השקעה בסקטור המולטי פמילי של פרופימקס בארה''ב / צילום: Profimex
הכתבה בשיתוף פרופימקס
פיסות מידע מאקרו-כלכליות, ניתוחים ותחזיות, מתנקזים מדי חודש לרגע דרמטי אחד: פרסום מדד המחירים לצרכן בארה"ב (CPI). למעשה, בתקופה האחרונה מדובר באינדיקטור המשמעותי ביותר, המספק תמונת מצב באשר לרמת האינפלציה בארה"ב ובמידה רבה גם אינדיקציה ביחס לכיוון אליו משייטת הכלכלה הגלובלית. כדי להבין את הדינמיקה החדשה בצילה של אינפלציה דוהרת, כמו גם את ההשפעות והאתגרים שהיא מציבה, יש לחזור תחילה כמה שנים אחורה, עד למשבר הפיננסי של 2008 (GFC).
מאז אותה שנה נישאה הכלכלה הגלובלית על גבי שיעורי אינפלציה מתונים ורמת הריבית התבססה בסמוך לטריטוריה האפסית, למעט הפוגות קצרות ומהירות. פקטורים אלו, יחד עם מדיניות מוניטרית מרחיבה מצד הבנקים המרכזיים בעולם, תפקדו במשך למעלה מעשור כמחוללי צמיחה חזקים במיוחד. עד לפרוץ מגפת הקורונה.
המשבר הבריאותי הכניס את העולם לסחרור ואילץ את קברניטי הבנקים לפעול ביתר שאת ולהאיץ את קצב הדפסת הכספים (במה שמכונה "הזרקת נזילות לשווקים"). זאת לצד התגייסות הממשלות בחלוקת מענקי סיוע וחבילות תמריצים. צעדים אלו תרמו לשימור היציבות הכלכלית הגלובלית בעיצומה של סערת הקורונה, לירידה דרמטית בשיעור האבטלה ולהתאוששות החדה בכלכלה. אלא שאז התברר כי השילוב בין אלמנטים אלו, יחד עם התלקחות הזירה הגיאופוליטית, בנו בהדרגה את הסיכון העיקרי המאיים כעת על היציבות הכלכלית - גל אינפלציוני ששוטף מרבית ממדינות העולם, ואת ארה"ב בפרט.
המצוי עלה על הרצוי - והאינפלציה כבר גירדה את הרף הדו-ספרתי
קריאת מדד המחירים לצרכן בארה"ב לחודש יולי הצביעה על קצב עליית מחירים שנתית של 8.5%, נסיגה ביחס לאינפלציה של 9.1% ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני, אך עדיין רחוקה מאוד מהתכנסות לגבולות היעד שסימן הבנק הפדרלי (2% שנתי) להשבת יציבות המחירים. את המלחמה העיקשת להשגת המטרה - דיכוי האינפלציה - מנהל הפד' באמצעות הכלי האפקטיבי ביותר שעומד לרשותו - העלאות ריבית חדות ועקביות. על אף שצעדי הריבית בלתי-נמנעים ונחוצים לחניקת האינפלציה, לריבית יש גם אפקט מצנן על הפעילות הכלכלית.
הנגזרת הישירה של עליית ריבית מתורגמת להכבדת משקולת המימון, המפחיתה את התיאבון לנטילת הלוואות ומאטה בהתאם את התפוקה והצמיחה הכלכלית. אלו גם יחד גוררים תהליך רה-פרייסינג (תמחור מחדש) של נכסים כלכליים, גם ברמת הסיכון, שאת תוצאותיו קשה להחמיץ: הבורסות סובלות מתנודתיות חריפה, ובחלקן נרשם אקורד סיום צורם למחצית הראשונה של השנה.
כך לדוגמה, מדד ה-S&P500 איבד 20% מערכו במהלך ששת החודשים הראשונים של 2022 - וחתם את מחצית השנה המאכזבת ביותר מאז 1970. עם זאת, לפי נתוני פירמת המידע FactSet, המדד נסחר עדיין במכפיל גבוה ממכפיל הרווח הממוצע ב-20 השנים האחרונות - סימן אפשרי לכך שיש עוד מקום להעמקת הירידות. כמו-כן, בהסתמך על ההצהרות הנחושות ששיגר יו"ר הפד', ג'רום פאואל, במסגרת נאום שנשא בכנס השנתי בג'קסון הול שנערך בחודש אוגוסט ("נילחם באינפלציה בעוצמה ובלי להתקפל"), הציפייה היא להמשך מתווה העלאות ריבית גם בתקופה הקרובה.
בהינתן השינוי המתגבש בתנאי השוק וכהערכות להתמודדות ממושכת עם סביבה כלכלית מאתגרת, משקיעים לא מעטים מתחילים לשנות את הגישה שביססו במשך שנים ארוכות ללא אינפלציה, ולהתאימה למצב החדש - דרך אלוקציה לנכסי השקעה המסוגלים לשגשג בשוק אתגרי ולהשיא תשואות ראויות ביחס לפרופיל הסיכון, כך אומרים בפרופימקס, הפועלת כבר למעלה מחצי יובל בתחום השקעות הנדל"ן בשווקים דומיננטיים מחוץ לישראל עבור קהל המשקיעים הכשירים.
משקיעים כשירים, לקבלת פרטים על קרנות פרופימקס והיסטוריית התשואות המלאה שלנו במשך למעלה מ-25 שנות פעילות הקליקו כאן>>
למזער את החיכוך עם תנודתיות השוק הסחיר
לאורך השנים סימנו המשקיעים אפיקי מקלט לתקופות של התערערות האיזון הכלכלי, אולם נראה כי בתקופה הנוכחית גם מוסכמות בשוק ההון מתערערות. כך, משקיעים שביקשו לייצר פיזור סיכונים באמצעות שילוב מניות ואגרות חוב, כמכשירים המתנהגים באופן הופכי (קורלציה אפסית) ומייצרים לכאורה גידור יעיל, נוכחו לגלות כי גל הירידות ששטף את הבורסות באחרונה, פגע בערכי המניות ובמחירי האג"ח במקביל - וסדק את התזה כי ניתן לייצר פיזור אפקטיבי רק באמצעות גיוון המכשירים הסחירים.
פקטור זה, מציינים בפרופימקס, הדגיש פעם נוספת את חשיבות אימוץ גישת ההשקעות המתקדמות ושילוב נכסי השקעה ריאליים מחוץ לשוק הסחיר. בבסיס השינוי, המהווה תמונת ראי למגמה עולמית נרחבת מצד גופי הניהול הגדולים, נעוצה התובנה כי פורטפוליו מפוזר, עשיר ורב-גוני, מחייב אלוקציה של רכיבים הממזערים את החיכוך עם תנודתיות הבורסות, מנטרלים את הקורלטיביות הפנימית בתיק ומייצרים יסוד של יציבות.
לנקודה זו מתייחס אלחנן רוזנהיים, מייסד ומנכ"ל פרופימקס, לדבריו: "נכסי נדל"ן ריאליים, המנוהלים באופן מקצועי ואחראי, מסוגלים לתפקד גם בתקופה הנוכחית כחוף מבטחים, בייחוד מול סיכוני אינפלציה. למעשה, קיימת קורלציה חזקה בין אינפלציה לתעריפי השכירות, כאשר רואים זאת לדוגמה ב-Asset Class כמו מולטי-פמילי בארה"ב, מגזר שאנחנו פועלים ומעמיקים בו אחיזה עוד מאז שנת 2002, ומהווה נדבך עיקרי בפורטפוליו ההשקעות שלנו", מציין רוזנהיים ומוסיף: "בחוזי השכירות בנכסים אלו ישנו מנגנון גידור אינפלציוני מכיוון שתקופות השכירות הן לרוב קצרות מועד, כחצי שנה עד שנה. כך שבעת ביצוע חידוש חוזה או כניסת דייר חלופי, גובה דמי השכירות מתעדכנים בהתאם לעליית המדד וכך נמנעת שחיקת ערך הכסף גם בסביבה אינפלציונית גבוהה".
ראוי לציין כי גם בסוגי נכסים עם הסכמי שכירות לתקופות ארוכות, קיימים לרוב רצועות הגנה בדמות העלאת דמי שכירות אוטומטיים מדי שנה. מנגנון זה לעיתים צמוד מדד המחירים לצרכן, המהווה מעטפת הגנה אינפלציונית מלאה. לעיתים הוא גם כולל עלייה בדמי השכירות בפעימות קבועות, שאמנם אינן נקבעות ביחס מדויק לעליית המדד, אך מתנהגות באופן דומה לאורך זמן.
רוזנהיים מוסיף כי "האינפלציה הנוכחית מיובאת גם מצד ההיצע (Supply-side inflation), כלומר עליית מחירים כתוצאה משיבושים בנתיבי האספקה הראשיים לצד מחסור בסחורות. אלו מקפיצים את תשומות הבנייה, המתגלגלות גם לעלייה מתמשכת בשווי הנכסים הריאליים, בפרט באזורים בארה"ב המאופיינים בגירעון עמוק ומתמשך של היצע דירות".
מסקנות למשקיעים כשירים
לאור כל זאת, אומרים בפרופימקס כי אי-הודאות השוררת בסביבה הכלכלית החדשה מחייבת כאמור חשיבה אחרת מזו שהייתה נהוגה עד כה בכל הנוגע לפיזור הכספים בין נכסי ההשקעה השונים. עבור המשקיע הישראלי מדובר בצורך מובהק עוד יותר, שכן תיק ההשקעות "הטיפוסי" נושא לעיתים סיכון מוגבר מעצם החשיפה הגבוהה לשוק הסחיר, כאשר הכספים והחסכונות הפנסיוניים מושקעים ברובם המוחלט בבורסה המקומית.
כמו-כן, בין השווקים הסחירים בעולם קיים מתאם חזק, כך שתנודות בוול-סטריט מייצרות לרוב תנועות דומות בשווקים באירופה, אסיה וגם בישראל. מנגד, מסביר רוזנהיים, כי ה-Submarkets השונים המרכיבים את ענף הנדל"ן מתנהגים במנותק והקורלטיביות בינם לשוק ההון שואפת לאפס, לעיתים אפילו שלילית, דבר חיובי כשלעצמו.
רוזנהיים מצביע גם על פרמיית אי-הנזילות בהשקעות נדל"ן, המפצה את המשקיעים לרוב בתשואות עודפות. יתר על כן, גם ניסיון העבר מלמד כי ככל שמחזור חיי ההשקעה ארוך ו"סבלני" יותר, כך עקומת הסיכון יורדת וניתן למקסם את ההחזר על ההשקעה (בהתאם לתיאוריית עקום ה-J).
בהמשך מדגיש רוזנהיים כי "נכסי נדל"ן ריאליים עשויים לגלם פוטנציאל תשואה שקשה למצוא בחלופות אחרות, אך הדגש הוא על הניסיון, המוניטין וחוט השדרה המוסרי של מנהלי ההשקעות והשותפים האסטרטגיים. בכל השקעה נדרשת בחינה קפדנית של הנכס הספציפי, תוך הבנה מעמיקה של אופי הסביבה, תהליכים דמוגרפיים, משוואת ההיצע והביקוש באזור, מגמת המחירים וכיוצא בזה. עניין זה מחייב התמחות ספציפית ב-Submarkets, כאשר כאן נמדדות היכולות המקצועיות והטרק-רקורד של השותף מקומי (במדינת ההשקעה), המתפקד כגורם מפתח בשרשרת הערך וזה הנוטל בפועל את מושכות הניהול".
"היסודות שיצקנו לאורך השנים עם שותפינו המקומיים בארה"ב ובאירופה הם מעמודי התווך של פרופימקס, ומייצרים לנו נגישות להזדמנויות השקעה גלובליות ייחודיות. גם בתקופה שהסנטימנט בשוק הנדל"ן פחות חיובי, נוצרות הזדמנויות השקעה אטרקטיביות, כך שיחד עם שותפינו ניצבת לנו האפשרות לנצלן בחוכמה כדי להמשיך ולהשיא למשקיעינו תשואות אלפא, כפי שעשינו במשך למעלה מרבע מאה", מסכם רוזנהיים.
משקיעים כשירים, לקבלת פרטים על קרנות פרופימקס והיסטוריית התשואות המלאה שלנו במשך למעלה מ-25 שנות פעילות הקליקו כאן>>
*פרסום זה נועד למטרות שיווקיות בלבד, ואין בו משום יעוץ ו/או הצעה ו/או הזמנה לבצע השקעה או רכישה כלשהי ו/או משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.
לכתבות נוספות של פרופימקס הקליקו>>