.
לקראת ההנפקה מציגה אקרו כמה פרויקטים בולטים שבהם היא שותפה. בין אלה נמנים בניין המשרדים של מיקרוסופט בהרצליה, שבו היא שותפה בכרבע מהזכויות, יחד עם תדהר, ישראל קנדה ואלייד, ופרויקט המגורים והמשרדים דה וינצ'י בתל אביב, שבו היא שותפה שווה של ישראל קנדה.
עוד בתל אביב, בידיה של אקרו פרויקט גולף, בעיקר למגורים, בנאות אפקה, פרויקט פינוי-בינוי בנווה שרת ומגדל מגורים בין הרחובות יצחק שדה, מנחם בגין, קרליבך ומאז"ה, ועוד נכללים בין הפרויקטים שהיא מקדמת פארק עסקים בצומת סביון ומגדל משרדים במתחם הבורסה ברמת גן.
את התמורה בהנפקה מייעדת אקרו בין היתר להמשך פעילותה בתחום הנדל"ן היזמי והמניב בפרויקטים הקיימים, ולביצוע עסקאות חדשות בתחום הנדל"ן היזמי, ובכלל זה פרויקטים של התחדשות עירונית (תחום שבו החלה לפעול בשנת 2016), וכן נדל"ן מניב.
צופה מכירות של 12 מיליארד שקל ב-2022-2029
בעל השליטה ארבוב (47) מכהן כיו"ר אקרו, ומנכ"ל החברה הוא זיו יעקובי (47), שעלות העסקתו בתשעת החודשים הראשונים של 2021 הגיעה ל-5.2 מיליון שקל - עיקר הסכום (3.8 מיליון שקל) תגמול מנייתי, בעוד שארבוב הסתפק בתקופה זו בשכר של כ-1 מיליון שקל. בשנת 2020 עמדה עלות העסקת יעקובי על 3.1 מיליון שקל, וזו של ארבוב על כ-1.5 מיליון שקל.
במבט קדימה מציגה אקרו נתונים מרשימים לגבי עתיד פעילותה, ומעריכה כי היקף המכירות שבו תהיה מעורבת בין השנים 2022-2029 יגיע לכ-20 מיליארד שקל - וחלקה האפקטיבי בכך יגיע לכ-12 מיליארד שקל, בעוד שהרווח הגולמי מאותם פרויקטים יגיע לכ-6 מיליארד שקל, וחלקה בו יעמוד על כ-3.4 מיליארד שקל.
עוד היא מציינת, כי בסך הכול היא מתכננת לבצע ולשווק (יחד עם שותפים) כ-4,350 דירות בתל אביב בשלוש השנים הקרובות, וחלקה בהן יעמוד על כ-2,600 דירות.
אקרו מציגה בדוחותיה הכספיים האחרונים, לסוף חודש ספטמבר 2021, הון עצמי של קרוב ל-960 מיליון שקל, מזומנים ופיקדונות בהיקף של כ-260 מיליון שקל, ומול זאת סך התחייבויות שמגיע ל-2.3 מיליארד שקל - מהן התחייבויות שוטפות של כ-1.1 מיליארד שקל.