עודד קבקוב / צילום: איל יצהר
את הדירה הראשונה שלו רכש עודד קבקוב בשנה שעברה, כשהיה בן 21 וחצי בלבד, וזה לא היה מקרי. מושפע מאביו שבעשור האחרון נכנס לעולם השקעות הנדל"ן בחו"ל ורשם תשואות יפות, גם הוא רצה לרשום הצלחה על שמו. נכון לעכשיו הוא מסמן וי על התוכנית שלו, שבינתיים התרחבה לרכישת שתי דירות בדימונה.
את קבקוב פגשנו במסגרת "כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, שם סיפר כיצד הרוח הגבית שקיבל מאביו, להעז ולעסוק בפיננסים, דחפה אותו לשוק ההון. אלא שאז צד את עינו קורס ללימודי ייעוץ משכנתאות ש"פתח לו את הראש", לדבריו. "הבנתי מה מימון יכול לעשות להשקעה, ואיך הוא יכול להגדיל את התשואה, ולאפשר לי להשקיע ביותר מקומות עם פחות הון עצמי", מבהיר קבקוב.
"ההון העצמי שלי היה 100־130 אלף שקל, והחלטתי שאני שם את הכול על הדירה. אני מאוד מאמין בזה שילד בן 21 יכול לקחת סיכונים. במקרה הכי גרוע אני מפסיד את כל ה־100 אלף שקל. בנדל"ן כנראה זה לא יקרה אבל גם אם כן, אני בן 21, הכול בסדר. יש לי כל החיים להחזיר את הכול. זה הזמן לקחת סיכונים".
האפשרויות המצומצמות עם הון של חצי מיליון ש'
קבקוב תכנן לקחת משכנתה גדולה ככל הניתן בהיקף של 75% מערך הנכס, כך שעם ההון העצמי שעמד לרשותו הוא כיוון לנכסים שלא עולים על חצי מיליון שקל. במציאות שבה מחיר דירה ממוצע מתקרב לשני מיליון שקל, האפשרויות היו מצומצמות מלכתחילה. "חשבתי על קריית שמונה, ליד מכללת תל חי, או ערד, או דימונה", הוא אומר. "דימונה היא עיר גדולה יחסית, עם הגירה חיובית, ועם מחירים סבירים. יש שם התפתחות כמו בנייה של קניון במרכז העיר, ויש הטבת מס למי שמתגוררים בעיר ומרוויחים עד סכום מסוים, מה שמגדיל ביקושים".
אחרי שהחליט להתמקד בעיר, חקר את השוק מהבית במשך כמה חודשים. לדבריו הוא נכנס לקבוצות פייסבוק, שוחח עם אנשים ובנה אקסלים עם נתונים. "אחרי חצי שנה ירדתי לשטח והחלטתי שאני הולך עם מתווכים. הם מכירים את העיר ואת המחירים טוב. זה משתלם".
ביום הראשון שלו בדימונה קבע פגישות עם ארבעה מתווכים ובסך-הכול ראה כ־20 דירות באותו היום. "סגרתי לי לו"ז מסודר, התחלתי את הסיור בעיר עם מתווך שהסביר לי על העיר ואת מבנה השכונות, וענה לי על שאלות כמו איפה כדאי להשקיע ואיפה לא, ולאיזה שכונות יש סטיגמה. כשהגעתי לשם חטפתי שוק מסוים. לא הייתי אף פעם בדימונה. אני מגיע מבית במושב וחטפתי שוק מהדירות הישנות ולקח לי זמן להבין איפה אני נמצא".
את היום העמוס סיים עם שתי דירות פוטנציאליות, מתוכן הוא החליט להתקדם למו"מ על דירה בת שלושה חדרים וחצי, בקומה ראשונה. לא משופצת אבל במצב טוב. המחיר המבוקש עמד על 450 אלף שקל. אחרי מו"מ הצליח קבקוב להוריד כ־6.5% מהמחיר, ורכש אותה ב־420 אלף שקל.
את התשואה הוא מחשב בדרך שונה מהמקובל. לא כהחזר השכירות על המחיר, אלא להסתכל על ההון העצמי שהוא מוציא מהכיס בתחילת העסקה ולנסות לצפות מה יהיה הרווח בעוד 30 שנה - סוף תקופת המשכנתה, ללא התייחסות לעליית ערך הנכס.
לצורך ההדגמה, נניח שקבקוב הוציא 100 אלף שקל ולקח משכנתה של 300 אלף שקל. זה אומר שבסוף התקופה יש לו נכס בשווי 400 אלף משלו. לדבריו הפער בכל חודש בין המשכנתה, להכנסה מהשכירות עומד על פלוס של 800 שקל שאותם הוא שם בצד במשך 30 שנה, וכך הגענו ל־288 אלף שקל.
אם נחבר את עלות הנכס העתידית המשוערת עם ההכנסה מהשכירות ונוריד את ההון העצמי שהוא שם כיום, נגיע להון של 588 אלף שקל. אם נפרוס את הרווח על פני 30 שנה, נגיע, לכ־19.6% רווח שנתי נטו. "זה הכוח של המימון", הוא מסביר, ומודה שלקח משכנתה בשני שליש פריים, מה שכיום עם העלאות הריבית במשק מקטין את הרווח החודשי.
השכנים מעמק חפר ומנתניה עושים עסקאות
חמוש בידע ובביטחון שצבר הוא הודיע לכל המתווכים בעיר, שהוא מחפש לרכוש דירת שתי חדרים. זהו נכס יחסית נדיר בעיר, שיש לו ביקוש. אחרי כחצי שנה נמצאה דירה כזו בשטח 50 מ"ר, במחיר מבוקש של 390 אלף שקל, וכדי לרכוש את הדירה הזו הוא לקח הלוואה לכל מטרה בגובה 100 אלף שקל, ונעזר בהלוואה נוספת שלקח כנגד פיקדון (לפני סדרת העלאות הריבית במשק השנה - ג.ל), וכך יצר הון עצמי.
אחרי מו"מ, שבו הצליח להוריד את המחיר ל־340 אלף שקל, הוא רכש את הדירה, ובמקביל מכר את הדירה הראשונה. הוא לא תכנן למכור אותה כה מהר, אך כמו בכל הארץ, גם בדימונה המחירים עלו, ולכן יכול היה לרשום רווח מהיר יחסית. נוסף לכך, מכירת הדירה מאפשרת לו לקחת משכנתה בהיקף גבוה יותר מאשר של משקיע שיכול לקבל רק עד 50% מימון. יתרון נוסף הוא שהדירה נרכשת ללא המיסוי שחל על משקיעים, ולכן מחיר העסקה נמוך יותר. זמן קצר אחרי שהדירה יצאה לשוק היא נמכרה ב־507 אלף שקל, כלומר 87 אלף שקל יותר מהמחיר בה הוא רכש.
מי היו הקונים?
"זוג מבוגר יחסית מנתניה שחיפשו השקעה".
אז השכנים מעמק חפר ומנתניה עושים עסקאות בדימונה?
"ממש ככה".
סימן האזהרה למשקיעים בדימונה | אריק מירובסקי, פרשנות
יש לעודד פילוסופיה מעניינת: אני צעיר ויש לי זמן. זו פילוסופיה מאוד מסוכנת. היא נכונה אולי למי שיש לו רזרבות או גיבוי כלשהו, אבל לא הייתי ממליץ לכל אחד לאמץ את הגישה הזו, או לפחות אם לאמץ, אז לפקוח עיניים היטב ולהסתכל בצורה מושכלת לפני שמוציאים כסף סתם.
כך לדוגמה, האם במקרה של קריסה מה שיישאר לך ביד יספיק לכסות את ההוצאות; האם תוכל לקזז הפסדים במהירות יחסית? כי בשוק ההון קל באופן יחסי למכור מניות - זה נזיל. אולי תפסיד אבל תוכל להיפטר מהן. מנכס קשה להיפטר במצבים קשים.
דימונה קורצת למשקיעים, השאלה היא האם העיר מתפתחת, והאם היא כדאית להשקעה. אלה שתי שאלות נפרדות. בדימונה יש בנייה בהיקפים גדולים, אבל עדיין זו עיר לוויין של באר שבע. הבסיס הכלכלי של העיר כמעט ולא התפתח.
האם כדאי למשקיעים לקנות שם? אני בספק. צריך לבדוק כמה דירות מוצעות כרגע למכירה לכל אדם במחיר למשתכן בעיר, ויתברר שיש עשרות דירות כאלה. אפילו במסגרת מחיר למשתכן אנשים לא רוצים את הדירות הללו, וזה סימן אזהרה רציני שחייב משקיעים לבדוק מה קורה שם.
עודד קבקוב
אישי: בן 23, מתגורר במושב חיבת ציון, בזוגיות
מקצועי: עובד בפיתוח העסקי של חברת אמזון
עוד משהו: שחקן כדורעף בליגת העל