כיכר המדינה בתל אביב / הדמיה: 3dvision
האם הגענו אל הישורת האחרונה בפרויקט הבלתי נגמר בכיכר המדינה בתל אביב? חברת ברקת, המממנת של הפרויקט, הודיעה באופן רשמי כי השלימה את הצעד הראשון במימון המיזם: חתמה על הסכם לקבלת הלוואה מחברות הביטוח כלל ומגדל. חברות הביטוח יעמידו 1.7 מיליארד שקל, המהווה את חלק הארי של מימון הפרויקט מטעם ברקת - כ-2.05 מיליארד שקל בסך-הכול.
מדובר במימון החוץ-בנקאי הגדול ביותר אי פעם לפרויקט מגורים בישראל. בברקת מציינים כי זהו "צעד משמעותי לקראת השלמת המימון לפרויקט המגורים המורכב והיוקרתי, המוערך בעלות של כ-4.3 מיליארד שקל". זו הפעם הראשונה זה 70 שנה שהפרויקט מתקדם מעבר לוועדות התכנון, ולפי ההערכות העבודות על הקמת בנייני הגורים בקרקע יחלו בקיץ הקרוב.
450 דירות, 900 מקומות חניה, בית ספר ואגם
פרויקט כיכר המדינה מיועד להפוך את אחד האייקונים המוכרים ביותר בתל אביב מקרקע פנויה לפרויקט מגורים גדול ובו שלושה מגדלי ספירלה בני 40 קומות כל אחד, עם 453 דירות בסך-הכול. באמצע המתחם יוקם פארק ציבורי שיכלול גם אגם מלאכותי ומתחתיו ייבנה חניון תת-קרקעי לדיירים, ובו מעל 900 מקומות חניה. שטח הפרויקט יהיה כ-50 דונם, מהם יוקצו 15 דונם לעירייה, שישמשו בין היתר בית ספר חדש שיוקם גם הוא במסגרת העבודות. על תכנון הפרויקט אמון משרד האדריכלים יסקי-מור-סיון.
"קרקע שעמדה נטושה בגלל אגו של מתכננים"
יותר מ-70 שנה עברו מאז גובשה התוכנית הראשונה לקרקע המרכזית בתל אביב ומאז נכתבו, נגנזו, עודכנו והתמסמסו תוכניות שונות לכיכר. במהלך אותן שנים, בעלי הקרקע התרבו מ-20 הרוכשים המקוריים ליותר מ-250 בעלי קרקע שהתאגדו לאורך השנים והפכו הלכה למעשה ליזמי הפרויקט - מודל חריג במיוחד בענף הנדל"ן שסיבך את השגת המימון. בתקופה האחרונה ניהלו בעלי הקרקע מעין מכרז לבחירת גוף המימון המתאים, אשר כלל כ-15 גופים בסך-הכול ובשלב הסופי בחרה הקבוצה בברקת. ההלוואה שמעניקה ברקת היא הלוואת בלון (הלוואה המגדירה תקופה שבה הלווים לא צריכים לשלם את החזרי הריבית והקרן) לחמש שנים, שהן בפועל זמן הבנייה המוערך.
"אלו ימות המשיח לכיכר המדינה", אומר דני גולדשמיד, שעומד בראש נציגות הדיירים. "מדובר בקרקע פרטית שעמדה נטושה במשך שנים, בגלל אגו של מתכנני העיר או שטויות מצד ראשי העיר. לכיכר נוסחו שש או שבע תב"עות (תוכניות בניין עיר) לאורך הדרך, משום שבכל פעם מישהו חשב שאפשר להמציא את הגלגל מחדש, ובצורה טובה יותר.
"ברקת עמדו בציפיות שלנו מבחינת אישור כלל בעלי הקרקע למימון. הלוואת הבלון חשובה כאן מאוד, שכן משמעותה היא שברקת מאפשרת לנו לבצע פרויקט שלם בלי נקודות עצירה לתשלומי ריבית במהלכו, וזה דבר חשוב. חברות מימון אחרות לא יכלו לעמוד בציפיות, והיו גם כאלו שהציבו דרישות ותנאים שלא היינו יכולים לעמוד בהם. הבנקים, לעומתן, חיפשו מעין יזם: הם לא מכירים דבר כזה שנקרא 'קבוצת בעלים', אנחנו משהו ייחודי בשוק. פרויקט כזה היה עבורם משהו קצת מוזר".
זמן שווה כסף: המימון נכנס לוואקום של הבנקים
"זה פרויקט אדיר ממדים, שלא היה כדוגמתו במדינה לדעתי - מבחינת ההיקף, הנפח והגרנדיוזיות, וגם מבחינת גובה המימון הצפוי לבעלי הקרקע", אומר עדי גזית, מנכ"ל חברת המימון החוץ-בנקאי ברקת. "על פניו זה פרויקט שהכי מתאים לבנק, והבנקים באמת רצו בו, אבל היה אלמנט אחד מהותי שהיווה אתגר גדול מהבחינה הזו: החיתום הפיננסי הפרטני. מאחר שבקבוצת בעלי הקרקע אין יזם אחד או גורם מארגן אחד, המימון ניתן לכל אדם בפני עצמו, עם סטטוס משלו ומצב כלכלי ופיננסי משלו, אבל ידענו להתאים את המימון הנכון לקבוצה, וזה היה הקלף המנצח שמשך את הפרויקט אלינו, וסייע לדברים להיסגר כמו שצריך.
"מה שמעכב את הבנקים מהבחינה הזו הוא נושא הרגולציה והבירוקרטיה. החיתום הפיננסי-כלכלי שביצענו בפרויקט הזה נמשך חודשיים-שלושה, ואם היה מתבצע בבנק הוא היה אורך שנה וחצי ואפילו שנתיים בקלות. מבחינת קבוצה שעלתה כבר על הקרקע, בהתבסס על הון עצמי, כל יום שווה כסף, ולכן אלמנט הזמן משמעותי במיוחד בהקשר זה".
"העבודות יתחילו תוך חודשיים לכל היותר"
"נדרשה כאן תפירה של עסקה מאוד מיוחדת", מוסיפה עו"ד אביגיל קסטיאל שותפה וראש מחלקת נדל"ן במשרד ש. הורוביץ ושות'. עו"ד קסטיאל מלווה את נציגות הבעלים כבר כ-20 שנה, והמשרד עצמו מסייע בליווי המשפטי כ-40 שנה. "הישורת האחרונה היא הכי קשה, כי תמיד צץ משהו חדש, אבל אי-אפשר לעצור את הרכבת הזאת, היא יצאה מהתחנה וקרובה לנקודת הסיום - שלב הבנייה".
"ההיתר כבר מחכה", אומר גולדשמיד. "חתמנו על הסכם הפיתוח מול העירייה, ואנחנו ממתינים לקבל את חישוב היטלי ההשבחה ואת חישובי אגרות הבנייה. כשאלו יתקבלו, הקבלן יכול לעלות על הקרקע למחרת בבוקר. הפרויקט ייצא לדרך בתוך חודשיים לכל היותר".