המפקח על הבנקים, יאיר אבידן / צילום: אייל טואג
רבים בציבור הישראלי, בעיקר בקרב זוגות צעירים, החישו בשנה האחרונה את כוונתם לרכוש דירה. לאור המחסור בהיצע לעומת הביקושים והתחושה כי עליית הריבית תייקר עוד את המשכנתאות, הריצה לדירה הגדילה את הכנסות הבנקים ממשכנתאות, ובמקביל גרמה להם להיכנס לתחרות על מתן אשראי ליזמים, לאור העלייה בהתחלות הבנייה.
התוצאה של שוק הנדל"ן הרותח היא כי סיכון האשראי במערכת הבנקאות לענף הבינוי והנדל"ן עלה בהשוואה לסוף שנת 2020 והוא בא בחלק מהתאגידים הבנקאים לידי ביטוי בגידול מואץ של יתרות האשראי ובמאפייני הסיכון של האשראי. עלייה זו לוותה, בין היתר, בהגדלת תיאבון הסיכון, בהקלות בתנאי החיתום ובירידה במרווח האשראי מתואם הסיכון בעסקות חדשות.
● בנק ישראל: החזרי המשכנתאות לא מסכנים את המערכת הבנקאית
● בזמן שחששנו ממשכנתאות ממונפות, יזמי הנדל"ן לקחו הלוואות של יותר מ-100% | פרשנות
בסקירה השנתית שלו לשנת 2021 מגלה הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל כי האשראי המאזני לענף הבינוי והנדל"ן בישראל צמח בשנה וחצי, מתום חודש יוני 2020, בחמשת הבנקים הגדולים ב-35% בממוצע והסתכם בסך של כ-217 מיליארד שקל.
לאומי הוא הבנק שהגדיל את סך האשראי שלו בשיעור הגבוה ביותר וזה עמד על 76 מיליארד שקל בסוף השנה שעברה, זינוק של 43%. דוחות לאומי אגב מגלים כי הוא הגדיל את סך האשראי לתחום ב-7.5 מיליארד שקל נוספים ברבעון הראשון של השנה. הפועלים ומזרחי טפחות הגדילו את סך האשראי ב-40% כל אחד, אך בעוד במזרחי מדובר על גידול נומינלי מ-19 מיליארד שקל ל-26 מיליארד שקל, בפועלים הגידול משמעותי הרבה יותר, מ-50 מיליארד ל-70 מיליארד. בדיסקונט והבינלאומי הגידולים היו הרבה יותר זהירים, 18% ו-16% בהתאמה.
במקביל לגידול ביתרות האשראי, התגברה במהלך 2021 התחרות בין הגופים המממנים על כל עסקה חדשה - בין הבנקים לבין עצמם ובין הבנקים לבין המערכת החוץ בנקאית, קרי, חברות ביטוח, מוסדיים, אג"ח, קרנות השקעה פרטיות, ועוד. "כתוצאה מכך לווה הגידול ביתרות האשראי לענף בהגדלת תיאבון הסיכון ובהקלות בתנאי החיתום ועקב כך בעלייה ברמת הסיכון ובירידה במרווחי האשראי של העסקות החדשות", הסבירו בבנק ישראל.
על פי הפיקוח על הבנקים, הביקוש לדירות הוביל לשינוי בתפיסת הסיכון אצל הבנקים. "לאור מיעוט הכשלים בליווי פרויקטים והעליות המתמשכות במחירי הדירות, הסיכון נחזה על ידי הגופים המממנים כנמוך והם מוכנים ליטול על עצמם סיכונים גדולים יותר מבעבר. חברות שבעבר נחשבו על ידי הבנקים ברמת סיכון גבוהה, צברו בשנים האחרונות הון רב, התחזיות שלהן הוכחו כנכונות ועל כן הבנקים מרגישים נוחות להעמיד להם אשראי בהיקפים גבוהים ובתנאים מקלים בהשוואה לאלה שהיו נהוגים בעבר".
הבנקים מוכנים לספוג ירידה גדולה ביותר במחירי הדירות
כך, ההקלות בחיתום של העסקות החדשות באות לידי ביטוי, בשורה של צעדים שלא היו נהוגים בעבר והפכו את הבנקים להרבה יותר נדיבים כלפי הקבלנים.
ההקלה הראשונה נוגעת לשיעורי המימון לרכישת קרקעות. "ניכרת תחרות ערה בין הבנקים בשיעורי המימון לקרקעות חדשות. שיעורי המימון המקובלים הגיעו בעבר ל-75%-70%, אך החל משלהי שנת 2020 יש מגמת עלייה משיעור מימון מרבי של 85% לשיעורי מימון של כ-90% ובמקרים מסוימים אף לשיעור מימון של כמעט 100% מעלות הקרקע", הסבירו בבנק ישראל.
במקביל, דרישת ההון העצמי בפרויקטים סגורים פחתה מסדר גודל של 20%-15% לשיעורים מזעריים של 10%. באשר לכושר ספיגה בפרויקטים (המבטא את שיעור הירידה המרבי האפשרי במחירי המכירה של הדירות, מבלי שהבנק יספוג הפסדים מהפרויקט), החלה מגמה של הקלה בכושר הספיגה הנדרש בפרויקטים חדשים, כך שעסקות חדשות ללווים טובים מאושרות גם כאשר כושר הספיגה בפרויקט עומד על שיעור של 30% בלבד. זאת בהשוואה לדרישה לכושר ספיגה מזערי של 40%-35% שהייתה נהוגה בעבר.
בנוסף, בפיקוח על הבנקים מסבירים כי מקובל לקבוע כללים שבמסגרתם ניתן לשחרר לקבלן עודפים חזויים בפרויקט. כללי שחרור העודפים מיועדים להבטיח ששחרור העודפים יבוצע רק כאשר יש רמת ודאות גבוהה לקיומם של עודפים. כך, ככל ששיעורי ההתקדמות בביצוע הפרויקט ובמכירת הדירות גבוהים יותר, עולה רמת הוודאות לקיומם של עודפים. "לחלק מהלווים ניתנת אפשרות לשחרר עודפים מהפרויקט בשלבים מוקדמים של הפרויקט בהשוואה לכללים שהיו מקובלים בעבר", ציינו בפיקוח.
עוד כתבו כי בתקופה האחרונה יש מגמה של עלייה בהעמדת הלוואות מזנין למימון חלק מההון העצמי בפרויקטים על ידי הבנקים. הלוואות אלה מיועדות למימון ההון העצמי (כולו או חלקו) והן מתומחרות בשיעורי ריבית גבוהים משמעותית מאשר אלה של האשראי לפרויקט. נציין כי חלק מהיזמים משלימים הון עצמי גם באמצעות אשראי חוץ בנקאי (שלרוב גובה ריבית גבוהה יותר מהמערכת הבנקאית). תופעה זו מגדילה סיכוני מוראל הזארד (Moral Hazard) , ככל שהסיכון עבור היזם פוחת. מדובר בסיכון מוסרי - ככל ששיעור ההון העצמי המושקע בפרויקט נמוך יותר, החברה הלווה אינה חשופה באופן ישיר לסיכון אלא רק לסיכוי להצלחת הפרויקט ולכן עלולה להעדיף להגביר את מידת חשיפתה לסיכון", הסבירו בבנק ישראל.
עוד הוסבר בסקירה כי הבנקים מקלים עם היזמים גם בכל הקשור לקצב מכירת הדירות. לדוגמה, כאשר קיים פער בין שיעורי ביצוע לשיעורי המכירות. "קיימים פרויקטים בהם קצב הביצוע עולה באופן משמעותי על קצב המכירות. האמור אינו נובע בהכרח מקושי בפרויקט, אלא בחלק מהמקרים מהימנעות של היזם להתפשר על המחירים בפרויקט על בסיס ההערכה, שעם חלוף הזמן, הם ימשיכו לעלות והרווחיות תגדל בהתאם. בנוסף, במקרים מסוימים שבהם היזם לא הצליח למכור את כל מלאי הדירות בפרויקט שהסתיים, מעמידים הבנקים אשראי לתקופות של שנה ולעיתים אף יותר כנגד מלאי הדירות הלא מכורות, עד להשלמת מכירתן".
הבנקים נדרשים לרתק יותר הון לפרויקטים במינוף גבוה
על רקע העלייה בסיכון האשראי לענף הבינוי והנדל"ן שלח הפיקוח על הבנקים בחודשים אוגוסט ודצמבר 2021 מכתבים למערכת הבנקאות, שבהם נדרשו התאגידים הבנקאים לנקוט שורה של פעולות. בין היתר הם נדרשים להגביר את תהליכי הניטור והבקרה על התפתחות סיכון האשראי לענף הבינוי והנדל"ן תוך התמקדות בעסקות אשראי חדשות בסיכון מוגבר ובחינת הצורך בקביעת מגבלות פנימיות לגבייה; לוודא ביצוע התאמות בהפרשה הקבוצתית להספדי אשראי לענף הבינוי והנדל"ן ובעיקר להקצות הון נוסף בגין מימון קרקעות במינוף גבוה, כאשר שיעור המימון גבוה מ-75% מערך הקרקע.
שכר העובדים בבנקים קפץ. העובדים הזוטרים שילמו את המחיר
על פי הדוח, הבנקים המשיכו במהלך השנה שעברה לצמצם את מצבת כוח האדם בכ-1.8%, שהן כ-665 משרות, כפי שעשו גם בשנים הקודמות. אלא שמי ששילמו את המחיר הם בעיקר העובדים בעלי השכר הנמוך. "הירידה של מספר המשרות בשנה הנסקרת נבעה, בדומה לירידתו בשנים קודמות, מהפחתת המשרות ברמות השכר הנמוכות (עד 360 אלף שקל בשנה)", כותבים בבנק ישראל. מנגד, הם מוסיפים כי מספר המשרות ברמת שכר בינוניות שבין 360 אלף שקל למיליון שקל בשנה, וגבוהות של מעל מיליון שקל בשנה, דווקא צמח.
בבנק ישראל מסבירים כי מגמה זו משקפת שינוי כולל בתמהיל האנושי בבנקים, שמגייסים יותר אנשים מתחומי ההייטק והטכנולוגיה שמתאפיינים ברמות שכר גבוהות. כתוצאה מכך ומחלוקת בונוסים, הוצאות השכר בבנקים עלו ב-2021 ב-14.5% בהשוואה לשנה הקודמת. עוד בנושא השכר, מוסיפים בבנק ישראל כי השכר הממוצע למשרת שכיר במערכת עלה ב-9.8%.זאת, לאחר שנתיים שבהן דווקא חל צמצום בשכר העובדים במערכת.