בתי הזיקוק של בזן / צילום: שגיא מורן
קבוצת חג'ג' מבקשת להצטייד במזומנים לקראת עסקה אפשרית לרכישת מניות השליטה בחברת בזן (בתי זיקוק לנפט) מידי החברה לישראל, ולצורך זה העמידה למכירה את זכויותיה להקמת מגדל שד"ל בלב תל אביב. נכון לסוף יוני 2021, עמד שווי זכויותיה של קבוצת חג'ג' בפרויקט על כ-228 מיליון שקל.
קבוצת חג'ג' והמתווך רפי קלינה מחזיקים יחדיו (בחלקים שווים) בבעלות מלאה על חברת הד מאסטר, אשר מחזיקה ב-98% מהזכויות במגדל שד"ל (נכון לסוף נובמבר 2021). במהלך המחצית הראשונה של 2021 רכשה הד מאסטר 19% מהזכויות במגדל תמורת 86 מיליון שקל (שווי של 452 מיליון שקל בעת העסקה), כאשר בדוחות לסיכום הרבעון השלישי נכתב כי היא מנהלת מו"מ לרכישת יתר הזכויות במגדל.
לדברי קבוצת חג'ג', בכוונתה לפרסם כעת הזמנה להגשת הצעות לרכישת מלוא הזכויות במגדל, המתוכנן להיבנות בשטח התחום בין הרחובות שדרות רוטשילד, יהודה הלוי, שד"ל ויבנה בת"א.
במקום נמצאים שני מבנים לשימור וזכויות להקמת מגדל בן 40 קומות. המגדל מתוכנן לשימוש למגורים, מלונאות ומסחר, נוסף על קומות תת-קרקעיות שישמשו כמרתפי חניה. סך השטח הבנוי בתוכנית מעל פני הקרקע יעמוד על 40 אלף מ"ר.
את הזכויות בפרויקט רכשה קבוצת חג'ג', שבשליטת האחים עדו וצחי חג'ג, לפני כעשור, כך שמכירתן כעת עתידה להניב לה רווחים משמעותיים. בנוסף, היא תניב לחברה גם תזרים מהותי שיסייע למימון הרכישה המתוכננת על ידי חג'ג', שנחשפה השבוע, של 16.7% ממניות חברת הזיקוק בזן מידי החברה לישראל , בתמורה לסכום של כ-590 מיליון שקל, אם אכן זו תצא לבסוף אל הפועל (בין הצדדים נחתם מזכר הבנות לא מחייב).
האחים חג'ג' רואים את הפוטנציאל הנדל"ני
עבור החברה לישראל, מכירת מניות בזן לידי קבוצת חג'ג' היא המשך מימוש האסטרטגיה של יציאה מההשקעה בחברת הזיקוק שפועלת ממפרץ חיפה, ואשר נתפסת כאחד המפעלים המזהמים ביותר במדינת ישראל, ומושכת בשל כך אש מצד ארגוני איכות הסביבה.
האחים חג'ג', שחברת ייזום הנדל"ן שבשליטתם נסחרת כיום לפי שווי של כ-1.6 מיליארד שקל, רואים בבזן גם את פוטנציאל השבחת הקרקעות הטמון באפשרות של פינוי מתקני החברה המזהמים ממפרץ חיפה.
השלמת העסקה כפופה בין היתר לכך שקבוצת חג'ג' תקבל היתר שליטה בבזן, כנדרש על פי צו החברות הממשלתיות, תוך ארבעה חודשים ממועד ההתקשרות בהסכם מחייב. תנאי נוסף הוא אי-מימוש זכות הסירוב שנתונה בידי השותפה של החברה לישראל לשליטה בבזן - חברת מפעלים פטרוכימיים.
החברה לישראל של עידן עופר מחזיקה בגרעין השליטה בבזן יחד עם הפטרוכימיים (שבידיה 15.46% ממניות בזן). מפעלים פטרוכימיים, שבעבר נשלטה על ידי דיוויד פדרמן, נשלטת בעשור האחרון בידי מחזיקי האג"ח, מאז נקלעה לקשיים פיננסיים חמורים והפכה באופן מעשי לחברה חדלת פירעון (חברה שסך התחייבויותיה עולה על סך נכסיה).
האפשרויות העומדות בפני מחזיקי האג"ח של הפטרוכימיים
על פי הסכם השליטה בבזן, במקרה שבו תחתום קבוצת חג'ג' על הסכם מחייב לרכישת מניות השליטה מידי החברה לישראל, יעמדו בפני מחזיקי ארבע סדרות האג"ח של הפטרוכימיים שלוש אפשרויות עיקריות. האפשרות הראשונה היא לנצל את זכות ההצטרפות המוקנית לפטרוכימיים ולהצטרף לעסקה, כלומר למכור לחג'ג' עוד 15.46% ממניות בזן תמורת 545 מיליון שקל.
האפשרות השנייה שתעמוד על הפרק היא ניצול זכות סירוב, המוקנית גם כן למפעלים פטרוכימיים, כלומר להיכנס בנעלי קבוצת חג'ג' ולרכוש את מניות בזן מידי החברה לישראל במחיר העסקה. זאת, במטרה למצוא משקיע חזק ועתיר מזומנים, שירצה לקנות הן את המניות הללו ב-590 מיליון שקל (לפי מחיר של 1.1 שקל למניה) והן את המניות שבידי מפעלים פטרוכימיים במחיר גבוה יותר.
האפשרות השלישית תהיה לקבוע במסגרת הסדר חוב חדש לפטרוכימיים, כי החברה תמשיך להחזיק במניות בזן למשך כמה שנים נוספות. המטרה במהלך כזה תהיה לאפשר למניית בזן להמשיך לעלות בזכות השיפור בעסקיה ובזכות האפשרות לקבל פיצויים מהמדינה בגין הדרישה לפנות את מפעלי בזן ממפרץ חיפה, יחד עם האפשרות להשביח את הנדל"ן שבבעלותה שם לאחר הפינוי.
את ההתלבטות הזאת יידרשו מחזיקי האג"ח מארבע הסדרות להכריע בתקופה הקרובה. על פי ההערכות בשוק, יחליטו מחזיקי האג"ח על מכירת מניות בזן שבידי פטרוכימיים רק אם יקבלו פרמיה מסוימת ביחס למחיר שהסכימה החברה לישראל לקבל תמורת מכירת המניות, וזאת במטרה לצמצם את התספורת (בשיעורים משתנים בין הסדרות) שמגלם המחיר הנוכחי למחזיקי האג"ח.
כך, שבעוד ניצול זכות ההצטרפות נראה לפי שעה כבעל הסתברות נמוכה, הרי שניצול זכות הסירוב ומציאת משקיע שיסכים לשלם פרמיה מסוימת למחזיקי האג"ח נראית לפי שעה כבעלת הסתברות גבוהה יותר, בהנחה שמשקיע כזה אכן יימצא. אחרת, יחזיק חג'ג' ב-16.7% מבזן ופטרוכימיים בעוד 15.46% מהחברה.