פרויקט מטרופולין, אזה''ת פולג, קבוצת איציק תשובה / הדמיה: 3Division
עד לפני שנים אחדות, השקעה במשרד קטן בתל אביב, שניתן להשכיר לבעל מקצוע חופשי, נחשבה לאחד האפיקים הפופולריים בקרב משקיעים. עבור מי שרצה להשקיע בנדל"ן, אך לא היה לו ההון הדרוש לרכוש דירה, רכישת משרד הייתה אלטרנטיבת השקעה נגישה יותר. ראשית, השטח הנרכש קטן יותר, וגם המחיר למ"ר נמוך יותר, כך שתמורת 300 או 400 אלף שקל ניתן היה לרכוש משרד קטן בתל אביב. שנית, התשואה מהשכרת משרד הייתה גבוהה יותר בהשוואה לתשואה מהשכרת דירה, ובמקרים מסוימים אף הגיעה ל-7%.
תקופת הקורונה שינתה את כל מה שהכרנו בתחום המשרדים, לפחות בתל אביב. אם בתחילת הקורונה המשרדים התרוקנו מיושביהם וכל מי שהשקיע במשרד "תפס את הראש", הרי שבחלוף הסגרים, ולמרות שחברות רבות לא יחזרו לעבודה, נוצרה בעיר מציאות חדשה, של ביקוש גבוה מאוד למשרדים, אבל לשטחים גדולים, לא בהכרח כאלה שיתאימו למודל של המשקיע הקטן.
מחוץ לעיר, לעומת זאת, השקעה במשרד קטן עדיין נגישה ואולי אף משתלמת. לדברי חן גור לוטן, מנהלת הנכסים המניבים של קבוצת לוינשטיין, המשווקת משרדים בשטח 150-200 מ"ר בבאר-שבע, ביהוד ובכפר סבא, "בעבר אנשים הסכימו להתפשר על משרד קטן יותר, ולו בלבד שיהיה בתל אביב. היום זה השתנה, והם מבינים שליד הבית הם יכולים למצוא מקומות זולים יותר, ומבלי לעמוד בפקקים".
אחרי הקורונה: "פרמיה לגודל המשרד במקום פרמיה לקוטן"
"יש את העולם של לפני הקורונה ויש את זה שאחרי הקורונה", אומר ערן לב, שותף בגבע קרדן - שותפות של קרדן ושל גבע נדל"ן, היוזמת פרויקטים בתחומי לוגיסטיקה, תעשייה ומשרדים. "לפני הקורונה שיווקנו מאות אלפי מ"ר של משרדים בכל מקום, וגם בתל אביב. בעקבות הקורונה, חברות הייטק גייסו עשרות מיליארדי דולרים ושאבו את כל המשרדים הקיימים והעתידיים בתל אביב. היום הפרמיה היא לשטחים גדולים - היא הפכה מפרמיה לקוטן לפרמיה לגודל".
"לפני הקורונה", מחזק את הדברים אורן גלזר, מנכ"ל אנגלו סכסון תל אבוב ומנהל החטיבה המסחרית בחברה, "כשהתחיל גידול משמעותי בהיצע של משרדים, משקיעים התחילו לשאול עצמם אם יש מספיק שוכרים. מי שהמשיכו לקנות היו משתמשי הקצה, אלה שרוצים משרד לשימוש עצמי; הייתי אומר ש-70% מהרוכשים היו כאלה. ואז הגיעה הקורונה, והתחלנו להרגיש חזרה לרכישת משרדים קטנים, אך אין הסתערות, וגם אין היצע. עשינו באחרונה עסקאות של יחידות קטנות, של 120 מ"ר, שמחולקות כל אחת לשתי יחידות. רוב המשקיעים פועלים יחד כקבוצה, ואז רוכשים יחד שטח גדול ומציעים אותו להשכרה".
יותם בן-חמו, מבעלי קבוצת הנדל"ן חכם, הרוכשת משרדים ישנים, משביחה ומנהלת אותם, אומר כי בעלי מקצועות חופשיים עדיין מעדיפים את המשרד על פני חלל עבודה, כי "זה נותן להם סוג של ביטחון". מאחר שהם לא ימצאו משרד קטן באחד מהבניינים החדשים, לא פעם הם יעדיפו לשכור 100 מ"ר באחד הבניינים הנטושים, השוכנים מחוץ ל"מעגל הקורקינט" - אלטרנטיבה הקוסמת גם לסטארט-אפים בתחילת דרכם.
תל אביב: היצע כמעט אפסי ומיליון שקל למשרד של 30 מ"ר
מי שמחפש משרד קטן להשקעה שיושכר לעורך דין או לסוכן ביטוח לא ימצא את מבוקשו במגדלי המשרדים החדשים, וגם במגדלים הישנים זה מוצר נדיר למדי. ההשתלטות של חברות ההייטק על שטחי המשרדים בעיר הביאה לכך שמשרד קטן כמעט אינו בנמצא עוד.
המחסור במשרדים הביא גם לעליית מחיר משמעותית, והמחירים בתל אביב מגיעים לעתים ל-30-40 אלף שקל למ"ר משרד. כך שמי שמבקש לרכוש אפילו משרד קטן, של 30 מ"ר, מגיע לעלות של מיליון שקל למשרד. פתאום זה נשמע הרבה פחות אטרקטיבי.
ומצד קהל השוכרים הפוטנציאליים, מי שנזקק לשטח משרד קטן, יעדיף לא פעם לשבת בחלל עבודה במקום ב"תא" בבניין משרדים ישן.
"חללי העבודה פגעו באופן ישיר במשרדים הקטנים", אומר גדי אליקם, מנכ"ל סלע נדל"ן. "המשרדים הקטנים היו הראשונים להיפגע, כי שוכרים בודדים העדיפו ללכת לחדרי עבודה, כך שהם נגסו נגיסה גדולה מאוד במשרדים הקטנים. בתל אביב התחרות כיום היא על השטחים הגדולים, והמשקיעים הפרטיים לא במשחק הזה".
לדברי חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "המשרדים הקטנים שקיימים במגדלים הישנים, פשוט ‘נשאבים’ לטובת הגופים שזקוקים לשטחים גדולים". "השוכרים הגדולים", אומרת גם לוטן מחברת לוינשטיין, "מוכנים לשלם כל מחיר ודחקו החוצה את השטחים הקטנים".
אסי לויתן בן-עמרם, סמנכ"לית פיתוח עסקי בדן נדל"ן, אומרת שהמשרדים הקטנים נעלמו מהשטח בגלל מבנה המשרדים כיום: קומות גדולות שמושכרות בעיקר לחברות הייטק. "חללים משותפים נותנים פתרון נהדר למי שצריכים פחות מ-300 מ"ר. כיום אין מספיק היצע של משרדים קטנים, והייתי אומרת שהמשרדים של עד 100 מ"ר בבניינים החדשים כמעט ‘מתו’, כי קשה להתחרות במה שמציעים חללי העבודה".
מחוץ לתל אביב: "יחידות של 35 מ"ר בנתניה נחטפו תוך שעות"
רועי פדלון, בעלים ומנכ"ל משותף בקבוצת שפונדר פדלון ששיווקה יחידות משרדים קטנות למכירה בנתניה פולג ובראשון לציון, מתאר מציאות אלטרנטיבית מחוץ לתל אביב ומספר שהיחידות נחטפו בתוך מספר שעות.
למה לא בתל אביב?
"הצריכה מחוץ לתל אביב שונה, באיזורים כמו תל מונד, כפר סבא ואבן יהודה יש דרישה גדולה לרכישת משרדים קטנים מצד מי שגרים באזור ורוצים לעבוד ממשרד, אך קרוב לבית".
נחשון קיויתי, הבעלים של בסר, ומי שהמציא את קבוצות הרכישה בענף המשרדים, משווק משרדים קטנים במתחם האלף בראשון לציון: יחידות משרדיות של לא פחות מ-150 מ"ר. מאחר ששטחי הברוטו תופסים כרבע או יותר משטח המשרד, הוא מסביר, יחידות קטנות מזה יוצרות משרד קטנטן. "מי שעובד לבד שיילך לחלל לעבודה", אומר קיויתי.
גם במגדלי לייף של דן נדל"ן, בבני ברק, אומרת לויתן בן-עמרם, הם זיהו ביקוש למשרדים שגודלם 100-300 מ"ר. וגלזר אומר שיש היום פרויקטים מחוץ לתל אביב שבהם משווקים משרדים של 70-80 מ"ר.
ויקטור חביב, מנכ"ל חברת איציק תשובה, אומר גם הוא כי טרנד המשרדים הקטנים עדיין קיים, אך לא בתל אביב. "המחירים הרקיעו שחקים שם", הוא מסביר. "כ-35-40 אלף שקל למ"ר, ולכן זה כבר לא כלכלי. אתה כמשקיע צריך להביא הון עצמי משמעותי. בנתניה לעומת זאת, שיווקנו פרויקט כזה במחיר של 12.5 אלף שקל למ"ר".
קבוצת רכישה: שותפות בהשקעה מינימלית של 250 אלף שקל
מי שבכל זאת רוצה להשקיע במשרדים בתל אביב, יכול לעשות זאת באמצעות קבוצת רכישה. אור בן צבי, סמנכ"ל נת"מ, חברת שירותי נדל"ן, בענף הנדל"ן העסקי והמסחרי, אומר שכיום לא ניתן לרכוש שטחים קטנים במשרדים בתל אביב, למעט דרך קבוצות רכישה. לדבריו, מי שבבעלותו משרד קטן יכול למצוא שוכר בקלות, כי יש בעלי מקצועות חופשיים שדווקא מחפשים את השכירות לטווח ארוך.