מבט אווירי על דרום תל אביב / צילום: Shutterstock, Maor_Winetrob
זעם גדול על עיריית תל אביב סביב מסמך המדיניות לשכונת נווה שאנן שבדרום העיר, שאמור להיות מאושר היום (ד') בישיבת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב־יפו: הן התאחדות האדריכלים ובוני הערים בישראל והן ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז שיגרו בימים האחרונים מכתבים לעירייה, שבה הם מוחים על אישור מסמך המדיניות כפי שהוא.
המסמך, שמוצג בפני חברי הוועדה המקומית בשעות אלו, כולל "כלים להתחדשות השכונה, תוך שמירה על מאפייני הרקמה הבנויה והאופי היצרני־מסחרי שלה", כך נכתב בו. המדיניות כוללת הוראות בשלושה תחומים - איחוד מגרשים ובנייה בקיר משותף, הגדרת שימושים בקומת הקרקע והגדרת תמהיל מגורים. שני הסעיפים האחרונים הם ש"הקפיצו" את אנשי שני הארגונים, וזאת בין היתר בשל איסור בנייה למגורים בקומות קרקע בפרויקטי תמ"א 2/38 בשכונה, וקביעת שטח דירה ממוצע על 70 מ"ר.
"מסמך המדיניות המוצע חורג בהיקפיו בצורה משמעותית"
התאחדות האדריכלים פנתה לעירייה בבקשה למשוך את מסמך המדיניות, במכתב שנשלח אתמול על ידי אדריכל חיימי שניידר, יו"ר הוועדה המקצועית בהתאחדות האדריכלים ובוני הערים בישראל. במכתב נכתב כי "בעוד שאין אנו חולקים על עצם זכותה של ועדה מקומית לקבוע מדיניות בנושאים שבסמכותה, הרי שזו גובשה בחוסר שקיפות, מעל לראשם של התושבים והאדריכלים הפועלים שנים במקום, בהליך שלא ניתן להתנגד אליו ובניגוד מוחלט לעקרונות שיתוף פעולה מקצועי ושיתוף הציבור שמתקיים בתוכנית מתאר. לדעתנו, לפחות חלק מעקרונות המדיניות המוצעים ראוי ונכון שיקודמו בהליך תבע"י על כל המשתמע ממנו".
עוד מסבירים בהתאחדות כי מסמך מדיניות מעצם טבעו אמור להיות מוגבל בהיקפיו התכנוניים, כמשלים לתוכניות מתאריות ולא כאמצעי להחלפת תכנון רחב. "מסמך כזה אינו יכול להוות פתרון או תחליף לתוכניות קיימות או לתכנון מתארי", אומרים שם. "מסמך המדיניות המוצע חורג בהיקפיו בצורה משמעותית ומחליף למעשה תכנון מתארי".
במכתב אחר, ששלח אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז, נכתב כי "במסגרת מסמך המדיניות מבוקש על ידי הצוות המקצועי לערוך שינויים מרחיקי לכת במשטר התכנוני הקיים בשכונת נווה שאנן. הארגון סבור כי השינויים המוצעים ניתנים להיעשות אך ורק במסגרת של תוכנית על פי חוק התכנון והבנייה, ולאחר שהתקיים ביחס אליה התהליך הסטטוטורי הנדרש לאישור תוכנית כאמור, לרבות פרסום, שמיעת התנגדויות וכו'. אין מקום לאשר שינויים מרחיקי לכת כל כך במסגרת מסמך מדיניות".
במכתב מזכיר רוזנטל את חוות הדעת מ־2019 של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה דאז, עו"ד ארז קמיניץ, באשר ל"מסמכי מדיניות במוסדות התכנון בהליכי תכנון ורישוי", שם נקבע בין היתר כי "מסמכי מדיניות הם כלי תכנוני יעיל וחשוב לפעילות מוסד התכנון, ויתרונותיו עולים על חסרונותיו. עם זאת, למצער בכל הנוגע למסמכי מדיניות לתוכניות, על מוסד התכנון לשקול היטב מהי הדרך הנכונה למתן מענה לצורך בקביעת מדיניות אחידה, ודאית ושקופה - אם בדרך של תכנון סטטוטורי או בדרך של מסמך מדיניות. יש ליתן משקל לא מבוטל לדרך שבה ציווה המחוקק לקבל הכרעות תכנוניות, היינו על דרך עריכתה ואישורה של תוכנית".
"אנומליה עירונית"
בתגובה נמסר מעיריית תל אביב כי מכתבו של אדריכל שניידר הגיע רק אתמול, וכי הוועדה המקומית תדון היום במדיניות לשכונה ותקבל החלטה. "המדיניות נערכה במסגרת תכנון משתף במשך השנתיים האחרונות עם בעלי עניין מגוונים בשכונה, כולל אדריכלים הפעילים בשכונה, ועד השכונה, תושבים, סוחרים ועוד", נמסר מהעירייה. "הפנייה לשינוי תמהיל ו/או ממוצע הדירות עלתה בכמה מפגשים ופניות רשמיות. בעקבות הפניות נערכו בדיקות עומק עם היחידה לתכנון אסטרטגי, לניתוח התמהיל הקיים והפוטנציאל העתידי.
"מהבדיקות עלה כי בשכונה כ־5,400 יח"ד בגודל ממוצע של 53 מ"ר, נתון המהווה אנומליה עירונית המשפיע, בין היתר, על יכולתם של משקי בית גדלים להמשיך ולהתגורר בשכונה או להגר אליה. המדיניות מידתית ושקולה, ומאפשרת מגוון רחב של דירות, כולל דירות קטנות, ואף הוקטן גודל הדירה המינימלי. בסופו של תהליך תמהיל הדירות בשכונה עדיין יהיה מוטה דירות קטנות, בשיעור של כ־60%. יובהר כי המדיניות לא תחול על תיקי מידע אשר בתוקף במועד אישורה, או על בקשות להיתר שהוגשו מכוח תיקי מידע כאמור".
בארגון הקבלנים והבונים לא מרוצים מהתשובה, וטוענים כי קיבלו "מספר רב של פניות מקבלנים ומיזמים שאף אחד מהעירייה לא פנה אליהם, לא שאל לדעתם, ולכן הם כלל לא היו מודעים לכך שהעירייה שוקלת שינוי מדיניות. העניין הזה נפל עליהם ועלינו ממש כרעם ביום בהיר. ברור ששיתוף ציבור אמיתי ממש לא היה כאן".
תומר צליח, יו"ר ועדה מוניציפלית בארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, טוען כי "העירייה מתעלמת מהטענה העיקרית שלנו: דרך המלך לקביעת עניינים כמו צפיפות דיור, ייעוד השטחים המבונים וכדומה חייבת להיעשות במסגרת תוכנית בניין עיר. העירייה מחפשת 'קיצור דרך', ובאמצעות מסמך מדיניות קובעת הוראות שמקומן בתב"ע. התגובה של העירייה אינה עונה על בקשתנו, ואנו בוחנים משפטית את המשך דרכנו בנושא".