נפילת טיל באזור אשקלון, יום שבת / צילום: דוברות המשטרה
מדי סבב לחימה, מבצע או מלחמה המתחוללים סביב עוטף עזה, עולה שוב שאלת מיגון דירות התושבים. לא במקרה פנה לאחרונה ראש עיריית אשקלון, תומר גלאם, לראש הממשלה יאיר לפיד בדרישה להאיץ את יישום תוכנית המיגון לעיר: רבות מהדירות נמצאות בטווח 40 הקילומטרים מהרצועה - טווח המוגדר על ידי פיקוד העורף בהזדמנויות שונות כאזור ב"מצב מיוחד" במקרי לחימה.
■ הצעיר שעד גיל 23 הספיק לקנות שתי דירות בדימונה: "מאמין שהמחירים עוד יעלו"
■ ארבע חניות, בריכה וחדר יין: כמה יעלה לשכור דירת יוקרה ומה תקבלו בתמורה
לא מדובר בנתונים חדשים, אך חשוב להציף אותם שוב: על פי דוח מבקר המדינה מאוגוסט 2020, בדיוק לפני שנתיים, 231,650 תושבים בישראל המתגוררים עד 40 ק"מ מגבול הרצועה, חיים ללא מיגון תקני בסמוך למקום מגוריהם. בישראל כולה מדובר על 2,568,355 איש ללא מיגון תקני (28% מכלל האוכלוסייה). תחת ההגדרה "מיגון תקני" כולל המבקר מקלטים ציבוריים, מקלטים פרטיים משותפים, מרחבים מוגנים ומחסים ציבוריים.
עוד כדאי להזכיר בהקשר זה את נתוני סקר הוצאות משק הבית לשנת 2018 שביצעה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ולפיו רק 21.7% מהדירות השכורות כוללות ממ"ד, ו־47.7% מהדירות בבעלות. באשדוד 52.4% מהדירות בבעלות כוללות ממ"ד, נכון לסקר זה, ו־59.6% מהדירות בבעלות בבאר שבע. ביישובים הכפריים בישראל 64.1% מהדירות בבעלות כוללות ממ"ד, וביישובים העירוניים רק 46.7%.
עלות בניית ממ"ד יקרה - אבל עשויה להשתלם
בניית ממ"ד אינה דבר זול במיוחד, וזאת מסיבות ברורות: השימוש בבטון מזוין, בדלת ובחלון מיוחדים, בתוספת קריטריונים ברורים להגדרת חדר כממ"ד תקין - כל אלו גורמים לתוספת ממ"ד לדירה להפוך יקרה למדי. על פי הערכת מרכז המחקר והמידע של הכנסת מהשנה החולפת, הקמת ממ"ד מסתכמת בעלות של 140 אלף שקל, כתלות בגודלו ובמקום בארץ שבו הוא נבנה.
אלא שהנתון הבא יכול לעודד רבים מאלו שאינם מחזיקים בממ"ד לעשות זאת בהקדם: ההערכות הזהירות מדברות על כך שממ"ד מוסיף 400 אלף שקל לפחות לערכה של דירה, לאחר השלמת בנייתו. ההערכות הזהירות פחות מגיעות עד לתוספת ערך של 1.5 מיליון שקל. בהקשר זה נזכיר כי לממ"ד תקני בשטח מינימלי של 9 מ"ר (שטח נטו בתוספת הקירות) ישנו גם פטור מהיטל השבחה.
הנתונים שהציג הממ"מ נאספו במסגרת עבודת מחקר סביב הוספת ממ"דים בדירות הדיור הציבורי, שב־95% מהן, כך על פי עבודת המרכז, אין ממ"ד כיום. על פי ההערכות, העלות של הוספת ממ"דים לכל דירות הדיור הציבורי שאין בהן ממ"ד, מוערכת בכ־5.6 מיליארד שקל.
התחדשות עירונית יכולה לפתור חלק מהבעיה
אותן דירות חסרות מיגון תקני ברדיוס 40 ק"מ מרצועת עזה לא זכאיות לסיוע מהמדינה בעניין זה. החלטות הממשלה משנים עברו קבעו כי המדינה היא שתמגן את בתי המגורים במרחק של עד שבעה קילומטרים מהרצועה, ואת ההחלטות הללו היא יישמה באופן מלא. התושבים שגרים בטווח שמעל שבעה קילומטרים נדרשים לדאוג לכך בעצמם, ולכן ככל הנראה ישנן דירות רבות כל-כך שעדיין אין בהן מיגון תקני (חישוב גס יביא אותנו לסביבות 70 אלף דירות ללא מיגון תקני ברדיוס הזה).
ישנם גם מקרים נקודתיים שבהם המצב שונה, כדוגמת תוכנית המיגון לאשקלון - עיר שנמצאת מעט יותר מ-10 קילומטרים מהגבול הצפוני של הרצועה. התוכנית הזו כוללת, בין היתר, הלוואות ומענקים לסיוע במימון ממ"דים לדירות אשר נמצאות ללא פתרון מיגון דירתי או קומתי בעיר, מענק מימון בינוי פתרון מיגון דירתי בסך של עד 158 אלף שקל לדירה וקידום תוכנית סטטוטורית להתחדשות בניינית באזור הוותיק של אשקלון.
כפי שמראים פרטי תוכנית המיגון לאשקלון, הפתרון הוא, בעיקר, התחדשות עירונית - שאחת ממטרותיה המרכזיות היא גם מיגון דירות מפני מתקפת טילים: במסגרת ההתחדשות, וממש כמו בבנייה חדשה, מתחייב להוסיף ממ"ד בכל דירה. מאחר שהמדינה אינה מבצעת את המיגון בעצמה, כמובן, מתווה ההתחדשות העירונית, שבמסגרתו גם הגורם הבונה וגם הדיירים הקיימים מקבלים תמורה עבור ההתחדשות, הוא כנראה הפתרון הטוב ביותר.
גם כאן ישנם נתונים לא מעודדים במיוחד מכיוון מבקר המדינה, שבדוח שפרסם ביוני האחרון ציין כי תמ"א 38 - אחת מתוכניות ההתחדשות העירונית המרכזיות בשנים האחרונות - יושמה רק ב־7% מהדירות הפוטנציאליות ברחבי הארץ. מנגד, בשנת 2021 החלה בנייתן של 13,950 דירות במסגרת התחדשות עירונית, כך על פי הלמ"ס, עלייה של 34% לעומת שנת 2020.