הגוש הגדול בתל אביב / צילום: איל יצהר
כ-348 מיליון שקל - זה הסכום שקבע בשבוע שעבר בית המשפט שיקבלו חמישה עורכי דין, מנהלי "הגוש הגדול" בצפון תל אביב: עו"ד משה ליפקה, עו"ד רחל זכאי, עו"ד גלית רוזובסקי, עו"ד ד"ר מיכאל שפטלר ועו"ד אליהו מינקוביץ’.
הסכום העצום הזה שנוי במחלוקת: בית המשפט קיצץ ביותר מחצי את התגמול שיקבלו מנהלי הגוש בהשוואה למה שהם ביקשו - שכר טרחה גם עבור קרקעות המדינה במתחם. השופט כתב: "ככל הנראה עסקינן בשכר שלא שולם מעולם לבעלי תפקיד בישראל". אולם מנהלי הגוש הגדול סבורים כי נעשה להם עוול.
הקרקע: יותר מ־1000 דונם בצפון תל אביב
קרקעות "הגוש הגדול" מתייחסות לשטח של יותר מ-1,000 דונם בצפון תל אביב. הן כוללות שלושה מתחמים: המתחם המזרחי שבין שדרות לוי אשכול להמשך תוואי רחוב אבן גבירול; המתחם המערבי, שעליו פעל עד 2019 שדה התעופה שדה דב; והמתחם הצפוני, שעבורו נוסחה תוכנית תא/3700.
הקרקע נכנסה להליך פירוק שיתוף בסוף שנות ה-70, וב-1978 מינה בית המשפט מנהלים מיוחדים שמטרתם לקדם את ההליך ולהביא למימוש התוכניות. ב־2009 מונו חמישה מנהלים חדשים לגוש הגדול - אלה שהוזכרו בפסק הדין.
הם ביצעו בדרך פעולות שונות: ניהול זכויות בעלי הקרקע הפרטיים, גיבוש הסכמי פשרה מול המדינה, קידום הליך חלוקת הזכויות (שיקרב את הליך פירוק השיתוף לסיומו) ועוד. אך מעל הכול, הם הובילו במשך שנים את המאבק לפינוי שדה התעופה שדה דב, בשם בעלי הקרקעות.
שכר הטרחה: 8% בקרקע, למנהלים החדשים והישנים
כבר לפני עשרות שנים נקבע שכר הטרחה למנהלי הגוש הגדול (עוד כשאלה היו המנהלים הקודמים): 8% מהזכויות בקרקע, ששוויין האמיר מאז.
מאחר שהמנהלים התחלפו, נקבע בהחלטת המשך כי המנהלים הקודמים יהיו זכאים ל-3.25% מהזכויות, ואילו המנהלים הנוכחיים יהיו זכאים ליתרה, 4.75% מהזכויות.
במונחים מספריים, חמשת המנהלים הנוכחיים של הגוש הגדול יהיו זכאים לכ-120 יחידות דיור מתוך כ-2,533 יחידות דיור שיוקצו לבעלי הקרקעות, על-פי קביעת השמאי שאול רוזנברג, שמונה על-ידי בית המשפט.
בהתאם לסיכומים הקודמים ולפסיקה האחרונה של בית המשפט, מנהלי הגוש הקודמים - עורכי הדין ברוך גרוס ז"ל, פרופ' יובל הלוי, אליהו מירון ז"ל, זלמן רוזובסקי ז"ל, אייבי נאמן ז"ל ומשה שוב ז"ל - יקבלו זכויות לכ־82 יחידות דיור, אשר שוויין מוערך ב־238 מיליון שקל, כך ששווי שמונת האחוזים כולם (מזכויות בעלי הקרקע הפרטיים), לכל מנהלי הגוש, עומד על כ־586 מיליון שקל.
ההליך המשפטי: שהמדינה תשלם על חלקה בקרקע
שניים מחמשת מנהלי הגוש הנוכחיים, עורכי הדין רחל זכאי ומשה ליפקה, הגישו פנייה לבית המשפט אשר מטרתה להסדיר כמה סוגיות ספציפיות בעניין. אל הפנייה הצטרפו שלושת המנהלים הנותרים, וכתוצאה מכך פסק למעשה בית המשפט מהו השכר המגיע בפועל לחמישה.
שלוש סוגיות עמדו לפתחו של בית המשפט בפנייה זו: האחת - בקשת המנהלים כי המדינה תשלם שכר טרחה על חלקה בקרקעות הרלוונטיות (50%); השנייה - בקשה כי הבעלים הפרטיים יישאו בכל התשלומים החלים על בעלי המקרקעין בנוגע לזכויות שמגיעות למנהלים, למעט מס רכישה; השלישית - שאלת תשלום המע"מ על הזכויות המדוברות.
בכל שלוש הנקודות הללו פסק בית המשפט נגד מנהלי הגוש הגדול: "המנהלים הנוכחיים אינם זכאים לשכר טרחה בגין חלק המדינה במקרקעין; בעלי הקרקע אינם חבים בתשלום מסים והיטלים בגין הזכויות שיועברו למנהלים הנוכחיים כשכר טרחה, ועל האחרונים לשאת בכך; המע"מ בגין כלל האחוזים שנפסקו למנהלים, הקודמים והנוכחיים כאחד, לגבי המקרקעין, כבר שולם".
עם זאת, השופט יעקב שקד קבע, בתשובה לדרישת חלק מבעלי הזכויות בקרקע, כי אין מקום להפחית את שכר טרחת המנהלים הנוכחיים, כך שהוא יישאר 4.75% מהזכויות המדוברות.
החישוב: כל אחד יקבל 70 מיליון שקל, שהם כ־450 אלף שקל בחודש
הפסיקה קבעה למעשה את השכר שיקבלו חמשת מנהלי הגוש הגדול: כ-348 מיליון שקל על זכויות בעלי הקרקעות בלבד, לפי הערכת שווי של 2.9 מיליון שקל ליחידת דיור בחוות-דעת השמאי רוזנברג. משמע, כל מנהל יקבל כמעט 70 מיליון שקל, שהם כ-5.3 מיליון שקל בשנה, כך שמדובר על שכר של כ-450 אלף שקל בחודש, על פועלם מאז שנת 2009. מדובר, יש לציין, בשכר טרחה שהם יקבלו באופן אישי - לא לשכר שמגיע למשרדים שבהם הם עובדים.
אילו בית המשפט היה מקבל את בקשתם של החמישה לשכר טרחה גם מהמדינה, היה הסכום הכולל מגיע לכמעט 700 מיליון שקל - כ-140 מיליון שקל לכל מנהל, או שכר של כ-900 אלף שקל בחודש, לכל אחד.
בעלי הקרקע: "הבקשות היו הזויות ולא ראויות"
"בקשותיהם של מנהלי הגוש הגדול היו הזויות ולא ראויות", אומרת עו"ד מרים דונין שוב, שותפה במשרד עורכי הדין ארדינסט, בן נתן, טולידאנו ושות', המייצגת מאות בעלי זכויות בגוש הגדול ובתוכנית השכנה תא/3700. "הייתה היסטוריה של פסיקת שכר, לכן לא ברור מאיפה הגיעו הבקשות הללו. החלטת בית המשפט, לטעמי, ראויה בהחלט.
"כבר רואים את האור בקצה המנהרה בהליך הזה, מאחר שמרבית בעלי הזכויות מאוגדים. לדעתי זה יקודם מהר, כי לבית המשפט כבר אין יותר מדי סבלנות למנהלים. אני מעריכה בסבירות גבוהה שסוגיית ההקצאות והחלוקה של הקרקעות תסתיים השנה, ואז מנהלי הגוש הגדול למעשה יסיימו את תפקידם".
עו"ד יוסי מוסרי, המייצג בעלי קרקעות בהליך מול מנהלי הגוש הגדול, אמר לגלובס: "השופט אמר כי אם הדבר היה תלוי בו, הוא היה מתערב ומפחית את שכר המנהלים, אבל מאחר שמדובר בהחלטה פסוקה מן העבר, ומאחר שזהו שכר קצוב ולא שאלה של ‘שכר ראוי’, הוא אינו יכול לשנותה.
"חשוב לזכור שהשכר נגזר מהערכת השווי של השמאי, ולטעמנו שווי זה עוד יגדל משמעותית. המתחם בשדה דב הוא המתחם שמטופל בצורה הכי טובה והכי יעילה בכל הארץ, ובפרט בגוש דן. יש בו ניצול מיטבי מקסימלי של זכויות הבנייה, כמעט פי שניים גם ממתחמים גובלים, כדוגמת תוכנית חוף התכלת. לכן אנחנו מעריכים כי ערך הקרקע ליח"ד בהחלט יעלה בשנים הקרובות".
בהקשר זה נזכיר - גם אם מדובר בפרויקט ספציפי שאינו בהכרח משקף את המחיר המדויק ליחידת דיור בקרקעות שדה דב כולן - כי קבוצת MORE, אשר זכתה באחד המתחמים במכרז המיליארדים בשדה דב באוגוסט 2021, העריכה שווי יחידת דיור בפרויקט שלה ב-6.9 מיליון שקל.
מנהלי הגוש: "ההחלטה גורמת עוול של ממש"
"ההחלטה, לטעמי, ראויה לערעור", אומר עו"ד אליהו מינקוביץ’, אחד מחמשת מנהלי הגוש הגדול. "מדובר בהחלטה שגורמת עוול של ממש למנהלים. הטיפול בגוש הגדול הוא ייחודי, לא אופייני - לא ברמת המורכבות שלו, לא באורך התקופה ולא במהמורות שעמדו בפני המנהלים הקודמים ובפני אלה שהחליפו אותם.
"צריך להסתכל על תמונת המצב בצורה מאוזנת, שהרי אפילו השופט, בהחלטה המנומקת שלו, לא יכול היה להימנע מלשבח את המנהלים. גם בהחלטה האחרונה הוא אמר במפורש: ‘אילולי המנהלים כל זה לא היה קורה’.
"לא מדובר בקרקע מדינה, אלא בקרקע פרטית שנתפסה על-ידי המדינה שבדרך עוד בתקופת המנדט, ובמקום לשחרר אותה כמו במדינה מתוקנת וליברלית, המשיכו להחזיק אותה, כמו מדינה קומוניסטית. נדרשו למנהלים שנות דור כדי לשחרר את שדה דב ולאפשר לבעלי הזכויות לעשות שימוש ברכושם. הרי המדינה לא התנדבה לקום ולצאת מהקרקע, היה מי שאילץ אותה.
"המנהלים הנוכחיים עשו עבודה חשובה מאוד. הם פנו שוב ושוב לבית המשפט, כולל בית המשפט העליון, עד שהמדינה שחררה את הקרקע.
"מישהו היה מעלה על הדעת ששדה דב היה מפונה אחרת? ובמצב כזה, האם בעלי הזכויות או המדינה היו רואים שקל אחד? במקום הפסדים הביאו מנהלי הגוש הגדול, בתחשיב הצנוע ביותר, הכנסות בסדר גודל של 7־10 מיליארד שקל. זה כמעט נס שאושרו כאן כ-10,000 יחידות דיור. הכול עשינו כדי להשיג את זה, ואם זה היה תלוי בנו היו עוד 25,000 יחידות דיור. אז עושים איתנו חשבון לגבי שכר טרחה שמגיע לנו? ברמה המוסרית זו בושה וכלימה".
מה דעתך על קביעת בית המשפט בדבר גובהו של שכר הטרחה?
"זו קביעה לא נכונה עניינית, ומעבר לכך יש בה סתירה פנימית: מאחר שהזכויות ניתנות באחוזים, האחוזים משחקים לכל הכיוונים, ובדיוק באותם הפרמטרים. אם 8% זה הרבה מאוד, 92% הנותרים הם עוד הרבה יותר.
"נניח שבזמן הדיונים על קביעת השכר, בתחילת שנות ה-80, היה יושב בבית המשפט בעל זכויות ושומע שאומנם דונם קרקע בגוש הגדול שווה באותו זמן 25 אלף דולר, אבל בשנת 2022 הוא יעלה מיליון דולר. מה היה עושה אותו בעל קרקע? היה קם על רגליו ואומר: ‘אני מסכים ששכר הטרחה יהיה אפילו 12%, לא 8%’".
עו"ד ד"ר מיכאל שפטלר נוקב בהיקף הכנסות גבוה עוד יותר שנבע מעבודת המנהלים: "החלטת בית המשפט התעלמה מהעובדה שעבודת המנהלים הניבה למדינה ולבעלים סכום של כ-14 מיליארד שקל. המאבקים המשפטיים המוצלחים של המנהלים נגד קואליציה שכללה כמעט את כל משרדי הממשלה, רוב מוחלט של חברי הכנסת, עיריות תל אביב ואילת, השלטון המקומי, ארקיע, ישראייר, אילי הון וההסתדרות, הם שהביאו לפינוי שדה דב ולעליית ערך המקרקעין לבעלי הזכויות, במאות אחוזים.
"לכן התמקדות ההחלטה השיפוטית בשווי הכספי של שכר הטרחה, שהיקפו נקבע לפני שנים והיה מותנה בהצלחה, הביאה להחלטה השגויה לטעמי, בין היתר בשאלות הנוגעות למיסוי. החלטת בית המשפט חרורה כגבינה שוויצרית, ואני תקווה כי הערעור שנגיש יביא להחלטה שקולה ופחות חד-צדדית.
"עורכי הדין המייצגים את בעלי הזכויות מדברים מאינטרס. היו 97 משרדי עורכי דין שהגישו מועמדות לתפקיד המנהלים, ביודעם את שיעור שכר הטרחה. בית המשפט מינה חמישה מתוכם, הטובים, הישרים והאמינים שביניהם. כיוון שאותם מייצגים לא מונו לתפקיד, השכר שמקבלים מנהלי הגוש הגדול נראה להם לא ראוי. שיתביישו להם".
מה דעתך על ההחלטה שלא תקבלו שכר טרחה מהמדינה?
עו"ד מינקוביץ': "לא הייתה לאורך הדרך שום הסכמה שפטרה את המדינה מתשלום, גם עם בעלי הזכויות הפרטיים אין לי הסכם. אז למה מהם מותר לי לקבל שכר טרחה, ומהמדינה אסור? מה פשר הפריבילגיה הזו שבתי המשפט נותנים למדינה? האם המדינה חסינה, בגלל כל העוולות שעשתה? איזה היגיון משפטי יש פה?
"המנהלים הקודמים והמנהלים הנוכחיים לקחו סיכון לא מבוטל, כאשר מסתכלים על המציאות ועל ההתנהלות הפוליטית בישראל. לא היינו רחוקים ממצב שבו השדה היה נשאר במקומו. במקרה כזה המנהלים לא היו מקבלים שקל, שהרי זו הייתה ההתניה: מינוי מנהלי הגוש הגדול היה מותנה בכך שהם עובדים חינם אין כסף, עד להשגת המטרה.
"כאשר עובדים 13 שנה בתנאים כאלה ומשיגים את המטרה, יעלה על הדעת שאדם הגון יאמר: ‘הבאת לי את הסחורה, אבל את הכסף לא תקבל עכשיו’? זה פסק דין צודק?".