פרויקט תמ''א 38 בפתח תקווה / צילום: גיא ליברמן
האינפלציה הגואה והעלאות הריבית מצד בנק ישראל, שנועדו לרסן אותה, אומנם האטו במקצת את קצב נטילת המשכנתאות, שירד באוגוסט ב-19% לעומת החודש המקביל אשתקד, ועמד על 9.64 מיליארד שקל. עם זאת, עדיין מדובר בהיקפי משכנתאות גבוהים מאוד.
בחברות הביטוח מאמינים ככל הנראה שנמשיך לראות ביקושים גבוהים למשכנתאות גם בתקופה הקרובה, מה שיכול לספק הסבר לכך שבשבועות האחרונים הצטרפה חברת הביטוח הראל לשלוש חברות נוספות שכבר מעניקות הלוואות משכנתה לציבור. זאת, נוסף על שורה של חברות שמציעות לבני הגיל השלישי משכנתה הפוכה (הלוואה לבעלי דירות כנגד שיעבוד הנכס הקיים שלהם).
נכון לסוף הרבעון הראשון של השנה הסתכמו המשכנתאות שהעניקו הגופים המוסדיים בכ-13.3 מיליארד שקל. אומנם מדובר ב-2.7% בלבד מתיק המשכנתאות הכללי, שמסתכם ב-498 מיליארד שקל, ונשלט ב-96% על ידי הבנקים, אך עדיין מדובר בזינוק של 9% בתוך רבעון אחד בלבד.
מאחורי ההחלטה של חברות הביטוח להגדיל את חלקן בתחום עומדים שני שיקולים עיקריים שמתווספים לפוטנציאל הרווח המיידי, שאף מתעצם עם העלאת הריבית של בנק ישראל - שגוררת באופן מיידי עלייה בריבית שנגבית על ההלוואות. הראשון הוא הצורך לנתק אותן מהתלות בשוקי ההון - לנוכח הירידות בשווקים בחודשים האחרונים, שהביאו להפסדים של מאות מיליוני שקלים לחברות הביטוח.
הסיבה השנייה היא ההתחייבויות ארוכות-הטווח שלהן. "עבור חברות הביטוח לא מדובר רק במקור של רווח", מסביר אריק פרץ, סמנכ"ל הכספים של קבוצת הראל. "כיוון שיש לנו התחייבויות מאוד ארוכות כלפי המבוטחים שלנו, הצמדת הלוואת משכנתה לטווח ארוך מגדרת במידה רבה את סיכון הריבית.
"ההתחייבויות שלנו הן ל-20-30 שנה, וצריך למצוא להן פתרון, אז כניסה לתחום המשכנתאות היא צעד חשוב ומתחייב עבור המערכת הביטוחית", הוא מוסיף. לכן ההלוואות נעשות מכספי הנוסטרו של החברות (כרית הביטחון הכוללת את רווחי החברה, ההון העומד כנגד התחייבויות הביטוח הכללי וביטוח הבריאות וההון העומד כנגד הפוליסות המבטיחות תשואה).
במקביל, חברות הביטוח מצאו דרך נוספת לגידור ההתחייבויות, וגם היא קשורה למשכנתאות. מדובר ברכישת תיקי משכנתאות ישנים מידי הבנקים - שמצידם שמחים להיפטר מהלוואות שלרוב נושאות ריבית נמוכה יותר ולהחליפן במשכנתאות חדשות שיניבו להם רווחים גבוהים יותר. רק בחודש שעבר רכשה כלל ביטוח ממזרחי טפחות 80% מתיק משכנתאות, בהיקף כספי כולל של 2.5 מיליארד שקל.
נוסף על כך מבצעות חברות הביטוח בשנים האחרונות השקעות בהיקפים של מיליארדי שקלים ברכישה ישירה של נדל"ן, המוערכת בסך של כ-75 מיליארד שקל, והשקעות בחברות יזמיות נדל"ן.
כך לדוגמה, ממחצית 2021 ועד לסוף הרבעון הראשון של השנה השקיעו חברות הביטוח כמיליארד שקל ביזמיות נדל"ן המתמחות בפרויקטים של התחדשות עירונית.
"שוק שממוקד בעיקר בהלוואות לכל מטרה"
עד לפני כשלוש שנים, עיקר פעילות המשכנתאות הרגילות נעשה אצל חברות הביטוח בעיקר אצל כלל, שפעילה בתחום קרוב ל-25 שנה. לפני כשנתיים וחצי ניסו גם בחברת ביטוח ישיר להיכנס לתחום, אך התפרצות הקורונה הביאה להפסקת הפעילות, ובביטוח ישיר חזרו לתחום לפני כחצי שנה. אליהן הצטרפו בתקופה האחרונה גם הראל ומנורה מבטחים.
"השוק הזה ממוקד בעיקר בהלוואות לכל מטרה, ולאו דווקא במתן מענה לרוכשי דירה ראשונה, שרוצים תחרות רק על המחיר", מסביר עודד מלכה, מנהל תחום משכנתאות וליווי בנייה בכלל ביטוח ופיננסים. "הוא נמצא רק בתחילת דרכו, אבל כולם מבינים את הפוטנציאל שלו, למרות שלהערכתי גופים חוץ-בנקאיים יגדילו את תיק האשראי בקצב שנתי שלא עובר 1.5 מיליארד שקל".
ברשות התחרות ניסו ביולי 2021 להסביר מדוע הצמיחה כה איטית בינתיים. "השחקנים החוץ-בנקאיים אינם מתחרים עם הבנקים על העמדת משכנתה במקטע הליבה, היינו משכנתה הניתנת למטרת רכישה ללווים העומדים בתנאי החיתום הבנקאיים חלף משכנתה חוץ-בנקאית. מצב זה, המאפיין את שוק המשכנתאות שנים ארוכות, מעיד על חסמי כניסה גבוהים לשוק", הוסבר.
לפי רשות התחרות, החסם המרכזי נובע מעלויות העמדת המשכנתה, והסיבה העיקרית שנמצאה למספר המצומצם של שחקנים חוץ-בנקאיים היא פער משמעותי במבנה העלויות בין שחקנים חוץ-בנקאיים ובנקים.
"פער זה נובע בעיקר מהעלויות המופחתות של הבנקים בהעמדת אשראי. עלות המקורות של הבנקים נגזרת מהריבית שהם מבטיחים על פיקדונות הציבור. הגיוס של חלק מהשחקנים החוץ-בנקאיים או הריבית הנדרשת על משכנתה מנקודת ראותם להבטחת תשואה נאותה (עבורם או עבור לקוחות פרטיים המפקידים את כספיהם למטרת השקעה) גבוהה משמעותית מזו של הבנקים", ציינו ברשות, והוסיפו שתי סיבות: נגישות הבנקים לציבור, שהתאפשרה בזכות פריסת הסניפים הרחבה שלהם, ועלויות רגולטוריות, ובמיוחד השימוש במאגר נתוני האשראי.
מנגד, ככלל, הגופים החוץ-בנקאיים אינם כפופים למגבלות הבנקאיות על העמדת הלוואות לדיור, כך שהם נהנים מיתרון יחסי מבחינה רגולטורית. בהתייחס להלוואות לכל מטרה במשכון נכס קיים, תקרת שיעור המימון של הגופים המוסדיים עומדת על 60% לעומת 50% בבנקים.
"משכנתה הפוכה היא התמחות נפרדת"
לצד חיזוק המשכנתאות הרגילות, עוד חברות ביטוח נכנסו גם לתחום המשכנתה ההפוכה. האחרונה לעשות זאת הייתה מנורה מבטחים, שחתמה על שיתוף פעולה עם קוואלטי קרדיט, חברה בת של בית ההשקעות אי.בי.אי. במסגרת ההסכם, מנורה מבטחים תעמיד אשראי של עד 510 מיליון שקל, באמצעות כספי הנוסטרו, וקוואלטי תפעל לאיתור ולחיתום לווים לפעילות המשכנתה ההפוכה. גם איילון והפניקס פעילות במשכנתאות ההפוכות.
"העובדה ששחקנים גדולים ונחשבים נכנסו לתחום הזה הגדילה בצורה משמעותית את הקבלה שלו בשוק, כיוון שהוא הצטייר כמוצר מאוד מורכב, עם כל מיני בעיות על פניו ומיתוג לא טוב", אומר פרץ.
"אולם הפוטנציאל שלו מאוד משמעותי גם בגלל הזדקנות האוכלוסייה וגם בגלל שלקרוב ל-80% מהאוכלוסייה המבוגרת, מעל גיל 60, יש דירה בבעלותם. כך שזהו פתרון מצוין עבור מי שרוצה להגדיל או לשפץ את הדירה, לעבור לדיור מוגן או לעזור לילד ברכישת דירה משלו או אף להמשיך לגור בבית ולקבל כסף על כך. הוא אפילו הפתרון היחיד שקיים, כי בני 70 לא יכולים לקבל משכנתה רגילה".
מלכה מעריך כי שוק המשכנתאות ההפוכות מעניק הלוואות בהיקף של בין 500 מיליון שקל ל-800 מיליון שקל בשנה. "התחרות גרמה לשכלול השוק בכמה מובנים. יש הרבה יותר מסלולים, כך שבמבחינת מגוון המוצרים הוא כבר קרוב למגוון שקיים בשוק המשכנתאות הרגילות", הוא אומר, אך מבהיר כי משכנתה הפוכה היא התמחות. "יחידת המשכנתאות בכלל מורכבת משני חלקים נפרדים לגמרי - למשכנתאות רגילות ולהפוכות, כי זו אוכלוסייה שיש לדעת לטפל בה. צריך להקפיד מאוד על גילוי מלא כלפי הלווים ולוודא שברור להם מה הם לוקחים ולמה הם מתחייבים".
"מרגע שהריבית עלתה רואים פחות ביקושים"
בחברות הביטוח מבינים שהחודשים הקרובים יהיו מאתגרים יותר מבחינת השוק. "עד לפני שלושה חודשים הביקושים בשוק היו מאוד חזקים עד כדי חוסר יכולת לתת לציבור מענה בזמן סביר, בעיקר בבנקים", מציין מלכה.
"גם אצלנו הפעילות הייתה מאוד חזקה, אך ברגע שהריבית עלתה רואים התמתנות, רואים פחות ביקושים וחוזרים לקצב שבו פעלנו לפני הגאות של השנה האחרונה. אנחנו רואים גם פחות משקיעים שפונים אלינו, אבל מי שיש להם הלוואות חוץ-בנקאיות בריביות מאוד גבוהות, ונפגעו עוד יותר מעליית הריבית, עדיין מעדיפים לקבל אצלנו ריבית יותר נמוכה ולפרוס את החוב לזמן יותר ארוך".
לדברי פרץ, גם בחברות הביטוח בוחנים איך מתאימים את המוצרים והריביות לסביבה המשתנה. "אנחנו רואים את החשיבה הנוספת של הלקוחות. אם פעם הם היו מוצאים נכס, סוגרים חוזה ואז דואגים למשכנתה, אנשים היום חושבים פעמיים, וזה אומר שיש פחות עסקאות שנסגרות. ברמת המספרים הגדולים עדיין לא רואים את זה, אבל כשהצפי הוא לעליית ריבית של 0.5% עד 1% עד סוף השנה כבר נרגיש את זה. נכון, חברות הביטוח לא יהיו פתאום 20% מהשוק, אבל הוא מספיק רחב כדי לאפשר ללא מעט שחקנים נוספים להיות חלק ממנו".