מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים / צילום: שירן כרמל
הביקוש הגבוה לרכישת דירות חדשות בישראל ממשיך לבוא לידי ביטוי בתוצאותיה העסקיות של יזמית הבנייה למגורים, אפריקה ישראל מגורים. ברבעון הרביעי של 2021 מכרה החברה 350 דירות - כפול כמעט מ-176 דירות שמכרה ברבעון המקביל ב-2020.
הקפיצה גדולה יותר בהיקפן הכספי של המכירות הרבעוניות, שעמד על 904 מיליון שקל (לפני מע"מ) - כמעט פי 3 מאשר ברבעון המקביל ב-2020, שבו עמדה התמורה הכספית על 344 מיליון שקל. המחיר הממוצע לדירה עמד ברבעון על 2.58 מיליון שקל, לעומת 1.95 מיליון שקל ברבעון המקביל.
בשנת 2021 כולה מכרה אפריקה מגורים 908 יחידות דיור, בתמורה לסכום של 2.63 מיליארד שקל (לפני מע"מ), המשקף מחיר ממוצע לדירה של 2.9 מיליון שקל. לשם השוואה, בשנת 2020 מכרה אפריקה מגורים 427 דירות, תמורת סכום של 808 מיליון שקל, המשקף מחיר ממוצע לדירה של 1.89 מיליון שקל. נתונים אלו כוללים גם את חלקם של שותפיה של אפריקה מגורים בפרויקטים השונים.
לעלייה במחיר הממוצע ליח"ד ב-2021 תרמו בעיקר המכירות הגבוהות של פרויקט מגדלי היוקרה DUO במתחם סמל שבמרכז ת"א. הפרויקט כולל שני מגדלים בני 668 יח"ד, מתוכן 510 יח"ד לשיווק והשאר לבעלי זכויות. מתוך יחידות הדיור העומדות לשיווק, מכרה החברה 277 יח"ד (54%) עד סוף 2021 במחיר ממוצע של 5.6 מיליון שקל לדירה (כולל מע"מ) ובתמורה כוללת של 1.34 מיליארד שקל. בסך-הכול אמור הפרויקט להניב הכנסות של 2.2 מיליארד שקל, עם רווח גולמי צפוי של 688 מיליון שקל (30% מההכנסות), ולהסתיים בשנת 2027. חלקה של אפריקה מגורים בפרויקט עומד על כ-75%.
במהלך השנה הנוכחית תחל אפריקה מגורים בהקמה ובשיווק של פרויקט נוסף במתחם סמל, שיכלול מגדל מגורים שלישי, ולצידו בניין דירות נוסף בן 8 קומות. בסך-הכול ישווקו בשלב זה 189 יח"ד, אשר עתידות להניב הכנסות של 1.18 מיליארד שקל ורווח גולמי של 351 מיליון שקל (29% מההכנסות), וחלקה של החברה בו עומד על 88%.
רווח רבעוני של 83 מיליון שקל מהתאמת שווי
אפריקה מגורים מכירה בהכנסה ממכירת דירות מגורים ושטחי מסחר בישראל בהתאם לשיעור ההשלמה בכל מועד דיווח של הדירות ושטחי המסחר, וזאת במקום האפשרות להכיר בהכנסה כולה רק בעת מסירת הדירה או שטח המסחר ללקוח. כך, שההכנסות שעליהן מדווחת החברה מדי רבעון מושפעות מקצב התקדמות הפרויקטים השונים ומהיקף המכירות בכל פרויקט.
ברבעון הרביעי רשמה החברה הכנסות של 250 מיליון שקל ורווח נקי של 156 מיליון שקל. לרווח הנקי ברבעון הרביעי תרם רווח מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה, בסך של 83 מיליון שקל. בשנת 2021 כולה דיווחה החברה על עליית שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בהיקף של 111 מיליון שקל (לפני מס) בגין הפרויקטים בתחום הדיור להשכרה בגליל ים, מורדות ארנונה ושוהם.
כמו כן, בעקבות ייעוד שטחי המסחר בפרויקט שדרות הסביונים במודיעין להשכרה, שינתה החברה את סיווג עלויות הנכס מסעיף מלאי בניינים למכירה לסעיף נדל"ן להשקעה, ורשמה רווח משיערוך בסך 35 מיליון שקל (לפני מס).
בשנת 2021 כולה רשמה החברה הכנסות של 1.11 מיליארד שקל, המשקפות ירידה של 17% בהשוואה ל-2020. הרווח הנקי השנתי זינק ב-114% ל-220 מיליון שקל, בזכות עלייה ברווחי חברות כלולות ורווחי שיערוך שנרשמו כאמור ברבעון הרביעי.
"סך של 13 אלף יחידות דיור בפרויקטים העתידיים"
מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, ציין כי "אנחנו מסכמים שנה חזקה עם המשך צמיחה במכירת דירות, שיפור הרווחיות ועלייה משמעותית, של אלפי יח"ד, לסך כולל של למעלה מ-13 אלף יח"ד במלאי הפרויקטים העתידיים של החברה. לצד פעילות ייעודית להגדלת הצבר העתידי שלנו בעסקאות משמעותיות, החברה מקדמת תוכניות לפיתוח של למעלה מ-5,000 יח"ד בתחום ההתחדשות העירונית.
קליין הוסיף, כי "בכוונת החברה להמשיך להרחיב את פעילותה בתחום הדיור להשכרה ובתחום המסחר והמשרדים, אשר יהוו זרוע משמעותית של נדל"ן מניב וכן מנועי צמיחה של החברה לשנים הקרובות.
פרויקטים בהיקף של 800 דירות בתחום ההשכרה
אפריקה מגורים, שבשליטת קבוצת לפידות קפיטל של יעקב לוקסנבורג, נסחרת בבורסה בת"א לפי שווי של 2.7 מיליארד שקל, לאחר שמנייתה הניבה בשלוש השנים האחרונות תשואה של כ-260%. לחברה מלאי קרקעות להקמת כ-13.3 אלף יח"ד דיור (כולל שותפים), מתוכן 1,734 יח"ד בביצוע ועוד 959 יח"ד בתכנון לביצוע בשנה הקרובה.
כמו כן, לחברה ארבעה פרויקטים בהיקף כולל של 800 יח"ד בתחום הדיור להשכרה, (מתוכם שניים כבר מאוכלסים), וכן פעילות בתחום המסחר והתעסוקה. פעילות זו כוללת שטחי מסחר ומשרדים בשטח של כ-177 אלף מ"ר, המשולבים בפרויקטי המגורים.
לדברי המנכ"ל קליין, "לא צריך להיות נביא כזה גדול כדי לראות מה יקרה עוד שנתיים קדימה, כי המחירים של הדירות הם בהרבה מקומות פועל יוצא של מחירי הקרקעות. וכאשר רואים את מחירי הקרקעות שנרכשות בישראל כיום ניתן להבין שכדי שכל הקבלנים יוכלו להרוויח את השיעור המינימלי, נראה את מחירי הדירות ממשיכים ועולים.
"זאת הייתה שנה מאתגרת ביותר לרכישות חדשות, אבל יחד עם זאת הצלחנו להשביח ולהכניס פנימה הרבה מאוד יח"ד. תחזית הרווח הגולמי שלנו לחמש שנים קדימה מדברת על כמעט 2.6 מיליארד שקל והיינו שמרנים פה מאוד. זה אומר שאם לא נקנה עוד קרקעות חדשות ונשביח אותן, וברור שנקנה ונשביח, הרי שמדובר על רווח גולמי שעוד לא הכרנו בו, וחלק לא קטן ממנו נמצא כבר בביצוע וחלק נוסף ייפתח בשנה הקרובה.
"יש כאן תחזית רווח גולמי חסרת תקדים בחברה. גם שיעור המינוף של החברה ירד ב-10%, לשפל חסר תקדים של 47.5%, לאחר ששיפרנו בשנה האחרונה את הנזילות באמצעות גבייה של 2 מיליארד שקל", הוסיף קליין.
בנוגע לפיתוח הנכסים למסחר ותעסוקה הדגיש קליין, כי מדובר ביצירת רגל נוספת חזקה ומניבה. "אני מזהה שהשוק לא אמר את דברו. המחירים ימשיכו לעלות ואנחנו רוצים להיות במקומות האלה, כאשר הדירות להשכרה, המסחר והתעסוקה ממשיכים להניב וליהנות מעליית ערך".