נדל''ן בארה''ב / צילום: Shutterstock
ביוני היה יקר יותר לקנות בית בארה"ב מאשר בכל חודש מזה יותר משלושה עשורים, כשמחירי הדירות הגבוהים עלו במקביל לשיא בריביות על משכנתאות.
■ מחירי הדירות בארה"ב מזנקים. אלה הערים אליהן בורחים הרוכשים
■ האינפלציה שמאחורי הכותרות: מקבלת דחיפה משוקי העבודה והנדל"ן בארה"ב
■ שלושה חדרים ב-45 אלף דולר בלבד: הבית החדש של אילון מאסק
במדד מחירי הבתים של האיגוד הלאומי של מתווכי נדל"ן (NRA), המשקלל הכנסות של משקי בית, שיעורי משכנתה ומחירי מכירה לבתים המיועדים למגורי משפחה אחת ירד ל־98.5 ביוני, כך נמסר מהאיגוד ביום שישי. מדובר ברמה הנמוכה ביותר מאז יוני 1989, אז היה המדד 98.3.
ירידה ביכולת הקנייה
מכירות של בתים קיימים היו בירידה כבר חמישה חודשים רצופים. בתקופה זו, שיעורי הריבית זינקו בזמן שמחירי הבתים טיפסו באופן עקבי, והובילו לשחיקה הגדולה ביותר במידת היכולת של קונים לקנות בתים בארה"ב מזה שנים רבות. קונים פוטנציאליים רבים נדחקו החוצה מהשוק. אפילו כשכמות העסקאות קטנה, המחירים ממשיכים לעלות לעומת שנה שעברה בגלל שמספר הבתים הזמינים למכירה בארה"ב נמוך לעומת הרמות ההיסטוריות.
הירידה ביכולת הקנייה מקשה בייחוד על קוני דירה ראשונה להיכנס לשוק ולעלות על הנתיב של מעמד הביניים בארה"ב לבניית הון. קונים של דירה ראשונה צריכים באופן טיפוסי לחסוך כסף לתשלום הראשוני ולא יכולים להרוויח ממכירת בית שכבר נמצא בבעלותם.
בשבועות האחרונים הייתה הקלה מסוימת בתנאים. שיעורי המשכנתה הגיעו לשיא של 13 שנה ביוני אבל מאז ירדו מעט. כמה קונים שקודם לכן נדחקו החוצה חזרו לשוק ביולי ואוגוסט, כך אומרים מתווכי נדל"ן.
"צריך להודות, הגרוע ביותר מבחינת היכולת לקנות אולי נגמר כבר במחזור הנוכחי", אמר לורנס יון, הכלכלן הראשי באיגוד המתווכים. "רמות המשכנתה נרגעו בשבועות האחרונים והצמיחה העקבית בשכר מצמצמת את הפער לעומת העלייה במחירי הבתים".
מחירי בתים בנויים זינקו בשלוש השנים האחרונות בארה"ב ב־46%, על פי ה־NAR, הרבה בגלל קונים שביקשו לעבור לדירות גדולות יותר בזמן המגפה. ועדיין, קניית בתים הייתה נגישה יחסית ב־2020 וב־2021 בגלל שרמות המשכנתה היו בשפל של כל הזמנים, ואיזנו לקונים הרבה מההתייקרות.
שיעורי הריבית טיפסו מאז תחילת השנה ועלו מ־3.1% בסוף 2021 ל־5.22% השבוע, על פי חברת מימון המשכנתאות פרדי מאק. אחת הסיבות להתייקרות עלויות הלוואה היא המאמצים האגרסיביים של הפדרל ריזרב להרגיע את האינפלציה על ידי העלאת הריבית.
כעת, הצפי לירידות מחירים עלה בחלק מהשווקים שבזמן המגפה עליות המחירים בהם היו הגבוהות ביותר, כמו למשל בויז, איידהו, אוסטין, טקסס ופניקס, אריזונה, כך אומרים כלכלנים העוסקים בדיור.
היצע קטן וביקוש גדול
על בסיס לאומי, כלכלנים צופים שהעלייה במחירי הבתים תאט משמעותית עד 2023, וחלקם צופים ירידות מחיר קטנות משנה לשנה. אבל שנים של ירידה בבניית בתים לאחר המיתון של 2007-2009 הותירו את שוק הדיור עם היצע קטן מדי, וזה צפוי לבלום ירידת מחיר תלולות יותר, כך אומרים חלק מהכלכלנים.
"אנחנו לא הולכים לחזור למחירים של 2019", אמרה ניקול באשו, כלכלנית ב־Zillow Group. "אפילו אם המחירים יתחילו לרדת מעט, זה לא הולך לקרות בשום מידה משמעותית שתשפיע על היכולת לרכוש בתים".
שיעורי הריבית היום נמוכים יותר ומחירי הבתים והמשכורות גבוהים יותר בהשוואה לפעם האחרונה בה היכולת לרכוש בתים הייתה כל־כך נמוכה. מחיר המכירה לבית למשפחה אחת עמד ביוני על 423,300 דולר בחישוב חציוני, בזמן שהמשכנתה הממוצעת נשאה ריבית של 5.6% וההכנסה החציונית למשפחה הייתה 91,952 דולר בשנה, על פי ה־NAR. ביוני 1989, המחיר החציוני לבית של משפחה אחת היה 94,800 דולר, המשכנתה בשיעור 10.6% וההכנסה החציונית למשפחה הייתה 34,128 בשנה, כך נמסר מהאיגוד.
סנטימנט הצרכנים כלפי שוק הדיור נעשה גרוע יותר יחד עם הירידה ביכולתם לרכוש דירות. כמות הצרכנים שביולי אמרו במסגרת סקר של פאני מיי שכעת זמן טוב לרכוש דירה, ירדה ל־17%, לעומת 28% ביולי שעבר, וכמות האנשים שאמרו שכעת זמן טוב למכור דירה ירדה ל־67% ביולי לעומת 75% שנה קודם לכן.
תנודתיות המשכנתאות
פיבי אולברג הייתה בין הרוכשים החדשים שנצרבו ממחיר המדבקה. היא החלה בחיפושים לרכישת הדירה הראשונה שלה בנאפה, קליפורניה במרץ, כשראתה שהמשכנתאות מתחילות לטפס וחששה שתידחק מהשוק. היא הפסידה שתי הצעות, ושיעורי המשכנתאות היו כל־כך תנודתיים, שהיה לה קשה לנעול גובה של ריבית על הלוואה.
כשמצאה בית עם שלושה חדרים וחצר ביוני, "הצעתי הצעה אפילו לפני שידעתי מה יהיה ההחזר החודשי, ופשוט קיוויתי שיהיה בסדר", אמרה. "זה היה מתסכל מאוד".
אולברג קנתה את הבית תמורת 775 אלף דולר והמשכנתה שקיבלה, בריבית של 5.75%, דחפה את התשלומים החודשיים שלה גבוה ממה שציפתה, כך אמרה.
"אולי אם הייתי מחכה איזה חודשיים, הייתי נמצאת בנסיבות שונות והשוק היה נעשה מעט יותר קל", אמרה. אבל "ההרגשה טובה, לא משנה מה היה".
העלייה בריביות על משכנתאות באביב הפחידה קונים, כולל כמה שחתמו על חוזים לרכישות בתים כששיעורי הריבית היו נמוכים יותר. חברות גדולות לבניית בתים כולל D.R. Horton ו־PulteGroup דיווחו ביולי שכמות הביטולים גדלה ברבעון שנגמר ב־30 ביוני לעומת השנה שעברה. שתי החברות אמרו שהצליחו למכור את הבתים שמכירתם בוטלה לקונים אחרים.
תשלום המשכורת החודשי הטיפוסי עלה ביוני ל־1,944 דולר, על פי איגוד המתווכים, לעומת 1,297 דולר בינואר ו־1,265 דולר ביוני 2021, בחישוב המתבסס על הנחה של משכנתה ל־30 שנה בתשלום קבוע, לאחר תשלום ראשוני בגובה 20% מערך הדירה.
"אנשים שהיו אומרים, 'וואו, אני רוצה לקנות בית במחיר 250 אלף דולר או 300 אלף דולר' - אין לנו יותר שוק כזה", אמרה ליזי בישופ, סוכנת נדל"ן מבויז. "היכולת לקנות דירה השתנתה לגמרי, והמשמעות של זה היא שיהיו לנו פחות קונים".