שכונת קריית משה ברחובות / צילום: איל יצהר
האם ייתכן כי רעיון ההתחדשות העירונית רחוק ממימוש מחוץ למטרופולין תל אביב? בזמן שהוועדה הבין-משרדית לעידוד התחדשות עירונית בפריפריה עובדת על מסקנותיה, וכבר הצביעה על פערים משמעותיים שידרשו מימון בעשרות מיליוני שקלים בערים הרחוקות - מתברר כי המצב מדאיג גם במעגל השני של תל אביב. המציאות, למעשה, מפתיעה: גם באזורים שאינם פריפריאליים בשום צורה, נדרשת המדינה להכניס את היד עמוק לכיס.
● למה נכשל הפתרון שאמור היה לשחרר פרויקטי התחדשות עירונית לא כלכליים
● מנכ"ל אאורה: "אם מישהו חושב שמחירי הדירות יירדו ב-2023 - הוא מתבלבל"
לאחרונה פרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מכרז פומבי המזמין יזמים להגיש בקשה לקבלת מימון, לטובת "סיוע במימוש מיזמי פינוי-בינוי בשכונת קריית משה ברחובות". מדובר במכרז באחת מתוכניות הדגל, שצפויה לכלול בסופו של תהליך כעשרת אלפים יחידות דיור. מתברר כי הסכום שהקצתה המדינה לסבסוד התוכנית גבוה אף מהסכומים הדרושים למימון מיזמים בפריפריה, ועומד על 200 מיליון שקל.
מחירי קרקע גבוהים
בטיוטת דוח הוועדה הבין-משרדית לעידוד התחדשות עירונית בפריפריה נותחה הכדאיות הכלכלית של מיזמי התחדשות באזורים המרוחקים, והוצג חוסר הכדאיות הכלכלית במקומות אלו. על פי הדוח, הגורם לכך הוא בעיקר ערכי הקרקע הנמוכים. כך, על פי הטיוטה, "בערכי מכירה נמוכים יותר מ-14,500 שקל למ"ר (ערכים המאפיינים את יישובי הפריפריה) ייווצר פער כלכלי שלא יאפשר היתכנות כלכלית לפרויקט". אחד הגרפים שנכללו בדוח מראה כי בערכי קרקע של 7,000 שקל למ"ר, רמת מחירים המאפיינת ערים כמו קריית שמונה ודימונה, הפער הכלכלי והיקף הסבסוד הנדרש יכולים להגיע עד ל-180 מיליון שקל. כעת נדמה כי ההערכות הללו היו זהירות, בלשון המעטה: אם בפרויקט גדול ברחובות, שנמצאת מרחק 40 דקות נסיעה מתל אביב, נדרשת סובסידיה של 200 מיליון שקל לפחות, נראה כי הפריפריה תידרש לסיוע הרבה יותר גדול.
בהמשך לדברים אלו, יש לשים לב למספרים הבאים: על פי מדלן, מחירי המכירה הממוצעים בקריית משה עומדים על כ-18,400 שקל למ"ר. מנגד, לפי המכרז, השווי למ"ר למגורים בתחומי השכונה הוא 22,796 שקל. כך או כך, מדובר ברף גבוה משמעותית מהרף המינימלי שהציבה הוועדה הבין-משרדית לכדאיות כלכלית.
"יידרש סבסוד נוסף"
תוכנית ההתחדשות העירונית בקריית משה אושרה בדצמבר 2019. כיום נמצאות בשכונה כ-1,300 יחידות דיור, והתכנון הוא, כאמור, להקים 10 אלף יחידות דיור חדשות - 6,000 בשטח השכונה הקיימת, ועוד 4,000 בקרקעות השלמה בצמוד לשכונה.
מיזם קריית משה הוא מהראשונים שנכללו בפיילוט הרשות להתחדשות עירונית, שבמסגרתו משווקות אותן קרקעות השלמה במסגרת מכרזי רשות מקרקעי ישראל, וההכנסות מהן מופנות לקרן מיוחדת. הכספים שיצטברו בה, לפי התכנון, יופנו למימון פרויקטים בשכונה שאינם כלכליים במצב התכנוני הנוכחי, ותסייע ליזמים להפוך אותם לרווחיים עבורם.
שיווק הקרקעות המשלימות כבר יצא לדרך, והמכרזים הראשונים שווקו בהצלחה בתחילת יוני השנה, בסכום כולל של כ-878 מיליון שקל. כעת פרסמה הרשות להתחדשות עירונית את המכרז הראשון המזמין את היזמים המעוניינים להקים את מיזמי הפינוי-בינוי בשכונה, לבקש את המימון הדרוש להם. נציין כי על פי ההערכות תידרש סובסידיה נוספת לתוכנית, וכן המכרז קובע שיעור רווח יזמי של 17% במתחמי התוכנית, שנחשב שיעור סביר, אך לא גבוה.
"המימון הנוכחי יספיק לעשרה עד 15 מקבצי התחדשות עירונית שהוגדרו בתחומי התוכנית, מתוך 33 בסך-הכול", אומר רזי בארי, ראש מינהלת הסכם-הגג של קריית משה וראש החברה לפיתוח רחובות. "שמונה מקבצים הוגדרו כבעלי כדאיות כלכלית ללא סבסוד, כך שההערכה היא שתידרש סובסידיה לעוד כעשרה מקבצים". מאחר שמחירי הקרקעות עלו מאז גובשה התוכנית, הסיוע הסובסידי הנדרש בפועל, לדבריו, קטן יותר. "אם המחירים לא היו עולים, הסבסוד היה צריך להיות גבוה יותר".
ראש העיר רחובות, רחמים מלול: "זהו שלב מפתח נוסף בהתחדשות שכונת קריית משה. לאחר הצלחת השלב הראשון של שיווק יחידות דיור ליזמים, כעת השכונה הוותיקה תוכל ליהנות מהפירות עם הפניית כספי הקרן להתחדשות למתחמי הפינוי-בינוי. הסבסוד לתושבי השכונה יאפשר לצאת לדרך עם הפרויקט. מדובר בפיילוט לסבסוד הכספי, ועם המסקנות בסיומו נלמד כדאי ניתן לטייב את ההליך".
מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נמסר: "הרשות תקצה מענקים, כחלק מפיילוט קרקע משלימה, לתוכנית רחבה הכוללת פינוי של כ-1,300 יחידות דיור ובנייה של רובע עירוני שלם. מהלך דומה נמצא בשלבי התקדמות גם בלוד ואשקלון.
"התקציב שהועמד לטובת השלמה כלכלית למתחמי פינוי-בינוי בשכונה הוא 200 מיליון שקל. אומנם בקריית משה ערכי הקרקע אינם דומים לפריפריה, אולם השלמת הכדאיות הכלכלית נדרשת בשל סמיכות השכונה לשדה התעופה בתל נוף, היוצרת מגבלות גובה".