רמת השרון. הפערים בין הרשויות גדולים ומשקפים מצב של חוסר שוויון / צילום: Shutterstock, AmitL1
מהי עיר "עשירה"? עיר אשר משקיעה בתושביה את הסכומים הגבוהים ביותר. הערים העשירות משקיעות בתושב 4,600-8,300 שקל בשנה נטו, ואילו ה"עניות" משקיעות בכל תושב עד 1,100 שקל בלבד. זהו פער של מאות אחוזים.
הערים תל אביב, הרצליה ורמת השרון מובילות בהשקעה בילדים עם השקעה של כ-6,000 שקל בכל ילד, והערים בתחתית הדירוג משקיעות עד 1,000 שקל בלבד. משמע שהפערים זועקים.
בשנים האחרונות חתמו משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל עם רשויות רבות על הסכמי גג לבנייה של מאות אלפי יחידות דיור, כך שהמדינה תממן את עלויות הפיתוח והתשתיות. במקביל, הוותמ"ל אישר ומקדם עשרות תוכניות המכילות כמויות גדולות של יחידות דיור. בתשריטים משרטטים ליד יחידות הדיור אזורים שהינם "כתמים סגולים" של נדל"ן מניב. אלו האחרונים, נקבעים ללא בדיקות כלכליות ותכנוניות קפדניות ומבוקרות.
רקע: הארנונה למגורים אינה מכסה את העלויות
בחינה לעומק של מדיניות התכנון העירוני מגלה כי הרשויות שתבנינה יחידות דיור תידרשנה להגדיל או לפחות לשמר את רמת ההשקעה השוטפת בתושב, אולם הארנונה למגורים שהתושבים משלמים אינה מספיקה והרשות תדרש לממן את תושביה על ידי בנייה של נדל"ן מניב.
כל תושב נוסף מחייב 15-20 מ"ר של נדל"ן מניב שישלם יותר מ-93 שקל למ"ר ארנונה המשולמים היום בממוצע. לכן סביר להניח שהתחרות בין הרשויות על שטחי מסחר ומשרדים תלך ותתעצם.
השקעה בתושב נטו מחושבת על ידי סך התשלומים בתקציב השוטף של העיר מינוס התשלומים והתקבולים הבלתי רגילים (בתקציב השוטף) פחות השתתפות המדינה (כלומר מההכנסות העצמיות שהעיר מחוללת בלבד).
חמש הערים ה"עשירות" בישראל - תל אביב-יפו, רמת השרון, רעננה, חיפה והוד השרון. גם הערים אילת ושתי הערים "הקטנות" יחסית נשר ויוקנעם מדורגות גבוה.
חמש הערים בתחתית הדירוג - ה"עניות" הן: רהט, עראבה, באקה אל-גרביה, אום אל-פחם ומודיעין עילית.
המשתנים שמשפיעים על ההשקעה בתושבים
בשיטה הקיימת קיימים שלושה משתנים אשר משפיעים על האפשרות של היישוב להשקיע בתושב: תעריפי הארנונה, היקף המ"ר של הנדל"ן המניב ושיעור הגבייה.
הארנונה הארצית הממוצעת למגורים - 34 שקל למ"ר (קיימות רשויות שהארנונה בהן גבוהה מ-60 שקל למ"ר וגם כאלו שבהן היא מתקרבת ל-70 שקל למ"ר). בממוצע תושב משלם בשנה כ-1,600 שקלים ארנונה למגורים והעיר נדרשת לממן כ-1,500 שקל בעצמה. הדרך למימון תעשה באמצעות תכנון ופיתוח של נדל"ן מניב (מסחר, משרדים, מלונאות ותעשייה לסוגיה), וכך ככל שהעיר תמשוך ביקושים גבוהים יותר לשטחים אלו, הכנסותיה העצמיות יגדלו.
הארנונה לנדל"ן מניב גבוהה מאוד, פי שניים-שלושה מהארנונה למגורים וההכנסות הממוצעות בעיר נובעות בין היתר גם מתמהיל שונה של מסחר (התעריף הגבוה ביותר למ"ר), משרדים ותעשייה/לוגיסטיקה (התעריף הנמוך ביותר למ"ר).
הפערים בין הרשויות גדולים ומשקפים מצב של חוסר שוויון. כך לעתים באותו אזור תעשייה אשר רק קו כחול מפריד בין יישוב אחד לשני, קיימים שני תעריפים שונים לארנונה מנדל"ן מניב. המדיניות גם כאן מחויבת להשתנות.
גם שטח הנדל"ן המניב לתושב וההכנסה מנדל"ן מניב לתושב הם פרמטרים משמעותיים ביותר בהגדרתן של ערים עשירות. זאת בשל העובדה ששטחים אלו נדרשים לממן את שארית ההשקעה בתושב, לאחר תשלומי הארנונה הנמוכים למגורים.
שטח זה נגזר מכלכלת המיקום ("מיקום, מיקום ומיקום") אבל, ובעיקר מקיומה של אסטרטגיה כלכלית ברורה, אשר מתאימה את מיקומי הנדל"ן המניב ליתרונות התחרותיים של העיר מחד ולהעדפות המקום של חברות מאידך. ערים מתוחכמות מייצרות את התנאים למשיכת עסקים אליהן גם על חשבון ערים מתחרות.
חמש הערים המובילות בהתייחס לגודל ההכנסות מנדל"ן מניב בשקלים לתושב הן תל אביב-יפו, אילת, הרצליה, חיפה ופתח תקווה. חמש הערים בתחתית הדירוג: מודיעין עילית, כפר יונה, קלנסווה, בית"ר עילית ועראבה;
בתרחיש "מצב קיים" - מרבית הערים העשירות תמשכנה להיות עשירות ומרבית הערים העניות תמשכנה להיות עניות.
בין השנים 1980-2021 גדלה אוכלוסיית מדינת ישראל בכ-135 אלף איש בשנה בממוצע. על מנת להשקיע בתושב 1,500 שקל בממוצע בשנה (רק את הפער החסר בין תשלום הארנונה למגורים לתושב לבין ההשקעה הממוצעת נטו בתושב) נדרשת תוספת שנתית של כ-52 מיליון מ"ר ברמה הארצית - ברמת ארנונה ממוצעת של 93 שקל למ"ר מנדל"ן מניב (לפי התעריף הממוצע הקיים).
מנגד, על בסיס נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בעשור האחרון בנו בכל שנה בממוצע רק כ-1.7 מיליוני מ"ר ברוטו. מדוע לא בונים יותר? אין ביקוש, בטח לא בכל מקום.
מסחר - הביקוש לשטחי מסחר קטן, והענף הגיע לרוויה. עד היום נבנו כ-420 אלף מ"ר בממוצע כל שנה, למעלה מפי שניים מהנדרש, ובנוסף מתוכננים היום כמיליון מ"ר בלמעלה מ-100 מרכזי מסחר, שבהכרח לא כולם ייבנו.
משרדים - היקף הביקוש השנתי המוערך בישראל הינו 800-1,000 אלף מ"ר. מהם, 250-300 אלף מ"ר למשרדי הייטק.
תעשייה - הייצור יוצא ממדינת ישראל למדינות אחרות וללא השקעות ופיתוח גם בתחום זה צפוי כי היקף הבנייה יקטן. בתוך שוק זה מפצה הבנייה לשטחי לוגיסטיקה ואחסנה - 30% מסך הבנייה לתעשייה של כ-700 אלף מ"ר בכל אחת מחמש השנים האחרונות, אולם תשלומי ארנונה נמוכים מאוד למ"ר.
כדי לכסות את רמת השירות הממוצעת לתושב נדרשת בנייה בפועל העולה על .52 מיליון מ"ר של נדל"ן מניב. משמע, קיים גרעון מבני שנתי וקבוע של כ-800 אלף מ"ר.
לייצר אסטרטגיות כלכליות ישימות
על כן, בנייה למגורים מצריכה חשיבה של בניית נדל"ן מניב שיתממש ובדיקת ביקושים ולכל תת-שוק בנפרד ו/או "שינוי השיטה"?
● הערים נדרשות להתנהל כעסק בעולם תחרותי והישרדותי ולייצר לעצמן אסטרטגיות כלכליות ישימות ומתעדכנות תדיר ובנוסף להפסיק לייצר תוכניות שאינן מחוברות לשוק ושלא תתממשנה.
● יש לשנות את שיטת חלוקת ההכנסות ואת אופן קביעת תעריפי הארנונה ולהעלות תעריפי הארנונה למגורים. נכון לאפשר לערים לקבוע גם את תעריפי הארנונה ובמטרה להיות תחרותיות מול הערים המתחרות בהן.
● תכנון - לשנות את מרחבי התכנון מיישובים, ערים ומחוזות למרחבים תפקודיים וכן לתכנן במספרים אמיתיים ומבוקרים. כיום התכנון מנותק מהכלכלה ומה"מספרים" וכל עיר מתכננת שטחים מניבים בהנחה שאין עוד עיר מלבדה בישראל.
צריך לייצר לכל מרחב תפקודי יתרונות תחרותיים אפשריים, ברורים ונבדלים מהאחרים ולייצר כלי עבודה למתכננים לבחינת קיבולת הנדל"ן המניב.
השתתפה בכתיבת המאמר גם דבורה רוקין