צחי חג'ג' / צילום: יח''צ
חברת הנדל"ן חג'ג' אירופה , שבשליטת צחי חג'ג' ושחר מחט, נסחרת אומנם בבורסה לפי שווי של 350 מיליון שקל "בלבד", אך למרות זאת היא מדווחת כי החלה לבחון רכישת נכסים באיטליה בסכום הגבוה פי 3.5 - כ-1.21 מיליארד שקל. עוד קודם להודעה כבר החלה החברה להיערך לקראת הנפקת סדרת איגרות חוב חדשה (סדרה ד'), שתעניק אפשרויות מימון נוספות לחברה.
חג'ג' אירופה פועלת ברומניה בייזום והקמה של פרויקטים למגורים ונכסים מניבים למסחר ומשרדים. לחברה שבעה נכסים מניבים בעיר בוקרשט בירת רומניה, וכן תשעה פרויקטים להקמת 2,150 יחידות דיור למגורים באזורי ביקוש בבוקרשט וסביבותיה.
כעת דיווחה החברה כאמור, כי היא בוחנת כניסה לתחום פעילות נדל"ן באיטליה, ומנהלת מו"מ ראשוני לא מחייב עם צד שלישי (המוכר), להתקשרות במזכר הבנות לרכישת זכויות המוכר בפורטפוליו קרקעות בעיר רומא וסביבתה. מדובר ב-11 קרקעות להקמת שטחי מגורים, מסחר ולוגיסטיקה, נקיות וחופשיות מכל שעבוד, משכנתה, תביעות וכיוצא בזה, בתמורה לסכום של 350 מיליון אירו.
בכפוף להתקשרות בעסקה תשלם חג'ג' אירופה מחצית מסכום התמורה (175 מיליון אירו במצב הנוכחי) במועד השלמת העסקה, ואת יתרת התמורה בחלוף חמש שנים ממועד ההשלמה. לדברי חג'ג' אירופה, היא מנהלת במקביל מו"מ עם צד שלישי שיעמיד את מלוא מימון התשלום הראשון לרכישת הנכסים.
איטליה היא הכלכלה השלישית בגודלה בגוש האירו, והשמינית בגודלה בעולם במונחי תוצר מקומי גולמי (תמ"ג). על פי נתונים מוקדמים שפורסמו בימים האחרונים, צמחה הכלכלה האיטלקית ברבעון השני של 2022 בשיעור גבוה מהצפוי, של 1%, בהשוואה לרבעון שקדם לו. בכך השלימה הכלכלה האיטלקית שישה רבעונים רצופים של צמיחה, למרות השפעות האינפלציה והמלחמה בין רוסיה לאוקראינה על כלכלת אירופה.
בוחנת הצעה להסכם שכירות עם רשת סלינה
חג'ג' אירופה פרסמה בחודש שעבר היא כי בוחנת מהלך להנפקת סדרת אג"ח ד' החדשה, אשר תהיה מובטחת בשעבוד על פרויקט של החברה. לקראת ההנפקה, עדכנה חג'ג' אירופה כי היא בוחנת טיוטת הצעה ראשונית שקיבלה, להתקשרות בהסכם שכירות עם רשת מלונות התרמילאים וכפרי הנופש סלינה.
במסגרת ההסכם תשכור סלינה את המלון הקיים כיום בנכס סוסאי (Susai), שאת רכישתו אמורה חג'ג' אירופה להשלים. סלינה תשכור את המלון לצורך הפעלתו בהסכם שכירות לתקופה של 20 שנים ובתמורה לדמי שכירות קבועים של 350-400 אלף אירו בשנה, או לחלופין דמי שכירות שנתיים בשיעור של 15% מההכנסות (הגבוה מביניהם).
יש לציין כי רשת סלינה כבר משתפת פעולה בישראל עם קבוצת הנדל"ן חג'ג', שבה שולט צחי חג'ג' יחד עם אחיו עידו חג'ג'. בספטמבר אשתקד חתמו שתי החברות על הסכם שיתוף פעולה שבמסגרתו תרכוש קבוצת חג'ג' נכסים ותממן את ביצוע ההתאמות הנדרשות בהם לצורך הפעלתם כמלון, ותשכירם לסלינה. היקף ההשקעה של קבוצת חג'ג' צפוי לעמוד על יותר מחצי מיליארד שקל.
הנכס סוסאי ממוקם בעיירת הנופש פרדל, אשר ממוקמת כ-25 ק"מ דרומית מהעיר בראשוב השוכנת במרכזה של רומניה. במסגרת העסקה אמורה חג'ג' אירופה לרכוש בעלות על שלוש קרקעות בשטח כולל של 103 אלף מ"ר, וכן בעלות על מלון הממוקם על חלק משטחי קרקע אלו.
מבנה המלון בנוי על שטח של כ-3,460 מ"ר, ולידו בנויים מבני עזר נוספים על שטח כולל של 768 מ"ר. זכויות הבנייה במקרקעין כוללת כיום כ-6,502 מ"ר בנוי, כאשר בכוונתה של חג'ג' אירופה לפעול להגדלת זכויות הבנייה הקיימות.
עסקת רכישת הנכס נחתמה בנובמבר 2021 אך טרם הושלמה. במקור נקבעה התמורה על סך של 6 מיליון אירו, אולם באחרונה הופחתה ל-3 מיליון אירו בלבד, בתמורה לוויתור שקיבל המוכר מחג'ג' על הסכם שכירות בנכס אחר שבעלותה. אחד התנאים המתלים להשלמת רכישת הנכס הוא השלמת שינוי ייעוד הקרקע ממרעה למגורים ו/או למלונאות, וזאת תוך 12 חודשים ממועד החתימה.
חג'ג' אירופה רשמה ברבעון הראשון של 2022 הפסד של 2 מיליון אירו, בהמשך להפסד של 5.7 מיליון אירו שרשמה ב-2021 כולה. נכון לסוף מרץ 2022 הציגה החברה הון עצמי המיוחס לבעלי המניות של 43.5 מיליון אירו.
עיקרי העסקה של חג'ג' אירופה
רכישת 11 קרקעות בעיר רומא וסביבותיה תמורת 350 מיליון דולר
הקרקעות מיועדות להקמת שטחי מגורים, מסחר ולוגיסטיקה
50% מהתמורה תשולם במועד השלמת העסקה, והיתרה בחלוף חמש שנים ממועד ההשלמה
מתנהל מו"מ עם שותף צד שלישי, אשר יממן את מלוא התשלום הראשון לרכישת הקרקעות